II SA/Łd 1045/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2008 r. przy udziale - sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. A w Ł. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] nr [...] znak: [...] w przedmiocie nakazu wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę. Decyzją nr [...] z dnia [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. – działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7.lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. nr 156 z 2006 roku, poz. 1118 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. nr 98 z 2000 roku, poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako k.p.a. – nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. A 15 z siedzibą w Ł., reprezentowanej przez zarząd w osobie D. S., usunięcie w terminie do 15.października 2007 roku, nieprawidłowości stanu technicznego tylnej ściany budynku mieszkalnego prawej oficyny na nieruchomości przy ul. A. 15 w Ł. - poprzez wykonanie robót budowlanych, polegających na usunięciu zawilgoconych tynków w lokalach 26, 28, 29; odwilgoceniu tylnej ściany budynku oraz wykonaniu nowych tynków w lokalach nr 26, 28, 29. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż pismem z dnia 11.sierpnia 2006 roku Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z prośbą do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. o przeprowadzenie kontroli budowy na terenie nieruchomości przy ul. A. 13 w Ł.. Wskazała, iż na skutek prowadzonych wadliwie robót budowlanych doszło do naruszenia praw osób trzecich i wyrządzenia szkód na terenie nieruchomości Wspólnoty, polegających na zalaniu ściany szczytowej oficyny, usytuowanej w granicy w/w nieruchomości. W dniu 25.sierpnia 2006 roku dokonano kontroli budowy przy ul. A. 13, podczas której nie stwierdzono istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Tego dnia przeprowadzono również oględziny na nieruchomości przy ul. A. 15, ustalając, że tylna ściana budynku prawej oficyny jest w znacznym stopniu zawilgocona z nalotami pleśni. Ściana ta graniczy bezpośrednio ze wznoszonym budynkiem mieszkalno-usługowym przy ul. A. 13. Pismem z dnia 14.lutego 2007 roku, Wspólnota Mieszkaniowa przekazała Powiatowemu Inspektoratowi Nadzoru Budowlanego w Ł. kserokopię ekspertyzy, wykonanej na jej zlecenie przez rzeczoznawcę budowlanego, dotyczącej ustalenia zakresu szkód technicznych i przyczyn ich powstania w prawej oficynie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego w Ł. przy ul. A. 15. W pkt 6.1 w/w ekspertyzy stwierdzono, że przedmiotowa ściana szczytowa należy do budynku oficyny i posesji znajdującej się przy ul. A. 15. W pkt 6.2 określono natomiast zakres i rodzaj uszkodzeń, wskazując, że powstałe szkody mogły powstać w związku z budową przy ul. A. 13 (pkt 7) oraz precyzując zakres robót, niezbędnych do wykonania w celu usunięcia powstałych i stwierdzonych szkód (pkt 8). Ponieważ zaś, zgodnie z treścią art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego, to na właścicielu, zarządcy lub użytkowniku obiektu budowlanego ciąży obowiązek usunięcia bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego budynku stwierdzonych uszkodzeń lub uzupełnienie braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, zasadne było, w ocenie organu, nałożenie wskazanych obowiązków na Wspólnotę. Od w/w decyzji odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i ponowne rozpatrzenie sprawy oraz wszczęcie postępowania przeciwko inwestorowi i wykonawcy budowy przy ul. A. 13. Odwołująca wskazała powtórnie, iż pogorszenie stanu technicznego prawej oficyny nastąpiło na skutek działań inwestycyjnych na działce przy ul. A. 13 i dlatego obowiązek określony w zaskarżonej decyzji powinien być nałożony na inwestora. Decyzją nr [...] z dnia [...], [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. – działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane - uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu wykonania nałożonego obowiązku i wyznaczył nowy termin do dnia 31.grudnia 2007 roku. W pozostałej części utrzymał natomiast w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu orzeczenia organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z treścią art. 61 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Oznacza to, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. W świetle art. 61 adresatem decyzji o jakiej mowa w art. 66 jest wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu i nie ma znaczenia, kto był bezpośrednim sprawcą powstałych nieprawidłowości. Zdaniem organu odwoławczego, w sprawie niniejszej występowały przesłanki, uzasadniające nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku określonego w skarżonej decyzji. Co prawda organ I instancji powołał błędnie w podstawie prawnej art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, nie uwzględniając ostatniej nowelizacji ustawy, jednakże uchybienie to nie wpłynęło, zdaniem organu odwoławczego, na zasadność nałożonego obowiązku. Nadto organ odwoławczy wskazał, iż ostateczna decyzja, zatwierdzająca projekt budowlany jest dla organu nadzoru budowlanego wiążąca i organ ten nie jest uprawniony do weryfikacji projektu. Kwestie sporne, dotyczące projektu odnoszą się bowiem do postępowania administracyjnego, poprzedzającego wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę bądź postępowania odwoławczego w organach administracji architektoniczno – budowlanej. Natomiast wszelkie roszczenia z tytułu strat spowodowanych na skutek robót budowlanych na sąsiedniej działce nie dotyczą właściwości organów nadzoru budowlanego i mogą być dochodzone w drodze postępowania sądowego z powództwa cywilnego. W skardze na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, iż jakkolwiek bezsporne jest, że stan techniczny budynku oficyny uzasadnia przeprowadzenie remontu we wskazanym w kontestowanej decyzji zakresie, Wspólnota nie posiada środków finansowych na jego sfinansowanie. Wykonanie remontu będzie możliwe po zakończeniu postępowania sądowego i uzyskaniu środków finansowych od winnego dewastacji. Podniosła nadto, iż wykonanie remontu obecnie może utrudnić przyszłe dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w procesie przed sądem powszechnym. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł., podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w k.p.a. lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm./, zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżone orzeczenie naruszało przepisy prawa materialnego lub też przepisy procedury administracyjnej w stopniu określonym w cytowanym przepisie. Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej prowadzone było na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane. Organy obu instancji, w podstawie prawnej wydanych rozstrzygnięć, przywołały przepis art. 66 ust 1 tejże ustawy. Rozpatrując niniejszą sprawę w pierwszej kolejności należy więc udzielić odpowiedzi na pytanie, czy przepis art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane rzeczywiście daje organom nadzoru budowlanego możliwość działania w ustalonym przez te organy stanie faktycznym. Jest poza sporem, iż celem powołanego przepisu jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, niezagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Ustawodawca nie definiuje określenia "nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego", ale wydaje się, iż można przyjąć za orzecznictwem, iż stan taki jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też jest skutkiem naruszenia przepisów techniczno – budowlanych (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 7.grudnia 2004 roku w sprawie IV SA 2590/03, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępne Lex nr 175346). Fundamentalne zatem znaczenie dla możliwości zastosowania przepisu art. 66 ustawy – Prawo budowlane ma konstatacja, iż obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Istotnym zatem jest, iż obowiązek utrzymania należytego stanu technicznego budynku ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego (art. 61 Prawa budowlanego). Przy czym obowiązki, wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego, związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9.maja 2005 roku, sygn. akt VII SA/Wa 752/04, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępne Lex nr 168052 oraz z dnia 6.września 2005 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1498/04, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępne Lex nr 195004). Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, iż strona skarżąca na żadnym etapie postępowania, zarówno administracyjnego jak i sądowoadministracyjnego, nie kwestionowała okoliczności zawilgocenia ściany budynku graniczącego bezpośrednio ze wznoszonym budynkiem mieszkalno-usługowym przy ul. A. 13. Argumenty Wspólnoty Mieszkaniowej sprowadzały się w głównej mierze do wykazania, iż do uszkodzenia ściany doszło na skutek zawinionych działań inwestora, prowadzącego roboty budowlane na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. A. 13. Podkreślić należy wszakże, iż ustalenie sprawcy zawilgocenia ściany budynku, nie należy do zadań organów administracji w rozpoznawanej sprawie. Konstrukcja normy prawnej, zawartej w art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego, a w szczególności użyty w niej zwrot: "właściwy organ wydaje decyzję nakazującą" wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 pkt 1 - 3, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14.lipca 1998 roku, sygn. akt IV SA 1420/96, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępne Lex nr 43224). Nadto nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego) na właściciela czy zarządcę obiektu budowlanego w żadnym wypadku nie oznacza stwierdzenia, iż uchybił on obowiązkom, jakie na niego nakłada ustawa Prawo budowlane. Nie przesądza też, kogo będą ostatecznie obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15.marca 2006 roku, sygn. akt II OSK 637/05, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępne Lex nr 198337). Okoliczności, dotyczące winy za powstanie zawilgocenia ściany budynku przy ul. A. 15 oraz kwestie odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę, nie mogły być przedmiotem rozważań zarówno organów administracji jak i sądu administracyjnego, jako niewłaściwych rzeczowo do rozstrzygania sporów tego rodzaju. Zagadnienia te bowiem, jak trafnie podniesiono w zaskarżonej decyzji, mogą być rozpatrywane jedynie na drodze postępowania, prowadzonego przed właściwym sądem powszechnym. W świetle powyższych rozważań Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawię, uznał zatem, iż niewątpliwie zaistniały przesłanki do zastosowania regulacji, określonej w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Organy nadzoru zasadnie nałożyły bowiem na Wspólnotę Mieszkaniową (reprezentowaną przez zarząd) obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego ściany budynku przy ul. A. 15, w następstwie bezspornego ustalenia, iż stan ten jest nieodpowiedni. Na marginesie wskazać wszakże należy, iż - wbrew twierdzeniom organów nadzoru budowlanego – nie jest wykluczone, że w przedstawionym stanie faktycznym zajdzie potrzeba wszczęcia odpowiedniego postępowania w stosunku do inwestora, wykonującego roboty budowlane przy ul. A. 13. O ile bowiem roboty budowlane, prowadzone na tejże nieruchomości wykonywane są wadliwie, w sposób prowadzący w efekcie do zawilgocenia ścian nieruchomości sąsiedniej (niewłaściwe położenie izolacji), samo nałożenie obowiązków na Wspólnotę Mieszkaniową i ich wykonanie przez skarżącą, nie uchroni budynku oficyny przed dalszym zawilgoceniem. Zgodnie zaś z treścią art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, również budowa obiektu budowlanego winna być prowadzona w sposób gwarantujący poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Zgodnie natomiast z treścią § 204 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.N. nr 75, poz. 690 ze zm.), wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego nie może powodować zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenia jego przydatności do użytkowania. Ponadto, jak wynika z ustaleń poczynionych przez organy nadzoru budowlanego "budynek mieszkalny prawej oficyny A. 15 i przylegający do niego wznoszony budynek usługowy na posesji A. 13 (...) nie posiadają odrębnych ścian". Według dokumentacji projektowej natomiast "miała być pozostawiona do adaptacji tylna ściana pierwotnie istniejącej starej zabudowy", a tym samym każdy z budynków posiadać miał własną ścianę szczytowa. Ustalenia te zdają się zatem zaprzeczać tezie, iż inwestor prowadzi roboty budowlane zgodnie z zatwierdzonym projektem. Okoliczności te, jakkolwiek ważkie z punktu wiedzenia interesów skarżącej, pozostają wszakże bez wpływu ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a, orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku uzasadnionych podstaw do jej uwzględnienia. A.K.