II SA/Łd 1069/05

Dnia 2 lutego 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie: Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Protokolant asystent sędziego Marek Pilc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2006 roku sprawy ze skargi H. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603), § 2 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2001 r. nr 53 poz. 508) oraz art. 104 k.p.a. orzekł o ustaleniu dla H.D. opłaty adiacenckiej w wysokości 33.237,50 zł, tytułem wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. ul. A. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 184, spowodowanej jej podziałem na dziesięć działek. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że ww. działka nr 184 uległa podziałowi na dziesięć działek nr 184/1–184/8, 184/10 i 184/11. Podział ten został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...], która stała się ostateczna w dniu 3 lipca 2003 r. Podział powyższej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości co potwierdził operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Urzędu Miasta w Ł. przez rzeczoznawcę majątkowego A. T.. Przy wycenie przedmiotowych działek rzeczoznawca wziął pod uwagę m.in. że przez niektóre działki przebiega linia energetyczna, która obniża ich wartość w maksymalnym wymiarze 20%. Uwzględniona została również obecność na działce nr 184/8 stawu (rzeczoznawca obniżył wartość działki, ponieważ staw wymagał poniesienia dodatkowych nakładów) oraz że działka nr 184/11 jest działką siedliskową. Zgodnie z treścią operatu różnica wartości opisanej nieruchomości po podziale (502.482 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (436.007 zł), według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej zamyka się kwotą 66.475 zł. Ponieważ zgodnie z uchwałą nr [...] z [...] Rady Miejskiej w Ł. stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 50% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i wartością po podziale, organ I instancji ustalił wysokość opłaty adiacenckiej na kwotę 33.237,50 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji z dnia [...] H. D. podniósł zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy wycenie nieruchomości cen obowiązujących w obrocie nieruchomościami dla danego obszaru, a także nieuwzględnienie w wystarczającym stopniu ograniczeń wynikających z przebiegu przez nieruchomość linii energetycznych. Zdaniem skarżącego średnia cena obowiązująca w obrocie nieruchomościami na obszarze, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, przy uwzględnieniu braku utrudnień związanych z przebiegiem linii wysokiego napięcia, wynosi 30 zł/m2. Tymczasem organ I instancji ustalił w niniejszej sprawie średnią cenę 36 zł/m2. Skarżący powołał się ponadto na uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2004 r. (I CK 26/04, OSP 2005/3/40), z którego wynika, że linia wysokiego napięcia może powodować zmniejszenie wartości nieruchomości o ok. 50% w stosunku do cen stosowanych w danej miejscowości. Zdaniem skarżącego operat szacunkowy, na którym oparte zostało zaskarżone orzeczenie, nie uwzględniał zatem we właściwym stopniu ograniczeń związanych z przebiegiem linii wysokiego napięcia. Skarżący wskazał również, że po dokonaniu podziału część działek została przez niego sprzedana, a żadna z cen, wynikających z zawartych umów, nie została zakwestionowana przez urząd skarbowy. Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W piśmie z dnia 4 lipca 2005 r., stanowiącym uzupełnienie odwołania, skarżący wskazał ponadto na rażącą różnicę między rynkową wartością nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę w niniejszym postępowaniu oraz wartością tej samej nieruchomości określoną w toczącym się uprzednio postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. W tym ostatnim postępowaniu rzeczoznawca ustalił wartość rynkową nieruchomości średnio na kwotę 18,59 zł/m2. Rozbieżność ta, zdaniem skarżącego, stanowi kolejny argument przemawiający za uchyleniem zaskarżonej decyzji. Decyzją z [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., działając w oparciu m.in. o art. 98a, 147, 151 ust. 1 oraz 156 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał m.in., że rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny spornej nieruchomości, sformułował pięć głównych cech mających wpływ na wartość nieruchomości i określił udział tych cech w wartości nieruchomości (lokalizacja ogólna — 25%, lokalizacja szczegółowa — 15%, uzbrojenie terenu — 20%, dostępność komunikacyjna — 5%, wielkość i kształt działki — 15%). Następnie określił wartość nieruchomości przed i po podziale uwzględniając: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno-zachodniej części Ł., w dzielnicy B., obręb B-37, przy A na osiedlu B. Osiedle jest oddalone o ok. 7 km od centrum miasta. Lokalizację ogólną określono jako przeciętną, lokalizacją szczegółową — sąsiedztwo dobre, podobna zabudowa jednorodzinna, natomiast dostępność komunikacyjną — przeciętną. Powierzchnia działki przed podziałem wynosiła 14.300 m2; na działce znajdował się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynki gospodarcze, w tym szklarnie. Przez teren działki z północy na południe przebiega linia energetyczna 110kV oraz druga linia energetyczna 110 kV w obrębie zachodniej granicy działki. Działka jest uzbrojona. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem oraz po podziale przyjęto do porównania transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych o powierzchniach od 436 m2 do 9.537 m2. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami i wyliczono wartość 1 m2 na 26,05 zł, natomiast dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale zastosowano metodę korygowania ceny średniej i wyliczono średnią cenę 1 m2 na 47,11 zł. Sporządzony przez rzeczoznawcę został wykonany zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zawarta w nim analiza rynku lokalnego została przedstawiona w szerokim ujęciu, co pozwala uznać, iż do porównania przyjęto nieruchomości reprezentatywne — przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono główne cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości, takie jak lokalizacja ogólna i szczegółowa, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna, wielkość i kształt działki. Wśród cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości nie ma ceny uzyskanej za nieruchomość. Podstawą do określenia wartości rynkowej nieruchomości mogą być bowiem transakcje zrealizowane na rynku lokalnym, ale nie dotyczące tej nieruchomości, która stanowi przedmiot wyceny. Rzeczoznawca uwzględnił główne zarzuty strony, a dot. ograniczeń wynikających z przebiegu przez nieruchomość linii energetycznych 110kV. Zostały one uwzględnione przy szacowaniu poszczególnych działek gruntu w atrybucie 6 "ograniczenia i utrudnienia" jako bardzo duże (maksymalnie). Uwzględniono również fakt, iż po podziale działka nr 184/10 stanowi drogę wewnętrzną i tych też względów przyjęto, iż wartość 1m2 po podziale została oszacowana w wysokości wartości 1m2 całej nieruchomości przed podziałem, a więc bez wpływu na wysokość opłaty. Ponadto przy szacowaniu wartości działki 184/8 zostały uwzględnione wszystkie ograniczenia i utrudnienia związane z zagospodarowaniem działki, w tym staw. Z powyższych względów Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało za zgodne ze stanem faktycznym i prawnym ustalenia dokonane przed organem I instancji w zakresie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Kolegium nie uwzględniło argumentu pełnomocnika strony, iż do wyliczenia opłaty adiacenckiej powinno przyjąć wartości nieruchomości ustalone w operacie szacunkowym wykonanym dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej. W postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej, stosuje się inną metodologię i mają zastosowanie inne przepisy prawa. W tym przypadku dla określania wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej ustala się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). Z tych też względów Kolegium nie mogło uwzględnić wartości ustalonej w postępowaniu dotyczącym renty planistycznej. W skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego H.D. zarzucił organowi II instancji naruszenie art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości nieruchomości będących przedmiotem decyzji, wartości obowiązujących w obrocie nieruchomościami danego obszaru, a także nie uwzględnienie w operacie szacunkowym w wystarczającym stopniu ograniczeń wynikających z przebiegu przez nieruchomość linii energetycznych 110kV i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi H.D. podniósł, że średnie ceny obowiązujące w obrocie nieruchomościami, przy uwzględnieniu braku utrudnień związanych z przebiegiem linii wysokiego napięcia są niższe niż ustalone przez organy administracji. Ponadto ponownie powołał się na uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego w sprawie I CK 26/04. Wskazał również, że żadna z cen wynikających z zawartych umów sprzedaży działek nie została zakwestionowana przez urząd skarbowy oraz na rażącą rozbieżność między rynkową wartością nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę w niniejszym postępowaniu oraz wartością tej samej nieruchomości określoną w toczącym się uprzednio postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego wszystkie organy, w tym organy skarbowe i ustalające opłatę planistyczną, dokonywały określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ wartość ta została przez każdy z organów przyjęta na innym poziomie istnieje w ocenie skarżącego konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta, po myśli § 2 tegoż artykułu, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny nie rozpoznaje zatem spraw merytorycznie, a bada jedynie legalność zaskarżonej decyzji tzn. czy jest ona zgodna z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Badając legalność zaskarżonej decyzji w wyżej wskazanym zakresie sąd nie stwierdził naruszenia przez organy administracji przepisów prawa materialnego bądź procesowego w stopniu uzasadniającym uchylenie tej decyzji, bądź też stwierdzenie jej nieważności. Skarżący nie kwestionuje obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, wynikającego ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Kwestionuje natomiast wysokość tej opłaty, ustaloną w oparciu o opinię sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego A. T.. Podnosi zarzut naruszenia przez organy administracji dyspozycji art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603). Zarzut ten nie jest trafny. W ocenie sądu organ administracji w sposób właściwy ustaliły wzrost wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości należących do H. D.. Sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena tych nieruchomości jest rzetelna i kompletna. Uwzględnia wszystkie, podniesione przez stronę okoliczności, które mogły mieć wpływ na wartość wycenianych nieruchomości. Uwzględnia zatem przede wszystkim istnienie na terenie poszczególnych działek linii energetycznej o napięciu 110kV. Jej uciążliwość biegły ocenił jako bardzo dużą, obniżając wartość tych działek o 20%. Dla porównania w powołanym przez skarżącego orzeczeniu Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 26/04, publ. OSP z 2005 r. nr 3 poz. 40) sprawa dotyczyła działki, nad którą przebiegała linia energetyczna wysokiego napięcia (400kV), ze strefą ochronną II stopnia obejmującą całą działkę, która uniemożliwiała zlokalizowanie na działce budynków mieszkalnych (dopuszczalne było jedynie okresowe przebywanie ludności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, turystycznej i rekreacyjnej). Sąd Najwyższy przyjął, że ww. linia energetyczna obniża wartość działki o ok. 50%. W niniejszej sprawie tak znaczące obniżenie wartości działek skarżącego byłoby nieuzasadnione — przebiegająca przez działki linia energetyczna posiada bowiem napięcie 110kV, a jej strefa ochronna obejmuje nie więcej niż połowę powierzchni poszczególnych działek. Z uwagi na zakres ograniczenia sposobu wykorzystania tych działek obniżenie ich wartości o 20% należy ocenić jako uzasadnione i wystarczające. Sąd nie podzielił również stanowiska strony co do tego, że wycena dokonana w toku postępowania administracyjnego nie odzwierciedla rzeczywistej rynkowej wartości działek skarżącego. Nie może podważyć tej wyceny odmienna wycena działki nr 184, dokonana dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej. Ta ostatnia wycena została bowiem, jak słusznie wskazuje organ II instancji, dokonana dla innych celów i nie odnosiła się do zmiany wartości nieruchomości zaistniałej na skutek podziału na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma również odstęp czasowy pomiędzy obiema wycenami — zmianie mógł ulec zarówno stan nieruchomości, jak i warunki cenowe na lokalnym rynku. Ponadto strona wyceny tej nie przedłożyła do akt sprawy. Trudno również odnieść się do argumentu skarżącego, iż organy skarbowe nie zakwestionowały kwot, jakie skarżący otrzymał ze sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 184, ponieważ — pomijając już różnice co do celów i sposobu dokonywania wycen przez organy skarbowe i organy ustalające opłaty adiacenckie — strona nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie swych twierdzeń. Należy podkreślić, że biegli, jako osoby posiadające specjalistyczne wiadomości, mają najlepsze rozeznanie co do wartości gruntu na danym terenie. Dowód w postaci opinii biegłego można skutecznie obalić przez dowód przeciwny (tj. opinię innego biegłego), bądź przez uzasadnione żądanie powołania innego biegłego. Skarżący nie przedstawił konkurencyjnej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Nie przedstawił również żadnych innych dowodów na to, że wycena dokonana przez powołanego w toku postępowania rzeczoznawcę, w sposób istotny odbiegała od cen uzyskanych w rzeczywistych transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości z tego terenu. Oświadczenie skarżącego, iż ceny działek w (bliżej nieokreślonych) biurach nieruchomości są niższe o ok. 6 zł/m2 od przyjętych przez organy administracji, nie może skutecznie podważyć wyników wyceny sporządzonej przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. — Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz.1270 ze zm.), oddalił skargę.