II SA/Łd 1104/05

Dnia 8 marca 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant: asystent sędziego Arkadiusz Widawski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2006 roku przy udziale - sprawy ze skargi B. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie renty planistycznej - oddala skargę Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wójt Gminy N. na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zw. z uchwałą Rady Gminy N. z dnia [...] Nr [...], ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...]: 1/ ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla B. R., byłej właścicielki nieruchomości złożonej z działek oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki o numerach: 16/16, 16/17, 16/18, 16/19 i 16/20 o powierzchni ogólnej 15094 m2, uregulowanej w [...], w wysokości 37 015,80 zł; 2/ wyliczoną opłatę planistyczną pomniejszył o kwotę 4 500 zł wpłaconą na konto depozytowe tytułem przedpłaty, a tym samym wskazaną w punkcie 1 kwotę ustalił na 32 515,80 zł, wskazując jednocześnie termin i sposób zapłaty. Uzasadniając decyzję organ I instancji podniósł, iż uchwałą Nr [...] z dnia [...] w przedmiocie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Rada Gminy N. zmieniła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości z terenów przeznaczonych na uprawy polowe na tereny przewidziane na cele budownictwa jednorodzinnego. Wójt stwierdził, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości skarżącej. Ustalając wysokość opłaty planistycznej organ I instancji oparł się na wyliczeniach wynikających z opinii rzeczoznawcy majątkowego A. T. z dnia [...], sporządzonej na zlecenie Urzędu Gminy N.. Wójt wyjaśnił, iż ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowych działek o łączną kwotę 123 386 zł. Wyjaśnił ponadto, że procentowa stawka od wzrostu wartości nieruchomości, wywołanej zmianą planu, ustalona została na 30% w § 24 uchwały Rady Gminy, zatwierdzającej tenże plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym opłata planistyczna od kwoty wzrostu wartości nieruchomości ( 123 386 zł ) wyniosła 37 015,80 zł. Organ wskazał, że podaną wartość pomniejszono o 4 500 zł, wpłacone wcześniej na konto depozytowe. Do uiszczenia przez skarżącą pozostała zatem kwota 32 515,80 zł. Wójt podniósł także, iż działki należące do skarżącej sprzedane zostały na podstawie aktów notarialnych w dniach 15 lipca 2003r. ( dot. działek o numerach 16/16, 16/19 i 16/20) oraz 16 września 2003r. (dot. działek o numerach 16/17 i 16/18), a zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, tj. ustawowego okresu do pobierania opłaty planistycznej. W odwołaniu od powyższej decyzji B. R. nie zgodziła się z decyzją nakładającą na nią obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej, podnosząc argument, że wskazana przez organ I instancji kwota 37 015,80 zł, która w założeniu stanowić miała 30% zmiany wartości działki, w rzeczywistości stanowi 30% wartości całej sprzedanej ziemi. Wyjaśniła, iż kwota, jaką uzyskała ze sprzedaży swoich działek, jest niższa, niż wynikająca z operatu szacunkowego. Za poszczególne działki, sprzedane w dniu 15 lipca 2003r. oraz w dniu 16 września 2003r., uzyskała bowiem następujące ceny: 1/ 12 000 zł za działkę 16/16, wycenioną przez rzeczoznawcę po przekształceniu na sumę na 26 946 zł; 2/ 25 000 zł za działkę 16/19, wycenioną na sumę 55 455 zł; 3/ 25 000 zł za działkę 16/20, wycenioną na kwotę 54 329 zł; 4/ 32 034 zł za działkę 16/18, wycenioną na sumę 55 031 zł; 5/ 31 750 zł za działkę 16/17, wycenioną na sumę 55 010 zł. Wszystkie powyższe transakcje potwierdzone zostały aktami notarialnymi, które nie zostały zakwestionowane przez Urząd Skarbowy Ł.-W.. W związku z powyższym skarżąca stwierdziła, iż wartość sprzedanych działek wynosi 125 784 zł, a zatem żądana przez gminę kwota 37 015,80 zł stanowi 30% całej wartości ziemi. B. R. zarzuciła ponadto, że sprzedane działki nie mają żadnego uzbrojenia terenu ( brak wody, elektryczności, gazociągu, dojazd do nich jest drogą polną ) oraz posiadają ograniczoną możliwość zabudowy na terenie całej działki. Dodatkowo wskazała na okoliczność, iż przy ustalaniu opłaty planistycznej wartość przedmiotowych działek określono na około 17 zł za m2, natomiast ta sama ziemia zabrana skarżącej na drogę publiczną wyceniona została na 2 zł za m2. Skarżąca podniosła także, iż Gmina N. nie honoruje aktów notarialnych ze sprzedaży działek oraz nie informuje o przewidzianych kosztach opłaty planistycznej. Nie zgodziła się ponadto z wyceną rzeczoznawcy A. T. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Podjęło ją na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu z zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz wskazanej wyżej uchwały Rady Gminy N. z dnia [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. dotyczącej części obszaru wsi N. Kolegium stwierdziło, iż podziela ustalenia dokonane przez organ I instancji. W związku z pismem skarżącej z dnia 26 maja 2004r., dotyczącym naliczenia renty planistycznej, zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego o ponowne przeanalizowanie operatów szacunkowych. Rzeczoznawca podtrzymał jednak zajęte wcześniej stanowisko, nie znajdując podstaw do obniżenia stawek za m 2. Co do kwestii odszkodowania wypłaconego za grunt przejęty pod drogę organ stwierdził, że wystąpiono do radcy prawnego celem renegocjacji ustalonej wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy uznał, iż w niniejszej sprawie okolicznością poza sporem jest, że wskazana wyżej uchwała Rady Gminy w sprawie zmiany planu zagospodarowania, obejmująca przedmiotowe działki, weszła w życie w dniu 19 marca 2003r. Działki skarżącej w świetle poprzedniego planu zagospodarowania przeznaczone były pod uprawy rolne, natomiast na skutek zmiany planu - przeznaczone zostały na cele budownictwa jednorodzinnego, co skutkowało wzrostem ich wartości. W dniach 15 lipca 2003r. oraz 16 września 2003r. B. R. dokonała sprzedaży przedmiotowych działek. W związku z tym zaistniał bezwzględny obowiązek naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty określanej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca ustalił maksymalną jej wysokość na 30%, pozostawiając uznaniu Rady Gminy ustalenie wymiaru procentowego. Rada Gminy N. ustaliła stawkę procentową na poziomie 30 %. Kolegium, przytaczając treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdziło, iż w świetle poczynionych ustaleń wystąpiły przesłanki określone ustawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, iż obowiązujące w zakresie ustalania opłaty planistycznej przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozwalają na decyzje uznaniowe i uwzględnienie okoliczności takich, jak np. fakt, iż strona w wyniku sprzedaży uzyskała inną wartość za m2 niż ustalona w wycenie rzeczoznawcy majątkowego. Organ wyjaśnił, iż podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości nie mogą stanowić transakcje sprzedaży dokonane przez skarżącą, gdyż muszą być to inne transakcje sprzedaży dokonywane na rynku lokalnym. Ponadto Kolegium stwierdziło, że nie jest prawdziwy zarzut dotyczący braku uzbrojenia terenu, gdyż w wycenie rzeczoznawcy w opisie poszczególnych działek zawarta jest informacja, iż teren jest uzbrojony w wodę, elektryczność i gaz. Ponadto dojazd do działek został w wycenie określony - w skali 4-przymiotnikowej - jako przeciętny, przy uwzględnieniu faktu dojazdu bezpośredniego do poszczególnych działek drogą gruntową. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego chybiony jest także zarzut, iż tak wysoka opłata planistyczna jest haraczem ściąganym od strony, gdyż to Rada Gminy N., korzystając z możliwości ustawowych, ustaliła stawkę procentową na poziomie 30%. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B. R. zarzuciła zaskarżonej decyzji: 1/ naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotne znaczenie dla sprawy i mogącym mieć wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie wniosku, to jest art. 10 § l k.p.a. przez brak umożliwienia wypowiedzenia się stronie co do zebranego w sprawie materiału dowodowego i dowodów przed wydaniem decyzji przed organem I i II instancji; 2/ naruszenie art. 8 k.p.a. i art. 7 k.p.a. przez zaniechanie rozstrzygnięcia zgłoszonych wniosków - zarzutów do opinii biegłego rzeczoznawcy, który przyjął, iż teren sprzedany przez skarżącą byt uzbrojony w media. Wskazała, iż jedną z podstaw obliczenia ceny gruntu, a co za tym idzie - wysokości opłaty planistycznej, było porównanie cen sprzedaży innych działek, które także są uzbrojone w media. W rzeczywistości działki, które skarżąca sprzedała nie miały uzbrojenia w media i do dnia wniesienia skargi takiej infrastruktury nie posiadały; 3/ niezachowanie w toku postępowania zasad praworządności i obowiązku wyjaśnienia z urzędu stanu faktycznego sprawy, przez co został naruszony słuszny interes stron, a także interes społeczny (art. 7 k.p.a.). Zdaniem skarżącej organy obu instancji milczały w przedmiocie aktywności dowodowej w zakresie istnienia uzbrojenia terenu, nie przeprowadzono wizji lokalnej, ani dowodu z oględzin. Brak jest również uprzedniego wystąpienia do gestorów mediów o możliwość podłączenia spornych nieruchomości pod instalacje w sytuacji, gdy nieruchomości są oddalone o przeszło l,5 km od linii przesyłowych wody, energii i gazu; 4/ naruszenie art. 81 k.p.a. przez niezastosowanie instytucji rozprawy administracyjnej, gdy przepisy szczególne wymagały jej zastosowania; 5/ naruszenie zasady pogłębiania zaufania do organów państwa i przekonywania oraz obowiązku zebrania i rozpatrzenia pełnego materiału dowodowego, w tym przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu opisanych w pkt. 3 i 4 skargi. W związku z przedstawionymi powyżej zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W obszernym uzasadnieniu skargi B. R. stwierdziła, iż nie neguje podstawy materialnej zaskarżonych decyzji administracyjnych, wskazała jednakże, iż w toku postępowania naruszono wymienione wyżej zasady proceduralne w tak istotny sposób, iż ma to wpływ na treść merytoryczną decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. W ocenie organu II instancji zarzuty stawiane przez B. R. są niezasadne. Zdaniem Kolegium z akt sprawy wynika, że skarżącej doręczono zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty oraz umożliwiono zapoznanie się z materiałem dowodowym. Ponadto zgłoszone przez stronę zastrzeżenia do ustaleń operatu szacunkowego były przedmiotem oceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który swoje wyjaśnienia przedstawił w piśmie z dnia 3 września 2004r. Po uprzednim zawiadomieniu strona została zapoznana z wyjaśnieniami rzeczoznawcy i całym materiałem dowodowym, co odzwierciedla protokół z przesłuchania strony w dniu 27 września 2004r. Tak, więc strona w toku postępowania przed organem I instancji była informowana o podejmowanych działaniach i miała zapewnioną możliwość udziału we wszystkich czynnościach oraz zapoznania się z materiałem dowodowym i operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( art. 1 § 2 wymienionej ustawy ). Podobne unormowanie zawiera ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), powoływana dalej w skrócie jako p.p.s.a. Stosownie do treści art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując przewidziane ustawą środki. Artykuł 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. ). Stwierdzenie wydania decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa wchodzi z kolei w rachubę, o ile zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu i w sposób określony w cytowanym przepisie. W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 z 2003r., poz. 717 ze zm. ). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu ( art. 37 ust. 5 ). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 36 ust. 6 ustawy). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Przytoczone unormowania wskazują więc na to, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze z. ), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości ( art. 149 i nast. ). Tak więc do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Wprawdzie w dacie orzekania przez organy obu instancji rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 230, poz. 1924 ) już nie obowiązywało, a które między innymi w operacie szacunkowym sporządzonym w grudniu 2003r. uwzględniał rzeczoznawca majątkowy A. Tomecki, to okoliczność ta nie ma jednak wpływu na wynik sprawy. Wskazany wyżej akt wykonawczy został bowiem z dniem 22 września 2004r. zastąpiony przez kolejne rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ), jednakże zawarte w nim przepisy w zakresie metod stosowanych w podejściu porównawczym przy dokonanej wycenie, zastosowanej w niniejszej sprawie przez biegłego, nie uległy zmianie ( odpowiednio § 5 i § 4 wskazanych aktów ). Dlatego też Sąd stwierdza, iż wskazane wyżej naruszenie przepisów prawa nie miało wpływu na wynik sprawy, a tym samym nie dawało podstaw do wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. W ocenie Sądu postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było w sposób prawidłowy i pozwalający na wydanie decyzji w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Opłata planistyczna została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm. ) w zw. z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm. ), w tym art. 151 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 oraz 151 – 156 ustawy. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa ją się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( art. 150 ust. 2 ). Stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich ( art. 152 ust. 2 ). Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 ). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych ( art. 154 ). W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sąd stwierdza, iż operaty szacunkowe złożone w przedmiotowej sprawie, odpowiadają ustawowym wymogom, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy A. T. przyjął do porównania działki o takim samym przeznaczeniu zarówno przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jej zmianie, jak działki podlegające oszacowaniu, podobne do nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym uwzględnieniu lokalizacji i atrakcyjności lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu, uzbrojenia powierzchni i parametrów działki. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca przyjął dopuszczalne metody szacowania - porównywania parami i korygowania ceny średniej. Przedstawionej wycenie, zdaniem Sądu, nie można skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działek przed zmianą planu, ani zawyżenia ich wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca A. T. wyjaśnił przyczyny wyboru podejścia i metody wyceny, a także uwzględnił istotne dane porównywanych przy wycenie nieruchomości. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu z upraw polowych na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. Skarżąca przed wydaniem w sprawie decyzji została zapoznana z zebranym materiałem dowodowym i przedstawiono jej opracowane przez rzeczoznawcę operaty szacunkowe. W dniu 26 maja 2004r. B. R. złożyła do organu pismo zwane "podaniem", w którym zakwestionowała 30% stawkę wzrostu wartości nieruchomości, a ponadto nie zgodziła się z wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. Zwróciła uwagę na ceny, które uzyskała ze sprzedaży przedmiotowych działek, wynikające z zawartych umów notarialnych. Zarzuciła także, iż biegły w sposób nieprawidłowy przyjął, iż działki są uzbrojone, a jednocześnie nie wziął pod uwagę faktu, że dojazd do działek jest jedynie drogą polną. Podniosła ponadto swoją trudną sytuację finansową i rodzinną, która uniemożliwia jej uregulowanie ustalonej opłaty. Wysokość stawki wzrostu wartości nieruchomości, uznając ją za krzywdzącą, skarżąca podniosła także w piśmie z dnia 28 września 2004r. Rzeczoznawca A. T. ustosunkował się do podniesionych zarzutów ( k. 10 ). Zwrócił uwagę na to, iż uzyskane ceny ze sprzedaży przez dotychczasowych właścicieli przedmiotowych nieruchomości nie mogą być brane pod uwagę ze względu na niespełnienie warunków transakcji rynkowych, a w szczególności Standardu III.1. Wartość rynkowa jako podstawa wyceny. Podstawą do określenia wartości rynkowej mogą być transakcje zrealizowane na rynku lokalnym nie dotyczące tej nieruchomości. Odnośnie uzbrojenia działek biegły stwierdził, że w wycenie uwzględnił stan uzbrojenia, w tym możliwość doprowadzenia poszczególnych mediów do określonej działki. To samo dotyczy wyceny atrybutu dojazdu do nieruchomości, który został określony w skali 4-ro przymiotnikowej jako przeciętny. Pismem z dnia 22 września 2004r. organ powiadomił skarżącą w trybie art. 10 § 1 kpa o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym w przedmiotowej sprawie, w tym ze wskazaną wyżej odpowiedzią na zarzuty sporządzoną przez A. T., umożliwiając stronie zajęcie stanowiska w zakreślonym terminie ( k. 5 ). Sąd stwierdza, iż wskazane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z aktem wykonawczym, które określają sposób ustalania wartości nieruchomości, nie przewidują, aby dla wyceny danej nieruchomości uwzględniać ceny uwidocznione w akcie notarialnym dotyczącym jej sprzedaży. Należy bowiem podkreślić, iż gdyby zamiarem ustawodawcy było przyjmowanie do ustalenia opłaty planistycznej ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, co do której prowadzone jest postępowanie, a która jest organowi przecież znana, gdyż wynika z przesłanego wypisu aktu notarialnego ( art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), to nie odsyłałby do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i konieczności sporządzania pracochłonnej i kosztownej wyceny. Jeżeli natomiast chodzi o kwestię uzbrojenia działek, to ze znajdujących się w aktach operatów szacunkowych wynika, iż przedmiotowe działki nie są uzbrojone w media, natomiast uzbrojenie w media istnieje w drodze gminnej, co nie jest przez skarżącą kwestionowane. Biegły dokonując oceny uzbrojenia nieruchomości określił je jako dobre, biorąc pod uwagę możliwość doprowadzenia mediów do przedmiotowych działek, zważywszy na istnienie w drodze gminnej sieci nie tylko energetycznej, ale także wodociągowej oraz gazowej. Ten sam sposób oceny należy odnieść do wyceny atrybutu dojazdu do nieruchomości. B. R. w dniu 27 września 2004r. została zapoznana z odpowiedzią rzeczoznawcy majątkowego z dnia 3 września 2004r. W trakcie przesłuchania w charakterze strony wniosła jedynie o renegocjacje wartości działki nr 16/ 15, przeznaczonej pod drogę publiczną, co do której została zawarta umowa z wójtem Gminy N. w zakresie odszkodowania, w której przyjęto wartość 1 m2 na kwotę 2 zł. Należy stwierdzić, iż wartość ta istotnie odbiega od wartości m2 działki przyjętej w operacie szacunkowym, jednakże nie może ona mieć wpływu na treść przedmiotowej decyzji, gdyż nie ma z nią bezpośredniego związku. Skarżąca nie zakwestionowała natomiast w sposób skuteczny operatów opracowanych przez rzeczoznawcę A. T. poprzez złożenie innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez skarżącą złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Dla wyniku sprawy nie mają również znaczenia okoliczności podnoszone przez skarżącą, dotyczące jej trudnej sytuacji finansowej i rodzinnej, gdyż – jak to podniesiono wyżej – Sąd bada jedynie sprawę z punktu widzenia legalności wydanych decyzji, a nie z punktu widzenia zasad słuszności, czy sprawiedliwości społecznej. Dlatego też, zdaniem Sądu, w świetle zebranego i prawidłowo przez organ ocenionego materiału dowodowego, w związku z uchwałą Rady Gminy N. nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. dotyczącej części obszaru wsi N. 1 ( Dz.Urz.Woj.[...] z 2003r. nr [...], poz. [...]), na skutek której przedmiotowe działki z wcześniejszego przeznaczenia pod uprawy polowe zostały przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, nastąpiła zmiana wartości tychże nieruchomości. Wbrew stanowisku podnoszonemu w skardze przepisy te nie obligują również organu do przeprowadzenie w sprawie dotyczącej opłaty planistycznej rozprawy administracyjnej. Sąd podnosi ponadto, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do skutecznego kwestionowania stawki procentowej, służącej do naliczania opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z art. 36 ust. 4 zd. drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Tak więc ustalona w § 24 wskazanej wyżej uchwały procentowa stawka mieściła się w ustawowych granicach i stanowiła obowiązujące prawo miejscowe. Dlatego też dla wyniku przedmiotowej sprawy nie ma znaczenia okoliczność, iż stawka ta dla niektórych terenów Gminy N. uległa obniżeniu w późniejszym okresie lub w ogóle była zniesiona. Na zakończenie powyższych rozważań Sąd stwierdza, iż bezpodstawny jest również zarzut naruszenia przez organ przepisów proceduralnych w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, co zostało wykazane wyżej. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. ) skargę, jako bezzasadną, oddalił.