II SA/Łd 1112/15

Dnia 23 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.), , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2016 roku sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2013r., poz. 267 ze zm.) – w skrócie: "K.p.a." – art. 143 ust. 2, art. 144, art. 145, art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2015r., poz. 782 ze zm.) – powoływanej także jako: "u.g.n." – oraz uchwały Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] z [...], Nr [...], poz. [...]), po rozpatrzeniu odwołania Spółki A. z o.o. w P. od decyzji Burmistrza P. z dnia [...], nr [...], ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w P. na terenie osiedla A, oznaczonej ewid. nr 352/29, spowodowanego wybudowaniem sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej – w pkt 1 uchyliło ww. decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości opłaty adiacenckiej i ustaliło jej wysokość na kwotę 2.520,42 zł, natomiast w pkt 2 utrzymało w mocy w pozostałej części ww. decyzję organu I instancji. Kolegium wyjaśniło, że decyzją Burmistrza P. z dnia [...] ustalono Spółce A z o.o. w P. jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 2.859,40 zł w związku ze wzrostem wartości opisanej wyżej nieruchomości, spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia tej nieruchomości do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji ustalił, iż realizacja przez Gminę i Miasto P. inwestycji pod nazwą "Rozbudowa sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej na os. A w P." stworzyła warunki do podłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej między innymi nieruchomości oznaczonej ewid. nr 352/29. Wysokość opłaty została ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J.S., określający wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania ww. urządzeń na łączną kwotę 7.148,49 zł oraz zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] w sprawie opłaty adiacenckiej, ustanawiającą stawkę procentową tej opłaty na 40 %. Następnie organ II instancji wskazał, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie określono różnicy wartości gruntu przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. Organ l instancji bezkrytycznie oparł się na operacie szacunkowym, w którym błędnie przyjęto do wyceny transakcje w większości po 18 czerwca 2013r., tj. po dacie potwierdzenia przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci. Ponadto nie zostało w operacie wskazane, czy przyjęte do wyliczeń ceny nieruchomości są cenami brutto czy netto, podczas gdy skarżąca jest osobą prawną zobowiązaną do naliczania 23% podatku VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał w operacie jako dane bazowe transakcje, których przedmiotem były działki sąsiednie o nr ewid. 352/51, 352/46 i 352/29, a zatem nieruchomości z dostępem do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. Działka nr 352/29 została zbyta osobie fizycznej w dniu 15 kwietnia 2014r. za cenę 60.000,00 zł brutto. Spółka odprowadziła od tej transakcji należny podatek VAT w wysokości 23%, a zatem realna wartość i przychód od sprzedaży to 48.000,00 zł. Oferując tę działkę do sprzedaży Spółka wskazywała potencjalnym nabywcom, iż działka jest uzbrojona. W wyniku negocjacji została osiągnięta cena rynkowa w wysokości 60.000,00 zł brutto i to ta kwota powinna stanowić podstawę do wyliczenia wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci. W ocenie skarżącej, wyżej wymienione błędy rzeczoznawcy spowodowały określenie "sztucznej", nie mającej odzwierciedlenia w realiach rynkowych wartości nieruchomości, a następnie naliczenie korzystnej dla organu opłaty adiacenckiej. Z tych względów Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustaliło, że nieruchomość oznaczona nr ewid. 352/29 zlokalizowana jest na os. A w strefie podmiejskiej miasta, w terenie zabudowy mieszkaniowej w pobliżu terenów rolnych i leśnych. Organ powołał przy tym stosowne ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozbudowa sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej na tym terenie została zakończona w dniu 22 maja 2013r. Z sieci wodociągowej wyprowadzony został do granicy działki nr 352/29 przykanalik, a z sieci kanalizacji sanitarnej - przykanalik zakończony zaślepką, umożliwiające włączenie nieruchomości skarżącej do sieci. W dniu 16 czerwca 2013r. została stworzona techniczna możliwość przyłączenia nieruchomości skarżącej do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Następnie w dniu 14 maja 2015r. Burmistrz P. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uprawniona rzeczoznawca majątkowa J.S. złożyła operat szacunkowy, określający wzrost wartości rynkowej nieruchomości w związku z wybudowaniem wodociągu i kanalizacji sanitarnej. Wartość wycenianego gruntu przed wybudowaniem ww. urządzeń biegła oszacowała na łączną kwotę 72.511,81 (72,73 zł/m2), natomiast po zrealizowaniu inwestycji na kwotę 79.660,30 zł (79,90 zł/m2). Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wyniósł 7,17 zł na 1 m2 gruntu, a w stosunku do całkowitej powierzchni działki - o kwotę 7.148,49 zł. W oparciu o powyższy operat szacunkowy oraz stosownie do postanowień uchwały Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...] w sprawie opłaty adiacenckiej. Burmistrz P. ustalił wobec Spółki jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 2.859,40 zł. Dalej organ II instancji ustalił, że rzeczoznawca majątkowy J.S. w piśmie z dnia 2 lipca 2015r. wyjaśniła, że data ustalenia cen nieruchomości wynika z brzmienia art. 146 3 u.g.n. Ponadto przyznała, iż bazując na rejestrze cen i wartości prowadzonym przez Wydział Geodezji Starostwa Powiatowego w P., przyjęła w procesie wyceny ceny brutto w przypadku działek nr: 352/51 i 352/29. Po ponownej analizie aktów notarialnych dotyczących ww. nieruchomości stwierdziła, iż uwzględnienie cen netto spowoduje ustalenie ceny średniej na poziomie zbliżonym do obecnego, czyli 61,15 zł, to z kolei wpłynie na zmianę współczynników i niekorzystne wyliczenie opłaty dla skarżącej. Rzeczoznawca wskazała, iż trudno odnieść się do zarzutu, że kwoty określone w operacie "w drastyczny sposób odbiegają od cen rynkowych" w sytuacji, gdy działka sąsiadująca z działką nr 352/29 w chwili obecnej oferowana jest do sprzedaży po 75 zł/m2. Brak obecnie zainteresowania zakupem ww. nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na jej wycenę. Kolegium wyjaśniło dalej, że podczas rozprawy w dniu 23 września 2015r., rzeczoznawca przedłożyła na piśmie informacje dotyczące analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W dniu 30 września 2015r. do organu odwoławczego wpłynęła wykonana przez rzeczoznawcę J.S. korekta operatu szacunkowego. Po przeprowadzeniu ponownej analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe do dalszych wyliczeń przyjęto 20 transakcji, których ceny w badanym okresie wahały się od 45,15 zł/m2 do 84,71 zł/m2. Wszystkie transakcje są zbliżone cenowo i podobne do siebie pod względem cech uwzględnionych w procesie wyceny. Z dalszej analizy odrzucono transakcje powyżej 85 zł/m2. Ponowne wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości z tytułu wybudowania kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej spowodowało obniżenie opłaty z kwoty 2.859,40 zł do kwoty 2.520,42 zł. Mając powyższe na uwadze Kolegium uznało, że odwołanie częściowo zasługiwało na uwzględnienie. Odwołując się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami organ odwoławczy stwierdził, że Zdaniem organu II instancji wszystkie ww. wymienione przesłanki przymusowego udziału właściciela nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej w tej sprawie zostały spełnione. Następnie Kolegium wyjaśniło, że stosownie do treści art. 146 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Jednocześnie stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wielkość wzrostu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. Czynności podejmowane przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach procesu wyceny nieruchomości podlegają kontroli organów rozstrzygających sprawę. Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego w rozpatrywanej sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Oceniając wartość dowodową załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J.S., skorygowanego w dniu 24 września 2015r. w związku z uznaniem części zarzutów Spółki, Kolegium stwierdziło, że przedstawiona opinia nie budzi zastrzeżeń w świetle obowiązujących przepisów prawa i obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla przyjętego celu. Biegła dokonała prawidłowego, dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i charakterystykę nieruchomości oraz dostępne dane w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na ich ceny. Do określenia wartości przedmiotu wyceny rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Operat zawiera opis nieruchomości wycenianej w zakresie jej stanu prawnego, przeznaczenia, rodzaju i charakteru lokalizacji, sąsiedztwa, dostępnej infrastruktury technicznej, rodzaju dojazdu itp. Analiza rynku w operacie dotyczyła cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zlokalizowane na terenie miasta P. i D. Do oszacowania wartości nieruchomości biegła ustaliła zakres cenowy dla nieruchomości podobnych do wycenianej w przedziale od 45,15 zł/m2 do 84,71 zł/m2. Średnia cena kształtowała się na poziomie 60,36 zł/m2. Po zastosowaniu właściwych korekt z tytułu cech różnicujących nieruchomość wycenianą i nieruchomości porównawcze, biegła w skorygowanym operacie określiła wartość rynkową nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na 69.281,53 zł (69,49 zł/m2), natomiast wartość nieruchomości po ich wybudowaniu na 75.582,57 zł (75,81 zł/m2). Różnica wartości nieruchomości według jej stanu przed i po wybudowaniu wodociągu i kanalizacji sanitarnej wyniosła w stosunku do wszystkich działek 6.301,04 zł, a wielkość wzrostu wartości jest bezpośrednio i wyłącznie związana z wybudowaniem sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej na osiedlu A . W ocenie organu II instancji nie budziły również zastrzeżeń wyjaśnienia biegłej złożone w toku postępowania odwoławczego, jak również dokonana korekta operatu w stosunku do operatu pierwotnego, polegająca na odrzuceniu ze zbioru nieruchomości porównawczych cen skrajnych, tj. powyżej 85 zł/m2. W związku z weryfikacją operatu szacunkowego, za podstawę ustalenia nowej wysokości opłaty należało przyjąć skorygowaną kwotę wzrostu wartości badanej nieruchomości, spowodowanego wybudowaniem sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, tj. 6.301,04 zł. Przy zastosowaniu 40 % stawki należna Gminie P. opłata adiacencka wyniosła 2.520,42 zł. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. skargę do sądu administracyjnego złożyła Spółka A z o.o. z siedzibą w P. zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., a także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 146 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 147 ust. 1 u.g.n. W uzasadnieniu skargi powtórzono zarzuty dotyczące wadliwości przedstawionego operatu, w tym braku danych o stanie faktycznym nieruchomości zarówno przed jak i po wybudowaniu sieci(art. 4 pkt 17 u.g.n.), nieustalenia wpływu poszczególnych czynników określających nieruchomość na jej wartość, nieustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci wod.-kan. oraz przyjęcia do wyceny wartości sprzedaży brutto, odnoszących się do nieruchomości po wybudowaniu sieci. Skarżąca podniosła, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w toku postępowania opinii. Ocena ta dotyczy zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. To, że ich wybór, w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. zależy od rzeczoznawcy nie oznacza bowiem, że może on w tym zakresie działać w sposób dowolny. Sam natomiast operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, w rozumieniu art. 84 K.p.a., która jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. W ocenie skarżącej wady operatu uniemożliwiają jakąkolwiek weryfikację przyjętych w tym operacie założeń. Przytaczając treść § 40 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego skarżąca Spółka zarzuciła ponownie, że operat nie określa pierwotnej wartości nieruchomości oraz brak w nim danych o odległości wybudowanej sieci od nieruchomości strony skarżącej. Rzeczoznawca w procesie szacowania nie wyjaśnił również wpływu na wartość wycenianych nieruchomości usytuowanej w pobliżu (ok. 400-500 m) gminnej oczyszczalni ścieków. W operacie szacunkowym znajduje się co prawda wzmianka o lokalizacji oczyszczalni ścieków komunalnych, ale brak określenia jaki faktycznie wpływ na wartość położonych w jej sąsiedztwie nieruchomości posiada taka lokalizacja. To zaś prowadzić musi do wniosku, że wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzeń kanalizacyjnych, ustalony w oparciu o analizę rynku obrotu nieruchomościami, których stan w dacie zawierania transakcji i ich cechy cenotwórcze nie zostały ustalone (a przynajmniej nie zostało to ujawnione w treści wyceny), bez wyjaśnienia ww. okoliczności nie mógł być uznany za wiarygodny. Według skarżącej ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści (co w realiach rozpoznawanej sprawy sprowadza się do braku wskazanych wcześniej w skardze danych ) oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a więc z naruszeniem art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości po stworzeniu możliwości jej podłączenia do urządzeń kanalizacji gminnej wzrosła, co z kolei uzasadnia zarzut naruszenia w toku rozstrzygania sprawy art. 146 ust. 1 u.g.n., w stopniu rzutującym bezpośrednio na jej wynik. Ponadto, powołując się na brzmienie art. 147 ust. 1 u.g.n. skarżąca zarzuciła, że w decyzji ustalającej opłatę adiacencką winny się znaleźć określone warunki rozłożenia jej na raty, czego w niniejszej sprawie zabrakło. Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się natomiast do zarzutów podniesionych w skardze organ II instancji stwierdził, że zupełnie niezrozumiały jest zarzut dotyczący braku wskazania w operacie szacunkowym wartości gruntu według stanu przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej. Określenie tej wartości autorka operatu zawarła w pkt 8.3 opinii. Do porównań biegła prawidłowo wykorzystała nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości (Powszechne Krajowe Zasady Wyceny). W tym względzie niesłuszny, bo sprzeczny z zasadami wyceny, jest zarzut skarżącej, iż nie została przez rzeczoznawcę ustalona wartość gruntu przed wybudowaniem na nim sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej - ponieważ wskazane daty transakcyjne - to w dużej mierze daty po 18 czerwca 2013r., tzn. po dacie potwierdzenia przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy tych sieci. Zdaniem Kolegium wbrew twierdzeniom skarżącej rzeczoznawca uwzględniła w wycenie fakt usytuowania oczyszczalni ścieków oraz zakładu produkującego soki w odległości około 500 m od przedmiotowych działek, co potwierdza zapis w operacie w punkcie 5.3 "Lokalizacja i położenie", a także przyjęcie współczynnika korygującego w cesze "otoczenie, sąsiedztwo" na średnim poziomie. Za chybiony zdaniem organu II instancji należy uznać zarzut skarżącej, iż decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie określa warunków rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty. Stosownie do powoływanego przez skarżącą przepisu art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencką może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Jak z powyższej regulacji wynika, podmiot zainteresowany skorzystaniem z tej możliwości powinien złożyć stosowny wniosek do organu i należycie go uzasadnić, a co najmniej wskazać wszelkie okoliczności istotne do oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych. Za akt sprawy nie wynika, aby spółka występowała do organu o zastosowanie wobec niej ulgi w spłacie zobowiązania poprzez rozłożenie przedmiotowej opłaty na raty. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Kolegium stwierdziło, iż wszystkie istotne w sprawie okoliczności, a w szczególności te dotyczące określenia wielkości wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości w związku z wybudowaniem na terenie osiedla A w P. sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, zostały przez organ odwoławczy dostatecznie wyjaśnione. Przede wszystkim Kolegium umożliwiło Spółce, działając na jej wniosek, przedstawienie operatu szacunkowego wykonanego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, wydłużając w tym celu termin załatwienia sprawy. Takiej opinii w zakreślonym terminie jednak nie złożono (bez podania przyczyny takiego stanu rzeczy), wnosząc natomiast o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Na rozprawie w dniu 24 września 2015r. autorka operatu złożyła dodatkowe pisemne wyjaśnienia odnoszące się do zarzutów sformułowanych przez Spółkę przy piśmie z dnia 26 sierpnia 2015r. Następnie biegła, częściowo uwzględniając zarzuty Spółki, opracowała korektę pierwotnego operatu, w wyniku której opłata adiacencka została obniżona o ok. 12%. Do złożonej przez biegłą korekty operatu pełnomocnik Spółki nie wniósł żadnych merytorycznych zastrzeżeń. W związku z tym organ II instancji wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012r. poz. 270 ze zm.), dalej powoływanej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, badając zgodność (legalność) zaskarżonego aktu z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a.). Podstawę orzekania w niniejszej sprawie stanowią przepisy art. 144 i 145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014r. poz. 518 ze zm., dalej powoływanej jako u.g.n.). Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z art. 145 powołanej ustawy wynika zaś, iż organ wykonawczy gminy może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym wydanie tej decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej to między innymi budowa urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. Ustalenie i wysokość opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości następującego po wykonaniu urządzenia infrastruktury technicznej i stwierdzonego opinią rzeczoznawcy majątkowego. Poza sporem jest, że w dniu 16 czerwca 2013 roku Gmina umożliwiła stronie właścicielom nieruchomości osiedla A , w tym skarżącej Spółce – właścicielce nieruchomości nr ewid. 352/29 - podłączenie się do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej. Wzrost wartości nieruchomości z tego tytułu ustalono na podstawie skorygowanego operatu szacunkowego. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia zasad postępowania, w tym ustaleń faktycznych i oceny materiału dowodowego odnoszą się przede wszystkim do operatu szacunkowego, zarzuty naruszenia prawa materialnego zaś do wykładni art. 146 § 3 i art. 147 ust.1. u.g.n. W ocenie sądu nie jest trafny zarzut niewłaściwego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Organ dopuścił dowód z obligatoryjnej opinii – operatu szacunkowego, umożliwił stronom składanie uwag. W toku postępowania odwoławczego, po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej z jej udziałem, uznając zasadność części zarzutów, w szczególności co do kryterium doboru działek do porównania biegła złożyła "korektę operatu", spełniającą w istocie wymogi operatu szacunkowego. Organ odwoławczy dokonał analizy i oceny złożonego operatu szacunkowego, jest ona odmienna od oceny skarżącej, ale nie jest to równoznaczne z brakiem takiej oceny. Bezzasadny jest zarzut braku ustalenia ceny nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej. Według skarżącej, wartość nieruchomości przed przyłączeniem powinna zostać ustalona wg cen sprzed budowy infrastruktury, czyli sprzed roku 2013. Wniosek ten jest nieuprawniony, skarżąca zdaje się mylić datę istotną dla określenia stanu nieruchomości (przed wybudowaniem infrastruktury) z datą ustalania wartości nieruchomości. Tymczasem wprost z brzmienia art. 146 § 3 u.g.n. wynika, że "wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". Oczywiście ustalenie odszkodowania następuje zwykle nieco później, niż w dacie sporządzenia operatu szacunkowego, ustalającego wielkość zapłaty, nie są to jednak zbyt duże różnice w czasie. Zapobiega temu zresztą ograniczony czas na wydanie decyzji, jak i czas obowiązywania ustaleń operatu. Na marginesie można jedynie wskazać, że przyjęcie do obliczeń - jako wyjściowej - ceny nieruchomości sprzed budowy infrastruktury z reguły oznaczałoby wyższą opłatę adiacencką z uwagi na to, że z upływem czasu cena nieruchomości rośnie. Różnica czasu z reguły stanowi dodatkowy czynnik wpływający na wzrost wartości (ceny) nieruchomości. Dokonanie w tym samym czasie wyceny różnych nieruchomości pod względem infrastruktury technicznej ma na celu uniknięcie błędu w ocenie wynikającego z braku uwzględnienia generowanych przez czas wielu innych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak choćby hossa czy bessa na rynku nieruchomości, wzrost zamożności społeczeństwa, popyt, podaż, stan gospodarki czy migracja ludności albo, co obserwowano ewidentnie po wejściu Polski do Unii Europejskiej - generalny wzrost cen nieruchomości. Innymi słowy, nie ma podstaw prawnych, aby na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej dokonywać wycen nieruchomości według cen i stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i według stanu i cen po wybudowaniu tej infrastruktury (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 sierpnia 2012 r. w sprawie sygn.. akt II SA/Kr 842/12). Reasumując tę część rozważań stwierdzić należy, że już przyjęte w art. 146 § 3 u.g.n. rozwiązanie ustawowe nie pozwala na badanie cen nieruchomości z innej daty, niż moment ustalania opłaty adiacenckiej. Tak więc zarówno wnioski operatu, jak i ustalenia organów w tym zakresie są w pełni uzasadnione. W ocenie sądu nie może odnieść skutku zarzut wadliwego ustalenia wartości nieruchomości na podstawie cen transakcji z uwzględnieniem cen brutto, co w ocenie skarżącej Spółki doprowadziło do zawyżenia wielkości opłaty adiacenckiej. Jak bowiem wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy z dnia 23 września 2015 roku i "korekty operatu" z dnia 14 października 2015 roku, klauzula zawarta w jego punkcie 9. zd.4 potwierdza, że przyjęta wartość rynkowa nie obejmuje ewentualnych kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą sprzedażą podatków i opłat. Przedmiotem badań były zasadniczo transakcje między osobami fizycznymi, z wyjątkiem trzech nieruchomości należących do strony skarżącej, która rzeczywiście jako podmiot prawny zobligowana była do odprowadzenia podatku VAT. Są to działki o numerach 352/46, 352/51, 352/29. Biegła wyjaśniła jednakże, że transakcje z udziałem skarżącej, jak wynika z operatu, dotyczyły nieruchomości nieuzbrojonej, co przyjęto z aktów notarialnych, podlegały zatem uwzględnieniu przy ustaleniu początkowej wartości nieruchomości. Pomniejszenie tej wielkości o podatek VAT w istocie doprowadziłoby do zwiększenia różnicy pomiędzy wartością początkową a ceną nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury. W konsekwencji wpłynęłoby to na ustalenie wyższej opłaty adiacenckiej, a więc byłoby to działaniem na niekorzyść skarżącej Spółki. Wyjaśnienia biegłej w tym zakresie należy uznać za logiczne. Trafnie również organ odwoławczy wskazał, że wbrew zarzutom skargi w operacie autorka uwzględniła wszystkie istotne cechy badanych nieruchomości – w punkcie 5. operatu, stosując następnie współczynniki korygujące przy określaniu wartości nieruchomości. Zasadny jest wniosek rzeczoznawcy i organu odwoławczego, że czynnikiem najistotniejszym, decydującym o zmianie wartości nieruchomości było wybudowanie sieci wod. – kan., ten element zmiany jest bowiem podstawą wymierzenia opłaty adiacenckiej. Istnienie pozostałych cech nieruchomości, w tym sąsiedztwo oczyszczalni ścieków, ma walor cechy stałej, o identycznym znaczeniu zarówno przed, jak i po wybudowaniu sieci, uwzględniono je zresztą w postaci współczynników korygujących. Sąd nie podziela również zarzutu naruszenia dyspozycji § 40 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w stopniu mającym wpływ na ostateczną ocenę operatu. Przepis ten obliguje rzeczoznawcę do uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej odległości tych nieruchomości od ww. urządzeń oraz warunków podłączenia do nich nieruchomości. Jak wynika bowiem z ustaleń SKO, urządzenia, do których stworzono możliwość podłączenia spornej nieruchomości, usytuowane są przy granicy nieruchomości. Zatem dogodność tego rozwiązania dla właściciela nieruchomości nie jest to okolicznością, która może ujemnie korygować wartość działki po wybudowaniu infrastruktury. W ocenie sądu wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone do protokołu rozprawy administracyjnej oraz przyjęty przez organy operat szacunkowy dawały podstawy do ustalenia wielkości opłaty adiacenckiej w wysokości określonej w decyzji. Sporządzony operat nie narusza kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów obowiązującego w dacie wydania decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrześni 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004r., poz.2109 ze zm.). Rzeczoznawca wyjaśniła i uzasadniła wybór określonych metod badawczych, przyjęła do badania kilkadziesiąt transakcji, opisała współczynniki korygujące. Należy podkreślić, że biegła po zapoznaniu się z zarzutami strony skarżącej w istocie sporządziła powtórnie operat, którego skarżąca skutecznie nie zakwestionowała. Niesporne jest uprawnienie strony do podważania dowodu, jakim jest operat szacunkowy, ale ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje na określony tryb postępowania. Po złożeniu przez biegłą wyjaśnień i nowego operatu Spółka nie złożyła uwag, nie skorzystała z możliwości złożenia kontroperatu, choć o takim uprawnieniu została pouczona w toku postępowania administracyjnego. Należy też wskazać, że wbrew zarzutom skargi nierozstrzygnięcie w decyzji o rozłożeniu należności na raty nie stanowi uchybienia skutkującego koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Z przepisu art. 147 ust. 1 u.g.n. wynika, że co do zasady rozłożenie opłaty na raty następuje w decyzji o ustaleniu opłaty, w której określa się warunki tego rozłożenia. Niemniej jednak dopuszczalne jest również rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty także następczo, przy wykorzystaniu trybu z art. 155 k.p.a., po uzyskaniu przymiotu ostateczności przez decyzję ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 listopada 2013r w sprawie I SA/Po 606/13). Reasumując, skarga nie zawiera uzasadnionych zarzutów, wobec czego sąd orzekł o jej oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. IB