II SA/Łd 1219/05

Dnia 8 marca 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie: Sędzia NSA Ewa Markiewicz, Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Protokolant: asystent sędziego Marek Pilc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2006 roku sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wójt Gminy N. na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy N. nr XXVIII/246/2002 z dnia 4 kwietnia 2002r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy N., obejmującą części obszarów wsi B., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr 142 z dnia 22 czerwca 2002r.: 1. ustalił jednorazową opłatę dla M. K., byłego właściciela nieruchomości położonej we wsi G. stanowiącej trzy działki gruntu, oznaczonej numerami 18/22 o powierzchni 1573 m2, 18/23 o powierzchni 2000 m2 i 18/24 o powierzchni 2001 m2 w obrębie ewidencyjnym G., uregulowanych w KW 137063, w wysokości 30.985,20 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i jej sprzedaży; 2. pomniejszył opłatę planistyczną o kwotę 3.685 zł, wpłaconą na konto depozytowe tytułem przedpłaty, ustalając łączną kwotę do uiszczenia na 27.300,20 zł, wskazując jednocześnie termin i formę płatności. Uzasadniając decyzję Wójt stwierdził, iż zgodnie ze wskazaną wyżej uchwałą Rady Gminy N. nr XXVIII/246/2002 nastąpiła zmiana przeznaczenia działek położonych w B. na cele budownictwa jednorodzinnego. W poprzednim planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy N. zatwierdzonym uchwałą nr VI/33/94 z dnia 6 grudnia 1994r. ( Dz.Urz.Woj.[...] nr 14 z 16 grudnia 1994r. ) tereny te przeznaczone były na cele upraw polowych. Organ wskazał, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu wynosi 103.284 zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela na infrastrukturę techniczną, a obliczony wzrost jej wartości powstał wyłącznie przez zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Organ stwierdził ponadto, iż stosownie do treści § 12 uchwały Rady Gminy N. z dnia 4 kwietnia 2002r., zgodnie z którym procentowa stawka od wzrostu wartości nieruchomości wywołana zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalona została na 30%, opłata planistyczna wymierzona została w kwocie 30.975,20 zł. Przy uwzględnieniu przedpłaty dokonanej przez skarżącego w wysokości 3685zł, opłata wynikająca ze zmiany planu zagospodarowania i sprzedaży działek przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany tego planu wynosi 27.300,20 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji M. K. zakwestionował wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę wydania decyzji nakładającej opłatę planistyczną i wniósł o jej uchylenie. Zarzucił naruszenie art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad (...). Stwierdził, iż daty sprzedaży nieruchomości, na podstawie których ustalono wartość jego nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, miały na celu "wykazanie zaniżenia wartości nieruchomości". Natomiast przy ustalaniu wartości nieruchomości po zmianie planu przyjęto do porównania ceny nieruchomości z miejscowości K., które były wyższe od cen uzyskiwanych w miejscowości B. obręb G. Podniósł ponadto, że ustalona dla niego stawka opłaty planistycznej w wysokości 30% jest bardzo wysoka. Wskazał także, iż dla obecnie zatwierdzonego planu zagospodarowania opracowanego dla całej gminy stawka ta wynosi 15%. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 poz. 717 ze zm. ) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu, po przedstawieniu dotychczasowego toku postępowania, organ przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 wskazanej wyżej ustawy. Kolegium stwierdziło, że działki o nr 18/22, 18/23 i 18/24 położone w B. gmina N., stanowiące własność M. K., znajdowały się pod rządem planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N., uchwalonego przez Radę Gminy N. uchwałą z dnia 6 grudnia 1994r. Nr VI/33/94 ( Dz.Urz. Woj. [...] Nr 14) na obszarach przeznaczonych pod uprawy polowe, natomiast po zmianie tego planu w części dotyczącej obszaru wsi B., uchwałą Rady Gminy N. z dnia 4 kwietnia 2002r. Nr XXVIII/246/2002 ( Dz.Urz. Woj. [...] Nr 142) przeznaczenia działek skarżącego uległo zmianie na tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Działki te zostały następnie zbyte przez skarżącego na podstawie aktów notarialnych z dnia 30 czerwca 2003r. ( nr 18/22 ) i 20 sierpnia 2003r. ( nr 18/23 i 18/24 ). Wycena wzrostu wartości działek dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151, 152 ust. 1, 2 i 3 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), a także w oparciu o obowiązujący w dniu wykonania operatu szacunkowego § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 230, poz. 1924 ), którego treść odpowiada obowiązującemu w dniu wydawania zaskarżonej decyzji § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ). W podsumowaniu uzasadnienia Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że złożone w sprawie operaty szacunkowe odpowiadają wymogom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeń regulujących sposób ich sporządzenia. Szacując wartość nieruchomości biegły przyjął do porównania działki o takim samym przeznaczeniu, jak działki podlegające oszacowaniu, podobne do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu następujących kryteriów: lokalizacja, atrakcyjność lokalizacji, sąsiedztwo, dojazd, uzbrojenie, powierzchnia i parametry działki. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca przyjął dopuszczalne metody szacowania ( porównywania parami i korygowania ceny średniej ). Organ II instancji uznał zatem, że nie może podzielić zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu od decyzji. Dostrzegając podobieństwo nieruchomości szacowanych do nieruchomości przyjętych do porównania, Kolegium stwierdziło, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego nie chodzi o identyczność działek porównywanych, lecz o ich podobieństwo. Ceny transakcyjne tych nieruchomości, zostały - w ocenie Kolegium - prawidłowo skorygowane przez przyjęcie średniej. Z tych powodów Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania operatów szacunkowych i uznając trafność rozstrzygnięcia organu I instancji orzekło, jak w sentencji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. K. wnioskował o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu podniósł, iż w celu dokonania sprzedaży należących do niego działek, które nie miały dostępu do drogi publicznej, w dniu 30 czerwca 2003r. zakupił działkę o numerze 18/5, przebiegającą wzdłuż południowych krawędzi jego nieruchomości, z przeznaczeniem jej na drogę dojazdową. Zdaniem skarżącego poniesione przez niego wydatki związane z zakupem wskazanej wyżej działki ( 7.610 zł ) wraz z opłatami oznaczonymi w akcie notarialnym ( 1009,40 zł), które łącznie wyniosły 8.619,40 zł, powinny być uwzględnione przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej. Stwierdził, że bez drogi dojazdowej, mimo zmiany planu zagospodarowania przestrzennego wartość działek o numerach 18/22, 18/23 i 18/24 nie uległaby zmianie, bowiem już wcześniej oferował wskazane nieruchomości bezskutecznie do sprzedaży. Tak więc bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości przedmiotowych działek była, w ocenie skarżącego, nie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, lecz zakup gruntu nadającego się do wytyczenia drogi dojazdowej do tych działek. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Organ II instancji stwierdził, iż nie podziela stanowiska skarżącego i odwołał się do argumentacji zawartej w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik skarżącego, w osobie adwokata, poparł skargę i ponowił podniesione wcześniej zarzuty oraz wnioskował o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący wyjaśnił, iż przedmiotowe nieruchomości nabył w 1999r. za łączną kwotę 20.000 zł, które w czerwcu i sierpniu 2003r. sprzedał za kwotę około 180.000 zł, na dowód czego przedłożył wypisy z aktów notarialnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w złożonym na piśmie głosie do protokołu wniosło o oddalenie skargi i w uzupełnieniu zajętego wcześniej stanowiska powołało się na art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasady stosowane przez rzeczoznawców majątkowych zawarte w "Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych", wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z nimi ceny sprzedaży zawarte w aktach notarialnych dotyczących przedmiotowych nieruchomości nie mogą być uwzględniane przy określaniu wartości rynkowej tychże nieruchomości. Podstawą do wyceny mogą być jedynie transakcje zrealizowane na rynku lokalnym, ale nie dotyczące nieruchomości, której wartość podlega szacunkowi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( art. 1 § 2 wymienionej ustawy ). Podobne unormowanie zawiera ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), powoływana dalej w skrócie jako p.p.s.a. Stosownie do treści art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując przewidziane ustawą środki. Artykuł 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. ). Stwierdzenie wydania decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa wchodzi z kolei w rachubę, o ile zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu i w sposób określony w cytowanym przepisie. W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organ wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 z 2003r., poz. 717 ze zm. ). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu ( art. 37 ust. 5 ). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 ( art. 36 ust. 6 ustawy ). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 ). Przytoczone unormowania wskazują więc na to, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm. ), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości ( art. 149 i nast. ). Tak więc do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Wprawdzie, jak słusznie zwróciło uwagę w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w dacie orzekania przez organy obu instancji rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 230, poz. 1924 ) już nie obowiązywało, a które między innymi w operacie szacunkowym sporządzonym w grudniu 2003r. uwzględniał rzeczoznawca majątkowy A. T., to okoliczność ta nie ma jednak wpływu na wynik sprawy. Wskazany wyżej akt wykonawczy został bowiem z dniem 22 września 2004r. zastąpiony przez kolejne rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ), jednakże zawarte w nim przepisy w zakresie metod stosowanych w podejściu porównawczym przy dokonanej wycenie, zastosowanej w niniejszej sprawie przez biegłego, nie uległy zmianie ( odpowiednio § 5 i § 4 wskazanych aktów ). Dlatego też Sąd stwierdza, iż wskazane wyżej naruszenie przepisów prawa nie miało wpływu na wynik sprawy, a tym samym nie dawało podstaw do wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. W ocenie Sądu postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było w sposób prawidłowy i pozwalający na wydanie decyzji w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Opłata planistyczna została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm. ) w zw. z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm. ), w tym art. 151 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 oraz 151 – 156 ustawy. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa ją się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( art. 150 ust. 2 ). Stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich ( art. 152 ust. 2 ). Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 ). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych ( art. 154 ). W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sąd podziela stanowisko Kolegium, iż operaty szacunkowe złożone w przedmiotowej sprawie, odpowiadają ustawowym wymogom, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy A. T. przyjął do porównania działki o takim samym przeznaczeniu zarówno przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jej zmianie, jak działki podlegające oszacowaniu, podobne do nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym uwzględnieniu lokalizacji i atrakcyjności lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu, uzbrojenia powierzchni i parametrów działki. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca przyjął dopuszczalne metody szacowania - porównywania parami i korygowania ceny średniej. Przedstawionej wycenie, zdaniem Sądu, nie można skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działek przed zmianą planu, ani zawyżenia ich wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca A. T. wyjaśnił przyczyny wyboru podejścia i metody wyceny, a także uwzględnił istotne dane porównywanych przy wycenie nieruchomości. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu z upraw polowych na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. Skarżący przed wydaniem w sprawie decyzji został zapoznany z zebranym materiałem dowodowym i przedstawiono mu opracowane przez rzeczoznawcę operaty szacunkowe ( k. 4, 8 i 9 ). W dniu 23 czerwca 2004r. M. K. złożył do organu pismo zwane "odwołaniem", w którym jedynie ogólnikowo zarzucił, iż operat jest sporządzony nierzetelnie i przez osobę niekompetentną. Na zawiadomienie skarżącego w trybie art. 10 kpa do zajęcia stanowiska złożył on natomiast wraz z grupą innych osób pismo z 9 dnia października 2004r., skierowane do Rady Gminy N. w przedmiocie likwidacji 30% opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący nie zakwestionował natomiast w sposób skuteczny operatów opracowanych przez rzeczoznawcę A. T. poprzez złożenie innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez skarżącego złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Dlatego też, zdaniem Sądu, w świetle zebranego i prawidłowo przez organ ocenionego materiału dowodowego, w związku z uchwałą Rady Gminy N. nr XXVIII/246/2002 z dnia 4 kwietnia 2002r. w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. dotyczącej części obszaru wsi B. ( Dz.Urz.Woj.[..] nr 142, poz. 2109 ), na skutek której przedmiotowe działki z wcześniejszego przeznaczenia pod uprawy polowe zostały przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, nastąpiła zmiana wartości tychże nieruchomości. Należy jednocześnie podkreślić, iż wskazane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z aktem wykonawczym, które określają sposób ustalania wartości nieruchomości, nie przewidują, aby dla wyceny danej nieruchomości uwzględniać ceny uwidocznione w akcie notarialnym dotyczącym jej sprzedaży. Gdyby zamiarem ustawodawcy było przyjmowanie do ustalenia opłaty planistycznej ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, co do której prowadzone jest postępowanie, a która jest organowi przecież znana, gdyż wynika z przesłanego wypisu aktu notarialnego ( art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), to nie odsyłałby do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i konieczności sporządzania pracochłonnej i kosztownej wyceny. Sąd podnosi ponadto, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do skutecznego kwestionowania stawki procentowej, służącej do naliczania opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z art. 36 ust. 4 zd. drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Tak więc ustalona w § 12 uchwały Rady Gminy N. nr XXVIII/246/2002 z dnia 4 kwietnia 2002r. procentowa stawka mieściła się w ustawowych granicach i stanowiła obowiązujące prawo miejscowe. Dlatego też dla wyniku przedmiotowej sprawy nie ma znaczenia okoliczność, iż stawka ta dla niektórych terenów Gminy N. uległa zmianie w późniejszym okresie. Na zakończenie powyższych rozważań Sąd stwierdza, iż bezpodstawny jest również zarzut M. K., podnoszony nota bene dopiero w skardze, dotyczący naruszenia przez organ art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez pominięcie w rozliczeniu szacunkowym faktycznych nakładów poniesionych przez skarżącego, które miały wpływ na wartość sprzedanych nieruchomości, a związanych z nabyciem działki przeznaczonej na drogę dojazdową. Przepis ten, zgodnie z którym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości, został bowiem uchylony z dniem 22 września 2004r. Nastąpiło to na mocy art. 10 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz.U. nr 141 z 2004r., poz. 1492 ), a tym samym przepis ten nie obowiązywał już w dacie wydania zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. ) skargę, jako bezzasadną, oddalił.