II SA/Łd 1450/03

Dnia 26 stycznia 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Asesor WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2005 roku na rozprawie sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. - Decyzją Nr [...] z dnia [...] roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową A, od decyzji Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z [...], w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 2 1 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz. 543 ze zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż zaskarżoną decyzją organ I instancji, na podstawie przepisu art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, nr 46, poz. 543 ze zm.) i par. 2 uchwały Nr LIV/1 225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 roku, w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Województwa [...] z 2001 roku, Nr 53, poz. 508) i art. 104 k.p.a. ustalił opłatę adiacencką. płatną jednorazowo, w wysokości 5.077,00 złotych dla wieczystego użytkownika - Spółdzielni Mieszkaniowej A, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w Ł. przy ulicy A 4, 6 i ul. B 4, oznaczonych jako działki nr (przed podziałem) 352, 353, 383, 384, 385, 386, 387, obręb [...] o powierzchni całkowitej 4801 metrów kwadratowych, spowodowanego j ej podziałem. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że podział przedmiotowej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...], która stała się ostateczna z dniem 15 listopada 2001roku. Od powyższej decyzji złożyła odwołanie Spółdzielnia Mieszkaniowa A , która podniosła, że podział przedmiotowej nieruchomości miał na celu wydzielenie działki o powierzchni 129 metrów kwadratowych pod budynek stacji trafo nr 562, zrealizowanej w 1983 roku i eksploatowanej przez B S.A. w Ł. Stacja zlokalizowana jest u zbiegu 4 działek: nr 387, nr 386, nr 352 i nr 353, wobec czego zachodziła konieczność wydzielenia drogi celem ustanowienia służebności dojazdu do stacji. Stan prawny gruntów przed podziałem spowodował, że dla wydzielenia działki pod stację trafo i ustanowienia służebności dojazdu należało objąć podziałem 7 działek, z których powstały 23 nowe działki. Strona wyjaśnia, że w 2000 roku B S.A. w Ł. wystąpił do Spółdzielni z wnioskiem o nabycie gruntu pod stację trafo nr 562, o czym powiadomiono organ administracji wnosząc jednocześnie o odstąpienie od ustalania opłaty adiacenckiej do czasu zakończenia prac geodezyjnych. Zdaniem strony odwołującej się, przedstawiona w operacie szacunkowym wycena wartości rynkowej nieruchomości, a co za tym idzie, naliczenie wzrostu opłaty adiacenckiej, oparta jest na błędnych założeniach. Strona zwróciła uwagę na to, że w 2000 roku według wyceny gruntu dla potrzeb ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, wartość prawa własności wynosiło 66,70 złotych za metr kwadratowy. Strona dodała, iż w terenie zurbanizowanym zorganizowanego osiedla wielkość działki nie powinna mieć wpływu na jej wartość. Ponadto Spółdzielnia podniosła, że wymaga zweryfikowania ustalenie użytkowania i zagospodarowania terenu zamieszczone w operacie szacunkowym, które są oznaczone symbolem [...] i według planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowią terenów mieszkaniowych zabudowy jednorodzinnej o nieskończonym procesie realizacji, ale zapis planu stanowi, że są to zrealizowane tereny mieszkaniowe budownictwa wielorodzinnego wymagające uzupełnień i wymiany pojedynczych elementów. Wskazując na powyższe oraz na fakt, iż toczy się postępowanie o regulacje gruntów Spółdzielni, strona wniosła aby w okresie przejściowym, do zakończenia prac geodezyjnych, nie ustalać opłat adiacenckich dla terenów objętych podziałem. Organ I instancji przesyłając wraz z aktami sprawy odwołanie strony podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. rozpatrując odwołanie nie znalazło podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji i uznało, że wszystkie okoliczności mające znaczenie dla sprawy zostały wyjaśnione. Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu I instancji podnosząc, iż zgodnie z przepisem art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz.543 ze zm.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomość. Przepisy art. 145, 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. l - 3 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 145 ust. 3 powołanej ustawy - ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W ocenie organu odwoławczego, w niniejszej sprawie stanowi okoliczność bezsporną fakt, że nieruchomości położone w Ł. przy ulicy A 4, 6 i ul. B 4 oznaczone jako działki nr (przed podziałem) 352, 353, 383, 384, 385, 386, 387 [...] o powierzchni całkowitej 4801 metrów kwadratowych uległy podziałowi, a podział został zatwierdzony ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...], która stała się ostateczna w dniu 15 listopada 2001 roku. Organ wskazał, iż wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy .według stanu i na dzień jaką miała nieruchomość przed podziałem i po podziale. Operat szacunkowy z dnia 28 czerwca 2002 roku sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zawiera analizę przedmiotowych działek. Różnica w wartości opisanej nieruchomości przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, to jest 300.629,00 złotych i po podziale 310.782,00 złotych, według stanu i na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi: 10.153,00 złote. Zatem 50% stanowi kwota 5.077,00 złotych, na mocy uchwały Nr LIW 1225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 roku, w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 roku, Nr 53, poz. 508). Dalej organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed i po podziale, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie oraz przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, a także dostępne dane o cenach nieruchomości. Kolegium nie uwzględniło zarzutów podniesionych przez stronę. Zarzut niezgodności z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. nie jest zasadny, bowiem rzeczoznawca do określenia wartości przedmiotowych nieruchomości przyjął prawidłowo ustalenia z tego planu w odniesieniu do jednostki urbanistycznej [...], jako dla terenów, gdzie ma być realizowane mieszkaniowe budownictwo wielorodzinne wymagające uzupełnień i wymiany pojedynczych elementów. W świetle poczynionych ustaleń organ odwoławczy podzielił stanowisko organu l instancji mając na uwadze, że wystąpiły przesłanki określone ustawą o gospodarce nieruchoinościami do ustalenia opłaty adiacenckiej, a wysokość opłaty wynika z wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. W dniu 22 września 2003 roku skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi wywiodła Spółdzielnia Mieszkaniowa A, wnosząc ojej uchylenie oraz o uchylenie decyzji ją poprzedzającej. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, iż zarówno stanowisko Prezydenta Miasta Ł. zawarte w decyzji Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, jak i stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. w sprawie [...] nie zawiera rozstrzygnięcia, które uwzględniałoby wszystkie okoliczności faktyczne istotne w sprawie, a tym samym narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazane w decyzjach jako podstawa prawna ich wydania. Zdaniem skarżącej przedmiotowa nieruchomość położona w Ł. przy ulicy A 4, 6 i ulicy B 4, została podzielona jedynie w tym celu, aby mogło nastąpić przeniesienie prawa do tej części działki, na której od kilkudziesięciu lat posadowiona jest stacja transformatorowa. Wydzielenie działki pod stacją było zabiegiem niezbędnym jedynie dla zapewnienia [...] B S.A. w Ł. możliwości wykonywania działalności statutowej, nie zaś dla dokonania dalszego obrotu nieruchomością na rynku. Zdaniem skarżącej podkreślenia wymaga fakt. że przepisy określające statutową działalność [...] B S. A. w Ł. zaliczają to przedsiębiorstwo do grupy przedsiębiorstw użyteczności publicznej. Skarżąca wskazała również, iż ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na skarżącą obowiązek dokonywania podziałów gruntu celem ustanowienia odrębnej własności lokali. Zdaniem skarżącej pojawia się pytanie czy w sytuacji wykonywania obowiązków wynikających z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych słuszne jest stosowanie wprost przepisów ustawy 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej. W ocenie skarżącej w niniejszej sprawie występuje poważna wątpliwość prawna dotycząca zakresu stosowania art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem w przedmiotowym stanie faktycznym sprawy, z jednej strony podział jest następstwem umożliwienia przedsiębiorstwu użyteczności publicznej wykonywania zadań statutowych, z drugiej zaś ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymusza podział nieruchomości dla osiągnięcia określonego celu, bez względu na to czy podzielone nieruchomości zyskają na wartości czy też nie zyskają. Fakt, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie zamieszczono zapisów dających podstawę do odstąpienia od naliczania opłat adiacenckich, nie oznacza -jak to przyjęły organy w zaskarżanych decyzjach - że ustawa ta nie zawierając stosownych postanowień zwalniających od naliczania opłat daje podstawę do ich naliczania.. Założenie takie jest błędne, albowiem osiągnięciu celu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wymaga regulacji w omawianym zakresie. W ocenie skarżącej słusznym jest, podniesiony już w odwołaniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, argument, że stan prawny gruntów przed podziałem zdecydował o tym, że dla wydzielenia działki pod stację trafo i ustanowienia służebności drogi koniecznej należało objąć podziałem 7 działek z których powstały 23 nowe działki. Skarżąca kwestionuje nadto ustalenie dotyczące wzrostu wartości działek po dokonanym podziale. Spółdzielnia nie została wzbogacona wskutek dokonanego podziału. Wartość nieruchomości przed i po podziale przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. nie uległa zmianie, gdyż nieruchomość wchodzi w skład jednostki planu nr [...] .2, to jest zrealizowanych terenów mieszkaniowych budownictwa wielorodzinnego wymagających uzupełnień i wymiany pojedynczych elementów. W ocenie Spółdzielni, nie bez znaczenia jest i to, że dokonany podział nie miał bezpośredniej przyczyny w postaci udziału środków publicznych. Wskazując na powyższe skarżąca dodała że wniosek o nakazanie zwrotu uiszczonej w dniu 9 września 2003 roku przez opłaty adiacenckiej znajduje uzasadnienie w przytoczonej powyżej argumentacji i jest w pełni zasadny. Nadto podkreśla, że zapłacenie tej kwoty spowodowało niekorzystne skutki finansowe dla członków Spółdzielni. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło ojej oddalenie wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Postępowanie w niniejszej sprawie, pomimo wniesienia skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi, nie zostało przez ten Sąd zakończone przed dniem l stycznia 2004 roku, a zatem sprawa ta podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, (art. 97 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.(Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.)) Zgodnie z treścią art. 3 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: .u.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. l par. l ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku-Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie zaś z art. 145 par. l ust.l u.p.s.a. decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd administracyjny stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, a) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy; Biorąc pod uwagę zakreśloną powyżej kognicję sądu administracyjnego oraz przyczyny wzruszenia decyzji, a także nie będąc ograniczony zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. l u.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji opisanych powyżej uchybień i z tej też przyczyny skargę oddalił, (art. 151 u.p.s.a.) Kwestią zasadniczą dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest udzielenie odpowiedzi napytanie o poprawność regulacji prawnej przywołanej przez organy administracji, jako podstawa wydania zaskarżonej decyzji. Organy w podstawie rozstrzygnięcia decyzji przywołały bowiem przepis art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz. 543 ze zm.). W ocenie sądu treść normatywna powyższego przepisu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wszystkich podziałów nieruchomości, do których stosuje się przepisy rozdziału l Działu III - ego tejże ustawy, zatytułowanego "Podziały nieruchomości". Zarówno w dotychczasowym orzecznictwie jak i w doktrynie zwraca się uwagę na nieprecyzyjność tego przepisu. W porównaniu do regulacji dotyczących opłat adiacenckich w tytułu scalania i podziału oraz budowy urządzeń infrastruktury technicznej, unormowanie zawarte w pierwotnej wersji art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami było nieprecyzyjne. Mowa w nim była jedynie o możliwości ustalenia przez gminę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie zarządu gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu zostało zamieszczone w artykule, którego trzy pierwsze ustępy regulują sytuację związaną z wydzieleniem drogi z nieruchomości objętej podziałem. Tymczasem jak to powszechnie się przyjmuje normatywna treść przepisu art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma walor ogólniejszy, albowiem odnosi się do wszystkich podziałów nieruchomości, o których stanowią przepisy art. 92 - 98 tejże ustawy. Jest oczywiste, że taki sposób normowania określonej materii może prowadzić do sporów interpretacyjnych (por. uchwała Składu Pięciu Sędziów NSA z dnia 9 października 2000 roku; OPK 8/00; ONSA 2001 z. l póz. 15, także w: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz pod redakcją J. Szachułowicza (Warszawa 2003, s. 279 - 280). W istocie wskazano jednak, że w wyniku każdego podziału nieruchomości może nastąpić wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Między innymi wynikiem podziału może być wydzielenie działek lub zmiana przeznaczenia nieruchomości dająca możliwość lepszego ich wykorzystania. W dotychczasowym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także w piśmiennictwie nie wspomniano nawet i nie prezentowano poglądu, że przepis art. 98 ust. 3 przywołanej powyżej ustawy odnosi się tylko do stanów faktycznych, o których mowa w ust. l tegoż art. 98 . Tego rodzaju zastrzeżenia nie zawiera również treść przepisu ust. 4 art. 98. Wszystko to przemawia za stanowiskiem o "uniwersalności" przedmiotowej opłaty adiacenckiej w odniesieniu do wszystkich rodzajów podziałów nieruchomości, z ustaleniem wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, jako przesłanki generalnej niezbędnej do ustalenia owej opłaty. Do czasu zmiany treści przepisu art. 98 ust. 4 omawianej ustawy dokonanej na mocy ustawy z dnia 7 stycznia 2000 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz. U. Nr 6 poz. 70), która weszła w życie z dniem 15 lutego 2000 roku przepis ten posiadał brzmienie , jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość zarząd gminy może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu w kwocie nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości". Po wejściu w życie ustawy nowelizującej z dnia 7 stycznia 2000 roku przepis ten uzyskał następujące brzmienie. "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio" Zgodzić się należy z poglądem, że organ do tego właściwy może skorzystać z kompetencji wynikających z art. 98 ust. 4 omawianej ustawy już w dniu uprawomocnienia się decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska i A. Łukaszewska: Gospodarka nieruchomościami. Komentarz; Warszawa 2003 s. 280). W niniejszej sprawie decyzja Prezydenta Miasta Ł. zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowych nieruchomości wydana została w dniu [...] i stała się ostateczna bowiem nie była przez strony kwestionowana. W tej sytuacji, w dacie podziału nieruchomości omawiany przepis przewidywał ustalenie przez radę gminy w drodze uchwały -obowiązującej na terenie całej gminy - stawki procentowej i zezwalał radzie gminy na ustalenie spornej opłaty w kwocie nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. W realiach niniejszej sprawy ustalenie wysokości stawki opłaty adiacenckiej nastąpiło w wyniku podjęcia przez Radę Miejską w Ł. uchwały Nr LIV/1225/01 z dnia 28 lutego 2001 roku. Tym samym skonstatować wypada, iż strona decydując się na dokonanie podziału nieruchomości znała wysokość stawki procentowej i winna liczyć się z możliwym obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. Powszechnie przyjmuje się, że w odróżnieniu od tak zwanej "decyzji związanej", decyzja o charakterze fakultatywnym podejmowana w ramach uznania administracyjnego daje organowi administracyjnemu możliwość wyboru rozstrzygnięcia (to jest jednego spośród przynajmniej dwóch możliwych), co w żadnym wypadku nie oznacza dowolności działania organu orzekającego. Z uznaniem administracyjnym mamy do czynienia gdy dany przepis zawiera określenie "może" (ustalić, wydać zezwolić, pozwolić). Pojęcie to występuje w treści art. 98 ust. 4 przywołanej ustawy, ("może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką"'). Oznacza to, że od uznania organu będzie zależeć czy ostatecznie nastąpi obciążenie danego podmiotu przedmiotową opłatą. W przepisie tym nie określono jednak granic występującego tam uznania administracyjnego. Przyjąć zatem należy, że opłata adiacencką, to świadczenie z tytułu korzyści jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka takich działań, które zwiększająjej wartość rynkową Jak to utrwaliło się już w dotychczasowym orzecznictwie sądownictwa administracyjnego, zakres swobody organu administracyjnego działającego w ramach uznania administracyjnego wynikający z przepisów prawa materialnego ograniczony jest ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego określonymi w art. 7 k.p.a.. Zasada wyrażona w tym przepisie oznacza, iż treść i zakres ochrony słusznego interesu indywidualnego w działaniach organów administracji sięga do granic kolizji z interesem społecznym. Organ administracji działający na podstawie przepisów prawa materialnego przewidujących uznaniowy charakter rozstrzygnięcia jest obowiązany zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 7 k.p.a. załatwić sprawę w sposób zgodny ze słusznym interesem strony, jeśli nie stoi temu na przeszkodzie interes społeczny ani nie przekracza to możliwości organu administracji wynikających z przyznanych mu uprawnień, (wyrok NSA z dnia 11 czerwca 1981 roku; S.A. 820/81 ;ONSA 1981, z. l, poz. 57) W niniejszej sprawie organ zasadnie przyjął, iż ustaleniu opłaty adiacenckiej nie sprzeciwia się zarówno charakter przedsiębiorstwa, którego stacja trafo znajduje się na terenie objętych podziałem nieruchomości, jak i fakt, iż podmiotem obciążonym do uiszczenia opłaty jest spółdzielnia mieszkaniowa obarczona określonymi obowiązkami w zakresie podziału nieruchomości. Rozwijając powyższą myśl wskazać wypada, iż zakład energetyczny pomimo tego, iż należy do przedsiębiorstw "użyteczności publicznej", to jednak przede wszystkim jest podmiotem działającym w oparciu o ustawę z dnia 15 września 2000 roku Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037 ze zm). Nie może być zatem utożsamiany z instytucją działającą non profl. Zatem trudno znaleźć racjonalne wytłumaczenie dlaczego działania podjęte w interesie takiego podmiotu miałyby sprzeciwiać się obciążeni użytkownika gruntu opłatą adiacencką. Jeżeli zaś chodzi o obowiązek spółdzielni mieszkaniowej w zakresie wykonywania ustawowego obowiązku podziału nieruchomości, to wskazać wypada, iż podział nieruchomości dokonany w niniejszej sprawie nie jest tożsamy z podziałami nieruchomości, o których mówią chociażby przepisy art. 40 i 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 roku, Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Zresztą strona skarżąca ni razu w trakcie postępowania administracyjnego nie wskazała na to, iż dokonując przedmiotowego podziału nieruchomości działa w wykonaniu ustawowego obowiązku podziału nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowej wyceny nieruchomości wypada podnieść, iż ustalenie wartości nieruchomości powinno nastąpić wyłącznie w trybie określonym w przepisach omawianej ustawy, a w szczególności według wskazań zawartych w rozdziale 7 ustawy "Określenie wartości nieruchomości" (art. 149-158). Wbrew temu co podnosi strona skarżąca operatowi nie sposób odmówić mocy dowodowej, zaś uwagi podniesione w skardze uznać wypada, jedynie za polemikę z prawidłowymi ustaleniami sporządzonego w przepisanej prawem formie operatu szacunkowego. W sytuacji gdy strona kwestionuje moc dowodową zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnioną do tego osobę (rzeczoznawcę majątkowego) winna przedstawić inny szacunek sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, bądź wystąpić do organu o wykonanie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. W toku niniejszego postępowania skarżąca zaniechała jednak takich działań. Tym samym uznać wypada, iż organ dysponował wszechstronnie zgromadzonym materiałem dowodowym na okoliczność zmiany wartości nieruchomości i wyciągnął prawidłowe wnioski z jego analizy. Tym samym nie naruszył przepisów art. 7, art. 77 par. l i art. 80 k.p.a. Mając na uwadze powyższe okoliczności skargę należało oddalić.(art. 151 u.p.s.a.).