II SA/Łd 146/06

Dnia 14 czerwca 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Markiewicz, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant asystent sędziego Marcin Stańczyk, po rozpoznaniu w dniu 7czerwca 2006 roku na rozprawie przy udziale sprawy ze skargi A S.A. w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] (znak: [...]) Dyrektor Pracowni Planowania Przestrzennego w P. na podstawie art. 36 ust. 3, 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz.139, z późn. zm.), w związku z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.), w oparciu o uchwałę Nr Vlll/116/99 Rady Miejskiej w P. z dnia 25 lutego 1999r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 73, poz. 832, z dnia 10 czerwca 1999 r.) w sprawie zmian fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. (w rejonie kompleksu "A") oraz Uchwały Nr XX/312/04 Rady Miasta w P. z dnia 26 maja 2004 r., w sprawie upoważnienia Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w P. do załatwiania indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 268, poz. 2278 z dnia 30 września 2004 r.) oraz art. 104 K.p.a. ustalił "A" Sportowej Spółce Akcyjnej z siedzibą w R. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. - tzw. "rentę planistyczną", wobec zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. A 5, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr 3/8 obręb 31 o pow. 26 150 m2 w wysokości 420 963,00 zł. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ I instancji wskazał, iż postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało w dniu 25 października 1999 r., w związku z zaistnieniem okoliczności, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwotna decyzja z dnia [...], (znak: Nr [...]) ustalająca wysokość opłaty uchylona została rozstrzygnięciem organu odwoławczego. W dniu 20 lipca 2000 r., ponownie ustalono wysokość opłaty. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją Nr [...] z dnia [...], jednakże na skutek złożonej skargi Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 14 lutego 2003 r., uchylił to rozstrzygnięcie. W wyniku ponownego postępowania organ l instancji wydał decyzję (znak: [...]) z dnia [...], ustalając jednorazową opłatę na kwotę 567.000 zł. Na skutek złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją [...] z dnia [...], uchyliło rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne i przekazało sprawę do ponownego rozstrzygnięcia. Następna decyzja wydana w tej sprawie przez Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego uchylona została rozstrzygnięciem Samorządowego Kolegium Odwoławczego Nr [...] z dnia [...] z uwagi na okoliczność, iż Uchwała Rady Miasta P. udzielająca upoważnienia do wydawania decyzji administracyjnych nie została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]. Kolejna decyzja Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego Nr [...] z dnia [...], uchylona została przez organ II instancji decyzją Nr [...] z dnia [...], a sprawa ustalenia wysokości "renty planistycznej" przekazana została organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia. Odnosząc się do ponownie prowadzonego postępowania, poprzedzającego wydanie decyzji organ I instancji stwierdził, iż w jego toku usunięto uchybienia wykazane przez organ odwoławczy. Organ I instancji wskazał, iż decyzja niniejsza wydana została na postawie art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, który ma zastosowanie na podstawie przepisów przejściowych, tj. art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według regulacji przejściowej do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Nieruchomość położona w P. przy ulicy A 5, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 3/8 obręb 31 w miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego miasta P. położona była w jednostce urbanistycznej 10.27.A1.U o następującym przeznaczeniu: "Adaptacja istniejącego stadionu sportowego wraz programem towarzyszącym. Dopuszcza się lokalizację nowych obiektów wynikających wyłącznie z programu rozbudowy i modernizacji tego zespołu sportowego". Zgodnie z Uchwałą Nr VI 11/116/99 Rady Miejskiej w P. z dnia 25 lutego 1999r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 73, poz. 832, z dnia 10 czerwca 1999r.) w sprawie zmian fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jednostka 10.27.A1.U otrzymała następujące ustalenia: "Teren przeznacza się na cele centrum usługowego o profilu sportowym i handlowym. Adaptacja istniejących obiektów powinna wynikać z technicznych ekspertyz trwałości poszczególnych budynków. Obowiązuje pozostawienie otwartego boiska sportowego z dopuszczeniem korekty granic istniejącego obiektu. Zabudowa nie może przekroczyć 25% terenu. Obowiązuje zachowanie istniejącego drzewostanu. Wysokość projektowanych obiektów handlowo-usługowych minimum 6 m.n.p.t. Dopuszcza się podział na działki budowlane na podstawie koncepcji zagospodarowania (...) ". Zatwierdzona zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości w obrębie 31 oznaczonej nr 3/8 , pow. 26.150 m2 , co potwierdza operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z kwietnia 2005 r., sporządzony dla potrzeb mniejszego postępowania. W dniu 21 września 1999 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mającej wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego Rep. A numer [...] sporządzonego w Kancelarii Notarialnej M. C. w P. ul. B 45 nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. Organ administracji stwierdził, iż kwestią budzącą największe zastrzeżenia w dotychczasowych postępowaniach była wysokość jednorazowej opłaty. W tym przedmiocie jako dowód w ponownym postępowaniu przyjęto operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. P., posiadającego uprawnienia zawodowe nr [...]. Operat szacunkowy opracowany został metodą porównywania nieruchomości parami. Zgodnie ze wskazanym operatem szacunkowym: a) Wartość prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przed zmianą planu (tereny sportowe - adaptacja istniejącego stadionu sportowego wraz z programem towarzyszącym) wynosiła 1 044 170, 00 zł. b) Wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu nieruchomości po zmianie planu (centrum usługowe o profilu sportowym i handlowym) wynosiła 2 447 380, 00 zł. c) Wzrost wartości nieruchomości z tytułu zmiany przeznaczenia terenu w planie przestrzennego zagospodarowania (wg poziomu cen z września 1999 r.) wynosi 1 403 210 zł. Stosownie do § 3 pkt. 2 Uchwały Nr VI 11/116/99 Rady Miejskiej w P. z dnia 25 lutego 1999r. w sprawie zmian fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. (w rejonie kompleksu "A ") wartość stawki procentowej, służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości organ ustalił na poziomie 30%. W związku z powyższym "renta planistyczna" ustalona niniejszą decyzją organu I instancji wyniosła 420 963, 00 zł. Od powyższej decyzji w dniu [...] "A " S.S.A. w R. złożyła odwołanie wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W treści pisma strona odwołująca się zarzuciła organom administracji, iż decyzja została wydana w sposób nie mający żadnego uzasadnienia prawnego i merytorycznego. Jej zdaniem przedstawiony operat w sposób sztuczny "dopasowuje" przykłady i liczby do obmyślanego wcześniej scenariusza (kwota renty planistycznej w mniejszej sprawie jest mniejsza równo o 25% kwoty z poprzedniej decyzji), a rzeczoznawca dostosował się do życzeń swoich zleceniodawców. Stwierdziła również, że brak współpracy ze strony Spółki spowodowany jest brakiem jakiegokolwiek wpływu na treść 6 decyzji, przy których żadna z wniesionych uwag nie została uwzględniona, a 5 z tych decyzji zostało uchylonych przez organ odwoławczy. Ponadto strona odwołująca się zarzuciła, iż rzeczoznawca majątkowy T. P. w swoim operacie szacunkowym podając podstawy prawne dokonanej wyceny pomija ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym, która ma zastosowanie na podstawie przepisów przejściowych do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną z dniem wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r., a tym samym potwierdza fakt, iż kolejne wydawane decyzje nie są kontynuacją wszczętego wcześniej postępowania. Zdaniem strony skarżącej cała określona przepisami prawa procedura została przeprowadzona od początku. Terminem wszczęcia postępowania jest dla Spółki 12 kwietnia 2005 r., w którym to dniu odbyło się spotkanie z rzeczoznawcą T. P.. Twierdzenie, że postępowanie zostało wszczęte w 1999 r. nie ma zdaniem strony odwołującej racji bytu. Poza tym, skarżąca wskazała, iż Uchwała Nr 16/99 Rady Miejskiej w P. z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie zmian fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. została opublikowana w Dz. Urz. Woj. [...] nr 73 pod poz. 832 w dniu 10 czerwca 1999 r. i weszła w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia. Zmiana planu stała się obowiązująca w dniu 24 czerwca 1999 r. Wobec tego, iż decyzja ustalająca rentę planistyczną nie została dotychczas wydana (żadna z wcześniej wydanych decyzji nie obowiązuje), upływ ustawowego terminu sprawił, że roszczenie względem Spółki jest całkowicie bezzasadne i nie zasługuje na uwzględnienie. Ponadto strona odwołująca się wniosła o powołanie innego biegłego, celem opracowania operatu szacunkowego Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ II instancji odnosząc się do zarzutów dotyczących momentu wszczęcia postępowania administracyjnego stwierdził, iż zostało ono wszczęte w dniu 25 września 1999 r., ma więc w rozpoznawanej sprawie zastosowanie przepis art. 36 ustawy z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Do ustalenia opłaty, o której mowa w tym przepisie nie mają natomiast zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. W kwestii wyceny nieruchomości organ administracji stwierdził, iż została ona wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. na zlecenie organu I instancji w kwietniu 2005 r. O możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym strona została poinformowana w dniu 9 maja 2005 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru zawiadomienia w aktach sprawy). W dniu 12 maja 2005 r. przedstawicielowi "A - " S. S.A. udostępniono kopię operatu szacunkowego i ustalono, że do dnia 26 maja 2005 r. Spółka przedstawi swoje ewentualne uwagi do operatu. Strona nie skorzystała z tej możliwości uznając, że roszczenie względem Spółki jest bezzasadne, a wyznaczony czternastodniowy termin na przeanalizowanie materiału zbyt krótki. Dopiero w odwołaniu od decyzji ustalającej opłatę "A" S.S.A. zawarła uwagi do operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty. Sporządzający operat rzeczoznawca majątkowy T. P. uznał uwagi i zastrzeżenia Spółki za niesłuszne, szczegółowo odnosząc się do nich w piśmie z dnia 7 września 2005 r. Stwierdził, że uwagi te nie mogą stanowić podstawy zmiany treści i ustaleń wartości określonych w operacie. Po zapoznaniu się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego "A" podtrzymała zarzuty zawarte w odwołaniu. Odnośnie wysokości ustalonego decyzją zobowiązania organ stwierdził, iż ustalona opłata w wysokości 420 963,00 zł stanowi 30% wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 2 447 380 zł, przed jego zmianą na kwotę 1 044 170 zł, czyli wzrost wartości wynosi 1 403 210 zł. Dokonując wyceny rzeczoznawca uwzględnił, iż przed zmianą planu nieruchomość wchodziła w skład podjednostki urbanistycznej 10.27.A1.U - "tereny adaptacji istniejącego stadionu sportowego wraz z programem towarzyszącym, z dopuszczalnością lokalizacji nowych obiektów wynikających wyłącznie z programu rozbudowy i modernizacji zespołu sportowego." A po zmianie planu są to "tereny centrum usługowego o profilu sportowym i handlowym." Zdaniem organu, wbrew zarzutom stawianym w odwołaniu, rzeczoznawca uwzględnił ograniczenia wynikające z planu (możliwość zabudowy 25% gruntu, "gęste" zadrzewienie terenu), jak inne "trudno -mierzalne" cechy nieruchomości poprzez wprowadzenie współczynnika korygującego w punkcie 3 tabel porównawczych "-25%". W ocenie organu II instancji bezpodstawny jest również zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę braku faktycznego uzbrojenia terenu w energię elektryczną i przyłącze gazowe. Nie ulega bowiem wątpliwości, że nieruchomość miała na dzień wyceny bezpośredni dostęp do wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej. Natomiast wybudowanie przyłączy było sprawą użytkownika wieczystego. Ponadto organ stwierdził, iż strona odwołująca konsekwentnie kwestionuje wszystkie sporządzone do tej pory wyceny nieruchomości, negując przyjęte przez rzeczoznawców majątkowych założenia z coraz to innych powodów, lecz nie przedłożyła żadnego dowodu, który podważałby prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości renty planistycznej ani świadczącego o tym, że wartość gruntu została zawyżona, bądź zaniżona w stosunku do innych gruntów z terenu miasta P. o takim samym przeznaczeniu, uzbrojeniu, podobnym położeniu i zagospodarowaniu. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi "A" S.S.A. w R. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i wstrzymanie jej wykonania w całości. W treści pisma strona skarżąca zarzuciła organowi II instancji, iż ten błędnie przyjął, że w powyższej sprawie nie doszło do przedawnienia na zasadzie art. 36 ust. 7 w zw. z ust. 6 i 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. Jej zdaniem, zgodnie z powyższą normą prawną roszczenie o rentę planistyczną może być wniesione w ciągu 5 lat od dnia, w którym zmiana planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca tj. w tym przypadku do dnia 23 czerwca 2004 r. Natomiast decyzja Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego nosi datę [...]. Decyzje wydane przed tą datą zostały w całości uchylone, co prowadzi do wniosku, że przedmiotowa decyzja została wydana w nowym postępowaniu o ustalenie wysokości renty planistycznej, które zostało wszczęte w dniu 12 kwietnia 2005 r. (tj. w dniu, w którym odbyło się spotkanie z rzeczoznawcą), a zatem po terminie upływu przedawnienia. Ponadto strona skarżąca wskazała, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. błędnie uznało, że nie doszło do żadnych uchybień w postępowaniu odnośnie sposobu wyliczenia renty planistycznej, a w sprawie w sposób wyczerpujący zebrano i rozpatrzono cały materiał dowodowy. Zdaniem strony skarżącej organ nieprawidłowo uznał, iż wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Łodzi z dnia [...], zgodnie z którym należało uwzględnić istniejące ograniczenie w zakresie możliwości zabudowy także w stosunku do działek powstałych wskutek podziału nieruchomości, na którą takie ograniczenia nałożono pomimo, że sytuacja taka dotyczy działki będąca "przedmiotem" renty planistycznej, nie ma zastosowania w sprawie. Błędnie również, zdaniem skarżącej organ odniósł się do zarzutu o nieuwzględnieniu w operacie braku faktycznego uzbrojenia terenu. Należało uznać, że fakt ten wpływa znacząco na wartość nieruchomości i powinien mieć swoje odbicie w wycenie. Strona skarżąca stwierdziła ponadto, iż nie jest prawdziwy zarzut organu odwoławczego jakoby spółka nie uczestniczyła w postępowaniu oraz z własnej woli nie korzystała z możliwości dowodowych. Świadczą o tym pisma kierowane do Kolegium w dniu 6 czerwca 2005 r. i 4 listopada 2005 r. Z uwagi na to, że elementem kwestionowanym jest operat szacunkowy wzrostu nieruchomości będący podstawą wyliczenia renty planistycznej, konieczne było sporządzenie nowego operatu przez innego rzeczoznawcę - sama Spółka nie mogła tego dokonać ze względu na trudności wskazane w piśmie z dnia 4 listopada 2005 r. W takim przypadku, to organ prowadzący postępowanie winien przeprowadzić ów dowód z urzędu, czego jednak nie uczynił - naruszając tym samym przepisy prawa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., nie znajdując przesłanek do zmiany bądź uchylenia zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( art. 1 § 2 powołanego aktu ). Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Przeprowadzając taką kontrolę, sąd zgodnie z art. 134 § 1 powołanej ustawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonej decyzji także w innym zakresie niż zakres, w jakim zakwestionowała decyzję strona skarżąca. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca wydane zostały zgodnie z obowiązującymi w dniu ich wydania przepisami prawa. W dacie wydania zaskarżonej decyzji obowiązywała już ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami). Ustawodawca nakazał jednak w przepisach przejściowych tej ustawy, a konkretnie w art. 85 ust. 1 stosowanie przepisów dotychczasowych do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia jej w życie. Taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, w której organ prawidłowo zastosował przepisy art. 36 – 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.), w tym art. 36 ust. 14 stanowiący, że zasady ustalania wartości nieruchomości oraz osoby do tego uprawnione określają przepisy o gospodarce nieruchomościami, tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Wbrew odmiennemu stanowisku skarżącej, w niniejszej sprawie nie doszło do przedawnienia roszczenia gminy o ustalenie renty planistycznej. Zagadnienie terminu do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. "renty planistycznej" było przedmiotem wszechstronnych rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 3.09.2005 r. w sprawie OSK 520/04 ( OSP 2005/7-8/91). Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że termin wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, jak i gminy do właściciela (użytkownika wieczystego) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o systemie wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela (użytkownika wieczystego) z tytułu zmiany wartości nieruchomości. Różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd wymóg zawarty w przepisie art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym "odpowiedniego" stosowania przepisu ust. 6 stanowiącego o roszczeniach właściciela (użytkownika wieczystego), powstających w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli tak, to 5-letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel (użytkownik wieczysty). Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego (podobnie autorzy komentarza do Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym pod red. R. Hausera i Z. Niewiadomskiego - Wyd. Prawnicze, Warszawa 1995 r.). Co prawda, stosownie do regulacji art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz, prezydent miasta winien ustalić przedmiotową opłatę bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w art. 36 ust. 8 ustawy, ale nie może to być argumentem - jak chce tego strona skarżąca - przemawiającym za tym, iż przedmiotowa opłata winna być w terminie 5 lat ustalona decyzją ostateczną. Z kolei przepis art. 36 ust. 9, zobowiązujący do niezwłocznego ustalenia opłaty, ma głównie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w terminie możliwie najkrótszym, narażając jej organy na odpowiedzialność z tytułu niewywiązania się z obowiązków ustawowych. Analogiczne stanowisko zajął również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 kwietnia 2006 r. w sprawie II OSK 710/05 ( dotychczas niepub.). Przenosząc przedstawione powyżej rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że o możliwości ustalenia renty planistycznej decyduje data wszczęcia postępowania administracyjnego. Postępowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 25.10.1999 r., a zatem w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodującego wzrost wartości nieruchomości. Organ był przeto uprawniony do wydania decyzji ustalającej "rentę planistyczną". Wojewódzki Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie podzielił stanowiska strony skarżącej, że do postępowania związanego z naliczeniem opłaty planistycznej mają zastosowanie przepisy Ordynacji podatkowej. W uzasadnieniu powołanego powyżej wyroku z dnia 3 września 2004 r., wydanego w sprawie sygn. akt OSK 520/04 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził całkowicie odmienny pogląd, niż poprzednio Naczelny Sąd Administracyjny, Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku w wyroku z dnia 7 listopada 2001 r. sygn. akt IISA/Gd 1948/01 – OSP 2003/2/16, zgodnie z którym do opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mają zastosowanie przepisy Ordynacji podatkowej. Odstępując od tego poglądu NSA stanął na stanowisku, że przedmiotowa opłata na rzecz gminy (renta planistyczna) ma cechy podatku w świetle art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, tzn. jest świadczeniem publicznoprawnym, nieodpłatnym, przymusowym i bezzwrotnym na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, ale wbrew wymaganiom przywołanej normy prawnej, nie wynikającym z ustawy podatkowej. Za taką trudno byłoby bowiem uznać ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym. Oczywiście ustawodawca mógłby i w tej ustawie ustanowić określony podatek, ale winien to uczynić w sposób wyraźny, nie budzący jakichkolwiek wątpliwości. Tymczasem z przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie tylko nie wynika wprost, iż zamiarem ustawodawcy było nadanie przedmiotowej opłacie statusu podatku, ale nie ma podstaw do tego, aby fakt ten domniemywać i w konsekwencji stosować do tej opłaty przepisy Ordynacji podatkowej. Obowiązek opłaty, o której mowa powstaje jako wynik polityki przestrzennej gminy, w centrum której leży nie bezpośrednie pomnażanie wpływów do budżetu gminy, a racjonalna gospodarka przestrzenią. Ustawodawca chcąc nadać opłacie planistycznej status podatku czy też innej należności podatkowej, winien to uczynić wprost w przepisach ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym lub przynajmniej odesłać do stosowania Ordynacji podatkowej. Jeśli tego nie zrobił, to faktu tego nie można domniemywać, gdyż obowiązki podatkowe wkraczające w sferę praw i obowiązków obywateli muszą być stanowione wyraźnie, co gwarantuje wymóg demokratycznego państwa prawa – art. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. Sam zaś fakt, że przedmiotowa opłata stanowi dochód budżetu gminy i ma charakter publicznoprawny, to zdecydowanie za mało, aby uznać ją za podatek w rozumieniu art. 6 Ordynacji podatkowej. Nie każda bowiem należność budżetu gminy, nawet o dominujących cechach podatku jest należnością, do której mają zastosowanie przepisy Ordynacji. Reasumując, do postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej należy stosować przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż one, a nie przepisy Ordynacji podatkowej mają charakter norm powszechnie stosowanych w postępowaniach administracyjnych ( art. 1 – 5 K.p.a. ). Pogląd ten znalazł również potwierdzenie w kolejnym wyroku NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r. ( II OSK 710/05). Skoro zasada ustalenia "renty planistycznej" obciążającej stronę skarżącą została przesądzona, rozważeniu podlegały podniesione w skardze zarzuty co do jej wysokości. Zgodnie z art. 36 ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 150 ust. 5 w z.. z art. 149 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 91, póz. 870 z późn. zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale l działu V tej ustawy, którzy sporządzają w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie organ I instancji posłużył się takim operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Dowód w postaci opinii biegłego można skutecznie obalić przez dowód przeciwny (tj. opinię innego biegłego), bądź przez uzasadnione żądanie powołania innego biegłego. Skarżący nie przedstawił konkurencyjnej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Nie przedstawił również żadnych innych dowodów na to, że wycena dokonana przez powołanego w toku postępowania rzeczoznawcę w sposób istotny odbiegała od cen uzyskanych w rzeczywistych transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości z tego terenu. W tej sytuacji organ niewadliwie uznał, ze brak jest podstaw do dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Co prawda, w toku postępowania administracyjnego skarżąca powoływała się fakt odmowy sporządzenia na jej zlecenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawców z "rynku lokalnego", ale okoliczność ta nie została nawet uprawdopodobniona. Skarżąca Spółka nie zwracała się również o wydanie opinii do biegłych spoza terenu P. (oświadczenie pełnomocnika na rozprawie w dniu 7.06.2006 r.), a zatem w żaden sposób nie wykazała braku możliwości przedstawienia konkurencyjnego operatu szacunkowego. Należy również podkreślić, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 91, póz. 870 z późn. zm.) sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu, o którym mowa w ust. 1. Po myśli art. 157 ust. 1 powołanej ustawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W toku postępowania administracyjnego strona skarżąca nie przedstawiła takiej oceny, ani też nie złożyła umotywowanego wniosku o zlecenie dokonania oceny operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych z urzędu przez organ prowadzący postępowanie. W tym stanie rzeczy, nie można postawić organom administracji zarzutu naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 7 K.p.a., czy też niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. W kontekście zarzutów podniesionych przez stronę skarżącą organy administracji niewadliwie uznały, że sporządzony przez T. P. operat szacunkowy jest miarodajnym dowodem w sprawie, sporządzonym rzetelnie i zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. nr 91, póz. 870 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego przedmiotową nieruchomość ( nie prawa własności) i stosując współczynniki korygujące uwzględnił wszelkie uwarunkowania związane m. innymi z położeniem nieruchomości i ograniczeniem powierzchni zabudowy. Nie ulega również wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość w dacie zmiany planu posiadała dostęp do pełnego uzbrojenia terenu i okoliczność ta nie mogła być pominięta w opinii. W piśmie z dnia 7 września 2005 r. T. P. ustosunkował się do podniesionych w odwołaniu zastrzeżeń do sporządzonego operatu wyjaśniając wszelkie wątpliwości skarżącej. Przyjęcie zaś do wyceny nieruchomości o funkcji podobnej (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z usługami towarzyszącymi oraz tereny przemysłowe) wynikało z braku na rynku obrotu nieruchomościami na terenie P. nieruchomości o funkcji urbanistycznej centrum sportowego. Z uwagi na zmianę przepisów dotyczących wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalania renty planistycznej, w tym § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), w sporządzonym operacie nie uwzględniono wartości zabudowań, stanowiących części składowe nieruchomości. Spowodowało to zmniejszenie wartości nieruchomości, która i tak jest zdecydowanie niższa od ceny uzyskanej przez skarżącą w wyniku sprzedaży. Subiektywne przekonanie strony skarżącej o zawyżeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, sprowadzające się de facto do niczym nieuzasadnionej polemiki z ustaleniami i wnioskami operatu, nie mogło być uwzględnione przez organy administracji w toku prowadzonego postępowania i nie może stanowić skutecznego zarzutu wniesionej skargi. Z przytoczonych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę jako bezzasadną oddalił.