II SA/Łd 181/22

Dnia 2 czerwca 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Sędziowie Sędzia WSA Robert Adamczewski Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.) Protokolant Starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2022 roku sprawy ze skargi B z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 15 grudnia 2021 roku nr SKO-4160.235.2021 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc Prezydent Miasta Łodzi, decyzją z 21 lipca 2021 r., na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 217 560 zł z obowiązkiem jej na rzecz gminy Miasto Łódź przez firmę B. w Ł., właściciela nieruchomości położonych w Ł. przy ul. [...], oznaczonych (przed podziałem) jako działki ewidencyjne nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], o powierzchni 38.492 m2, w obr. [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem na działki: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że powyższy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z 14 listopada 2019 r., a decyzja ta stała się ostateczna 19 listopada 2019 r. Na zlecenie organu został sporządzony operat szacunkowy z 3 lipca 2020 r., z treści którego wynika, że na skutek podziału wzrosła wartość podzielonych nieruchomości. Organ ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego i stwierdził, że opinia opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Opinia zawiera wszystkie wymagane elementy wynikające z § 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem organu biegły prawidłowo określił przedmiot i zakres wyceny. Według stanu nieruchomości przed podziałem, wycenie podlegały dwie nieruchomości gruntowe składające się łącznie z 14 działek, natomiast według stanu po podziale wycenie podlegały dwie nieruchomości gruntowe składające się łącznie z 52 działek. Biegły prawidłowo wskazał, że datą określenia wartości nieruchomości zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale jest 19 listopada 2019 r., datą stanu nieruchomości przed podziałem jest data wydania decyzji o podziale (14 listopada 2019 r.), natomiast datą stanu nieruchomości po podziale jest data ostateczności decyzji o podziale (19 listopada 2019 r.). W opinii wskazano, że nieruchomości położone są na terenie, dla którego w dacie wydania decyzji o podziale oraz ich ostateczności brak było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z wydaniem przez Prezydenta Miasta Łodzi decyzji o warunkach zabudowy z 13 grudnia 2017 r., z dnia 20 października 2017 r., z 25 października 2018 r., z 13 grudnia 2017 r., z 3 listopada 2017 r., z 12 października 2017 r. dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującej teren przedmiotowych nieruchomości, a następnie zatwierdzeniu podziału nieruchomości w trybie art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jako zgodnego ze wskazanymi decyzjami o warunkach zabudowy, biegły stosownie do zapisów art. 154 ust. 2 u.g.n. ustalił przeznaczenie nieruchomości dla wskazanego celu wyceny jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sporządzona opinia zawiera wszystkie określone przepisami prawa elementy, a zastosowane podejście i metoda szacowania są właściwe. Wartości rynkowe nieruchomości przed podziałem i po podziale określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym. W opinii przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości, wynik wyceny oraz stosowne uzasadnienie otrzymanych wartości. Powyższe jest logiczne, czytelne i nie zawiera wątpliwości wymagających uzupełnienia. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Ł., na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badania rynku dotyczył 2 lat i nie został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Analiza wykazała konieczność uwzględnienia trendu czasowego zmian cen w okresie ich monitorowania. Z uwagi na różne powierzchnie wycenianych działek, biegły przeanalizował rynek nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych w różnych przedziałach powierzchniowych (segmentach). Do analizowanego rynku nieruchomości podobnych w poszczególnych segmentach powierzchniowych przyporządkowane zostały stosowne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi tych cech. W operacie szacunkowym ukazane zostały założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i ukazany został wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. W wyniku podziału przedmiotowych nieruchomości nastąpił wzrost ich wartości rynkowych. Wzrost wartości nieruchomości wynika ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonych nieruchomości i powstania działek o cechach bardziej optymalnych (zwłaszcza powierzchni) pod zabudowę mieszkaniową od cech działek z których zostały wyodrębnione. Sytuacja ta wynika z ogólnej tendencji na rynku nieruchomości, polegającej na tym, że w określonych przedziałach powierzchniowych działki o powierzchniach mniejszych osiągają wyższe ceny za 1 m2 od działek o powierzchniach większych. Poza tym zgodnie z treścią operatu szacunkowego, którego aktualność potwierdzono 1 lipca 2021 r., wartość rynkowa gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu przed podziałem została obliczona na 3 762 600 zł, a wartość rynkowa gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu po podziale została obliczona na 4 487 800 zł. Różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi 725 200 zł, z czego 30% stanowi 217 560 zł (opłata adiacencką), stosownie do zapisów uchwały Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 grudnia 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2007 r., nr [...], poz. 4195). W trakcie prowadzonego postępowania strona składała uwagi do treści operatu szacunkowego zawarte w pismach z 30 lipca 2020 r., 20 sierpnia 2020 r., 7 października 2020 r., 21 grudnia 2020 r. i 5 marca 2021 r. Na każde z pism strony udzielane były stosowne odpowiedzi poparte stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego. Wszelkie uwagi strony uwzględniane w ww. pismach sprowadzały się głównie do kwestionowania przyjętych do porównań nieruchomości podobnych, zawartych przez biegłego w operacie szacunkowym oraz dążenia do ujawnienia w sprawie cech nieruchomości podobnych. W ocenie organu wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości podobne, zgodnie z treścią opinii i pisma wyjaśniającego z dnia 25 stycznia 2021 r. spełniają kryteria nieruchomości podobnych, których definicja zawarta jest w art. 4 pkt 16 u.g.n. Nieruchomości będące przedmiotem analizy w operacie szacunkowym autorstwa biegłego są porównywalne pod względem: - położenia (zlokalizowane w Ł. na gruntach o podobnym stopniu urbanizacji terenu), - stanu prawnego (przedmiot prawa własności), - przeznaczenia (mieszkaniowe jednorodzinne - w zgodzie z katalogiem zawartym w art. 154 u.g.n.), - sposobu korzystania (działki niezabudowane), - innych cech wpływających na wartość (zróżnicowana powierzchnia gruntu). W operacie szacunkowym przedstawiono zakres cech rynkowych, które wpływają na wartość nieruchomości oraz przypisano im stosowane wagi. Zgodnie z zasadami wyceny, cechy przedstawione przez biegłego obrazują najistotniejsze różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami przyjętymi jako podobne oraz nieruchomością wycenianą. Organ dodał, że zgodnie z informacjami zawartymi w treści operatu szacunkowego jak i wyjaśnieniach biegłego, w sprawie przedstawiono wszystkie dane dotyczące nieruchomości podobnych wymagane na podstawie przepisów prawa regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zgodne z normami zawodowymi (Standardami wyceny). Biegłemu znane były cechy wszystkich nieruchomości podobnych w poszczególnych segmentach rynku, czego wyrazem jest szczegółowy opis każdego z tych segmentów oraz obszerne wyjaśnienia na etapie trwania postępowania. Przy metodzie korygowania ceny średniej ramy graniczne badanego rynku zostały określone poprzez nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, których cechy rynkowe zostały opisane. Organ dodał, że spółka miała również odmienne od biegłego zdanie na temat zasadności przyjętych do porównań nieruchomości podobnych dla stanu nieruchomości przed podziałem oznaczonych w tabeli numerami: 2 (ul. [...]), 5 (ul. [...], 13 (ul. [...]), 14 (ul. [...]), 16 (ul. [...]), 17 (ul. [...]), 20 (ul. [...]), 23 ([...]). W związku z precyzyjnymi zarzutami spółki, co do jednoznacznego ustalenia przez organ okoliczności czy dla wybranych nieruchomości podobnych zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej jednorodzinnej, a tym samym czy nieruchomości te mogą być uznane jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej pod względem tożsamości przeznaczenia, biegła uwzględniła prośbę organu i udostępniła sygnatury i daty wydania decyzji ustalających warunki zabudowy dla spornych nieruchomości. Na podstawie analizy pozostających w dyspozycji Prezydenta Miasta Łodzi decyzji o warunkach zabudowy oraz aktów notarialnych zawieranych na całym obszarze miasta, organ prowadzący postępowanie potwierdził, że wskazane przez biegłą decyzje faktycznie dotyczą terenów które były przedmiotem zbycia i opisane zostały w tabeli pod numerami 2 (ul. [...]), 5 (ul. [...]), 13 (ul. [...]), 16 (ul. [...]), 17 (ul. [...]), 20 (ul. [...]). Odnosząc się do nieruchomości pod nr 14 (ul. [...]), organ uznał wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z 15 listopada 2020 r. za prawidłowe, tj. pomimo, że niewielki fragment działki miał przeznaczenie inne od mieszkaniowego, tj. pod zieleń urządzoną i zabudowę usługową w postaci hotelowej, słusznym wydaje się podejście, że w przypadku tej nieruchomości jedynym czynnikiem cenotwórczym przy jej sprzedaży była funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, a fragment terenu o innym przeznaczeniu był nieistotny w transakcji, zwłaszcza w kontekście uzyskanej ceny. Cechy rynkowe działki, w tym jej cechy fizyczne i proporcje przeznaczeń, w zestawieniu z warunkami i ceną transakcji, zdaniem organu uzasadniają słuszność przyjętego stanowiska. Odnosząc się do nieruchomości pod numerami 20 (ul. [...]) i 23 (ul. [...]), organ potwierdził, że nieruchomości te pomimo, że położone są w studium na terenach o wiodącej funkcji użytkowania rolnego, to jego ustalenia nie wykluczają możliwości uzyskania na tym obszarze decyzji o warunkach zabudowy, w granicach istniejącego zainwestowania. Wyżej wymienione nieruchomości są położone w granicach istniejącego zainwestowania (pismo biegłego z dnia 25 stycznia 2021 r.), co w kontekście warunków transakcji i uzyskanej ceny ujętej w akcie notarialnym daje podstawy do uznania, że nieruchomość została zbyta jako nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Potwierdzeniem powyższego jest fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości podobnej oznaczonej nr [...] (ul. [...]), co potwierdził biegły i organ. Pomimo, że decyzja ta została wydana 7 dni po zbyciu nieruchomości, fakt ten uwiarygodnia wyjaśnienia biegłego. Odnosząc się do wniosku strony o załączenie powyższych decyzji do akt sprawy, podkreślono, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby ujawnienie numerów działek nieruchomości podobnych, co w zestawieniu z danymi ujawnionymi w opinii (zwłaszcza ceny zbycia) doprowadziłoby do złamania tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, choćby poprzez powzięcie informacji, jaką kwotę aktualny właściciel działki zapłacił za jej zakup. Reasumując organ pierwszej instancji uznał, że wszystkie z przyjętych przeznaczeń nieruchomości podobnych można uznać za mieszkaniowe jednorodzinne w świetle możliwości określenia przeznaczenia w oparciu o plan miejscowy, wydaną decyzję o warunkach zabudowy lub studium, o których mowa w art. 154 u.g.n. Ponadto strona zgłosiła uwagę, że podstawa do przyjęcia wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie wynikające z decyzji o warunkach zabudowy istnieje wyłącznie według stanu nieruchomości przed podziałem, natomiast dla stanu nieruchomości po podziale przeznaczenie powinno zostać ustalone w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ze względu na utratę ważności tych decyzji względem nowo wydzielonych działek. Wobec tego organ wyjaśnił, że twierdzenia strony nie są zasadne, bowiem w niniejszym postępowaniu przeznaczenie jest elementem stanu nieruchomości, a zatem jego właściwe ustalenie musi nastąpić stosownie do dat stanu nieruchomości wskazanych przez ustawodawcę. Ze względu na fakt, że stan nieruchomości przed podziałem i po podziale przyjmuje się na daty wydania i ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostają okoliczności, które zaszły bądź mogą w przyszłości nastąpić po dacie ostateczności decyzji o podziale, w tym ewentualne wydanie decyzji o odmowie wydania warunkach zabudowy dla inwestycji na obszarze indywidualnej działki po podziale. W niniejszym postępowaniu istotnym jest wyłącznie rozważenie, czy w datach stanu nieruchomości przed podziałem (14 listopada 2019 r.) i po podziale (19 listopada 2019 r.) ostateczne decyzje o warunkach zabudowy, w oparciu o które rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie nieruchomości wywierały skutki prawne i uprawnienia dla jej posiadacza z nich wynikające. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpoznaniu odwołania spółki, decyzją z 15 grudnia 2021 r. utrzymało w mocy powyższą decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, co uprawnia organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji w tym zakresie. Analizując każdą z nich, stwierdziło, iż przedmiotowy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z 14 listopada 2019 r., która stała się ostateczna z dniem 19 listopada 2019 r. W uchwale Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stawkę tę ustalono na poziomie 30% wartości różnicy. Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 3 lipca 2020 r., którego aktualność potwierdzono 1 lipca 2021 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, która ustaliła, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości wynosi 725.200 zł. co przy uwzględnieniu 30% stawki daje kwotę 217.560 zł. (opłata adiacencka). Kolegium dokonało oceny na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego i uznało, iż nie ma zastrzeżeń, co do jego prawidłowości, a argumenty odwołania uznało za niezasadne, zwłaszcza w kontekście wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowej złożonych w piśmie z 27 października 2021 r, jak i wcześniejszych. Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, iż rzeczoznawca, określając wartość przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Dla spełnienia wymogów przyjętej metody wyceny, rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Łodzi, na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na różne powierzchnie wycenianych działek, biegły przeanalizował rynek nieruchomości mieszkaniowych jednorodzinnych w różnych przedziałach powierzchniowych (segmentach). Do analizowanego rynku nieruchomości podobnych w poszczególnych segmentach powierzchniowych przyporządkowane zostały stosowne cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz wagi tych cech. W operacie szacunkowym ukazane zostały założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i ukazany został wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Wskazało, że wzrost wartości nieruchomości wynika ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonych nieruchomości i powstania działek o cechach bardziej optymalnych (zwłaszcza powierzchni) pod zabudowę mieszkaniową od cech działek z których zostały wyodrębnione. Sytuacja ta wynika z ogólnej tendencji na rynku nieruchomości, polegającej na tym, że w określonych przedziałach powierzchniowych działki o powierzchniach mniejszych osiągają wyższe ceny za 1 m2 od działek o powierzchniach większych. Oceniając operat pod względem formalnym, Kolegium stwierdziło że zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy, a opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Z operatu wynika, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Z uwagi na fakt, że zarzuty zawarte w odwołaniu po raz kolejny odnosiły się do zakresu wiedzy specjalistycznej sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium wystąpiło do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi biegła odniosła się szczegółowo do zarzutów spółki i podtrzymała wartości nieruchomości przed i po podziale określone w operacie szacunkowym, uznając je za prawidłowe. Uwzględniając wyjaśnienia biegłej organ odwoławczy, stwierdził, że przyjęte transakcje do porównań spełniają kryteria nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, dla których znał ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy nieruchomości. Nieruchomości te, na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości, stanowią katalog zamknięty jako najbardziej podobne wśród wszystkich przeanalizowanych transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie biegły potraktował te nieruchomości jako reprezentatywną próbę i poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. W ocenie Kolegium, na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez spółkę nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Organ dodał, że jeśli strona uważała, że wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym była nieprawidłowa, miała możliwość przedłożenia organowi wyceny sporządzonej na własne zlecenie. Wówczas organ byłby zobowiązany do wykazania, którą wycenę uznaje za prawidłową i dlaczego. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ustawy, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W sytuacji, gdy spółka nie przedłożyła kontroperatu, brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie organu. Zdaniem Kolegium argumenty spółki mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie, skutecznie podważającego sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy. Biegły odniósł się do nich rzeczowo i merytorycznie, a odrębną sprawą jest, czy spółka przyjmuje te wyjaśnienia do wiadomości, czy też nie. W skardze spółka zarzuciła naruszenie: - art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i niezebranie materiału dowodowego w sprawie w sposób wyczerpujący, pozwalający na prawidłowe ustalenie stanu rzeczy; nieuzasadnione pominięcie dowodu wnioskowanego przez skarżącą i zaniechanie zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania weryfikacji poprawności operatu, przyznanie bezwzględnego waloru wiarygodności dowodowi w postaci operatu szacunkowego i twierdzeniom rzeczoznawcy oraz odmowę nadania wiarygodności twierdzeniom powołanym przez stronę, w szczególności w zakresie wadliwości sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego, a także wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, co w efekcie doprowadziło organ drugiej instancji do niedostrzeżenia i powielenia błędów procesowych popełnionych przez organ pierwszej instancji i wyprowadzenia z materiału wniosków z niego niewynikających; - art 98a ust 1, 1a i 1b u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że stawka opłaty wskazana przez organ pierwszej instancji jest prawidłowa, podczas gdy w świetle poprawnie ustalonego stanu faktycznego sprawy opłata powinna być niższa; - art 154 ust 1 u.g.n., poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że przepis ten stanowi dla organu ograniczenie w możliwości dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby ustalenia wysokości należnej opłaty adiacenckiej, podczas gdy organ jest obowiązany do dokonania takiej oceny pod kątem prawidłowości i rzetelności przedstawionych przez biegłego tez oraz rozważań; - § 4 ust 1-4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że "porównywalność" nieruchomości podobnej z nieruchomością wycenianą ze względu na jej przeznaczenie ma miejsce także, gdy istnieją odrębności w tym zakresie, jeśli tylko zachowane są pozostałe czynniki podobieństwa nieruchomości, podczas gdy nieruchomości o odrębnym przeznaczeniu nie mogą być traktowane jako nieruchomości podobne, co znacząco wpływa na ich wartość przy wzięciu do porównania. W związku z powyższym wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji jej poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania. W ocenie spółki, w celu prawidłowej weryfikacji operatu szacunkowego niezbędne jest posiadanie pełnej wiedzy o cechach rynkowych transakcji nieruchomościami podobnymi (bez danych identyfikujących nieruchomość, bez danych osobowych, o czym traktuje niezasadnie uzasadnienie zaskarżonej decyzji), a wskazanie wnioskowanych danych nie powinno zostać pominięte. Składając wniosek skarżąca nie miała na celu uzyskania jakichkolwiek danych identyfikujących nieruchomości podobne, szczegółowych adresów nieruchomości podobnych, danych osobowych stron transakcji lub innych danych mogących powodować naruszenie tajemnicy zawodowej przez biegłą, lecz jedynie podanie ocen wszystkich, zidentyfikowanych przez biegłą, cech rynkowych nieruchomości podobnych. Rozległe stanowisko przeciwne organu drugiej instancji w tym zakresie należy zatem uznać za nieuzasadnione. Jest to element oceny formalno-prawnej operatu, której organ, bezgranicznie przyznając walor wiarygodności operatowi sporządzonemu przez rzeczoznawcę, nie przeprowadził, co doprowadziło go do błędnych wniosków. Szereg wątpliwości spółki budzi fakt, iż na stronie 26 operatu szacunkowego, nieruchomość o cenie najniższej o powierzchni 3526 m2, zgodnie z przyjętymi przez biegłą cechami rynkowymi "Wielkość nieruchomości" przyjmuje ocenę najlepszą (zaznaczenie kolorem czerwonym). Natomiast nieruchomość o cenie najwyższej o powierzchni 4916 m2, zgodnie z przyjętymi przez biegłą cechami rynkowymi "Wielkość nieruchomości" przyjmuje ocenę dobrą (zaznaczenie kolorem niebieskim). Do tej pory ani biegła, ani organ nie odnieśli się do tej kwestii, ponownie całkowicie pomijając twierdzenia stawiane przez stronę. Wątpliwości budzi także twierdzenie organu, co do przeprowadzonej analizy formalno-prawnej operatu szacunkowego. Taka analiza nie może opierać się wyłącznie o ocenę czy operat zawiera wszystkie przewidziane ustawą i rozporządzeniem elementy, ale także o tok rozumowania biegłej i ocenę tych wszystkich wątpliwości, czy wad operatu, które widoczne są gołym okiem, bez konieczności posiadania wiadomości specjalnych. Tymczasem organ stara się zwolnić z konieczności prowadzenia jakiejkolwiek oceny operatu w tym zakresie, co oznacza, że nie przeprowadzono żadnej oceny prawnej. Skarżąca spółka dodała, że wielokrotnie zwracała się do organu, aby zobowiązał biegłą do podania jedynie ocen cech rynkowych wszystkich nieruchomości podobnych (bez danych identyfikujących nieruchomości, bez danych osobowych) bowiem weryfikacja prawidłowości przyjętych przez biegłą założeń, prawidłowości danych dotyczących szacowanej nieruchomości i nieruchomości podobnych mieści się w kompetencji organu prowadzącego postępowanie i strony postępowania. Biegła nie sprostała temu wymaganiu. Poza tym w ocenie spółki bezspornym w sprawie jest, iż transakcja nr 14 z tabeli na stronie 21 operatu szacunkowego nie jest transakcja nieruchomości przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 25 stycznia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. obejmującej dolinę rzeki [...] wraz ze [...] oraz dolinę rzeki [...], położonej na odcinku od ul. [...] do południowej granicy miasta - transakcja obejmująca nieruchomość przy ul. [...] o pow. 5999 m2 (na mapie poniżej oznaczenie kolorem czerwonym) obejmowała nieruchomość częściowo przeznaczoną 4ZP/U – teren zieleni urządzonej i zabudowy usługowej w postaci hotelowej, częściowo IMNR - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rezydencjonalnej. Tym bardziej dziwi usilne twierdzenie przez biegłą, a kolejno danie temu wiary przez organ, iż nie ma znaczenia fakt przeznaczenia części nieruchomości pod zabudowę inną, niż planowana na działkach szacowanych. Nie ma takiego kryterium, które pozwalałoby na stosowanie jakichkolwiek odstępstw w tym zakresie, a biegła - dowolnie - takie odstępstwo zastosowała. Co więcej, spółka wielokrotnie podnosiła, że transakcje przy ul. [...] (poz. 23 wykazu na stronie 15 operatu szacunkowego) i przy ul. [...] (poz. 20 wykazu na stronie 15 operatu szacunkowego) dotyczyły nieruchomości, dla których nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowych, a faktyczne przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to tereny aktywne przyrodniczo w tym użytkowane rolniczo. Spółka nadmieniła należy także, iż organy obu instancji, w oparciu o tezy stawiane przez biegłą, w uzasadnieniach obu decyzji wskazały, iż analiza wykazała konieczność uwzględnienia trendu czasowego zmian cen w okresie ich monitorowania. Na stronie 23-24 operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy w niezrozumiały sposób przyjął, iż miesięczny wzrost cen nieruchomości niezabudowanych w Ł. w latach 2018-2019 wyniósł 1,46% miesięcznie, czyli aż 17,52% rocznie, a następnie własne stanowisko dodatkowo skomplikował w kolejnych pismach. Dostępne publicznie dane rynkowe w żaden sposób nie potwierdzają twierdzenia biegłej, iż w okresie lat 2018-2019 nastąpił tak znaczący wzrost cen nieruchomości niezabudowanych w Ł. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas. Podczas rozprawy pełnomocnik spółki wyjaśnił, że zarzuty podniesione w skardze dotyczą w głównej mierze nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pełnomocnik skarżącej oświadczył, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca korzystała z opinii biegłego rzeczoznawcy, jednak nie składała do akt kontroperatu, ani nie zwracała się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. Na wstępie należy wyjaśnić, że sądy administracyjne stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. – p.p.s.a.) sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd kontrolując w zakreślonych wyżej granicach legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydent Miasta Łodzi o ustaleniu dla skarżącej spółki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości i zobowiązaniu do jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Łódź stwierdził, że odpowiadają one przepisom obowiązującego prawa materialnego oraz procesowego, wobec czego brak jest podstaw do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. - u.g.n). Zgodnie z jego treścią jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanego wyżej unormowania jasno wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: po pierwsze – konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, po drugie - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, po trzecie - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W przekonaniu sądu przeprowadzone przez organy orzekające obu instancji postępowanie wyjaśniające dowodzi, że wszystkie wspomniane wyżej przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta Łodzi decyzją z 14 listopada 2019r. zatwierdził podział nieruchomości, a wspomniane rozstrzygnięcie uzyskało przymiot ostateczności 19 listopada 2019 r. Z poczynionych przez organ ustaleń wynika nadto, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zgodnie z którą stawkę tą ustalono na poziomie 30 % wartości różnicy. Dla ustalenia, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a co za tym idzie czy wystąpiły przesłanki, o których stanowi przepis art. 98a u.g.n., organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego, która 3 lipca 2020 r., sporządziła operat szacunkowy, a jego aktualność potwierdziła 1 lipca 2021 r. Wyjaśnić wobec tego trzeba, że operat szacunkowy stanowi podstawowy, a zarazem obligatoryjny dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jest on sformalizowaną prawnie opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zarówno przez organ administracyjny jak również na późniejszym etapie przez sąd administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych dotyczących szacowania wartości nieruchomości, które posiada wyłącznie biegły. Nie oznacza to jednak braku możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego, jako że podlega on ocenie z punktu widzenia jego wartości dowodowej. Jest on bowiem zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. dowodem w sprawie administracyjnej, który winien zostać oceniony zgodnie z wymogami art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wspomniane przepisy nakładają na organ obowiązek zebrania kompletnego materiału dowodowego, który powinien zostać poddany dogłębnej analizie i służyć ustaleniu niewadliwego stanu faktycznego sprawy. Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona organ dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego, natomiast wynik tych ustaleń powinien zostać przedstawiony w uzasadnieniu decyzji sporządzonej zgodnie z dyrektywami art. 107 § 3 k.p.a. Podkreślić następnie trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Innymi słowy, metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny organu administracji ani sądu. Dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej determinują przepisy prawa, natomiast wybór metody i techniki wyceny leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż wymaga wiedzy specjalistycznej, co jednak nie zwalnia rzeczoznawcy od uzasadnienia dokonanego wyboru. W rozpatrywanej sprawie biegła w operacie szacunkowym określiła wartość spornej nieruchomości przed podziałem na kwotę 3 762 600 zł, a wartość rynkowa gruntu podzielonych nieruchomości według ich stanu po podziale została obliczona na 4 487 800 zł. Różnica wartości rynkowej nieruchomości po podziale i przed podziałem wynosi 725 200 zł, Oszacowania wartości nieruchomości przed i po podziale biegła dokonała przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Jak wynika z § 4 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Dodać trzeba, że pod pojęciem nieruchomości podobnej ustawodawca rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Lektura sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy operatu szacunkowego pozwala zgodzić się z organami obu instancji, że dokument ten odpowiada przepisom obowiązującego prawa, posiada również wszystkie elementy przewidziane w § 56 rozporządzenia. W swej treści jest on jasny, logiczny i spójny, nie zawiera błędów czy nieścisłości. Wywód biegłej pozwala krok po kroku prześledzić poszczególne etapy szacowania nieruchomości. Biegła prawidłowo określiła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział – 14 listopada 2019 r., stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna – 19 listopada 2019 r.). Trafnie zdefiniowała cel wyceny, poprawnie ustaliła przeznaczenie nieruchomości przed podziałem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (uwzględniając zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. decyzje Prezydenta Miasta Łodzi z o warunkach zabudowy z 13 grudnia 2017 r., z dnia 20 października 2017 r., z 25 października 2018 r., z 13 grudnia 2017 r., z 3 listopada 2017 r., z 12 października 2017 r., w efekcie których wyceniana nieruchomość utraciła swój charakter rolny) i po podziale - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Opisała szacowaną nieruchomość według stanu przed i po podziale, scharakteryzowała rynek nieruchomości, wyjaśniła powody przyjętego podejścia i metody szacowania. Biegła utworzyła zbiór nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości przed podziałem: działki o powierzchni co najmniej 3000 m 2 (tabela str. 21 i 22 obejmująca 24 transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 3000 m2 do 7442 m2, z okresu 15 lutego 2017 r. – 17 października 2019 r., w których uzyskano ceny 41,12 zł/m2 – 129,98 zł/ m2, działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 (tabela str. 31 i 22 obejmująca 15 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 1320 m2 do 2985 m2, z okresu 20 grudnia 2017 r. – 20 września 2019 r., w których uzyskano ceny 44,52 zł/m2 – 109,85 zł/m2) oraz po podziale (tabela str. 40-41 obejmująca 26 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 433 m2 do 1320 m2 z okresu 14 grudnia 2017 r. – 26 listopada 2019 r., w których uzyskano ceny 109,17 zł/m2 – 178,92 zł/m2) i wyjaśniła powody doboru takich, a nie innych nieruchomości, a w tabeli zawartej na stronach 43-44 na podstawie ww. 27 transakcji uwzględniła upływ czasu ceny Określiła również wagi cech rynkowych nieruchomości przed podziałem (lokalizacja - 25%, otoczenie, sąsiedztwo - 25%, uzbrojenie terenu - 15%, dostępność komunikacyjna - 10%, wielkość nieruchomości - 15 %, ciężary, ograniczenia - 10%) oraz po podziale (lokalizacja - 30 %, otoczenie sąsiedztwo - 25%, uzbrojenie terenu - 15%, dostępność komunikacyjna - 10 %, wielkość nieruchomości - 20 %). Dodatkowo wyjaśnić należy, że żaden przepis prawa, nie stanowi, iż nieruchomością podobną ma być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por.: wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., I OSK 3563/18). Katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, a wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. W rozpatrywanej sprawie trzeba mieć na uwadze fakt, że skarżąca spółka zarówno w odwołaniu od decyzji pierwszej instancji jak i w skardze do sądu kwestionowała prawidłowość doboru nieruchomości porównawczych, a więc zagadnienia, które zostały zastrzeżone do właściwości biegłego jako podmiotu legitymującego się wiedzą specjalistyczną. Jak zostało to już wcześniej podniesione to autor operatu, a nie organ, czy sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości, i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Ocena merytorycznej trafności tych zarzutów, czyli mówiąc inaczej ocena, czy katalog nieruchomości porównawczych spełnia wymogi, o których stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n. jest zasadniczo niemożliwa, skoro jak zostało to już podniesione ani organ ani sąd nie dysponując wiedzą specjalistyczną. Z tego też względu organy mając na uwadze podnoszone przez spółkę zarzuty przekazały je biegłej, celem ustosunkowania się do nich. Rzeczoznawca w kolejnych pismach jasno i rzeczowo ustosunkowała się do podnoszonych przez spółkę zarzutów. I tak piśmie z 14 września 2020 r. wskazała m.in., że dla nieruchomości wskazanych przez spółkę, które zgodnie ze studium położone są na obszarze oznaczonym symbolem O – tereny aktywności przyrodniczej w tym użytkowane rolniczo wydane zostały decyzje o warunkach zabudowy, wskazując ich daty i numery, których przedmiotem były inwestycje polegające na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodała, że nieruchomości przyjęte do porównania są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., a obrót nimi dokonał się w tych samych warunkach prawnych w okresie obowiązywania takich samych rygorów i wymogów związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, a uzyskane za nie ceny są adekwatne do cen takich gruntów i uzasadnione cechami rynkowymi sprzedawanych nieruchomości. Przyjęte do porównania nieruchomości należą do tego samego segmentu rynku co nieruchomości wyceniane – wydzielone zostały z terenów użytkowanych rolniczo, a przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową. Odniosła się także do pozostałych zarzutów spółki. Podobnie w kolejnym piśmie z 15 listopada 2020 r. biegła wyjaśniła m.in., że dane o nieruchomościach podobnych wykorzystanych do sporządzenia operatu biegła uzyskała na podstawie art. 155 ust. 1 u.g.n. i zgodnie z art. 175 ust. 3 u.g.n., stanowią one tajemnicę zawodową, co zresztą wprost wynika z pkt 7 str. 63 operatu, zamieszonego w pkt 12 Klauzule i zastrzeżenia. Poinformowała także, że dla pozycji nr 2, 5, 13, 16, 17, i 20 tabeli str. 21 operatu szacunkowego wydane zostały pozytywne decyzje o warunkach zabudowy domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Nadto ustosunkowując się do pozycji 14 wykazu biegła wyjaśniała, że kwestionowana w odwołaniu nieruchomość posiada powierzchnię 5999m2, przy czym jej część o powierzchni 963m2 położona jest w jednostce planu oznaczonej symbolem 4ZP/U, co stanowi 16 % całej powierzchni nieruchomości i powoduje, że wiodącą funkcją tej nieruchomości jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna - 1 MNR. Udział terenów zieleni w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę rezydencjonalną nie zmienia możliwości jej zagospodarowania zgodnie z jej funkcją podstawową, dla której określony planem wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi minimum 80 %. W tym miejscu wskazać należy, że wobec powyższego najbardziej eksponowany zarzut skargi, zmierzający do wykazania, że transakcja nr 14 z tabeli zawartej na stronie 21 operatu szacunkowego posiada inne przeznaczenie niż pod zabudowę mieszkaniową należało ocenić jako zupełnie bezpodstawny. Stanowisko biegłej w zestawieniu z całością materiału dowodowego nie budzi wątpliwości i zastrzeżeń sądu. Konsekwentnie w piśmie z 25 stycznia 2021 r. biegła szczegółowo odniosła się do zarzutów spółki odnoszących się do przeznaczenia nieruchomości położonych przy ul. [...] (poz. 20 wykazu) ul. [...] (poz. 23 wykazu), ul. [...] (poz. 17 wykazu) oraz ul. [...] (poz. 16 wykazu) argumentując w sposób logiczny jasny i rzeczowy zajęte stanowisko. Wreszcie już na etapie postępowania odwoławczego biegła w piśmie z 27 października 2021 r. kolejny raz odniosła się do zarzutów spółki, wyjaśniając, m.in., w oparciu Powszechne Krajowe Zasady Wyceny procedurę oszacowania wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych i konkludując, że cechy rynkowe nieruchomości, ich wagi i skala ocen określone zostały na podstawie wnikliwej analizy rynku i opisane w tabeli str. 25 operatu szacunkowego. Cechy poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównania mieszczą się w granicach określonych w kolumnie "preferencje i kryteria oceny cech rynkowych" tej tabeli. Oceny cech mieszczą się również w granicach oceny najlepszej i najgorszej. W przyjętej do wyceny metodzie korygowania ceny średniej, wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych, a nie w drodze korekty cen poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównania (jak w metodzie porównywania parami). Cena średnia dotyczy nieruchomości, która faktycznie nie zaistniała na rynku, a wszystkie oceny jej cech kształtują się na poziomie "średnim". Korekty ceny średniej dokonuje się współczynnikami korygującymi, których brzegowe wartości stanowią iloraz ceny minimalnej/maksymalnej i ceny średniej. Współczynniki korygujące obliczane są na postawie ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej. W metodzie tej nie ma zatem obowiązku ani potrzeby szczegółowego opisywania poszczególnych nieruchomości osobno. Znajomość analizowanego rynku potwierdzona zawartymi w operacie szacunkowym danymi o nieruchomościach porównawczych z zakresu podobieństwa i kryteriów ocen cech rynkowych w pełni obrazują przyjęty do wyceny rynek i cechy nieruchomości porównawczych oraz pozwalają na określenie "miejsca" wycenianej nieruchomości na tle analizowanego rynku. Wskazała, że uwagi dodatkowe mieszczące się w Nocie Interpretacyjnej zawierają zalecenia przytoczone na str. 27 operatu szacunkowego zawarte w punktach 6.3., 6.4., 6.5., oraz, że na str. 27 operatu szacunkowego znajduje się również wyjaśnienie dlaczego nie zastosowano określenia hipotetycznego przedziału cenowego oraz dlaczego nie skorygowano rzeczywistego rynku nieruchomości. Wskazała, że miesięczny wskaźnik zmiany cen w czasie został wyznaczony dla rynku ściśle odpowiadającemu rynkowi stanowiącemu podstawę analizy i szacowania przedmiotowych nieruchomości, a dostępne publicznie dane dają bardzo ogólny i bardzo nieprecyzyjny obraz rynku nieruchomości, dotyczą bowiem poszczególnych jego segmentów na obszarze miasta, gminy, województwa czy kraju, a analizy oparte są na bardzo szerokich próbach transakcji dotyczących nieruchomości, o których wiedza ograniczona jest do rodzaju tych nieruchomości i zapłaconych cen. Ponadto podtrzymała dotychczas prezentowane stanowisko zawarte zarówno w operacie, jak i wcześniejszych wyjaśnieniach, odnoszących się do podnoszonych przez spółkę zarzutów. Mając powyższe na uwadze sąd doszedł do przekonania, że podnoszone skardze zarzuty, zarówno odnoszący się do ww. nieruchomości położonej w jednostce planu zagospodarowania przestrzennego oznaczonej symbolem 4ZP/U, jak i pozostałe są bezzasadne. Podkreślić należy, że skarżąca spółka jest podmiotem na co dzień zajmującym się obrotem nieruchomościami i - jak przyznał na rozprawie pełnomocnik spółki - w trakcie postepowania korzystała z pomocy biegłego rzeczoznawcy. Zatem w realiach tej konkretnej sprawy można przyjąć, że skarżąca miała dostęp do profesjonalnych danych dotyczących rynku nieruchomości, o czym świadczyć może także treść zgłaszanych zastrzeżeń do sporządzonego w niniejszej sprawie operatu. Mimo to spółka nie przedstawiła żadnych okoliczności wskazujących na to, by sporny operat nie został sporządzony w sposób prawidłowy. Logicznym założeniem wydaje się, że biegły rzeczoznawca, z którego usług korzystała spółka, posiadając dane, które w oczywisty sposób podważałyby wiarygodność sporządzonego operatu ujawnił by je przed organami, choćby w formie kontroperatu. Brak ujawnienia takich danych, które miałyby wpływ na ocenę prawidłowości sporządzonej opinii, pozwala przyjąć, że zarzuty podnoszone w trakcie postępowania oraz skardze są gołosłowne, a w konsekwencji nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Tym bardziej, że zarzuty skargi odnosiły się w zasadzie do tezy, że przeznaczenie przyjętych do porównania nieruchomości, w tym szczególnie nieruchomości położonej w jednostce m.p.z.p. oznaczonej symbolem 4ZP/U nie pozwala na to by traktować je jako nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Jak już wyżej wskazano, w ocenie sądu zarzut skargi, zmierzający do wykazania, że transakcja nr 14 z tabeli zawartej na stronie 21 operatu szacunkowego posiada inne przeznaczenie niż pod zabudowę mieszkaniową należało ocenić jako zupełnie bezpodstawny. Podobnie jak zarzuty odnoszące się do przeznaczenia pozostałych nieruchomości, skoro jak wynika z akt sprawy zostały dla nich wydane decyzje o warunkach zabudowy, co wykazano w trakcie postępowania. Także wyjaśnienia biegłej odnoszące się do nieruchomości zlokalizowanych przy ul. [...] i ul. [...] zawarte zarówno w piśmie z 27 października 2021 r., jak i we wcześniejszym stadium postępowania sąd uznał za wystarczające. Ponadto zaznaczyć należy, że wprawdzie biegła opisała szczegółowo cechy tylko pięciu nieruchomości, spośród wszystkich przyjętych do porównania, tj. nieruchomości 6 i 11 z tabeli na str. 21-22 i 24-25 oraz 6, 24 i 26, to jednak biorąc pod uwagę fakt, że skarżąca jako podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami, który korzystał z wiedzy profesjonalisty nie wykazała w żaden sposób, że pozostałe nieruchomości nie spełniają kryterium nieruchomości podobnych, trudno uznać ten brak za mający wpływ na wynik postepowania zakończonego zaskarżoną decyzją. W ocenie sądu skoro spółka, obiektywnie posiadając taką możliwość, nie wskazała żadnych okoliczności, które podważałyby prawidłowość sporządzonego operatu, to w realiach rozpoznawanej sprawy zarzut braku opisu pozostałych nieruchomości przyjętych do porównania nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że spółka mogła także podważyć wiarygodność i wartość dowodową operatu, przedkładając operat sporządzony na własne zlecenie i wówczas organ byłyby zobowiązany dokonać oceny kontroperatu, jak każdego innego dowodu. Z możliwości tej jednak, mimo posiadanych możliwości nie skorzystała. Strona mogła również skorzystać z prawnej możliwości, o której stanowi art. 157 u.g.n., a mianowicie mogła zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jednak w niniejszej sprawie, mimo podnoszonych zarzutów pod adresem operatu, w oparciu o stanowisko biegłego, z którego korzystała skarżąca, spółka nie zdecydowała się na poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Podkreślić także należy, że samo subiektywne przekonanie strony, co do prawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości. W ocenie sądu, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłej zawarte w operacie. Podsumowując poczynione wyżej rozważania sąd stwierdził, że zarzuty naruszenia art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a oraz zarzut błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania art. 98a, art. 154 ust. 1 u.g.n., w zw. z § 4 rozporządzenia, należy ocenić jako bezpodstawne. Skoro więc sporny operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód w sprawie, to organy obu instancji poprawnie na jego podstawie ustaliły różnicę wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, na tej podstawie, przy zastosowaniu 30% stawki określonej wspomnianą wcześniej uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z 5 grudnia 2007 r. prawidłowo ustaliły wysokość spornej opłaty adiacenckiej. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę. dc