II SA/Łd 210/06

Dnia 24 maja 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Asesor Renata Kubot-Szustowska, Protokolant Tomasz Porczyński, po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. - Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy W. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 2, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 mara 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Gminy W. nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W.: 1. ustalił opłatę w wysokości 4 643,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów w obrębie K. jako działka numer 313 o powierzchni 20 000 m2, położonej w miejscowości K., zbytej w dniu 19 września 2005r. aktem notarialnym Rep. A nr [...], a wynikającą z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla części wskazanego terenu; 2. zobowiązał E. B., byłą właścicielkę przedmiotowej nieruchomości, do wniesienia na rzecz gminy W. kwoty w wysokości 4 643,40 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się prawomocna, wskazując sposób płatności i pouczając o naliczeniu odsetek w przypadku zwłoki lub opóźnienia. W uzasadnieniu organ poinformował, iż uchwałą nr [...] z dnia [...] Rada Gminy W. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy W. między innymi dla terenu położonego w miejscowości K. obręb K., określając jednocześnie stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 10%. Wskazał, iż zbycie przedmiotowej nieruchomości, które miało miejsce przed upływem 5 lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powodującego wzrost jej wartości, obciąża dotychczasową właścicielkę jednorazową opłatą. Organ wyjaśnił, iż jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obliczona została na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 2 , 4, 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego stanowiła kwotę 4 643,40 zł. W zakończeniu uzasadnienia Wójt poinformował, że w okresie pomiędzy zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości właściciel nie poniósł żadnych nakładów, które miałyby wpływ na wzrost jej wartości. W odwołaniu od powyższej decyzji E. B. stwierdziła, iż nie zgadza się z wyceną przedmiotowej nieruchomości, która sprzedana została jako działka rolna. Poinformowała, że z wydanego w dniu 12 września 2005r. przez Starostwo Powiatowe w Ł. wypisu z rejestru gruntów wynikało, iż działka nr 313 położona w obrębie 9/K. oznaczona była symbolem R – jako grunty orne klasy V i VI. Podniosła, iż nigdy nie wnosiła o przekwalifikowanie jej działki, której nie zamierzała dzielić i sprzedawać jako rekreacyjnej. Gmina natomiast nie występowała do niej o wyrażenie zgody na przekwalifikowanie działki, nie poinformowano jej również o wzroście wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie skarżącej wartość wynikająca z wyceny działki dokonanej przez rzeczoznawcę jest nie do przyjęcia. Zdaniem E. B. za cenę wskazaną w operacie szacunkowym, to jest za kwotę 60 434 zł, jej działka nie znalazłaby nabywcy. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 11 wskazanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium podniosło, iż do 2005r. E. B. była właścicielką nieruchomości położonej we wsi K., gm. W. składającej się z działki nr 313 o powierzchni dwóch hektarów, objętej księgą wieczystą Kw [...] urządzoną w Sądzie Rejonowym w Ł.. W rejestrze ewidencji gruntów działka oznaczona była symbolem R – jako grunty rolne bez prawa zabudowy, klasy V i VI i tak też była użytkowana. W dniu [...] Rada Gminy W. zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy W. m.in. dla terenu położonego w miejscowości K., określając jednocześnie stawkę procentową do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 10%. Nastąpiło to uchwałą nr [...]., ogłoszoną w dniu 5 czerwca 2003r. w Dz. Urz. Woj. [...] nr 147, poz. 1467. Zgodnie z zapisem powyższego planu działka nr 313 zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 15 MNL, co oznacza przeznaczenie podstawowe: 1/ zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, 2/ zabudowa letniskowa oraz przeznaczenie dopuszczalne: 1/ nieuciążliwe usługi towarzyszące wolnostojące lub wbudowane w bryłę budynku mieszkalnego, 2/ zabudowa gospodarcza, 3/ garaże. Kolegium podniosło, iż w dniu 19 września 2005r. E. B. sprzedała całą działkę nr 313 za cenę określoną w akcie notarialnym na kwotę 20 000 zł. Przy akcie strony okazały wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. wydany w dniu 10 sierpnia 2005r., z którego wynikało wskazane wyżej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. W dniu 7 października 2005r. Wójt Gminy zawiadomił skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na jej zbycie po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawcę J. S. wynika, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 14 000 zł, a po uchwaleniu, na dzień zbycia – 60 434 zł. Wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu wyniósł 46 434 zł, a opłata 10% wynosi więc 4 643 zł. Organ stwierdził ponadto, iż pomiędzy uchwaleniem planu, a dniem zbycia nieruchomości właściciel nie poniósł żadnych nakładów, które podwyższałyby wartość nieruchomości. W tej sytuacji, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ustalenia organu I instancji były prawidłowe, natomiast zarzuty skarżącej są niezasadne. Organ powołał się ponadto na treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości przez właściciela daje wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta podstawę do pobrania jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Naliczona przez Wójta opłata ustalona została zgodnie ze stawką 10% uchwaloną przez Radę Gminy W., a podstawą ustalenia wysokości renty planistycznej był operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do wysuwanego w odwołaniu zarzutu nie poinformowania skarżącej o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Kolegium uznało go za niezasadny. Organ wyjaśnił, iż przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego został wyczerpany tryb określony w art. 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium stwierdziło ponadto, że skarżąca sprzedając w dniu 19 września 2005r. przedmiotową nieruchomość, wiedziała o przeznaczeniu jej na cele zabudowy mieszkaniowej i rekreacyjnej. Podniesiono, iż przy podpisaniu aktu notarialnego E. B. okazała wydany w dniu 10 sierpnia 2005r. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym jednoznacznie stwierdzono, że działka o numerze 313 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i letniskową. Kolegium zwróciło także uwagę na to, iż mąż skarżącej został poinformowany o wysokości przewidywanej renty planistycznej, którą oszacowano na około 6 tysięcy zł. Samorządowe Kolegium poinformowało dodatkowo, że skarżąca nie była związana formalną umową przedwstępną sprzedaży gruntu, która co do nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W ocenie organu II instancji nie potwierdziły się również wysuwane przez stronę skarżącą zarzuty do operatu szacunkowego. Kolegium wyjaśniło, że sporządzona przez rzeczoznawcę wycena uwzględniała wyłącznie wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, iż przedmiotem wyceny była wartość całej działki o powierzchni 2 ha. Wyjaśnił, że w przypadku podziału przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki cena jednego metra kwadratowego byłaby większa. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego E. B. wyjaśniła, iż przed podpisaniem aktu notarialnego przedłożyła aktualny wypis z rejestru gruntów, w którym przedmiotowa działka oznaczona była symbolem R, jako grunty rolne klasy V i VI. Podniosła, iż uchwała o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została przyjęta przez Radę Gminy w dniu [...], natomiast wypis z rejestru gruntów otrzymała w dniu 19 maja 2005r. W ocenie skarżącej Gmina nie poinformowała jej w sposób właściwy o zmianie przeznaczenia jej nieruchomości. Stwierdziła w związku z tym, iż nie wiedziała o przekwalifikowaniu należących do niej gruntów, w przeciwnym bowiem razie inaczej zarządzałaby swoją własnością. Wyjaśniła dodatkowo, że dowiadywała się w Urzędzie Gminy o przewidywanej wysokości opłaty. Początkowo była informowana, iż kwota, jaką będzie musiała zapłacić, wyniesie około 2 – 3 tysięcy złotych i dopiero pod koniec sierpnia mąż skarżącej uzyskał informację, że przewidywana kwota renty planistycznej może wynieść 6 tysięcy złotych. W ocenie E. B. w przypadku znacznego wzrostu wartości gruntu Gmina przed sprzedażą działki powinna zaproponować dokonanie wyceny nieruchomości. W odczuciu skarżącej naliczona opłata jest krzywdząca, a za wskazaną w operacie kwotę nie byłaby w stanie zbyć przedmiotowej nieruchomości. Stwierdziła ponadto, iż nie miała obowiązku sprawdzania ogłoszeń wywieszanych przez Gminę dotyczących zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Organ wskazał ponownie na treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyjaśnił, że w przepisie tym nie sformułowano żadnych dodatkowych przesłanek, poza wskazanymi wyżej, uzależniających ustalenie opłaty, a w szczególności wskazany artykuł nie zawiera obowiązku ujawnienia zapisów z planu zagospodarowania przestrzennego w rejestrze ewidencji gruntów. Organ wyjaśnił, że zmiany danych w ewidencji gruntów ujawniane są na wniosek właściciela gruntu, w przypadku faktycznej zmiany zagospodarowania nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej ( art. 1 § 2 wymienionej ustawy ). Podobne unormowanie zawiera ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ), powoływana dalej w skrócie jako p.p.s.a. Stosownie do treści art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując przewidziane ustawą środki. Artykuł 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. ). Stwierdzenie wydania decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa wchodzi z kolei w rachubę, o ile zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia kwestionowanego aktu, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu i w sposób określony w cytowanym przepisie, a jednocześnie sąd podziela argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu tejże decyzji. W przedmiotowej sprawie jako podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organy wskazały art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 2, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80 z 2003r., poz. 717 ze zm. ). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłata może być wymierzona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące ( art. art. 37 ust. 4 ). Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu ( art. 37 ust. 5 ). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 ( art. 36 ust. 6 ustawy ). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 ). Przytoczone unormowania wskazują więc na to, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze z. ), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości ( art. 149 i nast. ). Tak więc do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz. 2109 ). W ocenie Sądu postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było w sposób prawidłowy i pozwalający na wydanie decyzji w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy. Skarżąca została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty planistycznej pismem z dnia 7 października 2005r. Opłata planistyczna została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm. ) w zw. z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm. ), w tym art. 151 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 oraz 151 – 156 ustawy. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa ją się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( art. 150 ust. 2 ). Stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich ( art. 152 ust. 2 ). Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 ). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych ( art. 154 ). W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sąd stwierdza, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom, a biegła spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedstawionej wycenie, zdaniem Sądu, nie można skutecznie zarzucić zawyżenia wartości przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu z terenu upraw polowych bez prawa zabudowy, która wynikała z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy W., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy w W. z dnia 29 lipca 1994r. ( Dz.Urz. Woj. S. nr 17, poz. 60 ), na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zabudowę letniskową jako przeznaczenie podstawowe, z przeznaczeniem dopuszczalnym - wskazanym wyżej, wynikającym z zapisów planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą RG w W. z dnia [...], spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. Skarżąca przed wydaniem w sprawie decyzji została zapoznana z zebranym materiałem dowodowym i przedstawiono jej opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. Dodatkowo, w związku z zarzutami podniesionymi przez E. B. w odwołaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wyznaczyło rozprawę, w której skarżąca uczestniczyła i miała możliwość zadawania pytań rzeczoznawcy, która była autorem operatu szacunkowego. Sąd stwierdza, iż podziela stanowisko Kolegium, że brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów podnoszonych przez skarżącą. Wbrew podnoszonym twierdzeniom skarżąca była zorientowana, jakie jest przeznaczenie nieruchomości, którą zamierzała sprzedać, wynikające z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z załączonego do akt wypisu tego planu przesłanego do męża skarżącej w dniu 10 sierpnia 2005r., której to okoliczności skarżąca nie kwestionuje. W końcowej części tego wypisu wręcz jest zamieszczona "uwaga" dotycząca naliczenia opłaty planistycznej. O orientacyjnej wysokości tej opłaty skarżąca także powzięła wiadomość, natomiast inną kwestią jest brak dania wiary, co do jej wymierzenia, która nie może mieć wpływu na wynik niniejszej sprawy. Przeznaczenie terenu wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. ujęte jest ponadto w akcie notarialnym umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Sąd jednocześnie podnosi, iż wskazane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z aktem wykonawczym, które określają sposób ustalania wartości nieruchomości, nie przewidują, aby dla wyceny danej nieruchomości uwzględniać ceny uwidocznione w akcie notarialnym dotyczącym jej sprzedaży. Należy bowiem podkreślić, iż gdyby zamiarem ustawodawcy było przyjmowanie do ustalenia opłaty planistycznej ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, co do której prowadzone jest postępowanie, a która jest organowi przecież znana, gdyż wynika z przesłanego wypisu aktu notarialnego ( art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), to nie odsyłałby do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i konieczności sporządzania pracochłonnej i kosztownej wyceny. Skarżąca nie zakwestionowała w sposób skuteczny operatu opracowanego przez rzeczoznawcę J. S. poprzez złożenie innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez skarżącą złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Dla wyniku sprawy nie ma również znaczenia okoliczność podnoszona przez skarżącą, dotycząca zapisu wynikającego z ewidencji gruntów. Jak to już bowiem wyżej podniesiono wymierzenie opłaty planistycznej uzależnione jest jedynie od zaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które w niniejszej sprawie zostały spełnione. Czemu innemu natomiast służą zapisy w ewidencji gruntów, które w świetle ustawy z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne ( Dz.U. nr 100 z 2000r., poz. 1086 ze zm. ) obejmują między innymi informacje dotyczące gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, wskazując właściciela lub inne osoby, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części ( art. 20- 23 ). Należy przy tym podnieść, iż mimo przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i letniskową, była ona w momencie opracowywania operatu szacunkowego, a tym samym i sprzedaży – nieruchomością użytkowaną rolniczo. Bez znaczenia są ponadto zarzuty dotyczące braku udziału skarżącej w procedurze związanej z uchwalaniem planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, który został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy w W. z dnia [...] Powstał on pod rządem ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz.U. nr 15 z 1999r., poz. 139 ze zm. ). Stanowi przepis gminny, kształtujący treść prawa własności na terenie nim objętym oraz jest aktem prawa miejscowego w rozumieniu art. 87 ust. 2 Konstytucji RP. Dlatego też, zdaniem Sądu, w świetle zebranego i prawidłowo przez organ ocenionego materiału dowodowego, w związku z uchwałą Rady Gminy W. nr [...] z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy W., na skutek której przedmiotowa działka nr 313 z wcześniejszego przeznaczenia pod uprawy polowe bez prawa zabudowy została przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i letniskową, nastąpiła zmiana wartości tejże nieruchomości. Na zakończenie powyższych rozważań Sąd stwierdza dodatkowo, iż w decyzji organu I instancji został nieprawidłowo wskazany w podstawie materialnoprawnej przepis art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który z dniem 22 września 2004r. został uchylony, jednakże okoliczność ta nie ma wpływu na treść wyroku. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm. ) skargę, jako bezzasadną, oddalił.