II SA/Łd 280/09

Dnia 2 czerwca 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak - Kolczyńska (spr.) Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant asystent sędziego Tomasz Godlewski po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2009 roku na rozprawie sprawy ze skargi B. K. i Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...], Nr [...], znak [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżących B. K. i Z. K. solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. A.T.- P. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta S. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku J. K., właściciela firmy "A" Roboty Budowlano-Drogowe ul. A [...] w S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na montażu instalacji przemysłowej do produkcji betonu towarowego, przewidzianej do realizacji na działce nr 37/15 przy ul. [...] w S. Uzasadniając organ podał, iż inwestycja spełnia wymagania określone ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, teren inwestycyjny znajduje się na obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stąd istniała konieczność ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji, w myśl art. 59 w/w ustawy. Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające do zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przy czym wskazanego powyżej ust. 1 pkt 1 art. 61 u.p.z.p. nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p. (art. 61 ust. 2 u.p.z.p.). Stwierdzono, iż część działki, w tym miejsce, na którym wskazana jest lokalizacja inwestycji, położone jest na obszarze, który stary plan kwalifikował jako tereny przemysłu i składów, pozostała część działki przeznaczona była pod tereny zieleni nieurządzonej. Niemniej jednak w odniesieniu do części działki przeznaczonej wcześniej pod zieleń nieurządzoną konieczna była analiza spełnienia art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, która wypadła pozytywnie, warunki określone tym przepisem zostały spełnione. Organ podkreślił, iż warunki zagospodarowania dla planowanej inwestycji zostały uzgodnione z właściwymi organami na podstawie art. 60 ust. 1 w/w ustawy, uwzględniono również uwagi i wnioski stron postępowania, w ramach których Z. i B. K. zażądali sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko dla przedmiotowej inwestycji. Organ wyjaśnił, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określa warunki w zakresie sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu, wymóg sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko jest przedmiotem odrębnego postępowania. Nadto w odpowiedzi na wezwanie, Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny stwierdził, iż żaden z przepisów odrębnych, w tym ustawa Prawo ochrony środowiska nie nakłada obowiązku uzgadniania decyzji o warunkach zabudowy z właściwymi inspektorami sanitarnymi. Kończąc organ wskazał, iż na tym etapie nie są wymagane informacje dotyczące szczegółów procesów technologicznych inwestycji produkcyjnych, ani też określenie konkretnego typu instalacji, zaś zabezpieczenie inwestycji w infrastrukturę techniczną leży po stronie inwestora inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli Z. i B. K. Wnosząc o jej uchylenie w całości, podnieśli iż wniosek o wydanie zaskarżonej decyzji powinien zawierać m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000 obejmującej teren, którego dotyczy wniosek i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Nadto wniosek powinien zawierać określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko, określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów w formie opisowej i graficznej. Powyższe, zdaniem odwołujących oznacza, iż zarówno wniosek jak i decyzja w zakresie określenia elementów przyszłej zabudowy muszą precyzyjnie lokalizować zamierzenie inwestycyjne. Zarzucili, iż na załączonych mapach zostały uwidocznione tylko 2 budynki, które zostały wybudowane bez warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, nie zlokalizowano instalacji wytwórni betonu, mas bitumicznych, wagi towarowej, wymaganej ilości miejsc parkingowych. Odwołujący stoją na stanowisku, iż zaskarżona decyzja jest stronnicza, nie zawiera wymaganych elementów, w szczególności analizy mającej oparcie w załącznikach graficznych. Podnieśli, iż stosownie do uregulowań rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (...), instalacje do produkcji betonu w ilości nie mniejszej niż 15 ton na dobę zaliczone są do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i mogą wymagać sporządzenia raportu. Inwestor zadeklarował wydajność 320 m³/8h tj. 640 Mg/8h, zatem wymóg sporządzenia raportu wynikał bezpośrednio z wniosku, ponadto organ I instancji winien z uwagi na szczególny interes strony wszcząć z urzędu postępowanie w sprawie, w której przepis prawa wymaga wniosku strony, a nie stwierdzić, ze wymóg sporządzenia raportu jest przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego. Kończąc podnieśli, iż Obszar Chronionego Krajobrazu nie może ograniczać się do granic obszaru zaznaczonego na mapie, a brak wyznaczenia pasa otuliny w rozporządzeniu Wojewody Sieradzkiego z dnia 31 lipca 1998 r. należy traktować jako niedopatrzenie, którego wykorzystywanie wskazuje na brak obiektywizmu, bezstronności organu. Okoliczność, iż taki pas musi być uwzględniany wynika z przepisów § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium podniosło, iż zarzuty odwołania nie znajdują uzasadnienia w materiale sprawy, zarzut co do braków formalnych wniosku o ustalenie warunków nie jest trafny, gdyż wynika z niego jednoznacznie, że inwestor terenem inwestycji określił cała działkę 37/15, na załączniku graficznym wskazał lokalizację wytwórni betonu. Inwestor nie skorzystał z możliwości wyznaczenia na załączniku graficznym do wniosku terenu inwestycji, który nie obejmowałby całej działki, a tylko tę jej część, która w planie zagospodarowania obowiązującym do końca 2003 r. przeznaczona była dla inwestycji produkcyjnych. Skorzystanie z tej możliwości zwalniałoby organ z obowiązku przeprowadzenia analizy co do wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu (...). Organ podał, iż bezzasadne są również zarzuty dotyczące braków formalnych zaskarżonej decyzji, gdyż wymóg lokalizacji projektowanej inwestycji na załączniku graficznym wniosku nie został powtórzony wśród wymogów formalnych decyzji o warunkach, a dokonując oceny w sprawie poprawności ustalonych warunków nie można pomijać prawnej istoty decyzji o warunkach. Kolegium wyjaśniło, iż decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania określa tylko możliwość realizacji na określonej działce gruntu skonkretyzowanego rodzaju inwestycji, organ wydający decyzję o warunkach nie może określać lokalizacji planowanego obiektu na działce, usytuowanie takie leży w kompetencji organu architektoniczno-budowlanego w odrębnym postępowaniu. Podniosło, iż obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony, stosownie do wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury, natomiast sprawa sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko może być wyłącznie przedmiotem odrębnego postępowania, nie jest elementem składowym postępowania zmierzającego do wydania zaskarżonej decyzji. Podniósł, iż zarzut braku wprowadzenia otuliny do rozporządzenia Wojewody [...] o utworzeniu [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu jest podniesiony bezzasadnie, gdyż skoro takiego obszaru nie wyznaczono to nie jest to postępowanie, które mogłoby coś zmienić w tym stanie. Reasumując Kolegium wskazało, iż stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu, wobec ustalenia, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie określone w przepisach warunki, nie mogło odmówić inwestorowi ustalenia warunków zabudowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Z. i B. K. wnosili o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, podtrzymując argumentację odwołania. W szczególności zarzuty dotyczące: - treści wniosku, - lokalizacji wytwórni betonu na działce, - granic obszaru analizowanego, - obsługi komunikacyjnej terenu betoniarni, - wszczęcia postępowania w sprawie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, - uzgodnienia decyzji z organem inspekcji sanitarnej, do których organ, w ocenie skarżących, odniósł się w oparciu o swobodną ocenę stanu faktycznego i prawnego. Uzasadniając dodatkowo, podniesiony zarzut braku uzgodnienia decyzji z Państwowym Inspektorem Sanitarnym, skarżący wskazali na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 stycznia 2001 r., IV SA/Wa 2226/98, zamieszczone w Lex pod nr 55770, które wskazywało, iż organ sanitarny w zakresie swoich kompetencji ocenia projekt decyzji pod kątem wpływu na zdrowie ludzi i wskazuje wymogi oraz warunki niezbędne do zminimalizowania niekorzystnego oddziaływania inwestycji na środowisko oraz zdrowie ludzi do granic nie przekraczających dopuszczalnych norm. Niezrozumiały dla skarżących jest sposób wyznaczenia przez organ obszaru analizowanego w sytuacji, gdy jak sam wskazuje, działka nie przylega bezpośrednio do drogi, z której odbywa się główny wjazd i nie posiada "frontu działki". Ponadto na załączonej do decyzji mapie niczego nie zaznaczono, nawet obszaru analizowanego, ani też jej wyników, co stanowi naruszenie § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. Zaś decyzja nie zawiera elementów wskazanych w art. 54 ustawy o planowaniu (...). W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu braku uzgodnień decyzji z organami inspekcji sanitarnej wskazało, iż cytowane orzeczenie sądu zostało wydane na tle stanu faktycznego z 1998 r., do którego miał zastosowanie stan prawny obowiązujący do 1 stycznia 2001 r., w którym istniał wymóg uzgodnienia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z organami inspekcji sanitarnej. Obowiązująca ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym takiego wymogu nie przewiduje. Organ odwoławczy podał, iż nie naniesiono lokalizacji w załączniku graficznym do decyzji, bo taki wymóg istnieje tylko w odniesieniu do wniosku, a przede wszystkim do jego załącznika graficznego (art. 52 ust. 2 pkt 2 lit b ustawy). Zaś § 9 ust. 2 rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. mówi o załączniku graficznym do wyników analizy, a nie o samej analizie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 art. 1 powołanej ustawy). Sąd nie przejmuje jednakże sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a. decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd stwierdzi: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, 2) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, 3) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd zwraca również uwagę na treść art. 134 § 1 p.p.s.a., który stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Cytowany przepis daje podstawę do uwzględnienia skargi także wtedy, gdy strona nie podnosi w trakcie toczącego się postępowania sądowoadministracyjnego zarzutów będących podstawą wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego indywidualnego aktu administracyjnego. Wychodząc z tych przesłanek Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnił skargę, gdyż stwierdził, że zaskarżona oraz poprzedzająca ją decyzja pierwszej instancji naruszają prawo, co stanowi podstawę do ich uchylenia. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy: ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoływane w dalszej części rozważań jako u.p.z.p., aktu wykonawczego do tej ustawy tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie zaś winno być prowadzone zgodnie z ustawą z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.). Postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy ma na celu ustalenie, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna i jeśli tak to na jakich warunkach. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy przestrzeni pozbawionych planu miejscowego możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Przy czym wskazanego powyżej ust. 1 pkt 1 art. 61 u.p.z.p. nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p. (art. 61 ust. 2 u.p.z.p.). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w Sieradzu z dnia 14 września 2007 r. (opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Sieradzkiego z dnia 20 października 1994 r., Nr 19, poz. 65), dla działki nr 37/15 przewidywał w ustaleniach szczegółowych przeznaczenie w części pod tereny zieleni nieurządzonej – oznaczone symbolem M.10.ZN/E, a w pozostałej części pod przemysł i składy – M.29.P.S./Z. Wobec tego, iż projektowane zamierzenie jest inwestycją produkcyjną organ przeprowadzał analizę w zakresie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. jedynie w stosunku do tej części terenu, która była przeznaczona pod zieleń nieurządzoną, zaś odnośnie pozostałej części działki w sposób określony w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. pomijając zasadę "dobrego sąsiedztwa". Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie delegacji zawartej w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. określa, powołane wyżej, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej (obejmującej teren którego dotyczy wniosek i obszar na który ta inwestycja ma oddziaływać) przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali 1:500 lub 1:1000 (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia) Przy czym przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5). Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej analizy powinien zachować powyższe wymogi, ustalając front działki i precyzyjnie wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki. Informacje te powinny znaleźć się w części tekstowej analizy i wynikać z wyznaczenia na mapie. W rozpatrywanej sprawie organ w części tekstowej analizy wskazał, iż działka 37/15 nie przylega bezpośrednio do drogi, a obsługa komunikacyjna zapewniona jest przez, należące do inwestora, działki nr 152/3 i 37/14 do ul. [...]. "Nieruchomość przylega do ul. [...] na szerokości 5 m". Takie stwierdzenie organu każe przyjąć, iż szerokość frontu działki wynosi 5 m., a granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone w odległości, nie mniejszej niż 50 m. od granic działki. Z takim założeniem nie można się jednak zgodzić, o czym w dalszej części rozważań. Zarówno z części tekstowej jak i graficznej analizy nie wynika jaki obszar organ przyjął do analizy, bowiem brak jest w tym zakresie stosownych wyliczeń w tekście analizy, ani nie zostało to wykreślone na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p,. Do analizy załączona zaś została mapa w skali 1:5000, na której wyznaczono obszar analizowany, działkę objętą wnioskiem oraz sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Dodatkowo kopia mapy w skali 1:2000, również z adnotacją, iż stanowi część graficzną, z kolorowym oznaczeniem sposobu użytkowania poszczególnych terenów. A także mapa wskazującą "dostępność komunikacyjną" w skali 1:500. Wyniki analizy zarówno w części tekstowej jak i graficznej również nie wskazują granic obszaru analizowanego. Część graficzną wyników analizy stanowi kopia mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000 z zaznaczeniem, iż orginał tej mapy został przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, która również zawiera część tekstową i graficzną, co odpowiada wymogom § 9 ust. 1 i ust. 2 w/w rozporządzenia, ale decyzja także nie zawiera informacji o przyjętym do analizy obszarze. Część graficzna zaś analizy nie została sporządzona na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., a czego wymaga przepis § 3 ust. 2 i nie sposób ocenić prawidłowości wyznaczonego na niej obszaru do analizy (§ 9 ust. 3). Stosownie zaś do przepisu § 9 ust. 4, część graficzna analizy powinna uwzględniać nazewnictwo i oznaczenia graficzne stosowane w decyzji o warunkach zabudowy. Załączniki graficzne do analizy i decyzji powinny pozostawać ze sobą w zgodności co do rodzaju, skali i objętego obszaru. Wynika z tego, iż mapa służąca analizie winna spełniać te same wymagania co mapa stanowiąca załącznik graficzny do wyników analizy i decyzji ustalającej warunki zabudowy, tymczasem w niniejszej sprawie są to zupełnie różne mapy, w różnych skalach i nie przedstawiają tożsamych fragmentów danego obszaru. Jeszcze raz powtórzyć należy, iż obszar analizowany należy wyznaczyć na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. A front działki stanowi ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 3 ust. 2 w zw. z § 2 pkt 5 w/w rozporządzenia). Droga, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę nie musi być drogą publiczną, jak przyjął organ w tekście analizy i rysunku mapy wyznaczając odcinek 5 m jako zjazd z działek 152/3 i 37/14, stanowiących drogę dojazdową z działki budowlanej na ul. [...]. Owszem może być tak, że działka zainwestowana ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i wtedy główny wjazd na działkę jest z drogi publicznej. Ale dostęp do drogi publicznej może być również przez drogę wewnętrzną, lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogi koniecznej (art. 2 pkt 14 u.p.z.p.), a także, jak w sprawie niniejszej, przez własne działki inwestora, które mogą stanowić prywatną drogę dojazdową. I wówczas główny wjazd będzie odbywał się z działki lub działek stanowiących drogę dojazdową do drogi publicznej, ale istotne jest by był na działkę budowlaną. "Działka budowlana" definiowana jest przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (art. 2 pkt 12). Tak więc front działki będzie stanowić ta część działki nr 37/15, która przylega do drogi dojazdowej, którą stanowią działki152/3 i 37/14 (lub jedna z tych działek), nie zaś część działki 37/14 przylegająca do ul. [...]. Wskazane wady w określeniu szerokości frontu działki i co za tym idzie prawidłowym wyznaczeniu obszaru analizowanego, mają wpływ na ustalenie spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p, a tym samym wynik sprawy. Zwrócić uwagę należy, że sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę samorządu zawodowego urbanistów lub architektów w myśl przepisu art. 60 ust. 4 u.p.z.p., a z załączonego do akt projektu nie wynika, by warunek ten został zachowany. Podkreślić należy, iż projekt ten podlega następnie akceptacji organu właściwego w sprawie, który ponosi też odpowiedzialność za całe rozstrzygnięcie. Kolejnym naruszeniem, na które Sąd wskazuje, a zobowiązany był wziąć pod uwagę z urzędu, jest okoliczność niewzięcia przez stronę bez własnej winy udziału w postępowaniu odwoławczym, co ustawodawca przewidział jako podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Zaskarżona decyzja nie został doręczona M.K., która jest współużytkowniczką wieczystą nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Współużytkownik wieczysty nieruchomości, której dotyczy postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy posiada wynikający z tego prawa interes prawny w takim postępowaniu. Z akt administracyjnych wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr 37/15 pozostaje w użytkowaniu wieczystym małżonków M. K. i J. K. Oboje więc małżonkowie powinni mieć zapewniony czynny udział w każdym stadium postępowania. Zaniechanie powyższego stanowi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, niezależnie od tego, czy miało wpływ na wynik sprawy. Za trafne należy uznać zaś stanowisko organu odwoławczego, że ustalenie warunków zabudowy, jako określenie zamierzeń inwestycyjnych, jest tylko wstępną fazą procesu inwestycyjnego i na tym etapie organy administracji nie zajmują się kwestią wpływu inwestycji na środowisko. Ocena, czy realizacja planowanego przedsięwzięcia jest możliwa na wskazanym terenie ze względu na ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tj. Dz. U. z 2008 r., Nr 25, poz. 150 ze zm.) odbywa się w odrębnym postępowaniu, kończącym się decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia lub decyzją o odmowie określenia środowiskowych uwarunkowań zgody na jego realizację. W tym też postępowaniu organ uzgodni warunki realizacji przedsięwzięcia z właściwy państwowym inspektorem sanitarnym. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ powinien uwzględnić wytyczne wskazane w treści uzasadnienia wyroku, w szczególności dokonać rzetelnej analizy stanu terenu, po prawidłowym, zgodnym z § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia, wyznaczeniu obszaru analizowanego, na spełniającej wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. mapie, wskazując przyjęte odległości i zakreślając je w czytelnej technice graficznej z uwzględnieniem regulacji rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589). Przyjęte zaś rozstrzygnięcie winno zawierać wszystkie elementy wymagane przepisem art. 54 u.p.z.p. i powinno być doręczone wszystkim stronom. Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł jak w sentencji, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "b" w zw. art. 135 p.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania rozstrzygnął w myśl art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. Z uwagi zaś na brak przymiotu wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd nie skorzystał z trybu art. 152 p.p.s.a