II SA/Łd 339/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Ewa Cisowska-Sakrajda Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 marca 2021 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego M. Z. kwotę 226 (dwieście dwadzieścia sześć) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł. Zaskarżoną decyzją z [...] r. znak: [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta Ł., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z [...] r., znak: [...]. Jak wynika z akt sprawy 28 listopada 2018 r. Prezydent Miasta Ł., wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za zajętą pod drogę nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 75/1 o pow. 0,0801 ha. Postanowieniem z [...] lutego 2019 r. Wojewoda [...] wyznaczył Starostę [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, do rozpatrzenia przedmiotowej sprawy. Decyzją z [...] r. Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 3, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1474 – dalej w skrócie "specustawa drogowa"), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 z późn.zm. – dalej w skrócie "u.g.n."), art. 104 i art. 107, w związku z art. 26 § 2 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 z późn.zm. – dalej w skrócie "k.p.a."), ustalił odszkodowanie w wysokości 112 805 zł na rzecz M.Z. za nieruchomość, położoną w Ł., przy ul. A, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 75/1, pow. 0,0801 ha (część dawnej działki nr 75) w obrębie [...], w związku z przejęciem z mocy prawa na własność Miasta Ł., do którego wypłaty zobowiązał Miasto Ł.. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ stwierdził, że decyzją Prezydenta Miasta Ł. z [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ulicy bez nazwy - na odcinku od ul. A do działek nr 39/8 obręb [...] i 120 obręb [...] w Ł., zatwierdzono podział nieruchomości obejmujący m.in. działkę w obrębie [...] o dotychczasowym numerze 75 na działki 75/1 i 75/2. Działka nr 75/1 z mocy prawa stała się własnością Miasta Ł. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna tj. z dniem 31 października 2018 r. Zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Prezydenta Miasta Ł., właścicielem ww. nieruchomości przed jej nabyciem z mocy prawa przez Miasto Ł., był M. W.Z.. Stan własności został ujawniony w księdze wieczystej nr [...]. W toku postępowania zlecono wykonanie wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu J. R. (nr uprawnień [...]). W opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego z 3 czerwca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowej nieruchomości dla stanu na dzień 18 września 2018 r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu szacunkowego na kwotę 112 805 zł. W dniu 19 lipca 2019 r. do organu prowadzącego postępowanie wpłynęło pismo strony postępowania - Prezydenta Miasta Ł., zawierające uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi 7 sierpnia 2019 r., rzeczoznawca majątkowy przedłożyła pismo z wyjaśnieniami, tym samym podtrzymała sporządzoną opinię. Wyjaśnienia zostały przesłane do Prezydenta Miasta Ł.. Do dnia wydania decyzji przez organ I instancji strony nie złożyły innych uwag ani zastrzeżeń. W ocenie organu I instancji opinia biegłego odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa, została przyjęta jako dowód w sprawie i stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W odwołaniu od tej decyzji Prezydent Miasta Ł. stwierdził, że organ I instancji uchybił obowiązkowi dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Zakwestionował także sposób utworzenia zbioru nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Niezrozumiałym dla odwołującego jest przyjęcie do porównań transakcji nr 10 z operatu szacunkowego. Strona podniosła także zarzut nie odniesienia się do uwag uprzednio zgłaszanych przez Prezydenta Miasta Ł.. Wskazaną na wstępie decyzją z [...] r. Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Ł. z [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ulicy bez nazwy - na odcinku od ul. A do działek nr 39/8 obręb [...] i 120 obręb [...] w Ł., w liniach rozgraniczających teren inwestycji objętej projektem podziału znalazła się m.in. działka położona w obrębie [...] miasta Ł., oznaczona nr 75/1 o pow. 0,0801 ha, powstała w wyniku podziału działki nr 75. Z dniem kiedy w/w decyzja stała się ostateczna, tj. z dniem 31 października 2018 r., działka nr 75/1, stała się z mocy prawa własnością Miasta Ł.. Przywołując w następnej kolejności brzmienie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 i 3 specustawy drogowej, § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn.zm. – dalej w skrócie "rozporządzenie") Wojewoda [...] wyjaśnił, że okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi jest to, jakie przeznaczenie miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z treści operatu szacunkowego, znajdującego się w aktach organu I instancji wynika, iż teren, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka gruntu na dzień wyceny nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. - uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 marca 2018 r., na rysunku którego wyceniana działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem AG-1 - tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości. Wobec braku w aktach organu I instancji dokumentów potwierdzających powyższe organ II instancji zwrócił się do Wydziału Urbanistyki i Architektury w Departamencie Architektury i Rozwoju Urzędu Miasta Ł. o przesłanie części graficznej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., obejmującego przedmiotową działkę wraz z jej zaznaczeniem, według stanu z dnia 18 września 2018 r. W odpowiedzi na powyższe uzyskano informację, iż nie jest możliwe zaznaczenie przedmiotowej działki na części graficznej studium, ponieważ Wydział nie ingeruje w oryginalny rysunek studium. Przy czym przesłano część graficzną studium bez zaznaczenia szacowanej działki. Jednocześnie uzyskano informację, że wszelkie dane dotyczące przeznaczenia terenów można znaleźć na portalu internetowym pod adresem www.mpu. [...].pl. Mając powyższe na uwadze bazując na materiałach znajdujących się na przedmiotowej stronie internetowej ustalono, iż przeznaczenie szacowanej nieruchomości przyjęto w sposób prawidłowy, bowiem przedmiotowa działka znajduje się na terenach o przeznaczeniu AG-1. Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności analizie poddała nieruchomości o przeznaczeniu na cele drogowe bądź zajętych pod drogi. Odnotowano 8 transakcji kupna nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne, a średnia ich cena wyniosła 118,52 zł/m2. Następnie zbadany został rynek nieruchomości o przeznaczeniu na tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości (zgodnie z przeznaczeniem szacowanej nieruchomości). Okres monitorowania transakcji został określony jako 24 miesiące od daty wyceny. Podczas analizy rynku odnotowano 12 transakcji kupna nieruchomości z przeznaczeniem na tereny aktywności gospodarczej AG-1. Jak wskazano w operacie szacunkowym średnia cena terenów aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości wynosiła 253,54 zł/m2. Wycenę sporządzono na podstawie transakcji nieruchomości przeznaczonych na tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości. Wyceny prawa własności do przedmiotowej działki dokonano w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Do wyceny wybrano 3 nieruchomości podobne tj. transakcja nr 3 - cena 1 m2 128 zł, transakcja nr 4 - cena 1m2 180 zł, transakcja nr 10 -cena 1 m2 135,29 zł. Jako cechy rynkowe do sporządzenia przedmiotowej wyceny przyjęto: lokalizację i położenie, sąsiedztwo i otoczenie oraz jakość drogi dojazdowej. Organ odwoławczy w toku prowadzonego postępowania, wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie się do uwag zawartych w odwołaniu od decyzji organu I instancji oraz wątpliwości jakie się pojawiły podczas weryfikacji operatu szacunkowego przez organ II instancji dotyczących występowania drzew na działce oraz błędów rachunkowych. Rzeczoznawca majątkowy w złożonych wyjaśnieniach w sposób szczegółowy omówiła metodę wyceny oraz wyjaśniła wątpliwości jakie się pojawiły, jednocześnie podtrzymując swoją opinię. Wskazała mianowicie, że transakcje z ulicy A i B są jak najbardziej podobne do wycenianej działki gruntu pod względem stanu prawnego - własność, sposobu korzystania - działki niezabudowane, położenia - działki leżą w tych samych lub sąsiednich kwartałach ulic, przeznaczenia. Wszelkie różnice w cechach rynkowych skorygowano odpowiednimi poprawkami. Dla części działek będących przedmiotem transakcji opisanych w tabeli nr 2 przedmiotowego operatu szacunkowego wydano decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji "budowa hali produkcyjno-magazynowej z funkcją biurową", co pokrywa się z ustaleniami określonymi w studium. Zatem, nieruchomość wyceniana jak i przyjęta do porównań posiadają porównywalne, a nie tożsame przeznaczenie w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Przepis ten nie przewiduje tożsamości, a jedynie porównywalność cech wpływających na wartość nieruchomości. W operacie szacunkowym z dnia 3 czerwca 2019 r. transakcja nr 10 z ulicy C również zdaniem rzeczoznawcy spełnia wymagania z art. 4 pkt 16 u.g.n. Działki będące przedmiotem tej transakcji opisane są w trzech księgach wieczystych, jednak ich kupno odbyło się w drodze umowy jednym aktem notarialnym, zatem jest to jedna transakcja. Informację o siedmiu dębach w wieku około 50 lat uzyskano jedynie w formie oświadczenia złożonego do protokołu przez poprzedniego właściciela, jednak nie zebrano w tej sprawie żadnych dowodów. Rzeczoznawca nie jest w stanie jednoznacznie stwierdzić, czy te nasadzenia roślinne faktycznie znajdowały się na wycenianej działce. Ponadto rzeczoznawca przyznała, iż faktycznie na stronie 10 operatu szacunkowego w tabeli nr 2 pojawił się błąd rachunkowy jednak nie miał on wpływu na bezpośredni wynik wyceny. Również, na stronie nr 14 w tabeli nr 5 omyłka pisarska nie wpływa na wynik wyceny. Wojewoda [...] dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz złożonych wyjaśnień przez rzeczoznawcę majątkowego wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat spełnia więc wymogi określone przepisami prawa, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a określona w operacie wartość rynkowa jest możliwa do osiągnięcia na rynku nieruchomości i może stanowić w ocenie organu odwoławczego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Określenie cech rynkowych i ich wpływu na ceny nieruchomości podobnych zostało natomiast dokonane z wykorzystaniem wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, a zgodnie ze stanowiskiem judykatury ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa z zakresu wiadomości specjalnych. Organ podkreślił, że operat szacunkowy podlega ocenie w trybie art. 80 k.p.a. Jednakże jest to taki dowód, który podlega weryfikacji w szczególnym trybie, określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca ma swobodę w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania powinien się przy tym kierować rodzajem i położeniem nieruchomości, a także pozostałymi elementami wymienionymi w przepisie, a mającymi wpływ na wartość nieruchomości. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury dokonana przez organy administracji publicznej ocena rzetelności sporządzonej opinii nie obejmuje wiadomości specjalnych, posiadanych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, a takie niewątpliwie są niezbędne na przykład przy doborze cech rynkowych, mających największy wpływ na ceny transakcyjne gruntów zajętych pod drogi. Organ administracji bada jedynie, czy przedstawiona opinia jest zgodna z przepisami prawa oraz czy jest spójna, logiczna i nie zawiera pomyłek. Należy zatem pamiętać, że ocena prawidłowości wyceny nieruchomości pod względem merytorycznym, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Organy orzekające w sprawie, nie mogą dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, a niezależnych od zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, przyjęcia korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek. Oznaczałoby to bowiem, dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego organy nie są uprawnione. Zatem - w ocenie organu odwoławczego - operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z dokumentu planistycznego bez uwzględnienia postanowień decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy dodał nadto, że nie podziela stanowiska strony odwołującej się, co do zarzutów zawartych w odwołaniu. Reasumując Wojewoda stwierdził, iż Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej prawidłowo jako podstawę do ustalenia odszkodowania przyjął wartość nieruchomości wyliczoną w operacie szacunkowym z dnia 3 czerwca 2019 r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. M. Z. wniósł o wydanie decyzji uwzględniającej przysługujące mu powiększenie odszkodowania o 5% zgodnie z art. 18 specustawy drogowej. Skarżący zaznaczył, że zgodnie z Protokołem Zdawczo - Odbiorczym z 15 października 2018 r. działkę nr 75/1 w obrębie [...] wydał do dyspozycji inwestora tj. Zarządowi Inwestycji Miejskich. Skarżący wyjaśnił, że 26 lutego 2020 r. otrzymał przelew na kwotę odszkodowania bez uwzględnienia wspomnianych 5%. Do skargi załączył kopię wspomnianego Protokołu Zdawczo-Odbiorczego. Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi organ wskazał, że na żadnym etapie prowadzonego postępowania zarówno przez organ I jak i II instancji przedmiotowa kwestia nie była podnoszona. Nie była ona również przedmiotem odwołania od decyzji organu I instancji. Organ odwoławczy analizując akta sprawy zarówno organu I jak i II instancji zauważył, iż w aktach organu I instancji znajduje się pismo Zarządu Inwestycji Miejskich w Ł. z 15 maja 2019 r., w którym wskazano, iż Zarząd Inwestycji Miejskich nie posiada dokumentów wydania m.in. działki nr 75/1, co również zostało wskazane w decyzji organu I instancji. Mając powyższe na uwadze oraz fakt, iż do dnia wydania decyzji przez organ II instancji przedmiotowa kwestia nie była podnoszona przez M.Z., nie nastąpiło podwyższenie kwoty o 5% wartości nieruchomości. Skarżący po wydaniu decyzji przez organ II instancji zgłosił przedmiotową kwestię, przesyłając jednocześnie kopię Protokołu Zdawczo - Odbiorczego. Z uwagi na fakt, iż w aktach sprawy organu I instancji znajdowało się pismo o braku wydania przedmiotowej działki organy zarówno I jak i II instancji nie były uprawnione do zwiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Nadmienić należy, iż organ II instancji rozpatrzył wszystkie zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji, które odnosiły się do sporządzonego operatu szacunkowego i nie znalazł podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Zdaniem organu odwoławczego decyzja z [...] r. na dzień jej wydania odpowiada prawu, została wydana w oparciu o kompletny materiał dowodowy oraz została należycie uzasadniona. W odpowiedzi na zarządzenie p.o. Przewodniczącego Wydziału II z 29 października 2020 r., skarżący pismem z 16 listopada 2020 r. wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Odpis powyższego wniosku doręczono organowi i uczestnikowi postępowania. Pismem z 19 stycznia 2021 r. Gmina Miasto Ł. przychyliła się do wniosku skarżącego, wnosząc o rozpoznanie sprawy w trybie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wyjaśnić trzeba, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym zgodnie z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm. - w skrócie "p.p.s.a."), stanowiącym, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia na gruncie rozpatrywanej sprawy. Według art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 z późn.zm.) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie), jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Wojewody [...]ego utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz M.Z. za nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 75/1 o powierzchni 0,0801ha (część dawnej działki nr 75) w obrębie [...], w związku z przejęciem z mocy prawa na własność Miasta Ł. stwierdził, że została ona wydana z naruszeniem przepisów prawa uzasadniającym jej usunięcie z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną kontrolowanych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1474). Stosownie do treści art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 4f i ust. 5 specustawy drogowej). Po myśli art. 18 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1e). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (ust. 3). Jak stanowi art. 23 specustawy drogowej w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza akt sprawy z punktu widzenia przywołanych wyżej unormowań dowodzi, że decyzją Prezydenta Miasta Ł. z [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ulicy bez nazwy - na odcinku od ul. A do działek nr 39/8 obręb [...] i 120 obręb [...] w Ł., zatwierdzono podział nieruchomości obejmujący m.in. działkę w obrębie [...] o dotychczasowym numerze 75 na działki 75/1 i 75/2. Działka nr 75/1 z mocy prawa stała się własnością Miasta Ł. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna tj. z dniem 31 października 2018 r. Z poczynionych przez organ ustaleń wynika, że właścicielem wspomnianej wyżej nieruchomości przed jej nabyciem z mocy prawa przez Miasto Ł., był M.W.Z. Stan własności został ujawniony w księdze wieczystej nr [...]. Dla potrzeb rozpatrywanej sprawy, a konkretnie określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. R. (nr uprawnień [...]) opracowanie operatu szacunkowego. Lektura wspomnianego dokumentu pozwala stwierdzić, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 2, art. 152, art. 153, art. 154 i art. 156 u.g.n. oraz § 4, § 36 i § 56 ust. 1 rozporządzenia. Dokument ten jest jasny, logiczny i spójny, nie zawiera błędów metodologicznych, istotnych błędów rachunkowych czy nieścisłości, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową dla potrzeb rozpatrywanej sprawy. Pozwala on prześledzić krok po kroku i w całości zaaprobować tok rozumowania rzeczoznawcy majątkowego. W treści tego dokumentu biegła prawidłowo określiła daty istotne dla dokonania wyceny, ustaliła stan prawny nieruchomości, jej lokalizację i położenie, sąsiedztwo wycenianej nieruchomości i sposób zagospodarowania. Poprawnie określiła przeznaczenie wycenianej nieruchomości, wskazując iż teren, na którym jest zlokalizowana przedmiotowa działka gruntu na dzień wyceny nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. – uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 marca 2018 r., na rysunku którego wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem AG1- tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości. Jeśli chodzi o przyjęty sposób wyceny biegła wyjaśniła wybór podejścia, metody i techniki szacowania, opisała procedurę szacowania nieruchomości niezabudowanej w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, wskazując, że ze względu na ilość transakcji porównawczych określiła w pierwszej kolejności rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. W drugiej kolejności ustaliła rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym z określeniem wag cech rynkowych. W trzeciej kolejności biegła podała charakterystykę wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Następnie wybrała do porównań nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do wycenianej nieruchomości, których ceny są wiarygodne z podaniem ich opisu i charakterystyki. Dalej utworzyła pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Później wyliczyła poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Następnie określiła wartość nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej, skorygowaną o sumę poprawek kwotowych. Ostatecznie biegła określiła wartość nieruchomości wycenianej, jako średnią arytmetyczną cen transakcyjnych skorygowanych o sumy poprawek kwotowych. W ramach analizy i charakterystyki rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny rzeczoznawca wyjaśniła, że w niniejszej wycenie zastosowała zasadę korzyści, bowiem wyceniana działka jest przeznaczona na tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości, natomiast cel wywłaszczenia stanowi droga. W związku z tym w pierwszej kolejności przeanalizowała rynek nieruchomości o przeznaczeniu na cele drogowe bądź zajętych pod drogi. Rzeczoznawca podkreśliła, że rynek ten jest dość specyficzny, ponieważ większość gruntów nabywanych jest w drodze decyzji a nie aktów notarialnych. Na potrzeby wyceny biegła określiła rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące przedmiotem prawa własności, z przeznaczeniem na cele drogowe i publiczne – zajęte lub nabywane na te cele, sprecyzowała obszar rynku – rynek lokalny, obszar miasta Ł., oraz okres monitorowania - 36 miesięcy od daty wyceny, a więc od 2016 r. Podkreśliła także, że ze względu na niewielką ilość transakcji zdecydowała się rozszerzyć okres badania cen transakcyjnych. Podczas analizy rynku biegła odnotowała 8 transakcji kupna nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne i opisała je w tabeli nr 1. Na tej podstawie ustaliła, że średnia cena nieruchomości drogowych wynosi 118,52 zł/m2. W drugiej kolejności biegła zgodnie z zasadą korzyści oraz aktualnym przeznaczeniem zbadała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu na tereny aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości, będących przedmiotem prawa własności. Jeśli chodzi o obszar rynku biegła przyjęła rynek lokalny obszar miasta Ł. we wskazanych w operacie obrębach, określiła także okres monitorowania na 24 miesiące od daty wyceny, czyli od czerwca 2017 r. Podczas analizy rynku biegła odnotowała 12 transakcji kupna nieruchomości z przeznaczeniem na tereny aktywności gospodarczej i opisała je w tabeli nr 2. Na tej podstawie poprawnie ustaliła, że średnia cena terenów aktywności gospodarczej o ograniczonej uciążliwości AG1 wynosi 253,54 zł/m2. Jak wyjaśniła rzeczoznawca wartość wycenianej działki określono według aktualnego sposobu użytkowania ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, tym samym do wyceny działki na całej jej powierzchni biegła zastosowała § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. Przystępując do szacowania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej biegła zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przeanalizowała transakcje podobne i do porównań przyjęła trzy transakcje, oznaczając je odpowiednio literami A, B, C. Swój wybór biegła uzasadniła zbliżoną wielkości działek oraz datą bliską dacie wyceny, wyjaśniła także z jakich powodów nie dokonała aktualizacji cen z tytułu upływu czasu. W dalszej kolejności rzeczoznawca opisała nieruchomości porównawcze, ustaliła cech rynkowe oraz wagi ich oddziaływania, po czym scharakteryzowała nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne w aspekcie cech rynkowych. Z przestawionych w rozważanym dokumencie wyliczeń wynika, że wartość 1m2 powierzchni prawa własności gruntu obliczono jako średnią arytmetyczną cen za 1m2 skorygowanych o poprawki nieruchomości przyjętych do porównań na kwotę 140,83 zł/m2. Wartość rynkową prawa własności działki ewidencyjnej nr 75/1 o powierzchni 801m2 według stanu na dzień 18 września 2018 r. oraz cen aktualnych na dzień 3 czerwca 2019 r. ustalono na kwotę 112 805 zł. Trzeba również zauważyć, że przed wydaniem decyzji strony miały zapewnioną możliwość zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Z możliwości tej skorzystał Prezydent Miasta Ł. reprezentujący Miasto Ł. przekładając pisemne zastrzeżenia z 19 lipca 2019 r. pod adresem bazy transakcji przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę, do których biegła ustosunkowała się w piśmie z 2 sierpnia 2019 r. Jej wyjaśnienia w tym zakresie należy ocenić jako jasne i rzeczowe, a przy tym wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy. Nadto wobec treści odwołania Prezydenta Miasta Ł. biegła została wezwana do ustosunkowania się do zarzutów odwołania oraz wyjaśnienia wątpliwości organu odwoławczego dotyczących między innymi 7 sztuk dębów w wieku około 50 lat, które miały się znajdować na działce szacowanej, wyjaśnienia zapisu na stronie 10 operatu w tabeli nr 2 pod pozycją 11, oraz wyjaśnienia zapisu w tabeli nr 5 na stronie 14 operatu, co również biegła uczyniła przedkładając do akt sprawy pismo z 4 listopada 2019 r. Reasumując Sąd doszedł do przekonania, że rozważany dokument, został prawidłowo oceniony i zweryfikowany przez organy orzekające w sprawie, czemu dały one wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć. W rezultacie mógł on stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania należnego skarżącemu. Niezależnie od poczynionych wyżej rozważań zaskarżona decyzja nie mogła się ostać w obrocie prawnym z uwagi na stwierdzenie przez Sąd naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a., a wiążącego się z ujawnieniem istotnych dla sprawy nowych okoliczności lub dowodów istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji, aczkolwiek nieznanych organowi, który wydał decyzję. Mianowicie, w rozpatrywanej sprawie skarżący, który nie odwoływał się od decyzji organu pierwszej instancji, zakwestionował rozstrzygnięcie Wojewody [...] o ustaleniu odszkodowania wyłącznie w zakresie braku podwyższenia wysokości odszkodowania o 5% w trybie art. 18 specustawy drogowej, załączając do skargi dokument, którego brak w aktach administracyjnych sprawy niniejszej. Chodzi mianowicie o Protokół Zdawczo-Odbiorczy z 15 października 2018 r., potwierdzający przejęcie przez Zarząd Inwestycji Miejskich od M.Z. działki nr 75/1 przeznaczonej pod realizację drogi bez nazwy na odcinku od ul. A do działek 39/8 zgodnie z decyzją [...] opatrzony podpisem przekazującego – M.Z. oraz przejmującego – R.W. specjalistę Zespołu ds. Przygotowania Inwestycji Zarządu Inwestycji Miejskich Wydział Inwestycji Infrastrukturalnych. Powyższy dokument ma istotne znacznie dla ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy niniejszej, bowiem może rzutować na podwyższenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartość nieruchomości, co ma niebagatelne znacznie z punktu widzenia ochrony interesów skarżącego. Z tego też względu konieczne jest uchylenie zaskarżonej decyzji celem wyjaśnienia powyższej kwestii przez organ odwoławczy zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Wojewoda winien przede wszystkim ustalić z jakich przyczyn dokumentu tego brak w aktach sprawy, a nadto czy faktycznie, jak twierdzi skarżący spełnione zostały przesłanki do ustalenia podwyższonego odszkodowania, jak oczekuje tego skarżący. Co prawda faktem jest, że kwestia stanowiąca obecnie przedmiot skargi nie była podnoszona w toku postępowania wyjaśniającego, gdyż jako zostało to już wcześniej podniesione skarżący nie odwoływał się od decyzji organu pierwszej instancji, jednak można to tłumaczyć faktem, że skarżący dopiero po otrzymaniu przelewem odszkodowania stwierdził, że nie zostało ono podwyższone o 5 %, pomimo uprzedniego wydania działki inwestorowi. Wyjaśnienie tej kwestii ma istotne znaczenia także z tego względu, że w aktach organu pierwszej instancji zalega pismo Zarządu Inwestycji Miejskich z 15 maja 2019 r. skierowane do Starostwa Powiatowego w S., z którego wynika, że Zarząd Inwestycji Miejskich nie posiada dokumentów wydania nieruchomości nr 75/1 ani dokumentacji obrazującej ich zagospodarowanie w dniu wydania decyzji. W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego w trybie art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a., co uzasadniło jej uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a. O powyższym Sąd orzekł w punkcie 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania należnych skarżącemu od organu orzeczono w punkcie 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składa się równowartość uiszczonego wpisu od skargi. Rozpoznając sprawę ponownie Wojewoda [...] uwzględni ocenę prawną zaprezentowaną w niniejszym wyroku, a następnie wyda decyzję odpowiadającą przepisom obowiązującego prawa. dc