II SA/Łd 364/13

Dnia 5 listopada 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2013 roku sprawy ze skargi H. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] znak: [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...], 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.), w związku z art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...], Nr [...], znak: [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku oficyny, budowę zadaszenia dziedzińca, remont strychu poddasza kamienicy, remont elewacji kamienicy na działce nr ewid.169 (obręb [...]) przy ul. A 14 w S. W toku postępowania ustalono, iż wnioskiem z dnia 19 czerwca 2012r. "A" Sp. z o.o. z siedzibą w S. wystąpiła do Starosty [...] o pozwolenie na budowę ww. inwestycji, odnośnie której w dniu 3 sierpnia 2012r. H. K. wniósł zastrzeżenia uzasadniając je tym, iż działka, na której realizowana ma być inwestycja nie posiada urządzonego zjazdu na drogę publiczną, natomiast ustanowiona na rzecz inwestora w dniu 8 listopada 1999r. służebność przejazdu przez działkę nr ewid. 168 do działki nr ewid. 169 nie obejmuje robót budowlanych polegających na budowie budynku oficyny i zadaszenia dziedzińca. Ponadto wskazał, iż nigdy nie udzielał inwestorowi zgody na budowę w granicy z działką nr ewid. 168/2, której jest wieczystym użytkownikiem, ani na prowadzenie robót w tej granicy. Decyzją z dnia [...], nr [...], Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku oficyny, budowę zadaszenia dziedzińca, remont strychu poddasza kamienicy, remont elewacji kamienicy na działce nr ewid. 169 (obręb [...]) przy ul. A 14 w S. Od powyższej decyzji odwołał się H. K., podtrzymując zarzuty wykazane we wcześniejszych pismach i uzupełniając je o zastrzeżenia, odnośnie prawidłowości procedury zakończenia postępowania wszczętego wnioskiem inwestora z dnia 6 kwietnia 2012r. Ponadto skarżący wskazał na występujące jego zdaniem niezgodności planowanej inwestycji z ustaleniami obwiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] uznał je za niezasadne i wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, iż zarzut dotyczący wydania zaskarżonej decyzji przed zakończeniem postępowania odwoławczego w sprawie umorzenia postępowania wszczętego pierwszym wnioskiem inwestora należało uznać za niezasadny, bowiem wycofanie przez inwestora w dniu 8 czerwca 2012r., wniosku o pozwolenie na budowę spowodowało, że już od tego momentu wszelkie dalsze działania względem tego wniosku stały się bezprzedmiotowe. Decyzja organu I instancji była tylko formalnym usankcjonowaniem i potwierdzeniem czynności materialno-prawnej z dnia 8 czerwca 2012r. Ponadto wobec pierwszego wniosku z dnia 6 kwietnia 2012r. nie zapadło orzeczenie merytoryczne, zatem nie ma w tym wypadku mowy o tożsamości sprawy, dlatego też zdaniem organu odwoławczego powyższe nie miało wpływu na zaskarżone rozstrzygnięcie. Odnośnie zarzutów dotyczących możliwości zjazdu na drogę publiczną Wojewoda wyjaśnił, że ustanowiona w dniu 8 listopada 1999r. służebność przejazdu przez działkę nr ewid. 168 do działki nr ewid. 169 czyni zadość wymaganiom posiadania przez działkę dostępu do drogi publicznej. Kwestionowany zakres i założenia ustanowionej na rzecz inwestora w dniu 8 listopada 1999r. służebności przejazdu przez działkę nr ewid. 168, nie mogą być przedmiotem rozważania, nie mieszczą się bowiem w zakresie postępowania administracyjnego jakim jest postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę i dotyczą zagadnień z zakresu prawa cywilnego. Ponadto organ odwoławczy wskazał, że przepisy Prawa budowlanego nie uzależniają możliwości zabudowy działki inwestycyjnej od zgody sąsiada. W orzecznictwie sądowo - administracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż decyzja wydawana w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę nie ma charakteru uznaniowego, bowiem zgodnie z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Tym samym Wojewoda nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania, gdyż jego zdaniem wskazana decyzja nie naruszała prawa. Następnie Wojewoda powołując się na art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane oraz § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką, a takim niewątpliwie jest budynek oficyny, którego dotyczy zaskarżona decyzja zasadą jest sytuowanie tego rodzaju budynków na działce budowlanej w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 3 m w stronę tej granicy. Jednakże w myśl § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dalej organ odwoławczy podniósł, iż obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu "S. M." w S, obejmującego obszar położony w rejonie ulic: B, C, D, E, F, G, H, I i J (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 173, poz. 1590 z dnia 23 czerwca 2009r.), stosownie do ustaleń § 50 pkt 6 dopuszcza, jako kontynuację zagospodarowania działki budowlanej, realizację budynków o funkcji mieszkaniowej lub usługowej poza bryłą budynku frontowego w formie zabudowy oficynowej, natomiast zgodnie z ustaleniami ogólnymi, tj. § 29 pkt 4 dopuszcza się możliwość lokalizacji zabudowy w granicy działki budowlanej, w obrębie wyznaczonych linii zabudowy, w obszarze całej strefy ścisłej ochrony konserwatorskiej "A", z uwzględnieniem ustaleń konserwatorskich oraz w miejscach wskazanych na rysunku planu położonych w strefie ograniczonej ochrony konserwatorskiej "B". Następnie wskazano, iż działka nr ewid. 169, na której realizowana ma być przedmiotowa inwestycja położona jest na terenie jednostki planistycznej oznaczonej symbolem 12 MS-U (zabudowa śródmiejska) w obszarze strefy ścisłej ochrony konserwatorskiej "A". Zaskarżona decyzja o pozwoleniu na budowę wypełnia wszystkie warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zarówno w zakresie warunków i szczegółowych zasad zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów odrębnych jak i wytycznych urbanistyczno-architektonicznych tj. formy architektonicznej, powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy oraz kąta nachylenia połaci dachowych. W szczególności dotyczy to warunków określonych w § 50 planu miejscowego. W tej sytuacji organ odwoławczy uznał za prawidłowe stanowisko organu I instancji, iż projekt budowlany zgody jest z ww. planem. Następnie Wojewoda podkreślił, iż przedmiotowa budowa budynku oficyny, budowa zadaszenia, remont strychu poddasza kamienicy oraz remont elewacji kamienicy zostały zaprojektowane przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane oraz zaświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo budowlane oraz które złożyły stosowne oświadczenie, że projekt budowlany budynku oficyny, zadaszenia dziedzińca, remontu strychu poddasza kamienicy, remontu elewacji kamienicy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Wymogi wniosku o pozwolenie na budowę, niezbędne dokumenty i tryb postępowania w sprawie pozwolenia na budowę określają przepisy art. 32 - 35 ustawy Prawo budowlane. W ocenie organu odwoławczego inwestor spełnił wymagania przewidziane przytoczonymi przepisami. Dołączony do wniosku projekt jest kompletny i odpowiada wymogom określonym w art. 34 ust. 3 ustawy. Prawidłowe jest również ustalenie organów administracji, że projektowana budowa zadaszenia, remont strychu poddasza kamienicy oraz remont elewacji kamienicy zgodna jest z przepisami techniczno-budowlanymi. Zdaniem Wojewody zarzuty, dotyczące obaw skarżącego odnośnie niezgodności inwestycji ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie kanalizacji sanitarnej i deszczowej nie mogą zostać uznane za zasadne. Zgodnie z zapisami dotyczącymi rozbudowy i budowy infrastruktury technicznej odprowadzenie ścieków sanitarnych w oparciu o istniejącą i projektowaną miejską sieć kanalizacji sanitarnej, z możliwością jej rozbudowy, przebudowy i modernizacji. Jak wynika akt sprawy ścieki z projektowanych urządzeń sanitarnych odprowadzone będą do istniejącej na terenie działki inwestora kanalizacji sanitarnej. Odprowadzanie wody deszczowej w oparciu o miejską sieć kanalizacji deszczowej, z możliwością jej rozbudowy, przebudowy i modernizacji, przy czym w sytuacjach wyjątkowych, w tym również ze względu na brak technicznych możliwości podłączenia nieruchomości do kanalizacji deszczowej, dopuszcza się rozprowadzenie wód deszczowych powierzchniowo, zgodnie z przepisami odrębnymi. Wojewoda wskazał, iż sposób zagospodarowania działki należy wyłącznie do kompetencji inwestora. Rolą organu jest natomiast badanie proponowanego we wniosku rozwiązania projektowanego w zakresie zgodności z przepisami, w tym dotyczącymi między innymi ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa w art. 5 ustawy Prawo budowlane. Na ostateczną decyzję Wojewody [...] skargę do sądu administracyjnego złożył H. K. podnosząc, iż zaskarżona decyzja oraz utrzymana przez nią decyzja Starosty [...] w sposób rażący naruszają jego słuszne prawa jako współużytkownika wieczystego nieruchomości sąsiedniej, gdyż akceptują dopuszczalność odprowadzania całej wody deszczowej z działki nr 169, w tym w szczególności z zaprojektowanego zadaszenia dziedzińca na działkę skarżącego, co wobec braku kanalizacji deszczowej spowoduje zalewanie jego nieruchomości i uniemożliwi jej normalną eksploatację w razie byle większych opadów deszczu, przez co została wydana z rażącym naruszeniem moich uzasadnionych interesów jako osoby trzeciej, a więc i art. 5 Prawa budowlanego. Ponadto na skutek znaczącej rozbudowy budynków na nieruchomości sąsiedniej zwiększy się jej uciążliwość dla nieruchomości skarżącego, przez którą "A" Sp. z o.o. w S. wielokrotnie bez zgody skarżącego wywoziło nieczystości ciekłe. Zdaniem skarżącego zaskarżona decyzja nie uwzględnia rzeczywistego stanu faktycznego polegającego na samowolnym wykonaniu przez inwestora będącego właścicielem działki nr ewid. 169 całkowitego remontu elewacji kamienicy (objętego decyzją Starosty [...] utrzymaną zaskarżoną decyzją) oraz rozbiórki części zabudowy oficynowej. Samowola ta nie powinna być legalizowana pozwoleniem na budowę (remont) wydawanym w normalnym trybie przewidzianym dla formalności poprzedzających planowane roboty budowlane. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. W ocenie Sądu organy administracji architektoniczno-budowlanej dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego poprzez udzielenie pozwolenia na budowę w oparciu o projekt budowlany, który nie odpowiada przepisom prawa. Doszło również do naruszenia przepisów postępowania, bowiem organy nie wyjaśniły nie wyjaśniły wszystkich parametrów inwestycji, niezbędnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż projekt budowlany jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mianowicie z projektu wynika, że powierzchnia działki wynosi 1.321 mkw, pow. zabudowy przed zrealizowaniem planowanej inwestycji 818 mkw, a pow. utwardzona 403 mkw. To z kolei oznacza, że tylko pow. ok 100 mkw nie jest zabudowana, ani utwardzona. Zabudowa stanowi więc ok 92% całej pow. działki. Po zrealizowaniu inwestycji nowy budynek będzie miał pow. 114,33 mkw, pow. zieleni 66,05 mkw (5 % pow. działki), a pow. utwardzona wynosić będzie 322,62 mkw. Tymczasem, jak wynika z miejscowego planu § 50 pkt 10-12: - maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wskazanego na rysunku planu - 70%, tereny inwestycji, których zabudowa przekracza 70% powierzchni dopuszcza się jej zachowanie z zakazem powiększania; - maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy - 2,1; - minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wskazanego na rysunku planu - 5%. Z powyższego po pierwsze wynika, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego akceptuje przekroczenie 70% powierzchni zabudowy tylko i wyłącznie w stosunku do zabudowy już istniejącej, ustanawiając jednocześnie bezwzględny zakaz jej powiększania. Skoro zatem istniejąca już zabudowa przekracza 70% terenu inwestycji (92%), to nie ma możliwości zwiększenia zabudowy na działce inwestora, która przekraczałaby wskaźnik 92%, natomiast wg projektu po realizacji inwestycji zabudowa działki wyniesie ok 1254,95 m2, co stanowić będzie 95% całej pow. działki i przekroczy o 3% pow. istniejącej zabudowy. Być może organ nie wliczył do powierzchni zabudowy zadaszenia powierzchni między dwoma budynkami. W ocenie sądu ta powierzchnia winna również zostać zaliczona do powierzchni zabudowy. Jest to bowiem zadaszenie istniejącego terenu utwardzonego pomiędzy dwoma budynkami. Skutki dla proporcji między powierzchnią całej działki a powierzchnią zajętą przez budowle będzie więc taki sam, jak w przypadku budynku. Co więcej, nawet nie wliczenie elementu zadaszonego nie umożliwia realizacji inwestycji. Wówczas również maksymalny wskaźnik zostałby minimalnie wprawdzie (wyniósłby 70,5%), ale przekroczony. Po drugie ani z projektu budowlanego ani z uzasadnienia decyzji nie wynika także, czy zostanie zachowany maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, rozumiany jako stosunek sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych wszystkich budynków o charakterze trwałym, położonych w granicach terenu inwestycji, a w przypadku jego braku w granicach terenu elementarnego, do całej powierzchni tego terenu (§ 4 ust. 1 pkt 20 planu). Plan tymczasem wymaga precyzyjnego określenia tego wskaźnika. Obydwie wielkości - wskaźnik zabudowy i wskaźnik intensywności zabudowy służą ochronie przed nadmiernym zagęszczeniem nieruchomości. Po trzecie wątpliwości budzi także przewidziana w projekcie budowlanym powierzchnia biologicznie czynna. Co prawda projekt zakłada, że powierzchnia ta wynosić będzie 66,05 m2, tj. 5% powierzchni działki, co spełniałoby na minimalnym poziomie wymogi planu. Jednakże do tej powierzchni doliczono oprócz urządzonych trawników także gazony z roślinnością ozdobną. Istotnie zgodnie z § 3 pkt 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), terenem biologicznie czynnym jest teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację (a także 50 % powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie). Jednakże na podstawie projektu nie można ustalić, jaka będzie faktyczna powierzchnia samych trawników, a jaką powierzchnię będą stanowiły gazony oraz przede wszystkim, czy są to urządzenia zapewniające naturalną wegetację terenu. To z kolei oznacza, że nie można ocenić, czy projekt jest zgodny z wyżej powołanym rozporządzeniem, a w konsekwencji, czy jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolejną kwestią, której nie wyjaśniły organy administracji architektoniczno-budowlanej, a do której odnoszą się zarzuty skarżącego, podnoszone również w toku postępowania administracyjnego, są rozwiązania w zakresie odprowadzania wód opadowych do kanalizacji deszczowej. Jak wynika z akt sprawy i zaskarżonej decyzji podstawą wydania pozwolenia na budowę były przede wszystkim ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z których wynikało, iż odprowadzenie wody deszczowej ma odbywać się w oparciu o miejską sieć kanalizacji deszczowej z możliwością jej rozbudowy, przebudowy i modernizacji, jednakże w sytuacjach wyjątkowych, w tym również ze względu na brak technicznych możliwości podłączenia nieruchomości do kanalizacji deszczowej, dopuszcza się rozprowadzenie wód deszczowych powierzchniowo, zgodnie z przepisami odrębnymi (§ 76 pkt 3 planu). Zatem nie ulega wątpliwości, że plan w pierwszej kolejności nakazuje odprowadzenie wód deszczowych do miejskiej kanalizacji deszczowej, a dopiero przy braku takiej możliwości zezwala na rozprowadzenie wód deszczowych powierzchniowo, zaznaczając jednak stanowczo, iż w tej sytuacji winny być spełnione warunki określone w przepisach szczególnych. Takimi przepisami są m.in. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. I tak np. zgodnie z § 28 ust. 1 powołanego wcześniej rozporządzenia działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. W razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych (§ 28 ust. 2 rozporządzenia). Ponadto szczegółowe warunki techniczne dot. kanalizacji deszczowej wynikają m.in. z § 126 i 127, a także od § 315 do § 322 rozporządzenia. Tymczasem, jak wynika z projektu budowlanego żadne rozwiązania techniczne w zakresie odprowadzenia wód deszczowych nie zostały w nim określone. W tomie 1 projektu pt. "Architektura" wskazano jedynie, że odprowadzenie wód opadowych odbywać się będzie przez przyłącze kanalizacji deszczowej do istniejącej kanalizacji deszczowej na terenie działki. Wskazano również na kolidujące przewody do przesunięcia (str. 9). Natomiast szczegółowe rozwiązania dotyczące odprowadzania wód opadowych miały zostać zawarte w odrębnym opracowaniu, tj. w tomie 3 pt. "Instalacje sanitarne", jednakże w tym opracowaniu zawarte są wyłącznie rozwiązania sanitarne, czyli podłączenie i odprowadzenie ścieków do istniejącej kanalizacji sanitarnej. Nie ma natomiast żadnych odniesień do kanalizacji deszczowej, ani szczegółowych rozwiązań w tym zakresie. Tymczasem wyraźne rozwiązania w zakresie odprowadzania wód opadowych wydaje się niezbędne, zważywszy na stopień zabudowania działki, utwardzenia terenu. Wobec tego, jak również z uwagi na zastrzeżenia skarżącego w zakresie możliwego zalewania jego działki, należało wezwać inwestora – w trybie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane – do szczegółowego opracowania zasad odprowadzania wód opadowych do kanalizacji deszczowej. Przede wszystkim należało wskazać możliwe podłączenie do tej kanalizacji, sposób podłączenia, a także wyjaśnić, czy w z uwagi ogólną powierzchnię zadaszenia na nieruchomości (powierzchnie dachu istniejącego budynku i dobudowanej oficyny, i wybudowane zadaszenie nad dziedzińcem,) rynny (rury spustowe) – a konkretnie ich przekrój i pozostałe parametry – będą w stanie odprowadzić całą wodę opadową do kanalizacji deszczowej. Jeżeli natomiast okazałby się, że istnieją techniczne przeszkody do podłączenia do kanalizacji deszczowej albo możliwości odprowadzenia wód opadowych do tej kanalizacji byłyby ograniczone, to winien zostać określony sposób rozprowadzenia wód opadowych na teren inwestycji, przy czy należy mieć na uwadze cytowany już wyżej § 28 rozporządzenia, który określa, że takie rozprowadzenie jest możliwe wyłącznie na teren nieutwardzony, natomiast jak wynika z akt sprawy teren inwestycji po jej zrealizowaniu będzie w zasadzie w całości utwardzony i zabudowany (95% powierzchni działki). Zasadny jest zatem zarzut skarżącego, iż w przypadku niewyjaśnienia ww. kwestii istnieje ryzyko zalewania jego działki wodami opadowymi, pochodzącymi z terenu inwestycji. To z kolei stanowiłoby naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, z którego wynika, iż obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Nie może natomiast odnieść skutku zarzut skarżącego, iż realizacja inwestycji, a zwłaszcza korzystanie przez inwestora z możliwości przejazdu przez jego działkę, spowoduje dodatkowe uciążliwości, wykraczające ponad uprawnienia inwestora wynikające ze posiadanej służebności gruntowej. Jak wynika z zawartej w dniu 8 listopada 1999r. ugody sądowej inwestor ma prawo do korzystania z działki o nr 168 dla dojazdu do działki nr 169 w celu zagwarantowania dostawy paliwa opałowego, wywozu śmieci, a także w celu niezbędnym dla robót remontowych i modernizacyjnych. To oznacza, że dla części projektowanych robót budowlanych inwestor ma prawo do swobodnego przejazdu przez działkę skarżącego. Ponadto w aktach znajduje się również porozumienie inwestora z zarządcą drogi, określające warunki korzystania z pasa drogowego drogi gminnej na czas realizacji inwestycji. W związku z powyższym inwestor ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z dwóch stron (a zatem nie tylko przez działkę skarżącego), co np. pozwoli na swobodne dostarczanie materiałów budowlanych na teren budowy, z tym zastrzeżeniem, iż korzystanie z nieruchomości skarżącego podczas realizacji inwestycji powinno odbywać się w sposób określony powołanym już wcześniej art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane oraz zgodny z treścią ugody sądowej. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż organy administracji architektoniczno-budowlanej naruszyły przepis art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane w zw. niespełnieniem wymagań wynikających z art. 35 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uzupełnić postępowanie wyjaśniające w tym określić sposób odprowadzenia wód opadowych z nieruchomości inwestora w związku z planowana rozbudową, zbadać zgodność z planem zagospodarowania takich parametrów, jak intensywność zabudowy i wskaźnik powierzchni zabudowy, wielkość powierzchni biologicznie czynnej, ewentualnie zobowiązać inwestora do korekty projektu budowlanego w celu uzyskania zgodności parametrów z planem. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 wyroku. O tym, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku orzeczono w pkt 2 sentencji, na podstawie art. 152 P.p.s.a. LS