II SA/Łd 40/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Asesor WSA Anna Dębowska Protokolant st. sekretarz sądowy Dominika Człapińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2021 r. sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. dc Zaskarżoną decyzją z [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania A Spółki z o.o. z siedzibą w Ł., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika z akt sprawy decyzją z [...] r. Prezydent Miasta Ł., po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 23.370,00 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. przez A Spółkę z o.o. właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...], oznaczonej (przed podziałem) jako działka ewidencyjna nr 339/15, o powierzchni 3000 m2, w obr. [...], uregulowanej w księdze wieczystej [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: 339/55, 339/56, 339/57, 339/58. W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik Spółki wniósł o jej uchylenie, podnosząc zarzuty naruszenia art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 73, art. 80 k.p.a. oraz art. 98a u.g.n. Zdaniem pełnomocnika Spółki operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa i nie może posłużyć jako podstawa ustalenia opłaty adiacenckiej. Powołaną na wstępie decyzją z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 256 z późn.zm. – w skrócie "k.p.a."), art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 65 z późn.zm. – w skrócie "u.g.n."), utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji w tym zakresie. Mianowicie podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z [...] listopada 2019 r., nr [...] o podziale nieruchomości. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 10 grudnia 2019 r. W uchwale Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stawkę tę ustalono na poziomie 30% wartości różnicy (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2007 r. Nr [...], poz. 4195). Organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego 29 maja 2020 r., przez rzeczoznawcę majątkowego B.L., która ustaliła, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości wynosi 77.900,00 zł, co przy uwzględnieniu 30% stawki daje kwotę 23.370,00 zł (opłata adiacencka). W przekonaniu organu odwoławczego sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy, a argumenty odwołania zwłaszcza w kontekście wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w piśmie z 14 września 2020 r. należy uznać za niezasadne. Następnie organ odwoławczy przywołał regulacje art. 149, art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 1 i 2, art. 156, art. 153 u.g.n., § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej w skrócie "rozporządzenie") i stwierdził, że w tej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej zgodnie z wymogami § 4 ust. 4 rozporządzenia. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n. rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Dla spełnienia wymogów przyjętej metody wyceny, szacując wartość nieruchomości według jej stanu przed podziałem (dz. 339/15) rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 3 000 m2 do 8 000 m2, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Łodzi na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badania rynku dotyczył 2 lat i nie został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Trend czasowy zmian cen w okresie ich monitorowania wyniósł 1,41% miesięcznie. Szacując wartości nieruchomości według jej stanu po podziale w zakresie działek 339/56, 339/57, 339/58 rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni do 1 500 m2, będących przedmiotem prawa własności, położonych w Łodzi, obejmujących teren obrębu geodezyjnego [...] oraz obrębów sąsiednich [...] i [...], na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badania rynku dotyczył 2 lat i nie został rozszerzony z uwagi na stan analizowanego rynku. Trend czasowy zmian cen w okresie ich monitorowania wyniósł 0,47 % miesięcznie. W wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości rynkowej. Wzrost wartości nieruchomości wynika ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonej nieruchomości i został zaobserwowany ma działkach nr: 339/56, 339/57, 339/58, o cechach bardziej optymalnych (zwłaszcza powierzchni) pod zabudowę mieszkaniową od cech działki, z której zostały wyodrębnione. Organ drugiej instancji oceniając operat pod względem formalnym stwierdził, że zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i następne u.g.n. Wobec powyższego Kolegium zgodziło się z poglądem organu pierwszej instancji, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie. Przedłożony operat stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium podkreśliło, że w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji pełnomocnik Spółki wskazał, iż dla wycenianej nieruchomości dz. 339/15 (przed podziałem) została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W stanie nieruchomości przed podziałem, nieruchomościami podobnymi powinny być nieruchomości o podobnym przeznaczeniu tzn. o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tak też zostało to opisane na stronie 14 operatu szacunkowego. Na stronie 15 operatu szacunkowego znajduje się tabela z nieruchomościami przyjętymi jako podobne. Wszystkie nieruchomości podobne powinny być, zgodnie z opisem w operacie szacunkowym na stronie 14, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tymczasem transakcja nieruchomością przy ul. [...] o pow. 3005 m2 obejmowała nieruchomość przeznaczoną jako "tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo". Identyczna sytuacja - zdaniem strony - zachodzi w przypadku transakcji nr 2, 5, 16, 17, 20. Na tej podstawie pełnomocnik Spółki uznała, że wycena nieruchomości sprzed podziału przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na podstawie transakcji, uznanych nieprawidłowo jako nieruchomości podobne, przeznaczonych pod tereny aktywne przyrodniczo z zakazem zabudowy, wypacza wynik wyceny i powoduje nieprawidłowe ustalenie różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Podobnie rzecz się ma z transakcją nr 14 - tj. transakcja nieruchomości przy ul. [...] o pow. 5999 m2 obejmowała nieruchomość częściowo przeznaczoną 4ZP/U - teren zieleni urządzonej i zabudowy usługowej w postaci hotelowej, częściowo 1MNR - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rezydencjonalnej. W operacie szacunkowym na stronie 23 zostało opisane, iż dla potrzeb wyceny nieruchomości według jej stanu po podziale, jako nieruchomości podobne, zostały przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przyjęte do porównań transakcje nie spełniają zatem kryterium nieruchomości podobnych. Jak udowodniono powyżej, jako nieruchomości podobne w przypadku wyceny nieruchomości po podziale, powinny być przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej, tj. "O -tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo ". Z uwagi na to, że powyższe zarzuty merytoryczne zawarte w odwołaniu odnosiły się do operatu szacunkowego, Kolegium pismem z 9 września 2020 r. wystąpiło do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi z 14 września 2020 r. biegła odniosła się szczegółowo do zarzutów Spółki i podtrzymała wartości nieruchomości przed i po podziale określone w operacie szacunkowym, uznając je za prawidłowe. Organ drugiej instancji uwzględniając powyższe wyjaśnienia uznał zarzuty odwołania za nieuzasadnione. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że źródłem informacji o nieruchomościach były akty notarialne, w których nie wszystkie decyzje o warunkach zabudowy zostały ujawnione. Nie mniej jednak, biegła poinformowała, że dla kwestionowanych przez Spółkę dla poz. 2, 5, 13, 16, 17, 20 wykazu na str. 15 operatu szacunkowego, wydane zostały pozytywne decyzje o warunkach zabudowy domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Co do pozycji 14 wykazu - biegła wyjaśniła, iż nieruchomość posiada powierzchnię 5999 m2, przy czym jej część położona w jednostce planu oznaczonej symbolem 4ZP/U posiada powierzchnię 963 m2 co stanowi 16% całej powierzchni nieruchomości i powoduje, że wiodącą funkcją tej nieruchomości jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna - 1MNR. Udział terenów zieleni w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę rezydencjonalną, nie zmienia możliwości jej zagospodarowania zgodnie z jej funkcją podstawową, dla której określony planem wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi minimum 80%. Nadto należy wyjaśnić pełnomocnikowi Spółki, że wartość nieruchomości należy oszacować według jej stanu przed podziałem, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział (t.j. na dzień [...] listopada 2019 r.) oraz według jej stanu po podziale, na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (t.j. na dzień 10 grudnia 2019 r.). Z tego powodu, wszelkie uwarunkowania planistyczne (w tym m.in. wydanie decyzji o warunkach zabudowy, lub jej brak, wprowadzenie nowego studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, etc.) dla wycenianej nieruchomości występujące po dacie 10 grudnia 2019 r. nie wpływają na proces wyceny. Dla wskazanego celu wyceny, tzn. ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości spowodowanego podziałem nieruchomości, istotne są daty stanu nieruchomości, a zatem i ustalenie przeznaczenia odpowiadające tym datom, stosownie do zapisów art. 154 u.g.n. Dla przedmiotowej nieruchomości, która zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, położona jest na obszarze oznaczonym symbolem "O" - tereny aktywności przyrodniczej w tym użytkowane rolniczo, w tych dwóch datach, tj. 15 listopada 2019 i 10 grudnia 2019 r. obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, w tym sieciami/instalacjami zewnętrznymi, drogą dojazdową przewidzianej do realizacji przy ul. [...] 60 w Ł., na działkach o nr 339/3, 339/4, 339/5, 339/9, 339/10, 339/15, 339/16, 339/7 części działki 339/22 oraz części działki drogowej 390/7 w obrębie [...]. Oznacza to, jak słusznie wskazała biegła, że dla terenu projektowanej inwestycji, jej realizacja jest możliwa zarówno dla stanu nieruchomości przed podziałem (dzień wydania decyzji o podziale) jak i po podziale (dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna). Zdaniem Kolegium, bez znaczenia pozostaje również sposób realizowania inwestycji po uzyskaniu warunków zabudowy bądź odstąpienie od jej realizacji. Tak długo, jak długo decyzja o warunkach zabudowy będzie funkcjonowała w obrocie prawnym, to będzie wywoływała określone skutki prawne, które rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany uwzględnić w operacie. Prawidłowo wobec tego przyjęto, że przeznaczenie nieruchomości w dacie stanu przed i po podziale wyznacza obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Niedopuszczalne jest, jak sugeruje pełnomocnik Spółki, określenie przeznaczenia dla wycenianej nieruchomości według stanu przed podziałem jako mieszkaniowe jednorodzinne, natomiast po podziale jako użytkowane rolniczo. Powyższe byłoby niezgodne z obowiązującymi przepisami oraz niewłaściwe dla celu wyceny opłaty adiacenckiej (zmiana przeznaczenia nieruchomości jest dopuszczalna przy wycenie dla celu ustalenia opłaty planistycznej). Tym samym, brak jest możliwości uwzględnienia wśród nieruchomości podobnych transakcji nieruchomościami o innym przeznaczeniu. Potwierdza to biegła wskazując, iż określenie wartości rynkowej dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej może uwzględniać jedynie skutki podziału nieruchomości w postaci wyodrębnienia nowych działek przy zachowaniu tego samego przeznaczenia gruntu. Przyjęcie innego przeznaczenia dla nieruchomości przed podziałem i innego dla nieruchomości po podziale jest niedopuszczalne. Szczególnie nieracjonalna wydaje się koncepcja określenia wartości terenu inwestycyjnego o dużej powierzchni (stan przed podziałem) według cen zgodnych z warunkami wydanej decyzji - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a po podziale, wycena tego samego gruntu w postaci działek o powierzchni optymalnej pod taką zabudowę, jako grunty niebudowlane, stanowiące tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo. Na skutek podziału, nowo wydzielone działki, nie stały się przecież na powrót zagonami, a wytyczone granice nie są miedzami. Zdaniem Kolegium dalsze argumenty pełnomocnika Spółki zawarte w piśmie z 29 października 2020 r., mają charakter polemiczny z wyjaśnieniami biegłej. Strona nadal poddaje w wątpliwość twierdzenia biegłej jakoby wszystkie analizowane przez nią transakcje dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, wobec których wydano decyzje o warunkach zabudowy i do których miała ona faktyczny wgląd. Z takim zarzutem, nie sposób się zgodzić. Kolegium, nie dopatrzyło się w działaniach rzeczoznawcy stronniczości, nierzetelności, czy zatajania informacji. Przeciwnie, omawiany operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z 14 września 2020 r. odnoszącymi się do uwag właściciela nieruchomości. Organ odwoławczy nadmienił, że rzeczoznawcę majątkowego niezależnie od treści zawartej umowy wiążą postanowienia Kodeksu Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych, zgodnie z którymi rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest m.in. do stosowania zasad bezstronności i poszanowania prawa. Reasumując Kolegium stwierdziło, że organ prowadzący postępowanie w pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Przeprowadzone postępowanie odpowiada wymogom art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowanie według norm przepisanych podnosząc zarzuty: 1) naruszenia przepisów prawa procesowego, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 73, art. 80 k.p.a., poprzez nienależyte wyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności, 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a u.g.n. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że przedstawiony w sprawie operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa, jest niewiarygodny i nie może posłużyć jako podstawa ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszym postępowaniu. Opinię cechuje dowolność zarówno w doborze przyjętych do porównań transakcji, jak w założeniach co do zastosowanych przepisów prawa i w ich rozumieniu. Na stronie 15 operatu szacunkowego znajduje się tabela z nieruchomościami przyjętymi przez biegłą, jako podobne do nieruchomości wycenianej przed dokonaniem podziału geodezyjnego. Zgodnie z twierdzeniami biegłej wszystkie nieruchomości podobne z powyższej tabeli przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Tymczasem, jak prawidłowo wskazała Spółka w odwołaniu od decyzji I instancji, transakcja nr 14 z przywołanej tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego, posiada inne przeznaczenie niż pod zabudowę mieszkaniową. Biegła w piśmie wyjaśniającym z 14 września 2020 r. jednoznacznie przyznała, iż transakcja nr 14, ul. [...], powierzchnia 5999 m2, z tabeli powyżej, jest częściowo przeznaczona pod teren zieleni urządzonej i zabudowy usługowej w postaci hotelowej (oznaczenie 4ZP/U). Istnieje więc uzasadnione podejrzenie, że biegła podała nieprawdę w operacie szacunkowym, gdyż nie wszystkie analizowane przez biegłą nieruchomości przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie sposób utożsamiać przeznaczenia pod zabudowę usługową z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z doświadczenia życiowego wynika, że nieruchomości przeznaczone w całości lub części pod zabudowę usługową uzyskują inne, wyższe ceny niż nieruchomości przeznaczone jedynie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wycena nieruchomości sprzed podziału, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na podstawie transakcji, uznanych nieprawidłowo jako nieruchomości podobne, przeznaczonej pod tereny zieleni urządzonej i zabudowy usługowej, wypacza wynik wyceny i powoduje nieprawidłowe ustalenie różnicy z wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Tym samym, operat szacunkowy nie może stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zdaniem strony skarżącej organ II instancji naruszył art. 80 k.p.a. ponieważ nie dokonał oceny opinii o wartości nieruchomości, do czego był zobowiązany zgodnie z przepisami prawa. W piśmie z 29 października 2020 r. Spółka zwróciła się do Kolegium z wnioskiem, aby w celu jednoznacznego wyjaśnienia przeznaczenia nieruchomości podobnych, zobowiązać Urząd Miasta Ł. jako organ wydający decyzje o warunkach zabudowy do załączenia do akt sprawy decyzji o warunkach zabudowy wydanych (o ile były wydane) dla nieruchomości nr 2, 5, 16, 17, 20 z tabeli na stronie 15 (poniżej) operatu szacunkowego z dnia 29.05.2020 r., skoro w odwołaniu od decyzji organu I instancji Spółka podniosła zarzut, że transakcje te nie posiadają przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Pomimo tego organ II instancji w ogóle nie odniósł się do wniosku Spółki zawartego w piśmie z 29 października 2020 r. i przyjął wyjaśnienia biegłej jako jedynie właściwe, choć pozostają one w sprzeczności z przepisami prawa, jak również z treścią operatu szacunkowego. Strona skarżąca uzasadniając zarzut naruszenia art. 98a u.g.n. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie podkreśliła, że dla wycenianej nieruchomości dz. 339/15 (przed podziałem) w dniu [...].12.2017 r. została wydana przez Prezydenta Miasta Ł. decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W dniu wydania decyzji o podziale nieruchomości, działka nr 339/15, zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. posiadała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. W dniu, w którym decyzja Prezydenta Miasta Ł. z [...] listopada 2019 r. o podziale nieruchomości stała się ostateczna (10.12.2019 r.), zgodnie z przepisami prawa, wygasły ustalenia Prezydenta Miasta Ł. zawarte w decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nie ma bowiem prawnych możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na nowo wydzielonych działkach gruntu nr 339/55, 339/56, 339/57, 339/58, obręb [...], w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Ł. o warunkach zabudowy. Zatem w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna (10.12.2019 r.), działki gruntu 339/55, 339/56, 339/57, 339/58, obręb [...], nie były objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie było wydanych dla nich indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy, a przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to "O - tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo". Tymczasem, w operacie szacunkowym na stronie 23 zostało opisane, iż dla potrzeb wyceny nieruchomości według jej stanu po podziale, jako nieruchomości podobne, zostały przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jako nieruchomości podobne w przypadku wyceny nieruchomości po podziale, powinny zostać przyjęte nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej, tj. "O - tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo". W tabeli na stronie 23-24 operatu szacunkowym (tabela poniżej) znajdują się transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, których ceny znacząco odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych jako "tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo ". Nie można wobec tego uznać, że określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa po podziale została określona w sposób prawidłowy, zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n. w zw. z art. 154 ust. 2 u.g.n. Przedstawiony w sprawie operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa i nie może posłużyć jako podstawa ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm. – dalej w skrócie "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami prawa procesowego norującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd kontrolując w zakreślonych wyżej granicach legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z [...] r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydent Miasta Ł. z [...] r. o ustaleniu dla skarżącej Spółki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem działki nr 339/15 (pow. 3000 m2) na działki nr 339/55 (pow. 257m2), 339/56 (pow. 864m2), 339/57 (pow. 872 m2), 339/58 (pow. 1007 m2) i zobowiązaniu do jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. stwierdził, że odpowiadają one przepisom obowiązującego prawa materialnego oraz procesowego, wobec czego brak jest podstaw do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 98a u.g.n. Zgodnie z jego treścią jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanego wyżej unormowania jasno wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: po pierwsze – konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, po drugie - podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, po trzecie - wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W przekonaniu Sądu przeprowadzone przez organy orzekające obu instancji postępowanie wyjaśniające dowodzi, że wszystkie wspomniane wyżej przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Jak wynika z akt sprawy Prezydent Miasta Ł. decyzją z [...] listopada 2019 r., po rozpoznaniu wniosku właściciela nieruchomości –A Sp. z o.o., zatwierdził podział nieruchomości nr ew. 339/15, położonej w Ł. w pobliżu ul. [...] (obręb [...]) na działki nr 339/55, 339/56, 339/57, 339/58, zgodnie z mapą zaewidencjonowaną w [...] Ośrodku Geodezji w dniu 25 października 2019 r., stanowiącą załącznik do decyzji. Wspomniane rozstrzygnięcie uzyskało przymiot ostateczności 10 grudnia 2019 r. Z poczynionych przez organ ustaleń wynika nadto, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia 5 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 r., nr [...], poz. 4195), zgodnie z którą stawkę tą ustalono na poziomie 30 % wartości różnicy. Dla ustalenia, czy na skutek podziału nieruchomości nr 339/15 na działki nr 339/55, 339/56, 339/57, 339/58 nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a co za tym idzie czy wystąpiły przesłanki, o których stanowi przepis art. 98a u.g.n., organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego B.L., która 29 maja 2020 r. sporządziła operat szacunkowy. Wyjaśnić wobec tego trzeba, że operat szacunkowy stanowi podstawowy, a zarazem obligatoryjny dowód w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jest on sformalizowaną prawnie opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zarówno przez organ administracyjny jak również na późniejszym etapie przez Sąd administracyjny nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby wkraczać w sferę wiadomości specjalnych dotyczących szacowania wartości nieruchomości, które posiada wyłącznie biegły. Nie oznacza to jednak braku możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego, jako że podlega on ocenie z punktu widzenia jego wartości dowodowej. Jest on bowiem zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. dowodem w sprawie administracyjnej, który winien zostać oceniony zgodnie z wymogami art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wspomniane przepisy nakładają na organ obowiązek zebrania kompletnego materiału dowodowego, który powinien zostać poddany dogłębnej analizie i służyć ustaleniu niewadliwego stanu faktycznego sprawy. Oceny, czy dana okoliczność została udowodniona organ dokonuje na podstawie całokształtu materiału dowodowego, natomiast wynik tych ustaleń powinien zostać przedstawiony w uzasadnieniu decyzji sporządzonej zgodnie z dyrektywami art. 107 § 3 k.p.a. Podkreślić następnie trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Innymi słowy, metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny organu administracji ani sądu. W rozpatrywanej sprawie biegła w operacie szacunkowym określiła wartość spornej nieruchomości przed podziałem na kwotę 307 600 zł i po podziale na kwotę 385 500 zł (dz. nr 339/55 stanowiąca drogę wewnętrzną - 26 300 zł, dz. nr 339/56 -113 100 zł, dz. nr 339/57 – 114 200 zł, dz. nr 339/58 – 131 900 zł). Oszacowania wartości nieruchomości przed i po podziale biegła dokonała przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Jak wynika z § 4 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Dodać trzeba, że pod pojęciem nieruchomości podobnej ustawodawca rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Lektura sporządzonego na potrzeby rozpatrywanej sprawy operatu szacunkowego pozwala zgodzić się z organami obu instancji, że dokument ten odpowiada przepisom obowiązującego prawa, posiada również wszystkie elementy przewidziane w § 56 rozporządzenia. W swej treści jest on jasny, logiczny i spójny, nie zawiera błędów czy nieścisłości. Wywód biegłej pozwala krok po kroku prześledzić poszczególne etapy szacowania nieruchomości. Biegła prawidłowo określiła daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział – [...].11.2019 r., stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna – [...].12.2019 r.). Trafnie zdefiniowała cel wyceny, poprawnie ustaliła przeznaczenie nieruchomości przed podziałem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (uwzględniając zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. wydaną decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...] grudnia 2017 r. o warunkach zabudowy, na skutek której wyceniana nieruchomość utraciła swój charakter rolny i leśny) i po podziale - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Opisała szacowaną nieruchomość według stanu przed i po podziale, scharakteryzowała rynek nieruchomości, wyjaśniła powody przyjętego podejścia i metody szacowania. Biegła utworzyła zbiór nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości przed podziałem (tabela str. 15 i 18 obejmująca 25 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 3000m2 do 8000m2, z okresu 10.12.2017 r. - 10.12.2019 r., w których uzyskano ceny 40,00 zł/m2 – ok. 130 zł/m2) oraz po podziale (tabela str. 23-24 i 26-27 obejmująca 26 transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 500m2 do 1500m2 z okresu 10.12.2017 r. - 10.12.2019 r., w których uzyskano ceny ok. 110 zł/m2 – ok. 180,00 zł/m2) i wyjaśniła powody doboru takich, a nie innych nieruchomości. Określiła również wagi cech rynkowych nieruchomości przed podziałem (lokalizacja - 25%, otoczenie, sąsiedztwo -15%, uzbrojenie terenu - 15%, dostępność komunikacyjna -10%, wielkość nieruchomości -25 %, ciężary, ograniczenia - 10%) oraz po podziale (lokalizacja - 30 %, otoczenie sąsiedztwo - 25%, uzbrojenie terenu - 15%, dostępność komunikacyjna - 10 %, wielkość nieruchomości - 20 %). Podkreślić w tym miejscu trzeba, że żaden przepis prawa, nie stanowi, iż nieruchomością podobną ma być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (vide: wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., I OSK 3563/18). Katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, a wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i Sądu. W rozpatrywanej sprawie trzeba mieć na uwadze fakt, że skarżąca Spółka zarówno w odwołaniu od decyzji I instancji jak i w skardze do Sądu kwestionowała prawidłowość doboru nieruchomości porównawczych, a więc zagadnienia, które zostały zastrzeżone do właściwości biegłego jako podmiotu legitymującego się wiedzą specjalistyczną. Jak zostało to już wcześniej podniesione to autor operatu, a nie organ, czy Sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości, i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Ocena merytorycznej trafności tych zarzutów, czyli mówiąc inaczej ocena, czy katalog nieruchomości porównawczych spełnia wymogi, o których stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n. jest zasadniczo niemożliwa, skoro jak zostało to już podniesione ani organ ani Sąd nie dysponując wiedzą specjalistyczną. Z tego też względu organ drugiej instancji mając na uwadze treść odwołania Spółki przekazał je biegłej, celem ustosunkowania się do podniesionych w nim zarzutów. Rzeczoznawca w piśmie z 14 września 2020 r. jasno i rzeczowo ustosunkowała się do ich treści, trafnie przy tym zauważając, że dane o nieruchomościach podobnych wykorzystanych do sporządzenia operatu biegła uzyskała na podstawie art. 155 ust. 1 u.g.n. i zgodnie z art. 175 ust. 3 u.g.n., stanowią one tajemnicę zawodową, co zresztą wprost wynika z pkt 7 str. 33 operatu, zamieszonego w pkt 12 Klauzule i zastrzeżenia. Biegła wyjaśniła, że jeżeli dla strony skarżącej źródłem informacji o nieruchomościach były akty notarialne, to w aktach notarialnych analizowanych przez biegłą, nie wszystkie decyzje o warunkach zabudowy zostały ujawnione. Poinformowała także, że dla pozycji nr 2, 5, 13, 16, 17, i 20 wykazu na str. 15 operatu szacunkowego wydane zostały pozytywne decyzje o warunkach zabudowy domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ustosunkowując się do pozycji 14 wykazu biegła wyjaśniała, że kwestionowana w odwołaniu nieruchomość posiada powierzchnię 5999m2, przy czym jej część o powierzchni 963m2 położona jest w jednostce planu oznaczonej symbolem 4ZP/U, co stanowi 16 % całej powierzchni nieruchomości i powoduje, że wiodącą funkcją tej nieruchomości jest funkcja mieszkaniowa jednorodzinna - 1 MNR. Udział terenów zieleni w nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę rezydencjonalną nie zmienia możliwości jej zagospodarowania zgodnie z jej funkcją podstawową, dla której określony planem wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi minimum 80 %. Wobec powyższego zarzut skargi zmierzający do wykazania, że transakcja nr 14 z tabeli nr 15 operatu szacunkowego posiada inne przeznaczenie niż pod zabudowę mieszkaniową należało ocenić jako zupełnie bezpodstawny. Stanowisko biegłej w zestawieniu z całością materiału dowodowego nie budzi wątpliwości i zastrzeżeń Sądu. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że Spółka mogła podważyć wiarygodność i wartość dowodową operatu przedkładając operat sporządzony na własne zlecenie i wówczas organ byłyby zobowiązany dokonać oceny kontroperatu, jak każdego innego dowodu. Z możliwości tej jednak w toku postępowania administracyjnego nie skorzystała. Strona mogła również skorzystać z prawnej możliwości, o której stanowi art. 157 u.g.n., a mianowicie mogła zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tymczasem zarzuty skargi podważające wiarygodność dowodową operatu i biegłej nie wytrzymują krytyki w świetle obowiązującego art. 175 ust. 1 u.g.n., stanowiącego, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Sąd odnosząc się do zarzutu skargi, iż w piśmie z 29 października 2020 r. stanowiącym odpowiedź na pismo biegłej z 14 września 2020 r., Spółka wnioskowała o załączenie do akt sprawy przez Urząd Miasta Ł. jako organ wydający decyzje o warunkach zabudowy, decyzji o warunkach zabudowy (o ile były wydane) dla nieruchomości nr 2, 5, 16, 17, 20 z tabeli na stronie 15 operatu szacunkowego, a organ drugiej instancji nie ustosunkował się do rzeczonego wniosku, zauważa, że w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy faktycznie nie ustosunkował się wprost do wspomnianego wniosku, co stanowi uchybienie, jednakże nie rzutujące w istotnym stopniu na wynik sprawy. W motywach decyzji Kolegium wyraźnie stwierdziło, że "dalsze argumenty pełnomocnika Spółki zawarte w piśmie z dnia 29-10-2020 r., mają charakter polemiczny z wyjaśnieniami biegłej. Strona nadal poddaje w wątpliwość twierdzenia biegłej jakoby wszystkie analizowane przez nią transakcje dotyczyły nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, wobec których wydano decyzje o warunkach zabudowy i do których miała ona faktyczny wgląd. Z takim zarzutem, nie sposób się zgodzić. Tutejsze Kolegium, nie dopatrzyło się w działaniach rzeczoznawcy stronniczości, nierzetelności, czy zatajania informacji." Wyjaśnienia w tym zakresie są, w przekonaniu Sądu, wystarczające, biorąc pod uwagę, że biegła sporządzając operat nie ma obowiązku załączenia wszystkich dokumentów (w tym wydanych dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy), na podstawie których dokonuje szacowania wartości nieruchomości. Takiego obowiązku nie ma również organ orzekający w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zupełnie chybiony jest również zarzut, jakoby w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna czyli 10 grudnia 2019 r., wygasła decyzja z [...] grudnia 2017 r., mocą której Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, w tym sieciami / instalacjami zewnętrznymi, drogą dojazdową przewidzianej do realizacji przy ul. [...] 60 w Ł. na działkach nr 339/3, 339/4, 339/5, 339/9, 339/10, 339/15, 339/16, 339/7, w części działki 339/22 oraz części działki drogowej 390/7 w obrębie [...]. Wbrew stanowisku strony skarżącej decyzja ta funkcjonuje w obrocie prawnym i z akt sprawy wynika, że nie została z niego usunięta w prawem przewidzianym trybie. Zgodnie z zasadą trwałości decyzji ostatecznych, unormowaną w art. 16 § 1 k.p.a. decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne. Uchylenie lub zmiana takich decyzji, stwierdzenie ich nieważności oraz wznowienie postępowania może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie lub ustawach szczególnych. Zaznaczyć nadto trzeba, że przesłanki stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy zostały uregulowane w art. 65 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741), stanowiącym, że organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli: pkt 1 - inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę; pkt 2 - dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (ust. 1). Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (ust. 2). Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (ust. 3). Prawidłowo zatem dla wyceny nieruchomości po podziale w zbiorze nieruchomości podobnych uwzględniono nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a nie jak chce strona skarżąca nieruchomości przeznaczone pod tereny aktywne przyrodniczo, w tym użytkowane rolniczo zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. Do kwestii tych prawidłowo i rzetelnie odniosło się Kolegium w uzasadnieniu decyzji oraz w odpowiedzi na skargę. Podsumowując poczynione wyżej rozważania Sąd stwierdził, że zarzuty naruszenia art. 6, art. 7, art. 8, art. 77, art. 73 i art. 80 k.p.a. oraz zarzut błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania art. 98a u.g.n., należy ocenić jako bezpodstawne. Skoro więc operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód w sprawie, to organy obu instancji poprawnie na jego podstawie ustaliły, że różnica wartości nieruchomości przed podziałem - 307 600 zł i po podziale – 385 500 zł wynosi 77 900 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki określonej wspomnianą wcześniej uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z 5 grudnia 2007 r. stanowi kwotę 23 370 zł, stanowiącą opłatę adiacencką, którą strona skarżąca zobligowana jest uiścić na rzecz gminy Miasto Ł. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę. dc