II SA/Łd 455/15

Dnia 19 sierpnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), , Protokolant Referent stażysta Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2015 roku sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] znak [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego W. W. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania W. W. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji przy ul. A 16 w Ł. - działki nr 106/5 i 106/6 w obrębie [...], działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zmianami) w związku z art.59 i art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz.U z 2015r. poz. 199) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Z akt sprawy wynika, że w dniu 2 grudnia 2014 roku A. P.-K. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej wyburzeniu istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budowie nowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz przebudowie ogrodzenia przewidzianej do realizacji przy ul. A 16 w Ł. - działki nr 106/5 i 106/6. Decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przewidzianej do realizacji przy ul. A 16 w Ł. - działki nr 106/5 i 106/6 w obrębie [...]. Odwołanie od decyzji organu I instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. złożył W. W., współwłaściciel nieruchomości sąsiedniej w stosunku do terenu inwestycji. Zdaniem odwołującego się, przeprowadzona w przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczna jest wadliwa. Nowa zabudowa, w szczególności z uwagi na wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, geometrię dachu i gabaryty, zakłóci zdaniem strony ład przestrzenny i nie będzie kontynuacją cech i wskaźników kształtowania zabudowy istniejącej na rozpatrywanym terenie. W ocenie strony w analizie urbanistycznej powinny być pominięte obiekty przy ul. A 20a i 20b, gdyż to nie jest zabudowa jednorodzinna. Przy ul. A 20a istnieje zabudowa wielorodzinna, zaś przy ul. A 20b – zabudowa produkcyjna, która powstała jako samowola budowlana. Skarżący podkreślił, iż właśnie ta ostatnia działka ma najwyższy współczynnik powierzchni zabudowy i wpływa na wynik analizy. Dalej skarżący zauważył, że dachy dwu- i wielospadowe stanową 90% dachów w analizowanym obszarze, zaś jedyny budynek w bezpośrednim sąsiedztwie z płaskim dachem to remiza strażacka, która nie jest zabudową jednorodzinną. Następnie skarżący podniósł, że kubatura istniejących obiektów wynosi od 300m³ do 1000m³, zaś projektowany budynek miałby 5400m³, co według strony nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy. Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy kwestionowane rozstrzygnięcie organu I instancji. Kolegium wskazało, że organ I instancji wyznaczył obszar analizy urbanistycznej w granicach odpowiadających trzykrotnej szerokości frontu teren inwestycji ( 3x39m = 117m). W aktach sprawy znajdują się mapa w skali 1:1000, na których pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Mapa ta stanowi część graficzną sporządzonej analizy. Przedmiotowa analiza składa się także z części opisowej. W tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeprowadzona analiza - zdaniem SKO - wykazała, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych w powołanym przepisie, co zgodnie z jego regulacją, wymagającą dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek, skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Analizą objęto wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w sprawie, co uznać należy za prawidłowe. Organ wyjaśnił, iż czyni to niezasadnym zarzut odwołania, dotyczący uwzględnienia w analizie parametrów zabudowy o innej niż wnioskowana funkcji. Skoro bowiem zabudowa ta znajduje się w granicach obszaru analizowanego, nie ma podstaw do wyłączenia jej z dokonywanej oceny cech i funkcji zagospodarowania. Istniejąca na działkach w obszarze analizowanym zabudowa stanowiła wyznacznik dla ustalenia wymagań dla nowej, planowanej. Oceną objęto 20 obiektów budowlanych zlokalizowanych na działkach w obszarze analizy. Kolegium stwierdziło, że w obszarze analizowanym istnieje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, czyli taka jak wnioskowana, co przesądza, iż planowane zamierzenie spełnia przesłankę kontynuacji funkcji. Istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa charakteryzuje się następującymi parametrami: - linia zabudowy przebiega w odległościach od 0m do 24m od granicy z działkami drogowymi; - wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki kształtuje się w przedziale 0,06 do 0,29, średnio 0,16; - szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy zawiera się w przedziale od 8m do 18 m, średnio 12m; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki kształtuje się w obszarze analizowanym na poziomie od 3m do 9m; średnio 6,5m; - geometria dachu: dachy w obszarze analizy to dachy dwu i wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od 0° do 45° i wysokości kalenicy głównej od 4m do 9m. Kolegium uznało, że określone zaskarżoną decyzją wymagania dla nowej zabudowy odpowiadają tym cechom, a sposób w jaki zostały ustalone przepisom § 4-§ 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: - dla planowanej inwestycji wyznaczono dwie nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 8m od pasa drogowego ul. A i w odległości 5m od ul. B, co odpowiada zabudowie sąsiedniej - linii zabudowy budynków znajdujących się, po przeciwnej niż teren inwestycji stronie ul. A i ul. B, położonych w takich właśnie odległościach od granicy z działką drogową jak ustalone dla nowej zabudowy. Takie ustalenie nie narusza - zdaniem Kolegium - przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który zakłada odstępstwo od zasady z ust. 1 poprzez dopuszczenie możliwości innego wyznaczenia linii zabudowy, pod warunkiem, że wynika to z przeprowadzonej analizy. - wskaźnik powierzchni zabudowy (istniejącej i nowej) w stosunku do powierzchni działek nr 106/5 i 106/6 ustalono w przedziale od 0,16 do 0,26. W przedmiotowej sprawie zastosowano wyjątek dopuszczony przepisem § 5 ust. 2 rozporządzenia, przy czym minimalna ustalona wartość omawianego parametru odpowiada średniej wielkości wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym, maksymalna zaś, ustalona na poziomie wnioskowanym, mieści się w przedziale wielkości tego parametru występujących w obszarze analizy - szerokość elewacji frontowej planowanego budynku ustalono na poziomie od 12m do 21 m. Parametr powyższy wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (na zasadzie wyjątku od określonej w ust. 1 zasady wyznaczania tego parametru na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%). Ustalone dla nowej zabudowy wielkości zawierają się w przedziale wielkości omawianego parametru z obszaru analizy, przy czym minimalna ustalona wartość, odpowiada średniej wielkości szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym, maksymalna zaś, ustalona na poziomie wnioskowanym, mieści się w przedziale wielkości tego parametru występujących w obszarze analizy. Organ podkreślił, iż zabudowa lokowana tak jak wnioskowana na dwóch działkach, ma w istocie szerokość elewacji frontowej 36m i 19m. Wskazywane w części opisowej analizy i tabeli, szerokości elewacji frontowej 18m (zabudowa bliźniacza na działkach przy ul. A 23a i 23b) i 9,5m (zabudowa bliźniacza przy ul. A 20 i 20a), dotyczą bowiem jednego elementu, które łącznie tworzą bryły budynków o wskazanych wyżej szerokościach. - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej zabudowy ustalono w przedziale od 3,5m do 9m. Wyniki analizy wskazują w tym wypadku, iż ustalone wielkości mieszczą się w granicach wielkości omawianego parametru z obszaru analizowanego. - geometrię dachu - ustalone: kąt nachylenia połaci dachowych od 0° do 10° i wysokość głównej kalenicy od 8m do 9m, odpowiadają przeważającym cechom dachów występujących w obszarze analizy. W ocenie Kolegium planowana inwestycja zachowuje nie tylko funkcję, ale i cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Tym samym zachowuje ona zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w przepisie art.61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. SKO nie podzieliło zarzutu o nieprawidłowym zastosowaniu, przy ustalaniu wymagań dla nowej zabudowy, przepisów powołanego rozporządzenia: obowiązujące przepisy przy ustalaniu wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczają nie tylko możliwość uśredniania poszczególnych parametrów, ale również możliwość innego ich wyznaczenia, o ile wynika to z analizy. To zaś, że analiza przeprowadzona w rozpatrywanej sprawie dawała takie podstawy, zostało w sposób prawidłowy wykazane przez organ I instancji. W tej sytuacji uprawnione jest twierdzenie, iż wymagania dla nowej zabudowy nie noszą cech dowolności. Organ stwierdził, że wbrew twierdzeniom odwołania, przepisy rozporządzenia nie statuują też konieczności ustalenia parametrów dla nowej zabudowy poprzez podanie konkretnej wartości, najlepiej odpowiadającej średniej danego parametru z obszaru analizowanego, lecz dopuszczalne jest ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Powyższą decyzję zaskarżył W. W., który wniósł o unieważnienie decyzji. Skarżący podniósł, iż nie odniesiono się do jego zarzutów, że w analizie podano nieprawdziwe wielkości wskaźników powierzchni istniejącej zabudowy dla działek przy ul. A 20a i 20b. Zdaniem strony w przypadku ul. A 20a należało rozpatrywać powierzchnię całego domu – A 20 i A 20a i odnieść ją do powierzchni całej działki 105/5 i 105/3 Obiekt przy ul. A 20b stanowi budynek produkcyjny. Dalej skarżący wskazał, że analiza podaje zestawienie 20 obiektów znajdujących się na terenie analizowanym. Nie są to, wbrew temu co twierdzi SKO, wszystkie obiekty na analizowanym terenie, bowiem nie ujęto: a. obiektów A - ul. A 18, działki 102/2 oraz 29/31 b. domu wielorodzinnego – ul. C 162 , działka 103/2 c. sklepu - ul. C 166 , działka 100/1 Skarżący uznał więc, że nie było podstaw do stwierdzenia, iż należało ująć wszystkie działki leżące w analizowanym terenie, w tym także o innej niż wnioskowane funkcji. Strona zaakcentowała, że analiza nie uzasadnia, dlaczego ustalono wskaźnik zabudowy inny niż średni dla analizowanego terenu. Ustalony wskaźnik zabudowy jest w rzeczywistości większy, niż maksymalny istniejący dla zabudowy jednorodzinnej dla terenu analizowanego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z § 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - przywoływanej dalej w tekście jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do merytorycznego rozpoznania. Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach art. 145 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zm.). Stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dalej, przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W orzecznictwie przyjmuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (vide: wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r.,w sprawie sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kwestie te w sposób szczegółowy określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia). Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować zatem jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a więc analiza urbanistyczna powinna objąć działki w granicach obszaru analizowanego, które są dostępne z tej samej drogi publicznej, co działka inwestora. Zatem należy pominąć działki dostępne z innych dróg publicznych, nawet jeżeli są zlokalizowane w obszarze analizowanym. Nie można interpretować przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w taki sposób, aby którakolwiek jego część okazała się zbędna: niedopuszczalne jest więc odczytywanie tego przepisu bez wyrażenia "dostępna z tej samej drogi publicznej". W ocenie składu orzekającego organ przeprowadził błędnie analizę urbanistyczną, bowiem jako wyznacznik wziął pod uwagę działki także dostępne z innej drogi niż ul. A i ul. B (do których ma dostęp narożna działka inwestora); uwzględniono ponadto zabudowania przy ul. D. Ta wadliwość analizy zaważa na części jej wyników, bowiem to właśnie działka przy ul. D 8 w zestawieniu dokonanym przez organ charakteryzuje się najniższym współczynnikiem powierzchni zabudowy (0,06), tylko zabudowania przy ul. D mają wielospadowe dachy, a kąt nachylenia połaci dachowych przy ul. D (25-45 stopni) jest inny niż na zabudowaniach przy ul. A i ul. B (dachy płaskie i 25-40 stopni); nadto występują różnice w wysokości kalenicy obiektów przy ul. D (6-9m) i przy ul. A oraz ul. B (4-9m). Tu podkreślenia wymaga, że w analizie urbanistycznej nie można uwzględniać zabudowań na działce inwestora, gdyż ustawa w art. 61 ust. 1 pkt 1 jasno określa, że tylko działki sąsiednie względem terenu inwestycji są punktem odniesienia przy ocenie czy zachowana zostanie zasada dobrego sąsiedztwa, nie zaś sam teren inwestycji. Mówiąc wprost, działka inwestora nie może być działką sąsiednią względem siebie samej. Wbrew twierdzeniom skargi nie należało brać pod uwagę zabudowań przy ul. C, skoro są dostępne z innej drogi publicznej, natomiast zabudowania przy ul. A 18 organ uwzględnił w swej analizie, co jest zgodne z wcześniejszymi wywodami. Nie jest również zasadny argument skarżącego, iż nie należy uwzględniać zabudowy wielorodzinnej z ul. A 20a przy obliczaniu wskaźnika zabudowy. Wszak jest to obiekt znajdujący się w obszarze analizowanym, dostępny z tej samej drogi publicznej, więc stanowić może wyznacznik dla nowej zabudowy, niezależnie od pełnionej funkcji wielorodzinnej czy jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej. Także kolejny zarzut skargi odnoszący się do wysokości i rodzaju dachu okazał się niezasadny. Pamiętać należy, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 w/w rozporządzenia). Z przeprowadzonej przez organ analizy urbanistycznej wynika, że dach płaski występuje na zabudowaniach przy ul. A 14,18, 20 i 22, a więc w obszarze analizowanym. Z kolei ustalona przez organ wysokość kalenicy na poziomie 6-9m znajduje odzwierciedlenie chociażby w zabudowaniach położonych przy ul. A 18 i 25a. Zarzut skarżącego odnośnie określenia ogólnych gabarytów okazał się częściowo zasadny. Zgodnie z § 6 w/w rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Z akt sprawy wynika, że organ uwzględnił szerokość elewacji frontowej zabudowy bliźniaczej przy ul. A 23a i 23b (łącznie 35m) oraz ul. A 20 i 20a (łącznie 19m), którą uczynił następnie punktem odniesienia dla ustalenia szerokości frontu planowanej inwestycji (12-21m). W ten sposób organ potraktował bryły zbliźniaczonych budynków jak jeden obiekt i ten wymiar uznał za dopuszczalny wzorzec dla nowej zabudowy. Tymczasem jednak dokonując ustaleń w tym wskazanym zakresie organ powinien był odnieść się do pojęcia zabudowy jednorodzinnej określonego w art. 3 ust. 2 a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), według której za budynek mieszkalny jednorodzinny uważa się m.in. budynek w zabudowie bliźniaczej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. Treść przywołanego przepisu, zdaniem Sądu, świadczy o konieczności traktowania każdego budynku w zabudowie bliźniaczej oddzielnie, mimo iż jest to zabudowa połączona. Natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki co do zasady wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§7 ust.1 w/w rozporządzenia). Z akt sprawy wynika, że wysokość elewacji frontowej (6-9m) ma swój wzorzec w zabudowaniach położonych przy ul. A 18 i 25a. Odnosząc się zaś do zarzutu skargi, iż obiekt przy ul. A 20b wzniesiono w ramach samowoli budowlanej (działka ta ma najwyższy wskaźnik powierzchni zabudowy 0.29, od której uzależniona jest średnia wartość tego parametru) należy wyjaśnić, iż sam fakt wybudowania obiektu na danym terenie nie świadczy o jego powstaniu zgodnie z prawem i możliwości jego uwzględnienia w analizie. Organ orzekając o warunkach zabudowy winien w analizie uwzględnić legalnie istniejące obiekty, a więc obiekty, odnośnie których wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę w trybie art. 35 ust. 1-4 Prawa budowlanego oraz obiekty odnośnie których przeprowadzono legalizację i wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego w trybie art. 49 ust. 4 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. Reasumując, zabudowa uwzględniona w analizie powinna być zgodna z porządkiem prawnym. Pogląd ten wyklucza branie pod uwagę w analizie samowoli budowlanej (vide: Z. Niewiadomski. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 499). Podzielając przytoczone stanowisko doktryny, sąd orzekający w niniejszym składzie stwierdza, że podstawą określenia cech i parametrów mogą być jedynie legalnie wzniesione budynki występujące w obszarze analizowanym. Kwestię ewentualnej samowoli budowlanej przy ul. A 20b skarżący poruszył już w odwołaniu, tymczasem Kolegium nie wyjaśniło tych wątpliwości i pominęło je milczeniem. Takie postępowanie narusza art.138 k.p.a., gdyż obowiązkiem organu odwoławczego jest ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy w jej całokształcie, co oznacza, że organ winien rozpatrzyć wszystkie żądania strony i odnieść się do wszystkich zarzutów odwołania. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji publicznej zobowiązane będą uwzględnić poczynione wyżej rozważania. W szczególności należy prawidłowo przeprowadzić analizę urbanistyczną oraz wyjaśnić wątpliwości co do legalności zabudowy przy ul. A 20b. Z tych wszystkich powodów sąd zobligowany był uchylić zaskarżoną decyzję poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O powyższym sąd orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. Koszty postępowania zasądzono w oparciu art. 200 P.p.s.a. a.tp.