II SA/Łd 533/17

Dnia 14 września 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot - Szustowska Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2017 roku sprawy ze skargi B. B., G. K., I. K., K. L., L. K., M. B. i P. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016r., poz. 23) – w skrócie: "K.p.a." – art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3-6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016r., poz. 778 ze zm.) – powoływanej także jako: "u.p.z.p." – po rozpatrzeniu odwołania B. B., I. K., M. B., G. K., L. K., K. L., P. L. od decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...], nr [...], w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: w pkt 1 uchyliło ww. decyzję organu I instancji; w pkt 2 ustaliło opłatę adiacencką w wysokości 3.754,20 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] m. B., oznaczonej w ewidencji gruntów nr 31/14 na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; w pkt 3 zobowiązało do wniesienia ustalonej opłaty: B. B., I. K., M. B.G. K.L. K., K. L., P. L., każdy po 536,31 zł od przypadającego udziału we współwłasności w 1/7 części. Kolegium wskazało, że w związku z otrzymanym wypisem z aktu notarialnego z dnia [...] Repertorium A Nr [...], sporządzonym w Kancelarii Notarialnej Notariusz J. M. R., dotyczącym zbycia (sprzedaży) nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu [...] m. B. nr 31/14 o powierzchni 0,0880ha, organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w celu ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W toku przeprowadzonego postępowania ustalono, że B. B., I. K., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. byli współwłaścicielami, każdy w 1/7 części przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla A, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 26 listopada 2015r. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2016, poz. 72 ) – działka nr 31/14, obręb [...] m. B., znajduje się w jednostce urbanistycznej [...] o przeznaczeniu "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – dopuszczalne usługi". Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym obszar ograniczony ulicami A, B, C, D oraz granicami miasta, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 2 lutego 2006r. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2006r. Nr 90, poz. 740) – teren, na którym znajduje się działka nr 31/14, położony był w jednostce urbanistycznej [...] o przeznaczeniu: "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". W uzasadnieniu decyzji organu I instancji wyjaśniono, że wartość rynkowa prawa własności tej nieruchomości wg przeznaczenia w nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosiła 72.274,00 zł, natomiast z uwzględnieniem przeznaczenia wg aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 84.788,00 zł. Z uwagi na fakt, iż działka nr 31/14 w obrębie [...] m. B. położona jest obecnie w strefie terenów o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług, a przed uchwaleniem planu jej przeznaczenie stanowiła jedynie zabudowa mieszkaniowa, stwierdzono, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i stanowi on podstawę do ustalenia tzw. renty planistycznej. Organ I instancji wskazał również, że w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 26 listopada 2015 r. ustalona została stawka procentowa służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dla terenów, na których znajduje się omawiana nieruchomość – w wysokości 30%. Dalej Kolegium wyjaśniło, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji B. B., I. K., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. zarzucili naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 u.p.z.p. Skarżący podnieśli, że zarówno w dotychczasowym planie, jak i w obecnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, działka nr 31/14 położona była i jest nadal w strefie terenów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Nie występuje zatem żadna różnica wartości działki z tytułu usług. Ponadto kwestie te rozstrzygnęło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w decyzji z dnia [...], znak: [...], ustalając opłatę adiacencką od wartości tej samej działki. Organ odwoławczy przytaczając treść art. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. wyjaśnił, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016r., poz. 2147 ze zm.), dalej przywoływanej jako: "u.g.n." i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Następnie organ wskazał, że na zlecenie organu I instancji została sporządzona wycena przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych – J. W. i W. G.-Z. W jej wyniku określona została wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej (operat szacunkowy z dnia 27 lutego 2017r.). Do wyceny nieruchomości rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Kolegium odwołało się do treści art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia, a następnie przedstawiło zasady określania wartości nieruchomości przy stosowaniu podejścia porównawczego i metodzie korygowania ceny średniej. Dalej organ II instancji odwołał się do zapisów obecnie obowiązującego oraz poprzedniego miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego i przyznał, że w uzasadnieniu decyzji Kolegium z dnia [...], znak: [...], ustalającej opłatę adiacencką w związku z podziałem nieruchomości, z której powstała działka nr 31/14 zawarte jest zdanie o treści "Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu podziału, działka nr 31/12 położona była w terenach zieleni publicznej, natomiast działki nr 31/13 i 31/14 w terenach zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług handlu i innych" (str. 6 – 7 uzasadnienia ww. decyzji). Zaistniały lapsus wynikał z tego, że działki nr 31/13 i 31/14 zgodnie z planem z 2006r. położone były w jednostce urbanistycznej [...] o przeznaczeniu podstawowym – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i dopuszczalnym – usługi handlu i inne (biura, gabinety, drobne rzemiosło), z tym, że w ustaleniach szczegółowym zawarte było zastrzeżenie, iż "Dopuszcza się realizację zabudowy usługowej o uciążliwości nieprzekraczającej granic własnych działki – wyłącznie dla nieruchomości mających bezpośredni dostęp komunikacyjny z drogi 1KL1/2, 5KL1/2, lub 7KL1/2". Działki nr 31/13 i 31/14 takiego dostępu nie miały (położone były przy drodze 14KD1/2). Niemniej jednak Kolegium wskazało także, że na str. 7 uzasadnienia ww. decyzji zawarte zostało inne zdanie o treści: "Natomiast nowopowstałe działki nr 31/13 i 31/14 po podziale stanowią samodzielne działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w stosunku do tych działek nastąpił wzrost wartości na skutek podziału". Kolegium podkreśliło, że takie też przeznaczenie działki nr 31/14 przyjęły do wyceny rzeczoznawcy majątkowi, a informacja o tym zawarta jest w decyzji Kolegium z 2012r. Chybione jest więc odwoływanie się skarżących do ww. decyzji Kolegium i wskazywanie jakoby rozstrzygnięto nią kwestię przeznaczenia działki nr 31/14, ponieważ nie taki był przedmiot orzeczenia Kolegium. Organ odwoławczy podkreślił w związku z tym, że o przeznaczeniu nieruchomości decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będącego prawem miejscowym, a nie opis nieruchomości zamieszczony w uzasadnieniu decyzji. Żadna decyzja nie może zmienić ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazało, że na potrzeby wyceny rzeczoznawcy majątkowi przeanalizowali rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem usług o powierzchni około 1000m2 oraz rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne o powierzchni około 1000m2, obejmujący obszar miasta B. w okresie od stycznia 2015r. do sierpnia 2016r. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego, rynków równoległych, preferencji nabywców dla powyżej zdefiniowanego rynku lokalnego określone zostały cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. Ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług są uzależnione od tych samych cech rynkowych: lokalizacja ogólna (35%), otoczenie i sąsiedztwo (20%), stan działki i możliwość zagospodarowania (15%), dojazd (20%), wielkość działki (10%). Uzyskane w wybranych transakcjach ceny nieruchomości porównawczych rzeczoznawcy skorygowali o cechy różniące te nieruchomości od nieruchomości wycenianej uzyskując w ten sposób wartość jednostkową nieruchomości przed zmianą planu wynoszącą – 82,13 zł/m2 gruntu, co daje wartość całej nieruchomości w wysokości 72.274,00 zł i wartość jednostkową nieruchomości po zmianie planu wynoszącą 96,35 zł/m2, co daje wartość całej nieruchomości w wysokości 84.788,00 zł. Kolegium stwierdziło, że nie znalazło w operacie szacunkowym uchybień, które powodowałyby niezgodność z ww. aktami prawnymi dotyczącymi zasad i trybu wyceniania nieruchomości. Rzeczoznawcy w operacie zamieścili niezbędne informacje, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Kolegium uznało więc, że przedłożony przez organ pierwszej I operat szacunkowy może stanowić podstawę do ustalenia opłaty w przedmiotowej sprawie. Organ odwoławczy wyjaśnił, że pobranie opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p, uzależnione jest od przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Przed uchwaleniem zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli B. B., I. K., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L., którzy sprzedali ją w dniu [...]. Spełnione zatem zostały obie ww. przesłanki ustalenia opłaty – nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały zatwierdzającej plan. Kolegium wyjaśniło następnie, iż pomimo tego, że wniesione odwołania nie zasługiwały na uwzględnienie, to jednak należało zmienić decyzję Prezydenta Miasta B., ponieważ była ona wadliwa z innych powodów. Orzekając o ustaleniu opłaty w wysokości 3.754,20 zł do jej wniesienia zostali zobowiązani byli współwłaściciele nieruchomości, z tym że na K. L. nałożono trzykrotnie obowiązek wniesienia opłaty w wysokości po 536,31 zł, natomiast pominięto, jako osobę zobowiązaną P. L., na którym również ciąży obowiązek wniesienia opłaty w wysokości proporcjonalnej do przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości. Z całokształtu sprawy wynika, że był to błąd przy sporządzaniu decyzji, jednak naprawienie tego błędu mogło nastąpić wyłącznie przez uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie co do istoty sprawy. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę do sądu administracyjnego wnieśli B. B., I. K., M. B., G. K., L. K., K. L. i P. L. zarzucaj rażące naruszenie prawa materialnego tj.: 1. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. podnosząc, że w odwołaniu skarżący wykazali brak wzrostu wartości ww. działki spowodowanej uchwaleniem w dniu 26 listopada 2015r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość tej działki określona została przez biegłego rzeczoznawcę w 2012r. do naliczenia opłaty adiacenckiej w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] znak: [...] zatwierdzającą podział nieruchomości o ogólnej powierzchni 1.5917 ha, z której działka nr 31/14 została wyodrębniona. Podział nieruchomości dokonany w 2010r. przez Prezydenta Miasta B. jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 2 lutego 2006r. przeniesiony został w całości do planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 listopada 2015r. Wszelkie koszty tego podziału skarżący pokryli. Nie nastąpił więc żaden wzrost wartości działki nr 31/14 spowodowany uchwaleniem tego planu. Kwestię tę rozstrzygnęło Samorządowe Kolegium Odwoławczego w P. decyzją z dnia [...] znak: [...], ustalając od tej działki opłatę adiacencką. Skarżący wskazali, iż obecnie Kolegium nalicza drugą opłatę mimo braku podstaw prawnych, bo nie nastąpił żaden wzrost wartości działki w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. 2. art. 153 ust. 1 u.g.n. z uwagi na to, że biegli rzeczoznawcy dokonując w 2016r. wyceny działki nr 31/14 nie uwzględnili nie tylko podziału nieruchomości dokonanego w 2010r. przez Prezydenta Miasta B. i kosztów tego podziału oraz jego wpływu na wartość działki, ale również zmian poziomu cen wskutek upływu czasu przewidzianego w art. 153 ust. 1 u.g.n., co spowodowało naliczenie opłaty po raz drugi mimo braku wzrostu wartości działki nr 31/14. Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016r., poz. 1066 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017r. poz. 1369 ze zm.), przywoływanej dalej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p., natomiast sposób określania wartości nieruchomości regulują przepisy u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna). Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 37 ust. 5 u.p.z.p. notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Opłatę planistyczną ustala w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, jednakże nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 6 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.). Jak wynika z powyższego do ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest ziszczenie się dwóch przesłanek. Po pierwsze musi dojść do zwiększenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, po drugie nieruchomość ta musi być zbyta w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany. Jeżeli chodzi o drugą z ww. przesłanek, to nie jest ona kwestionowana przez skarżących. Bezspornym jest bowiem, że skarżący zbyli nieruchomość, od wartości której ustalona została opłata planistyczna w terminie 5 lat od wejścia w życie uchwały zmieniającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o czym świadczy znajdujący się w aktach administracyjnych odpis aktu notarialnego. Kwestią sporną jest natomiast to, czy w przedmiotowej sprawie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżących taka sytuacja nie miała miejsca, bowiem przeznaczenie działki nr 31/14 było takie samo przed zmianą planu miejscowego, jak i po jej uchwaleniu. Zdaniem skarżących poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego ustalił na terenie ich działki przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z usługami. Na poparcie swojego stanowiska skarżący wskazali decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] znak: [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, w której organ stwierdził, że działka nr 31/3, z której wyodrębniona została działka nr 31/14, położona była na terenie, dla którego plan ustalał przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. W związku z tym skarżący zarzucili bezpodstawne zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Niezależnie od powyższego skarżący zarzucili także, że pomimo tego, że pokryli wszelkie koszty związane z podziałem nieruchomości, organ po raz drugi nałożył na nich opłatę adiacencką. Powyższa argumentacja skarżących nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodzić się bowiem należy z organem odwoławczym, że o przeznaczeniu danego terenu przesądzają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie nawiązujące do tego planu uzasadnienie decyzji administracyjnej wydanej w innej sprawie. Jak wynika jednoznacznie z zapisów poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar m. B. ograniczony ulicami B, C, D, E oraz granicami miasta, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 2 lutego 2006r. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2006r. Nr 90, poz. 740), teren, na którym znajduje się działka nr 31/14, położony był w jednostce urbanistycznej [...] o przeznaczeniu: "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej". W ustaleniach szczegółowych zawarte było natomiast zastrzeżenie, że na terenie jednostki urbanistycznej [...] plan dopuszcza realizację zabudowy usługowej o uciążliwości nieprzekraczającej granic własnych działki, jednakże wyłącznie dla niektórych nieruchomości – mających bezpośredni dostęp komunikacyjny z drogi 1KL1/2, 5KL1/2, lub 7KL1/2. Ponieważ działka nr 31/14 takiego dostępu nie miała (położona była przy drodze 14KD1/2), to oznacza, że poprzedni plan nie dopuszczał na jej terenie funkcji uzupełniającej w formie zabudowy usługowej. Natomiast obecnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla A, zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 26 listopada 2015r. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2016, poz. 72 ), wyraźnie wskazuje, że działka nr 31/14 obręb [...] m. B., znajduje się w jednostce urbanistycznej [...] o przeznaczeniu "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – dopuszczalne usługi". Zatem wbrew twierdzeniu skarżących uchwała zmieniająca poprzednio obowiązujący plan miejscowy wprowadziła nowe ustalenia zagospodarowania terenu, na którym znajduje się działka nr 31/14, poprzez rozszerzenie dotychczas obowiązującego przeznaczenia terenu o funkcję usługową. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, że we wspomnianej przez skarżących decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...], znak: [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, organ podał, że plan miejscowy z 2006r. ustalał dla terenu, na którym położona jest działka nr 31/14, przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi. Nie można wykluczyć – jak twierdzi organ odwoławczy – że w uzasadnieniu tej decyzji doszło do pewnego uproszczenia, czy uogólnienia zapisów planu, bez zagłębienia się w ustalenia szczegółowe. Jednakże fakt ten nie może mieć jakiegokolwiek wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy, bowiem to nie treść ww. decyzji przesądza o rzeczywistym przeznaczeniu należącej do skarżących nieruchomości. W tym miejscu należy odnieść się do zarzutu skarżących o ponownym naliczeniu przez organ opłaty adiacenkiej. Otóż wskazać trzeba, że opłata planistyczna i opłata adiacencka to dwie różne opłaty, których materialnoprawna podstawa wynika z dwóch różnych ustaw. Inna jest zatem funkcja i charakter obu opłat. Jedynym wspólnym mianownikiem jest wzrost wartości nieruchomości, tyle że przy opłacie planistycznej spowodowany jest on uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego, natomiast przy opłacie adiacenckiej spowodowany jest podziałem nieruchomości, podziałem i scaleniem nieruchomości albo budową urządzeń infrastruktury technicznej. Dla obu opłat stosuje się zasady wyceny nieruchomości, określone w przepisach u.g.n. Nie ma zatem żadnych przeszkód prawnych, aby w stosunku do tej samej nieruchomości (albo jej części) ustalić opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości i opłatę planistyczną z tytułu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Jak wynika z akt administracyjnych opłata adiacencka ustalona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...], znak: [...], spowodowana była wzrostem wartości nieruchomości w związku z podziałem działki nr 31/3 m.in. na działki nr 13/13 i 31/14. Natomiast opłata planistyczna ustalona w niniejszej sprawie związana jest ze wzrostem wartości działki nr 31/14, na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym zarzut ponownego obciążenia skarżących opłatą adiacencką jest bezpodstawny. Wracając do zasadniczych okoliczności sprawy należy wskazać, iż sama zmiana przeznaczenia terenu związana ze zmianą planu miejscowego nie wystarcza do ustalenia renty planistycznej, bowiem niezbędnym elementem jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany ww. okolicznościami. Jak już wyżej wspomniano wycena nieruchomości odbywa się na podstawie przepisów u.g.n. (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). Do wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy zastosowali podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomością podobną w rozumieniu przepisów u.g.n. jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się m.in. metodę korygowania ceny średniej, przy której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi przeanalizowali rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną z dopuszczeniem usług o powierzchni około 1000 m2 oraz rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne o powierzchni około 1000 m2, obejmujący obszar miasta B. w okresie od stycznia 2015r. do sierpnia 2016r. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego, rynków równoległych, preferencji nabywców dla powyżej zdefiniowanego rynku lokalnego określone zostały cechy oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na ceny nabywanych nieruchomości. W operacie wskazano, że ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług są uzależnione od tych samych cech rynkowych: lokalizacja ogólna (35%), otoczenie i sąsiedztwo (20%), stan działki i możliwość zagospodarowania (15%), dojazd (20%), wielkość działki (10%). Uzyskane w wybranych transakcjach ceny nieruchomości porównawczych rzeczoznawcy skorygowali o cechy różniące te nieruchomości od nieruchomości wycenianej uzyskując w ten sposób wartość jednostkową nieruchomości przed zmianą planu wynoszącą – 82,13 zł/m2 gruntu, co daje wartość całej nieruchomości w wysokości 72.274,00 zł i wartość jednostkową nieruchomości po zmianie planu wynoszącą 96,35 zł/m2, co daje wartość całej nieruchomości wynoszącą 84.788,00 zł. Już tylko na marginesie wskazać należy, że skarżący sprzedali działkę za kwotę 105.000,00 zł. Różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu wyniosła zatem 12.514,00 zł (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast po zastosowaniu przyjętej w planie miejscowym stawki procentowej w wysokości 30%, opłata planistyczna wyniosła 3.754,20 zł. Wszyscy współwłaściciele zostali nią obciążeni w równych częściach. Analizując znajdujący się w aktach niniejszej sprawy operat szacunkowy wypada wskazać, iż jest prawidłowo sporządzony. Nadto jest zupełny, spójny i logiczny. Sporządzony został z poszanowaniem zasad wynikających zarówno z przepisów u.g.n., jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a jego treść nie budzi zastrzeżeń. Wbrew zarzutom skarżących, w wycenie został uwzględniony wcześniejszy podział nieruchomości, z której powstała działka nr 31/14, bowiem wycena dotyczyła działki już po jej wydzieleniu przy uwzględnieniu aktualnych wolnorynkowych cen nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych w dniu 27 lutego 2017r., jednakże stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wartość działki nr 31/14, jak i wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalona została na dzień jej sprzedaży, tj. [...]. Stąd zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. nie może się ostać. Nie można także oczekiwać – z uwagi na brak stosownej podstawy prawnej – aby w wycenie nieruchomości uwzględniać koszty wcześniejszego podziału nieruchomości. Reasumując wypada wskazać, iż w przedmiotowej sprawie postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący z poszanowaniem zasad określonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. W ustalonym stanie faktycznym sprawy organ odwoławczy prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji. W działaniu tego organu nie sposób dopatrzeć się zatem ani naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, ani naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, ani też innego naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzasadnienie faktyczne zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom wynikającym z art. 107 § 3 K.p.a., bowiem zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Uzasadnienie prawne zawiera natomiast wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę należało oddalić. ms