II SA/Łd 541/15

Dnia 8 września 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.), Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2015 roku sprawy ze skargi Urzędu Dozoru Technicznego z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS Decyzją z dnia[...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 267 z późn. zm.) – w skrócie: "K.p.a." – oraz art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015, poz. 199) – powoływanej także jako: "u.p.z.p." – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-handlowo-usługowego wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji przy ul. A[...] w Ł., na działce nr 319/6 oraz części działek nr 324/36 i 324/42 w obrębie [...] oraz zjazdem z ul. A na fragmencie działki nr 324/42. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji Urząd Dozoru Technicznego w W. – użytkownik wieczysty działki sąsiedniej w stosunku do terenu inwestycji – zarzucił przede wszystkim naruszenie przepisów § 1 pkt 3 i 4 oraz § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz.1588) – powoływanego także jako: "rozporządzenie" – poprzez ustalenie parametrów dla nowej zabudowy w sposób niezgodny z tymi przepisami. Następnie organ odwoławczy powołując się na treść przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podkreślił, że wyznaczony w przedmiotowej sprawie obszar analizowany odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia. Obejmuje on pas terenu w promieniu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3 x 80m = 240m). W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Mapa ta stanowi część graficzną sporządzonej analizy. Przedmiotowa analiza składa się także z części opisowej. Zdaniem Kolegium analizę urbanistyczną w przedmiotowej sprawie przeprowadzono zgodnie z wymogiem ustawowym pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Analizie poddano wszystkie działki zlokalizowane w granicach obszaru analizowanego. Funkcja i cechy istniejącej na tych działkach zabudowy, stanowiły podstawę do określenia wymagań dla nowej, planowanej. Podkreślono, że z przedmiotowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jej części tekstowej i graficznej wynika w sposób jednoznaczny i czytelny, jaki dokładnie obszar został poddany analizie, jaki na tym obszarze jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu, o który ustalone zostały wymagania dla planowanej inwestycji. Analiza wskazuje wielkości poszczególnych parametrów w obszarze analizowanym i przedstawia sposób ich wyliczenia dla planowanej zabudowy. Z jej części opisowej wynika w sposób jednoznaczny, iż planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji, bowiem w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji takiej jak wnioskowana -biurowa, handlowa i usługowa. W ocenie organu II instancji planowana inwestycja kontynuuje też cechy istniejącej obszarze analizowanym zabudowy, co potwierdza konfrontacja cech istniejącej i planowanej zabudowy. W punkcie II. l decyzji organu I instancji pn. "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" sprecyzowano wymagania dla nowej zabudowy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Organ II instancji uznał, że wbrew zarzutom odwołania, określenie wymagań dla nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w przepisach § 4 - § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Kolegium przepisy te, przy ustalaniu wymagań, dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, dopuszczają możliwość zarówno uśredniania poszczególnych parametrów jak również możliwość innego ich wyznaczenia, po warunkiem jednakże, że analiza daje takie podstawy. Według organu odwoławczego zawarte w analizie informacje wyjaśniają i uzasadniają podstawowe motywy rozstrzygnięcia organu I instancji. Kolegium dodało, że wbrew twierdzeniom odwołania, przepisy rozporządzenia nie statuują konieczności ustalenia parametrów dla nowej zabudowy poprzez podanie konkretnej wartości. W tym zakresie w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się pogląd, iż co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych według rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości. Wynika to z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium zgromadzony w aktach przedmiotowej sprawy materiał dowodowy nie potwierdził, zarzutów odwołania, dotyczących naruszenia przez organ I instancji zasady czynnego udziału stron w każdym stadium postępowania, określonej w treści art. 10 § 1 k.p.a. Strony niniejszego postępowania prawidłowo powiadomiono zarówno o wszczęciu postępowania jak i jego zakończeniu, doręczono im też wydaną w jego wyniku decyzję nr [...], a prze jej wydaniem upoważniona przez Dyrektora Urzędu Dozoru Technicznego Oddział w Ł. M.K. zapoznała się z dokumentacją dotyczącą planowanej inwestycji. Nieuzasadniony okazał się też zdaniem Kolegium zarzut odwołania, dotyczący braku odniesienia się przez organ I instancji do kwestii wpływu planowanej inwestycji na środowisko. Taki zarzut miałby podstawy jedynie w sytuacji, gdyby planowane zamierzenie wymagało uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jednakże skala i parametry planowanej inwestycji nie kwalifikują jej do przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz.U nr 213, poz. 1397 z późn. zm.). Zdaniem Kolegium decyzja organu I instancji nie narusza przepisów prawa materialnego ani prawa procesowego w stopniu skutkującym jej wyeliminowaniem z obrotu prawnego. Prawidłowo przeprowadzone postępowanie wykazało, iż w świetle uwarunkowań architektoniczno-urbanistycznych planowana inwestycja jest możliwa do realizacji na wskazanym we wniosku terenie. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożył Urząd Dozoru Technicznego z siedzibą w W., zarzucając zaskarżonej decyzji: 1. naruszenie prawa materialnego, tj. § 4 w związku z § 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy jako nieprzekraczalnej zamiast obowiązującej, a więc błędną interpretację zastosowanego przepisu lub jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do danego stanu faktycznego; 2. naruszenie prawa materialnego, tj. § 5 w związku z § 1 pkt 2 ww. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, a więc błędną interpretację zastosowanego przepisu lub jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do danego stanu faktycznego; 3. naruszenie prawa materialnego, tj. § 6 w związku z § 1 pkt 3 ww. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia parametru szerokości elewacji frontowej, a więc błędną interpretację zastosowanego przepisu lub jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do danego stanu faktycznego; 4. naruszenie prawa materialnego, tj. § 7 w związku z § 1 pkt 4 ww. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a więc błędną interpretację zastosowanego przepisu lub jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do danego stanu faktycznego; 5. naruszenie prawa materialnego, tj. § 8 w związku z § 1 pkt 5 ww. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości ustalenia geometrii dachu, w tym wysokości budynku/głównej kalenicy oraz kierunku głównej kalenicy, a więc błędną interpretację zastosowanego przepisu lub jego niewłaściwe zastosowanie w odniesieniu do danego stanu faktycznego. Zdaniem strony skarżącej linia zabudowy nieprzekraczalnej wyznacza jedynie miejsce, za którym nie wolno postawić planowanego budynku, nie ma jednak znaczenia w jakiej odległości od tej linii się on znajdzie. Natomiast określenie linii nowej zabudowy jako obowiązującej oznacza, że nie są możliwe żadne odstępstwa od tak ustalonego jej przebiegu. Użycie zatem zdaniem określenia "nieprzekraczalna linia zabudowy" jest niezgodne z treścią § 4 rozporządzenia. W kwestii wskaźnika powierzchni zabudowy strona skarżąca podniosła, że organ nie uzasadnił, dlaczego dopuszcza wskaźnik wielkości zabudowy przyjmując średnią wielkość jako minimum, tj. 0,42 oraz 0,68 jako maksimum. Nie wiadomo zatem jakimi przesłankami kierował się organ przyjmując takie właśnie wielkości za właściwe i dopuszczalne. Szczególnie w zakresie wartości maksymalnej. Odnośnie określenia szerokości elewacji frontowej strona skarżąca podniosła, że ustalenie szerokości elewacji frontowej od 30 m "do pełnej szerokości frontu działki" powoduje, że elewacja frontowa budynku może w praktyce wynosić minimum 30 metrów a maksimum sięgać granicy działki skarżącego. W decyzji nie wskazano jednak, jaki przewiduje się typ zabudowy, a zatem czy ma być to zabudowa wolnostojąca, bliźniacza czy też zabudowa zwarta, ani też nie wskazano jak wyglądać ma zabudowa w głębi działki. W przypadku bowiem wybudowania budynku zgodnie z przyjętą w decyzji linią zabudowy, która nie jest przedłużeniem linii zabudowy na działce skarżącego oraz w "pełnej szerokości frontu działki", tylna ściana tego budynku będzie cofnięta w stosunku do tylnej ściany budynku skarżącego - będzie on "wystawał" poza budynek skarżącego uniemożliwiając racjonalne wykorzystanie działki skarżącego. Podkreślono również, że budynek należący do skarżącego nie jest położony w ostrej granicy. W ocenie skarżącego określenie wysokości planowanej inwestycji w przedziale od 15 metrów do 20,6 metrów nie jest de facto wyznaczeniem wysokości, a wskazuje na przedział wysokości. Ponadto wskazać należy, że organ nie uzasadnił dlaczego zastosowany został przy wyznaczeniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej § 7 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ust. 3 w tym paragrafie dopuszcza przyjęcie średniej wielkości w jeżeli wysokość "na działkach sąsiednich" przebiega tworząc uskok. Zatem przyjęcie przedziału wysokości od 15 do 20,6 metrów nie jest wielkością średnią, a brak jest uzasadnienia do zastosowania ust. 4. Podniesiono także, że znajdujący się na działce sąsiedniej budynek Urzędu Dozoru Technicznego ma wysokość 16,5 metra, a zatem parametr ten nie został wyznaczony ani jako "przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie" zgodnie z ust. 1, ani jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym, natomiast organ nie wskazał przesłanek zastosował przepis ust. 4. Według skarżącego ustalona geometria dachu nie jest dopasowana do otaczającej zabudowy, skoro geometrię tę ustalono jako dach płaski (w obszarze analizowanym brak), spadek połaci 0 do 10 (w obszarze analizowanym 10 do 45). Brak jest ponadto określenia kierunku spadku połaci dachowych. Ponadto w ocenie skarżącego zaskarżona decyzja narusza interes strony tj. Urzędu Dozoru Technicznego. Treść decyzji stawia bowiem strony postępowania w nierównej sytuacji prawnej uwzględniając wyłącznie interes inwestora i nakładając na skarżącego obowiązek poniesienia nakładów na własną nieruchomość, których to nakładów w innym wypadku skarżący nie musiałby ponosić. Decyzja dopuszcza bowiem, że projektowany budynek może mieć ok. 6 kondygnacji, czyli będzie wyższy o 2 kondygnacje od budynku skarżącego. Taka różnica poziomów doprowadzi do zaburzenia wentylacji grawitacyjnej w siedzibie oddziału skarżącego. Wymusi to konieczność przebudowania (podwyższenia) istniejących przewodów kominowych, co z kolei wpłynie negatywnie na estetykę budynku. Poza tym różnica wysokości sąsiadujących budynków będzie skutkowała powstawaniem na dachu budynku należącego do skarżącego tzw. worków śnieżnych, od których obciążenie nie było przewidziane na etapie projektowania konstrukcji dachu. Nadmierne obciążenie dachu może zagrażać bezpieczeństwu jego konstrukcji. Na tej podstawie strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.). Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiła ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której stosownie do art. 59 ust. 1, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie – wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy stanowi natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z dokumentów załączonych do akt sprawy inwestor spełnił wszystkie wymagania, które nakładają na niego przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny. Organ administracji dokonał natomiast prawidłowej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak również stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli jednak linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Jak słusznie podkreśliło Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji linia zabudowy na działkach sąsiednich nr 323/11 i 316, bezpośrednio przyległych do terenu inwestycji, przebiega tworząc uskok, dlatego podstawę do wyznaczenia tego parametru stanowił przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia. Wyznaczona dla przedmiotowej inwestycji linia zabudowy odpowiada linii zabudowy budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, czyli budynku na działce nr 323/11. Zgodzić się również należy z organem odwoławczym, że wykreślenie przez organ I instancji linii dla nowej zabudowy jako nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej jak to wynika z rozporządzenia, nie stanowi naruszenia przepisu § 4 rozporządzenia. W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje bowiem pogląd, że wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w sposób zgodny z § 4 rozporządzenia nie oznacza konieczności bezwzględnego zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyroki: NSA z dnia 8 lipca 2008r., sygn. akt II OSK 789/07 i II OSK 779/07; WSA w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2014r., sygn. akt II SA/Kr 133/14; WSA we Wrocławiu z dnia 8 stycznia 2013r., sygn. akt II SA/Wr 737/12; WSA w Łodzi z dnia 30 listopada 2011r., sygn. akt II SA/Łd 994/11 – orzeczenia dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych – pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 319/6, ustalono w przedziale od 0,42 do 0,68, natomiast wskaźnik powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym kształtuje na poziomie od 0,04 do 0,79, średnio 0,42. Ustalone dla nowej zabudowy wielkości odpowiadają zatem wielkościom wskaźnika powierzchni zabudowy występującym w obszarze analizowanym - minimalna średniej wielkości tego parametru z obszaru analizowanego, maksymalna zaś mieści się przedziale wielkości tego parametru z obszaru analizowanego. W świetle dyspozycji § 5 ust. 2 rozporządzenia sposób ustalenia omawianego wskaźnika w decyzji organu I instancji należy zatem ocenić za zgodny z prawem. W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednakże ust. 2 powołanego paragrafu dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej wyznaczono dla istniejącej i nowej zabudowy na poziomie od 30m do pełnej szerokość frontu działki. Ocena analizy urbanistycznej potwierdza, że szerokość elewacji frontowej istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wynosi od 7m do 144m, średnio 30m. Minimalna ustalona wartość odpowiada zatem średniej wielkości szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym, maksymalna znajduje uzasadnienie w sposobie zagospodarowania, bowiem w obszarze analizowanym występuje zabudowa lokowana w granicach działek. Ustalenia w zakresie omawianego parametru zgodne są w związku z tym z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyczerpująco wyjaśniono, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono dla nowej zabudowy w przedziale do 15m do 20,6m. Analiza wykazała, iż w obszarze analizy występuje zabudowa o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 3,5m do 40m, przy czym budynki zlokalizowane wzdłuż ul. A posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych od ok 15m (budynek na działce nr 323/11) do ok 20,6m ( budynek na działce nr 314/6, 313/2 i 313/3). Parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono jako przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie, tworzących pierzeję ul. A od strony północnej na działkach nr 316, 314/6, 313/2, 313/3 oraz od strony południowej na działce nr 323/11. Powyższe oznacza prawidłowe zastosowanie przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zasady dotyczące określenia geometrii dachu zostały określone w § 8 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z analizy urbanistycznej wynika, że na obszarze analizowanym występują przeważnie dachy jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe o spadkach połaci od 10° do 45° i wysokościach kalenicy do 45m. Wobec tego organ I instancji ustalił dla planowanej zabudowy: dach płaski, spadek połaci dachowych od 0° do 10° i wysokości kalenicy od 15m do 20,6m. Kierunek kalenicy/attyki równoległy do wyznaczonej linii zabudowy. Tak ustalone wymagania odpowiadają geometrii dachów z obszaru analizowanego. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stosownie do art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 3 i art. 56 ustawy. Nie można bowiem uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Jeżeli natomiast zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy i na jego podstawie ustalił istniejący stan faktyczny, a następnie prawidłowo zastosował przepisy prawa materialnego, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Na koniec podkreślenia wymaga, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w art. 54 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 rozważenie ochrony interesu osób trzecich. Jednakże nie można zapominać, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiąca jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona osób trzecich w tym postępowaniu nie może być zatem oceniana tak, jak w kolejnym etapie inwestycyjnym tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ocena, czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego należy bowiem, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Z kolei organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę. Z drugiej strony pamiętać należy o określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasadzie swobodnego zagospodarowania własnego terenu w granicach obowiązującego prawa. Zapewnienie ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, będzie zatem miało miejsce tylko w przypadku, gdy zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie będzie niezgodne z prawem – art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy. W związku z tym argumenty strony skarżącej dotyczące zaburzenia wentylacji grawitacyjnej w budynku zlokalizowanym na działce o nr ewid. 316 i konieczności przebudowania (podwyższenia) istniejących przewodów kominowych, nie mogą mieć wpływu na ocenę prawidłowości decyzji o warunkach zabudowy. Tak samo należy się odnieść do potencjalnego powstawania na dachu ww. budynku tzw. worków śnieżnych, powodujących nadmierne obciążenie dachu, czego skutkiem może być zagrożenie bezpieczeństwa jego konstrukcji. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. k.ż.