II SA/Łd 542/18

Dnia 7 września 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Paweł Kowalski (spr.), Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, , Protokolant Referent stażysta Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2018 roku sprawy ze skargi M. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] znak: [...] w przedmiocie niezbędności wejścia na nieruchomość celem wykonania robót budowlanych przy budynku mieszkalnym oddala skargę. a.bł. Zaskarżoną decyzją z [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...], którą orzeczono o niezbędności wejścia przez D. D. na teren nieruchomości, zlokalizowanej przy ul. A 29 w W., oznaczonej nr 161/5, stanowiącej własność M. K., celem wykonania robót budowlanych przy budynku mieszkalnym, na podstawie dokonanych zgłoszeń, polegających na wymianie okien od strony północnej i wschodniej, remoncie szczytu od strony wschodniej, otynkowaniu ścian zewnętrznych od strony północnej i wschodniej oraz wymianie pokrycia dachowego na budynku mieszkalnym, usytuowanym na działce nr 161/4, z zachowaniem określonych w decyzji granic i warunków korzystania z ww. nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że wspomnianą decyzją z [...] r. Starosta [...], na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego orzekł o niezbędności wejścia przez D. D. na teren nieruchomości nr 161/5, stanowiącej własność M. K., celem wykonania robót budowlanych przy budynku mieszkalnym usytuowanym na działce nr 161/4, na podstawie dokonanych zgłoszeń: nr [...] i nr [...] przyjętych przez organ pierwszej instancji w formie milczącej zgody. Utrzymując w mocy ww. decyzję Wojewoda [...] przypomniał, że D.D. we wniosku z 20 września 2017 r. wyjaśniła, iż wejście na teren działki należącej do M.K. położonej przy ul. A 29 w W., spowodowane jest koniecznością wykonania przez inwestorkę prac objętych zgłoszeniami z 18 maja 2017 r. i z 10 lipca 2017 r. W ocenie inwestorki prace te wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Inwestorka zwracała się do M.K. o dobrowolne zajęcie części tej działki celem wykonania przedmiotowych prac, ale nie uzyskała jego zgody. Dodano, iż podczas przeprowadzonych oględzin M. K. nie wyraził zgody na udostępnienie inwestorce swojej działki, w celu wykonania remontu budynku mieszkalnego, bowiem kwestionował stan techniczny budynku oraz prawo inwestorki do tego budynku. W konsekwencji nie doszło do ugodowego załatwienia przedmiotowej sprawy. W ocenie organu remont przedmiotowego budynku wymaga wejścia na teren sąsiedniej działki ze względu na usytuowanie przedmiotowego budynku od północnej i wschodniej stronie przy granicy z działką nr 161/5. D.D. zgłosiła w Starostwie Powiatowym w Ł. zamiar wykonania robót budowlanych polegających na remoncie szczytu, wymianie częściowej cegieł w budynku mieszkalnym usytuowanym na działce 161/4. Zgłoszeniem z 10 lipca 2017 r. zawiadomiła Starostwo Powiatowe w Ł. o zamiarze przystąpienia do robót budowlanych polegających na wymianie drzwi wejściowych, wymianie okien, tynkowaniu ścian, klejeniu papy na dachu w budynku mieszkalnym, usytuowanym na działce nr 161/4. Wobec tych zgłoszeń Starosta [...] nie wniósł sprzeciwu, w formie decyzji, co oznacza, ze zaakceptował zamiar wykonania robót budowlanych w formie milczącej zgody. Organ odwoławczy dodał, że zakres wykonanych przez inwestora oraz osób przez niego upoważnionych robót budowlanych w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego powinien być zgodny z wcześniej udzielonym pozwoleniem na budowę lub przyjętym zgłoszeniem. Roboty budowlanego zawarte we wniosku inwestorki z 20 września 2017 r., są takie same jak te wykazane przez inwestorkę w zgłoszeniach z 18 maja 2017 r. i z 10 lipca 2017 r.. Wojewoda końcowo stwierdził, że w ustalonym stanie faktycznym sprawy, zaskarżona decyzja, jest zgodna z prawem, bowiem stan rzeczy wyczerpał dyspozycję art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego i uprawniał do interwencji organu administracji architektoniczno-budowlanej. W skardze M. K. zarzucił naruszenie art. 47 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego, polegającą na orzeczeniu o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w sytuacji braku podstaw faktycznych wniosku, wynikającej z niemożności wykonania prac budowlanych wskazanych we wniosku. Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Powiatowego w Ł. W uzasadnieniu skargi wskazał, że w jego ocenie z załączonych do akt dokumentów i z ustalonego stanu faktycznego wynika, iż stan techniczny budynku wnioskodawczym wyklucza możliwość jego bezpiecznego użytkowania i stanowi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, a co za tym idzie wykonywania prac budowlanych w sposób określony we wniosku. W ocenie skarżącego zakres określonych prac i planowany sposób ich wykonania nie zapewnia zabezpieczenia bezpieczeństwa również dla mienia i zdrowia skarżącego, gdyż z postanowienia o zasiedzeniu wynika, iż wnioskodawczym posiada tylko grunt pod domem, a zatem nie można stwierdzić czy stan techniczny budynku w ogóle pozwala na wykonanie jego remontu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje Skargę należy oddalić. Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), zgodnie z którym w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1 tego artykułu właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 47 ust. 1 tej ustawy, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Ustanowione w powołanych przepisach przesłanki to przede wszystkim potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych i nieudzielenie zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość, którą art. 47 ust. 2 p.b. uzależnia od niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej; bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i nieruchomości wspólnej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji. Przepisy art. 47 ust. 1 i 2 p.b. ograniczają się zatem wyłącznie do kwestii związanej z niezbędnością wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu umożliwienia inwestorowi wykonania zamierzonych na jego nieruchomości robót budowlanych. Roboty budowlane o jakich mowa w ostatecznej decyzji dotyczą wyłącznie budynku inwestora, a nie budynku lub lokalu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości. Rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 p.b. organ obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 tego przepisu. Są to: po pierwsze potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, do wykonania których niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, po drugie konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na teren tej nieruchomości, a po trzecie uprzednie podjęcie próby uzyskania takiej zgody od właściciela nieruchomości sąsiedniej, zakończone niepowodzeniem. Tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależniony jest bowiem od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości. Badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią, o której mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, organ nie jest uprawniony do kwestionowania ani rodzaju planowanych robót budowlanych, ani potrzeby ich przeprowadzenia. Odnosząc powyższe do realiów rozpoznawanej sprawy trzeba stwierdzić, że ustawowe przesłanki zostały spełnione. Inwestorka dokonała zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych polegających na wymianie okien od strony północnej i wschodniej, remoncie szczytu od strony wschodniej, otynkowaniu ścian zewnętrznych od strony północnej i wschodniej oraz wymianie pokrycia dachowego na budynku mieszkalnym, usytuowanym na działce nr 161/4. Sąd podziela ocenę organu odwoławczego, że wykonanie tych prac wymaga wejścia inwestora na teren nieruchomości sąsiedniej, a to wobec zlokalizowania budynku przy granicy nieruchomości. W takich okolicznościach nie ma innej możliwości wykonania prac remontowych, jak tylko przez wejście na nieruchomość sąsiednią. Wreszcie inwestorka podjęła próby ugodowego załatwienia sprawy i uzyskania dobrowolnej zgody właściciela działki na wejście na teren sąsiedniej posesji. W celu tym wysłała pismo z 27 września 2017 r. do M. K. o wyrażenie zgody na udostepnienie sąsiedniej nieruchomości, które pozostało bez odpowiedzi. Nadto w trakcie oględzin nieruchomości, dokonanych przez organ w dniu 8 listopada 2017 r. M.K. nie wyraził zgody na udostepnienie swojej działki. Uwzględniając zatem powyższe należy ocenić, iż organy orzekające prawidłowo zastosowały w sprawie art. 47 ust. 2 p.b.. Stan faktyczny sprawy przesądził bowiem o potrzebie wydania decyzji, zastępującej zgodę sąsiada na wejście na teren należącej do niego nieruchomości. Wydana przez organ odwoławczy decyzja określa w wystarczający sposób korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. Ustosunkowując się do zarzutów skargi, które w istocie sprowadzają się do kwestionowania stanu technicznego remontowanego budynku wskazać należy, że prowadząc sprawę w trybie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane organy architektoniczno-budowlane zobowiązane były zbadać jedynie niezbędność wejścia na teren działki skarżącego w sytuacji sprzeciwu sąsiada, a następnie w przypadku uznania niezbędności wejścia na teren do określenia granic owej niezbędnej potrzeby oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych. Ocena stanu technicznego budynku remontowanego przez inwestora pozostaje zaś w kompetencji organów nadzoru budowlanego. Mając na względzie dotychczasowe rozważania sąd, nie stwierdzając naruszenia prawa przez orzekające w sprawie organy, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę. dc