II SA/Łd 557/11

Dnia 13 lipca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA: Joanna Sekunda – Lenczewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA: Jolanta Rosińska Sędzia WSA: Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2011 roku przy udziale --- sprawy ze skargi M. M. i Z. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...], Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości i ustalenia odszkodowania oraz umorzenia postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do jednej z nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części dotyczącej utrzymania w mocy punktu 2 (drugiego) decyzji Starosty [...] z dnia [...], znak: [...] i w tej samej części uchyla wymienioną decyzję Starosty [...] z dnia [...], znak: [...]; 2. oddala skargę w pozostałym zakresie; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części określonej w punkcie pierwszym wyroku nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 4. zasądza od organu – Wojewody [...] solidarnie na rzecz skarżących – M. M. i Z. M. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku znak: [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku -Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania M. i Z. M. od decyzji Starosty [...], wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej znak: [...] z dnia [...]r. (sprostowanej postanowieniem z dnia 22 grudnia 2010 r.) orzekającej o: wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, w przedmiocie realizacji celu publicznego - wydobycie węgla brunatnego metodą odkrywkową pod wyrobisko O.S., prawa własności nieruchomości położonej w obr. P. gm. S., oznaczonej w ewid. gruntów jako dz. nr [...] o pow. 0,9870 ha oraz nieruchomości położonej w obr. C. gm. S., oznaczonej w ewid. gruntów jako dz.: nr [...], nr [...] o łącznej powierzchni 1,1900 ha, stanowiących współwłasność: M. M. w 1/8 części oraz M. i Z. małż. M. w 7/8 częściach, ustaleniu odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na kwotę 66 833,90 zł, w tym na rzecz: M. M. kwotę 8 354,24 zł, M. i Z. małż. M. kwotę 58 479,66 zł, oraz o umorzeniu postępowania wywłaszczeniowego dla dz. nr [...] o pow. 0,35 ha, położonej w obr. C. K. gm. S., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Pismem z dnia 1 kwietnia 2010 roku A. S.A. zawiadomiła na podstawie art. 6 oraz art. 115 w związku z art. 112 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz. 543 ze zm.) o konieczności wszczęcia z urzędu przez Starostwo Powiatowe w B. na rzecz Skarbu Państwa, postępowania wywłaszczeniowego w sprawie nieruchomości niezbędnych w całości do zajęcia pod działalność górniczą na O. S. (działki: nr [...] - pow. 0,9870 ha, nr [...] i nr [...] o pow. 0,6100 ha, [...] - pow. 0,5800 ha, o łącznej pow. 1,5400 ha, stanowiące własność M. i Z.małż. M. ). Kopalnia wyjaśniła, iż zgodnie z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego, powyższe działki są przeznaczone dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego "P.S.". W uzasadnieniu wniosku wskazano, iż pomimo przeprowadzenia rokowań, nie doszło do polubownego załatwienia sprawy przez podpisanie aktu notarialnego. Organ I instancji pismem z dnia 14 kwietnia 2010 r. wyznaczył dwumiesięczny termin na zawarcie umowy kupna - sprzedaży pod rygorem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, po bezskutecznym upływie tego terminu. W dniu 28 czerwca 2010 r. Starosta [...] zawiadomił o wszczęciu na wniosek A S.A. postępowania w sprawie wywłaszczenia nieruchomości gruntowych ozn. jako działki: nr [...] - pow. 0,9870 ha, nr [...], nr [...], nr [...]- pow. łączna 1,5400 ha, stanowiących własność M. i Z. małż. M. W dniu 3 sierpnia 2010 r. w siedzibie Starostwa Powiatowego w B. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której ustalono, iż "w przypadku działki nr [...], ze względu na informacje z planowania przestrzennego, występuje konieczność podzielenia ww. działki. Kopalnia zleci podział tej działki i wystąpi ze skorygowanym wnioskiem o wywłaszczenie. (...) Państwo M. i Z. M. są skłonni sprzedać Kopalni grunty za kwotę 3,80 zł/m². Pani M. M. wniosła do rozprawy operat szacunkowy, w którym wyceniono wywłaszczane działki na kwotę 83.300,00 zł. (...)" Powyższy operat szacunkowy z dnia 30 stycznia 2010 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – S. H.nr upr. [...] (pow. 22 937 m²- dz. nr [...],[...],[...] oraz 1/3 dz. nr [...]). Wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej określono wg aktualnego sposobu użytkowania WRU. Biegły wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość nie jest aktualnie wykorzystywana do produkcji rolnej bądź innej działalności gospodarczej. Zastosowano podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Ceny transakcyjne 7 nieruchomości porównawczych kształtowały się w przedziale 2,95 - 5,45 zł/m², wartość średnia jednostkowa - 3,63 zł/m². W piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 r. A S.A. wniosła o wyłączenie z postępowania wywłaszczeniowego dz. ozn. nr [...]o pow. 0,3500 ha, położonej w obr. C. K. w gm. S., gdyż działka ta nie jest objęta w całości planem zagospodarowania przestrzennego i w najbliższych kilku latach jest dla kopalni zbędna. Na rozprawie administracyjnej w dniu 21 września 2010 r. ustalono, iż "p. M. M. nie wyraża zgody na sprzedaż działek: o nr [...] obr. P. oraz o nr [...] i nr [...] obr. C. K. gm. S. jeżeli Kopalnia nie wystąpi o wyłączenie z postępowania wywłaszczeniowego działki nr [...]. obr. C. K. (...) Właściciele poinformowali, że od około 3 miesięcy nie ma dojazdu do przedmiotowych działek np. samochodem, ciągnikiem. Na spotkaniu zostało załączone również pismo z dnia 21 września 2010 r. odnośnie podziału działki nr [...]. Właściciele poinformowali również o rozbieżnościach pomiędzy operatem wykonanym na ich zlecenie, a operatem wykonanym na zlecenie Starosty. Przedstawiciel Kopalni p. C; W; podtrzymał swoje stanowisko zawarte w piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 r. wskazując, iż gdyby było możliwe zawarcie porozumienia, to w drodze umowy cywilnej Kopalnia mogłaby nabyć również tę działkę, która w części i na chwilę obecną jest jej zbędna. Istnieje możliwość zaakceptowania ceny nabycia, która odpowiada wartości oszacowanych działek potrzebnych Kopalni łącznie z działką [...] tj. kwota 77 579 zł (3,07 za m²) - kwota operatu szacunkowego. Państwo M; wnieśli dodatkowo do protokołu, iż skłonni są zbyć nieruchomość za cenę 3,80 zł/m2. Pan C; W; wskazał, że podana przez Właścicieli kwota nie jest do niezaakceptowania. (...)" Do ww. protokołu załączono pismo skarżącej do Starostwa Powiatowego w B;, z którego wynika, iż nie doszło do spotkania z Przedstawicielami Kopalni w Urzędzie Gminy S; w sprawie podziału działki nr [...], gdyż Kopalnia nie jest zainteresowana przedmiotową działką. W piśmie z dnia 9 listopada 2010 r. skarżący zakwestionowali operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę C. C. i wskazali, iż "podstawowa nieprawidłowość dotyczy: przyjęcia, że działki mają przeznaczenie rolnicze. Plan zagospodarowania miejscowego przewiduje przeznaczenie tychże działek pod działalność gospodarczą pomimo, że biegły wprost o tym nie pisze w operacie. Fakt, że geodezyjna klasyfikacja gruntów jest rolnicza nie może przesądzać o tym, że do wyliczenia wartości można za podstawę przyjąć wartość transakcji nieruchomości rolnych. Nieruchomości nie są użytkowane, ponieważ prowadzone roboty górnicze A uniemożliwiają dostęp maszyn do nieruchomości. Nadto, jeżeli nawet, przyjąć należałoby do ustalenia wartości ceny transakcji przeprowadzonych na nieruchomościach rolnych z obszaru objętego postępowaniem wywłaszczeniowym prawie 2,5 ha ponad 1,5 są to grunty orne. Natomiast biegły przyjął do porównania jedynie transakcje na łąkach i pastwiskach, których ceny są zdecydowanie niższe od transakcji gruntów ornych". W piśmie z dnia 16 listopada 2010 r. organ I instancji poinformował, że "do przyjęcia wyceny (...) nieruchomości posłużyły transakcje zawarte na rynku lokalnym obejmującym gm. S. Były to niezabudowane nieruchomości gruntowe, położone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w terenach przeznaczonych dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego P. S.". Odpowiadając na zarzuty strony rzeczoznawca majątkowy – C.C. wyjaśnił, iż "(...) na str. operatu szacunkowego pkt 5.4. przytoczyłem jaka jest funkcja wywłaszczanych działek w planie miejscowym i taką funkcję przyjąłem do wyceny. Zamieszczone w tabeli 6 (...) nieruchomości mają takie same przeznaczenie w planie miejscowym jak nieruchomość wywłaszczana. Przyjęcie do porównania transakcji, których przedmiotem były łąki i pastwiska, a wg odwołujących się powinienem przyjąć także transakcje z gruntami ornymi. W pkt. 5.1. na str. 3 (...) podałem stan zagospodarowania gruntów, co wynika z zasad szacowania, a więc odniosłem ten stan do nieruchomości porównawczych jako nieruchomości o podobnym stanie zagospodarowania. (...) Wniesione uwagi nie mają pokrycia w stanie faktycznym". Decyzją znak: [...] z dnia [...]r. (sprostowaną postanowieniem z dnia [...]r.) organ I instancji orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, w przedmiocie realizacji celu publicznego - wydobycie węgla brunatnego metodą odkrywkową pod wyrobisko O. S., prawa własności nieruchomości położonej w obr. P. gm. S., ozn. w ewid. gruntów jako działka nr[...] o pow. 0,9870 ha oraz nieruchomości położonej w obr. C. K. gm. S., ozn. w ewid. gruntów jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 1,1900 ha, stanowiących współwłasność: M. i Z. małż. M., o ustaleniu odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na kwotę 66 833,90 zł na rzecz: M.M. 8 354,24 zł oraz na rzecz M. i Z. małż. M. 58 479,66 zł. Nadto organ umorzył postępowanie wywłaszczeniowe dla działki nr [...]o pow. 0,35 ha, położonej w obr. C. K. gm. S.. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i Z. M. wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania w sprawie. Skarżący podkreślili, że nadal są zainteresowani zbyciem nieruchomości w drodze umowy, chcą dalszych negocjacji, kwestionują również ustaloną w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości (z powodu braku uwzględnienia przeznaczenia działek pod działalność przemysłową a nie rolniczą, przyjęcia do wyceny pastwisk i łąk pomimo, iż działki mają charakter gruntów ornych oraz braku wzięcia pod uwagę, że nieruchomości wywłaszczane nie są uprawiane z powodu niemożności dojazdu do nich). Wojewoda [...], wspomnianą na wstępie decyzją, utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu zaś organ odwoławczy podniósł, że w rozpatrywanej sprawie o wszczęcie z urzędu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości stanowiących własność M. i Z. M. wystąpiła A S.A. , bowiem wskazana nieruchomość jest niezbędna w całości do zajęcia pod działalność górniczą na O.S. Przeprowadzone rokowania nie doprowadziły do nabycia nieruchomości w drodze umowy. Wojewoda zauważył, że z materiału dowodowego wynika, iż sporna nieruchomość przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, tj. eksploatację złoża węgla brunatnego "P.S.", co jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy S. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...]r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r. Na pozostałą część działki nr [...], położone w obr. C.K., Gmina nie posiada ważnego planu, bowiem stracił on ważność z dniem 1 stycznia 2004 r., do dnia dzisiejszego, tj. 30 marca 2010 r., Gmina nie uchwaliła nowego planu. Dalej organ odwoławczy dostrzegł, że rokowania zmierzające do nabycia ww. nieruchomości w drodze umowy cywilnej nie powiodły się, w związku z tym konieczne stało się wywłaszczenie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Wojewody odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego C. C. nr upr. 3325. Z operatu szacunkowego z dnia 14 września 2010 r. (aktualny na dzień 9 grudnia 2010 r.) - zdaniem organu - wynika, iż wartość rynkowa wywłaszczanej nieruchomości wynosi 77 579,00 zł (stan i wartość nieruchomości określono na dzień 14 września 2010 r.). Wartość rynkową prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej określono dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA). Do sporządzenia wyceny wykorzystano akty notarialne z cenami transakcyjnymi nieruchomości gruntowych z terenu gm. S., gdzie przedmiotem transakcji były nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele inwestycyjne (przemysłowe) - dla potrzeb eksploatacji złoża węgla brunatnego "P.S." z okresu 2009 - 2010 r. Jak wskazał biegły w swojej opinii, szacowana nieruchomość nie jest zagospodarowana, grunty od dłuższego czasu odłogują, porośnięte są nieskoszoną trawą o zróżnicowanym składzie gatunkowym i chwastami. Wg oznaczenia w ewid. gruntów są to grunty orne "R" oraz łąki trwałe "Ł" i rowy "W". Pod względem bonitacji gleb są to gleby kl. IVa i IVb, V i VI. Działka nr [...] o pow. 0,9870 ha oraz działki nr [...] i [...] zlokalizowane są w bliskim sąsiedztwie terenów, na których prowadzone są prace inwestycyjne, zlokalizowane są elementy infrastruktury technicznej podziemnej i nadziemnej, szczególnie związane z systemem odwadniającym teren jak i związane z obsługą energetyczną i przesyłową w postaci linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia WN oraz taśmociąg. W bliższym i dalszym sąsiedztwie nieruchomości prowadzone są roboty inwestycyjne odkrywkowe i inne przygotowawcze. Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. W operacie szacunkowym, biegły przedłożył 10 transakcji nieruchomościami z okresu 25.11.2009 r. - 26.05.2010 r., których powierzchnie zawierały się z przedziale od 1600 m² - 17200 m². W większości, z przedstawionych transakcji, rodzaj użytku gruntowego to: łąki, role, pastwiska, rowy (zgodne z oznaczeniem wycenianej nieruchomości). Do ostatecznego określenia wartości 1 m² gruntu przyjęto transakcje z 2010 r. (pow. 1600 m2, 3200 m2 i 6000 m2 — łąki), gdzie cena 1 m² gruntu wynosi 2,90 zł, 3,22 zł i 3,23 zł, AC - 0,33 zł (wpływ cechy: lokalizacja - 35 %, powierzchnia - 15 %, zagospodarowanie - 20 %, uzbrojenie - 30 %). Cena 1 m2 gruntu po uwzględnieniu poprawek wynosi: X-A Wgr = 3,23 zł - 0,005 = 3,18 zł, X-B Wgr = 2,90 zł - 0,005 = 2,85 zł, X-C Wgr = 3,22 zł - 0,005 = 3,17 zł. Średnia arytmetyczna wartości 1 ha wynosi: X = 3,18 + 2,85 + 3,17/3 = 3,07 zł/m². Wartość nieruchomości wynosi: Wrn = 25270 m2 x 3,07 zł/m2 = 77 578,90 zł - 77 579,90 zł (wycena łącznie z działką nr [...], którą wykreślono z wniosku o wywłaszczenie przy piśmie z dnia 10 sierpnia 2010 r.). Wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego opinia, jak i postępowanie przeprowadzone przez organ I instancji, zdaniem organu odwoławczego są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, tj. zaniżenia wysokości odszkodowania "z powodu braku uwzględnienia przeznaczenia działek pod działalność przemysłową a nie rolniczą, przyjęcia do wyceny pastwisk i łąk pomimo, iż działki mają charakter gruntów ornych oraz braku wzięcia pod uwagę, że nieruchomości wywłaszczane nie są uprawiane z powodu niemożności dojazdu do nich" Wojewoda wyjaśnił, iż podziela stanowisko biegłego jak i Starosty Powiatowego w B. Jak wynika z treści operatu szacunkowego do porównania powzięto transakcje z rynku lokalnego - gm. S., niezabudowane nieruchomości gruntowe, położone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na terenach przeznaczonych dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego P. S. - nieruchomości przeznaczone na cele inwestycyjne (przemysłowe). Szacowana nieruchomość nie jest zagospodarowana, grunty od dłuższego czasu odłogują, porośnięte są nieskoszoną trawą o zróżnicowanym składzie gatunkowym i chwastami, wg oznaczenia w ewid. gruntów są to grunty orne "R" oraz łąki trwałe "Ł" i rowy "W". Nadto Wojewoda wskazał, iż już w operacie szacunkowym (przedstawionym przez skarżących) z dnia 30 stycznia 2010 r. rzeczoznawca majątkowy – S. H. wskazał, że aktualnie ww. działki nie są użytkowane, odłogują (wizja lokalna przeprowadzona w dniu 7 stycznia 2010 r.), więc zarzut podniesiony w piśmie z dnia 9 listopada 2010 r. jak i w odwołaniu, tj. niemożność uprawiania gruntu z uwagi na brak dojazdu do niego, jest chybiony, gdyż ww. grunt odłogował już dużo wcześniej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M. i Z. M. podtrzymali swoje stanowisko, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. W ocenie skarżących wysokość odszkodowania ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy C. C. jest zdecydowania zaniżona. Nadto skarżący zauważyli, że w tym samym czasie prowadzone było postępowanie wywłaszczeniowe wobec E. i S. B. dotyczące działek położonych w miejscowości P. posiadających takie same właściwości. Nieruchomości te szacowane były także przez biegłego C.C. Operaty są praktycznie tożsame. Można się doszukać w nich takich samych transakcji przyjętych do porównania i takich samych błędów merytorycznych, jednakże Wojewoda [...] przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy błędów tych nie dostrzegł. Natomiast decyzja Starosty [...] dotycząca wywłaszczenia działek wobec E. i S. B. została uchylona decyzją Wojewody [...][...]. Zdaniem strony z uzasadnienia tej decyzji wynika, że powodem uchylenia decyzji Starosty były błędy zawarte w operacie. Strona wyraziła pogląd, iż tak różnym traktowaniem stron postępowania administracyjnego, Wojewoda [...] naruszył zasady praworządności oraz pogłębiania zaufania obywateli określone w art. 7, 8 K.p.a.. Nadto organ nie wyjaśnił, z jakich powodów odrzucił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę S. H. przedłożony przez skarżących w postępowaniu wywłaszczeniowym, jako dowód na okoliczność wartości nieruchomości. Operat ten - zdaniem skarżących -sporządzony jest bardziej obiektywnie i nie zawiera błędów zarzucanych szacunkowi sporządzonemu przez C. C., a wartość w nim podana odpowiada zdecydowanie bardziej wartości działek objętych postępowaniem wywłaszczeniowym. Skarżący załączyli do skargi kopie przywołanych dokumentów tj operatu i decyzji organu odwoławczego w sprawie małż. B. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowaną argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga jest częściowo uzasadniona. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) powoływanej dalej jako p.p.s.a. Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.). W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość tego rodzaju uchybień, które obligowały Sąd do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Zasady wywłaszczania nieruchomości i orzekania o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości uregulowane są w przepisach art. 112 – 127 oraz art. 128 - 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651, ze zm.). W myśl art. 112 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji, przepisy rozdziału 4 dotyczące wywłaszczenia stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Z kolei z art. 6 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż celem publicznym w szczególności jest poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową. Wyjaśnić również należy, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, chociaż może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny (art. 115 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z załączonego do akt sprawy wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego wydanego w dniu [...]r. przez Urząd Gminy S. wynika, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...]r. w sprawie zmiany fragmentów miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy S. (Dz. Urzędowy Woj. [...]Nr [...], poz[...]z dnia [...]r.) działki: nr [...] obr. P oraz nr [...], nr [...] i część działki nr [...]obr. C. K., stanowią tereny przeznaczone dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego "P. S.". Natomiast na pozostałą część działki nr [...] Gmina S. nie posiada ważnego planu. W związku z powyższym nie ulega wątpliwości, iż w świetle przytoczonych przepisów uzasadnione stało się wywłaszczenie działek : nr [...] obr. P. oraz nr [...], nr [...] obr. C. K., przeznaczonych w planie miejscowym na cel publiczny określony w art. 6 pkt 8 ustawy po gospodarce nieruchomościami jako poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową. Ponadto nie budzi zastrzeżeń przeprowadzenie rokowań przed Starostą, których uprzednie przeprowadzenie jest obligatoryjne (art. 114 ust. 1 analizowanej ustawy) oraz fakt, iż nie doprowadziły one do zawarcia umowy pomiędzy skarżącymi i kopalnią, co stanowi jedną z ustawowych przesłanek do wywłaszczenia nieruchomości (art. 112 ust. 3 ustawy). Zaś w obliczu oświadczenia podmiotu realizującego cel publiczny z dnia 10 sierpnia 2010 r. , w którym wskazano, że działka nr [...] jest w najbliższych kilku latach zbędna dla kopalni, odpadła ustawowa przesłanka do wywłaszczenia wskazanej działki w postaci niezbędności tejże działki na cel publiczny. W tej sytuacji postępowanie wywłaszczeniowe w zakresie działki nr [...] stało się bezprzedmiotowe, co uzasadniało jego umorzenie w oparciu o art. 105 § 1 K.p.a. Wobec powyższego Sąd stwierdził, iż zaskarżona decyzja w zakresie odnoszącym się do: wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa działki nr [...] obr. P.oraz działek nr [...] oraz nr [...] obr. C. . a także umorzenia postępowania wywłaszczeniowego dotyczącego działki nr [...]obr. C. K., nie narusza prawa, a zatem skargę w tym zakresie – jako niezasadną – należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a. Natomiast uzasadniając uwzględnienie skargi w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość podnieść przede wszystkim należy, że przepis art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, iż wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W rozpatrywanej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia stanowiła wartość rynkowa ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 14 września 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego C. C., legitymującego się uprawnieniami zawodowymi nr [...]. Wartość działek podlegających wywłaszczeniu określono na kwotę 77 579,00 zł. Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy objął analizą niezabudowane nieruchomości gruntowe położone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na terenach przeznaczonych dla potrzeb prowadzenia eksploatacji złoża węgla brunatnego "P. S." (str. 5 operatu). Z akt sprawy nie wynika jednak, aby poczyniono ustalenia, czy wyceniana nieruchomość położona jest na terenach służących na przykład zwałowaniu odkrywki, bądź obsłudze technologicznej, czy też na terenach gdzie będzie dokonywana odkrywka i tym samym posiada cechę szczególną, a mianowicie kopalinę i co za tym idzie, czy cecha ta mogłaby mieć wpływ na wartość tej nieruchomości. Zwrócić bowiem należy uwagę na przepisy §§ 46 i 47 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) stanowiące o różnym określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin. Rzeczą organu było ustalić, czy częścią składową wywłaszczonej nieruchomości jest kopalina, mogąca stanowić o zwiększeniu wartości tej nieruchomości. Warto tutaj zauważyć, iż jeśli kopalina nie stanowi części składowej, to w rozumieniu przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27, poz. 96 ze zm.) jest własnością Skarbu Państwa i z tego złoża Skarb Państwa zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy może korzystać i nim rozporządzać. Kryterium kwalifikowania kopalin do stanowiących własność Skarbu Państwa lub nie jest to, czy ich wydobycie spowoduje zniszczenie lub istotną zmianę nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 k.c., na której się znajdują. Jeżeli więc wykorzystanie złoża kopaliny nie pociągnie za sobą skutku, o jakim mowa w art. 47 § 2 k.c., tzn. eksploatacja złoża nie spowoduje uszkodzenia ani istotnej zmiany nieruchomości, to nie mamy tu do czynienia z częścią składową w rozumieniu tego przepisu (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2007 roku, sygn. akt I OSK 959/06, LEX nr 346405). Natomiast w razie ustalenia przez organ, iż częścią składową wywłaszczonej nieruchomości jest kopalina, należy rozważyć uwzględnienie przy doborze nieruchomości do porównań tylko takich gruntów, których usytuowanie warunkuje wydobycie danej kopaliny, ewentualnie zastosować współczynnik korekcyjny, zważywszy, że nieruchomości posiadające kopalinę uznawane są za nieruchomości o cechach szczególnych, dla których taki współczynnik jest stosowany. Dodatkowo wskazać należy na wątpliwości dotyczące sposobu wyliczenia wartości nieruchomości, w szczególności co do zastosowanych korekt w operacie rzeczoznawcy C.C., w tabeli porównawczej zamieszczonej na str.7. Zważywszy, że na str. 6 operatu cechę powierzchni nieruchomości określono jako dobrą, to niezrozumiałym jest pomniejszenie wartości wycenianej nieruchomości, co ma niewątpliwy wpływ na wynik końcowy, a tym samym na określenie wysokości należności przysługującej skarżącym. W świetle powyższych rozważań Sąd stanął na stanowisku, iż operat szacunkowy, stanowiący podstawowy środek dowodowy w sprawie nie spełnia zatem, wymogów określonych przepisami prawa, w szczególności rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Organ I instancji, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 80 K.p.a., nie przeprowadził samodzielnej analizy wyceny, nie sprawdził, czy wycena została przeprowadzona prawidłowo i błędu tego nie ustrzegł się również organ II instancji, akceptując bez zastrzeżeń kwestionowane rozstrzygniecie. Nie można pominąć tego, iż zgodnie z art. 75 K.p.a., opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawię wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę. To na organie administracji spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Godzi się także zauważyć, że w sytuacji, gdy strony zakwestionowały operat szacunkowy oraz skorzystały z możliwości podważenia tego dowodu i złożyły kontroperat, to obowiązkiem organu było wypowiedzenie się do co obu tych dowodów z wyjaśnieniem, czy oraz który z nich i dlaczego, organ uznał za wiarygodny. Tak Starosta [...] jak i Wojewoda [...] uchybili tym obowiązkom, co stanowi naruszenie zasad zawartych w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. W myśl przepisu art. 7 K.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego, zgodnego z rzeczywistością. Kierując się normą prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy, czy wymagają one udowodnienia i jakie dowody dla udowodnienia tych faktów są potrzebne. Zgodnie natomiast z przepisami art. 77 § 1 i 80 K.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. W niniejszej sprawie nie sposób uznać, iż organu obu instancji podjęły wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, co z kolei miało wpływ wynik na sprawy. W toku ponownie prowadzonego postępowania organy winny uwzględnić poczynione powyżej uwagi. Uznając zatem, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji, oddalając skargę w pozostałym zakresie, jak to wskazano wyżej, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. W punkcie trzecim Sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji w części określonej w punkcie pierwszym wyroku na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach w punkcie czwartym wyroku orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. ar