II SA/Łd 58/17

Dnia 12 maja 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Specjalista Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2017 roku sprawy ze skargi T. R. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2016r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. znak [...] Wójt Gminy Z., po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, ustalił opłatę adiacencką w wysokości 766,80 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (sieć wodociągowa) oraz zobowiązał jako właścicieli przedmiotowej nieruchomości M.R. i T. R. solidarnie do jej zapłaty w terminie 14 dni od dnia gdy stanie się ona ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli T. R. i M. R. Wskazali, że w operacie biegły powołał numery i pozycje Dzienników Ustaw i aktów prawnych, które już nie obowiązują. Nadto, w treści operatu szacunkowego brak jest powoływanej przez biegłego tabeli nr 4a. Dodatkowo, w operacie nie wyjaśniono w sposób umożliwiający weryfikację wysokości zastosowanych w równaniach współczynników, czy też wag określonych cech. Brak jest też przekonującego uzasadnienia, że wzięte do porównań nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło decyzję organu I instancji przekazując mu sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu organ podniósł, że wątpliwości budzi ustalenie przez organ I instancji daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Na wezwanie organu I instancji do ustosunkowania się do treści zarzutów strony rzeczoznawca majątkowy podtrzymał wyniki wyliczeń zawarte w sporządzonym operacie. Wyjaśnił też, że brak litery "a" w tabeli na stronie 16 operatu jest oczywistą omyłką pisarską, przy tym opis tabel i ich kolejność nie budzą wątpliwości. Pozostałe uwagi nie mają natomiast wpływu na wyliczone wartości. Decyzją z dnia [...] listopada 2016r. znak [...] Wójt Gminy Z. ponownie ustalił opłatę adiacencką w wysokości 766,80 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz zobowiązał jako właścicieli przedmiotowej nieruchomości M.R. i T.R. solidarnie do jej zapłaty w terminie 14 dni od dnia gdy stanie się ona ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M.R. i T. R., kwestionując prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego oraz obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej. Odwołujący się podtrzymali dotychczas powoływane w toku postępowania zarzuty. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] grudnia 2016r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2016r. poz. 23 ze zm., dalej: K.p.a.), art. 143, 144, 145, 146 i 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2015r., poz.1774), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że Gmina Z. w dniu [...] lutego 2014 r. zawiadomiła o zakończeniu budowy sieci wodociągowej na działce nr [...] położonej w obrębie R. gm. Z. zrealizowanej w oparciu o pozwolenie na budowę nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. Wobec powyższego z dniem upływu terminu wynikającego z treści art. 54 Prawa budowlanego, który stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji, stworzone zostały warunki i możliwości podłączenia do sieci. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2016r., w którym biegły ustalił, że wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi kwotę 2 556 zł. Organ wyjaśnił, że zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie, czy zmiana daty stanu przedmiotu wyceny określonej na dzień 6 marca 2014 r. kiedy było możliwe podłączenie nieruchomości do sieci ma wpływ na zmiany wartości nieruchomości zarówno przed jak i po wybudowaniu infrastruktury. W dniu 31 sierpnia 2016 r. biegły podtrzymał wyniki wyliczeń zawarte w operacie. Kolegium stwierdziło, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie doprowadziło do wyjaśnienia wszelkich aspektów sprawy i nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Z. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej stawka ta wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, co oznacza, że w sprawie opłata wynosi 766,80 zł. Kolegium uznało, że operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom formalnym z § 56 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uznało tym samym za udowodnione, iż wartości gruntu przed i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej opiewają na kwoty ustalone w operacie szacunkowym. Spełnione zostały także pozostałe przesłanki do naliczenia opłaty adiecenckiej wynikające z art. 143 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do zarzutów odwołania organ wskazał, że przyjęte do porównań nieruchomości spełniają warunek podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, dla których znał ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy nieruchomości. Nieruchomości te, na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości, stanowią katalog zamknięty jako najbardziej podobne wśród wszystkich przeanalizowanych transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego. Następnie biegły potraktował te nieruchomości jako reprezentatywną próbę i poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. W ocenie podobieństwa i doborze nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy kierował się następującymi aspektami: obszar gminy - działki przy ulicach bez wodociągu, oraz działki przy ulicach z wodociągiem w okresie ostatnich 2 lat, tj. 2014-2016r. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez skarżących nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki szacowania) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych. W świetle wyjaśnień biegłego, w ocenie Kolegium, nie ma uzasadnionych podstaw prawnych do tego, by kwestionować prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii w zakresie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych, także w zakresie ich położenia i atrakcyjności. Organ wskazał, że strona mając udzielony stosowny termin nie przedstawiła żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości byłaby inna (niższa). Samo twierdzenie o wadliwości operatu, w sytuacji gdy rzeczoznawca w sposób spójny, logiczny i rzeczowy odnosi się do kierowanych zarzutów, nie daje podstaw do jego zdyskwalifikowania jako skutecznego dowodu w sprawie. Organ zauważył, że w rzeczywistości niemal wszystkie parametry działki jak położenie, sąsiedztwo i otoczenie oraz wielkość i kształt działki - na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej nie uległy żadnej zmianie. Natomiast niewątpliwie na plus zmieniła się atrakcyjność nieruchomości, a za tym jej wartość z uwagi na zmianę z powodu lepszego uzbrojenia terenu i możliwości inwestycyjnych. Organ podkreślił, że podstawowym kryterium powstania obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej jest fakt wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej oraz samo stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia. Partycypowanie w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej jest obligatoryjne. Istota opłaty adiacenckiej sprowadza się bowiem do tego, że ten, kto uzyskuje korzyść majątkową na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje część tej korzyści gminie. Organ prowadzący postępowanie nie może przy tym wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu pod względem formalnym, to jest zbadać czy został sporządzony i podpisany przez uprawniona osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treść i nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. Ocena wykraczająca poza elementy prawne, zawierająca wiedzę specjalistyczną z zakresu szacowania nieruchomości może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli T. R. i M. R., kwestionując prawidłowość przedłożonego operatu szacunkowego i zarzucając naruszenie art. 7, 9, 10, 77 i 107 K.p.a. i art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak poinformowania strony o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu. Zdaniem skarżących w sprawie mylnie ustalono datę spełnienia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, a z korespondencji biegłego nie wynika, aby data ta została skorygowana w operacie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy. W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] grudnia 2016 r., utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] listopada 2016 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). W pierwszej kolejności należy wskazać, iż opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. budowę urządzeń wodociągowych (art. 143 ust. 2 ustawy). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 146 ust 1 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a ustawy). Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) określająca wartości nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Trzeba przy tym podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 5 października 2009r., sygn. akt I OSK 1444/08 – dostępny, jak i pozostałe cytowane w uzasadnieniu orzeczenia w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08). W niniejszej sprawie orzekające organy sprostały powinnościom nałożonym przywołanymi przepisami ustawy, wyjaśniając prawidłowo wszelkie niezbędne okoliczności, dające podstawę dla wydania merytorycznego rozstrzygnięcia. Niespornym jest, co wskazały organy, że w obrocie prawnym pozostaje decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Gminy Z. sieci wodociągowej w ul. [...] na działce nr ewid. [...], obręb R., położonej w miejscowości U. gm. Z. Ponadto, w aktach znajduje się zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. z dnia [...] sierpnia 2016 r., z którego wynika, iż Gmina Z. w dniu 12 lutego 2014 r. zawiadomiła o zakończeniu budowy sieci wodociągowej na działce nr 228/14 położonej w obrębie R. gm. Z., zrealizowanej w oparciu o pozwolenie na budowę nr [...] i wobec tego zawiadomienia nie zgłoszono sprzeciwu (art. 148b ust. 1 ustawy). Tym samym prawidłowo organy ustaliły, że z dniem upływu terminu wynikającego z treści art. 54 Prawa budowlanego (Dz. U. 2016 r., poz. 290 ze zm.) tj. z upływem 14 dni od dnia doręczenia wspomnianego zawiadomienia, zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające, w myśl art. 145 ust. 1 ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej. Co więcej, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 31 sierpnia 2016 r. podtrzymał wyniki wyliczeń zawarte w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, wyjaśniając jednocześnie, że przyjęcie innej daty stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do wodociągu nie ma wpływu na wyliczone wartości działki przed realizacją i po realizacji urządzenia. Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie zachowany został również 3-letni termin przewidziany przepisem art. 145 ust. 2 ustawy. Uchwałą nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. (obowiązującą na dzień stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej) Rada Gminy Z. ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej na 30 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury a wartością po jej wybudowaniu. Z kolei z treści art. 146 ust. 1 ustawy jasno wynika, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W myśl art. 146 ust. 3 ustawy wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Dla opłaty decydujące znaczenie ma zatem wzrost wartości nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 5 ustawy). Uwzględniając powyższe wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Organ odwoławczy obszernie i szczegółowo omówił przepisy regulujące sposób dokonania wyceny, nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów podnoszonych przez skarżących i z tą argumentacją organu należy się zgodzić. Analiza dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem pisemnej opinii rzeczoznawcy pozwala na przyjęcie wniosków zaprezentowanych przez Kolegium w motywach kwestionowanej decyzji. Podkreślić należy, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Zdaniem sądu, zgodzić się należy z organem, że wykonany dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla tego dokumentu. Ponadto, przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Autor uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, zdaniem sądu, wskazuje na to, iż wybudowanie sieci wodociągowej spowodowało wzrost wartości nieruchomości – przed wybudowaniem wartość tę rzeczoznawca wycenił na 46 609 zł, po wybudowaniu na 49 165 zł, co stało się podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej na kwotę 766,80 zł, przy zastosowaniu 30% stawki opłaty ustalonej Uchwałą Rady Gminy Z. z dnia [...] lutego 2008 r. Nr [...]. Wobec powyższego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi, na potwierdzenie których strona skarżąca nie złożyła żadnego kontrdowodu, formułując na poparcie skargi argumenty tożsame z podniesionymi w odwołaniu, do których odniósł się zarówno biegły, jak i organ. Zdaniem sądu w toku postępowania administracyjnego, zarówno organ I, jak i II instancji prawidłowo zgromadziły i poddały należytej ocenie materiał dowodowy sprawy. Zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie faktyczne oraz powołuje się na prawidłową podstawę prawną. Argumenty wysunięte w zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji są racjonalne i zbieżne z treścią materiału dowodowego. W ocenie sądu, stanowisko przyjęte przez organ jest zatem zasadne. Organy wzięły pod uwagę wszystkie podnoszone przez stronę okoliczności i zgromadzone w toku postępowania dowody. Podjęta decyzja mieści się w zakresie wyznaczonym przepisami powszechnie obowiązującego prawa, a motywy jej podjęcia zostały wyczerpująco omówione. Wpływu na wynik sprawy nie mogła też mieć podnoszona przez skarżących kwestia braku poinformowania strony o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, jak już zresztą wspomniano, nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych (prawidłowość doboru przez rzeczoznawcę materiału porównawczego). W rozpatrywanej sprawie organy sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają bowiem na organy administracji takiego obowiązku, jeśli nie mają one wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 nr LEX 2106691). Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli strona skarżąca miała wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia w wydanej decyzji wysokości opłaty, to miała możliwość skorzystania z możliwości poddania ocenie tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Podkreślić przy tym należy, że o możliwości poddania ocenie operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych stanowi wprost przepis art. 157 omawianej ustawy. Organ nie ma natomiast obowiązku formalnego informowania strony o treści powszechnie dostępnych uregulowań prawnych. Podsumowując, w ocenie sądu, zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ odwoławczy podjął w toku postępowania wszelkie wymagane przez ustawodawcę czynności i wywiązał się z obowiązków nałożonych na niego przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Należy zatem podzielić pogląd tego organu, iż wzrost wartości nieruchomości skarżących w granicach zaledwie 5 % odpowiada stanowi związanemu z wybudowaniem wodociągu i możliwością korzystania z tego urządzenia infrastruktury technicznej. Nie można wszak przyjąć, jak sugerowali to skarżący, że do wzrostu wartości ich nieruchomości w ogóle nie doszło. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. dc