II SA/Łd 614/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Protokolant Asystent sędziego Żywilla Król, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2007 r. sprawy ze skargi B. G. – M. i T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wartości nieruchomości. oddala skargę. W 2001 r. Rada Miejska w P. wydała uchwałę Nr [...] w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru wsi D. R. i Miasta P., wobec rozpoznania złóż wapieni na obszarze "P. – M. l", dotychczas stanowiących teren upraw polowych. Rada Miejska w P. uchwałą z dnia [...] Nr [...] zatwierdziła nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. – M. l", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej Nr 42, w tym dla działek nr 5558/5, 5558/6, 5558/7 i 5558/8 położonych w obrębie [...] miasta P.. W dniu uchwalenia nowego planu właścicielami w/w działek byli małżonkowie B. G. – M. i T. M.. Zgodnie z zapisem nowego planu działki te zostały przeznaczone pod eksploatację powierzchniową wapieni stanowiących zasoby złoża wapieni "P.-M. l" (symbol 1PG) oraz pod zwałowisko zewnętrzne (symbol 2PG-P/ZL). W § 26 pkt 1 uchwały zatwierdzającej plan określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości służącą naliczeniu renty planistycznej na poziomie 10%. Plan został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Łódzkiego z dnia 25 sierpnia 2005 r. Nr 265 pod pozycją 2616. Działki o numerach 5558/5 i 5558/6 (przed podziałem oznaczone numerem 5558/1) oraz 5558/7 i 5558/8 (wydzielone z działki o numerze 5558/3) małżonkowie B. G. – M. i T. M. nabyli od małżonków A. i M. G. na podstawie umowy sprzedaży (zawartej w formie aktu notarialnego) z dnia 13 grudnia 2000 roku oraz 21 grudnia 2000 roku. Po wejściu w życie opisanego wyżej planu, aktem notarialnym z dnia 3 kwietnia 2006 r. Rep. A [...] B. G. – M. i T. M. zbyli w drodze umowy sprzedaży na rzecz Cementowni A. S.A z siedzibą w T., mającej status cudzoziemca w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tj. Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758), nieruchomość niezabudowaną położoną w P., oznaczoną numerami działek 5558/5, 5558/6, 5558/7 i 5558/8 o łącznej powierzchni 81,9969 ha, za cenę 820.000 zł. W akcie notarialnym zaznaczono, że działki gruntu będące przedmiotem sprzedaży nie mają już charakteru rolnego, w związku z uchwaleniem w dniu 29 czerwca 2005 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze części złóż wapieni "P. – M. l". Powyższa umowa została poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży z dnia 21 grudnia 2000 r., gdzie wskazano, iż w/w działki zostaną zbyte Spółce do dnia 10 stycznia 2006 r. (termin ten został przesunięty umową z dnia 4 stycznia 2006 roku do dnia 10 lipca 2006 roku). Tytułem zadatku małżonkowie B. G. – M. i T. M. otrzymali kwotę 819.000 zł. W grudniu 2006 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena zbytych działek z uwzględnieniem ich przeznaczenia przed uchwaleniem nowego planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Dla określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Wartość rynkowa nieruchomości jako gruntu rolnego, czyli przed zmianą planu, wyniosła 819.969 zł, przy cenie 10.000 za 1 ha. W tym zakresie biegły przyjął do porównania transakcje z lat 2003 - 2004, których przedmiotem były grunty rolne położone na terenie gminy P.. W 2000 r. obrót nieruchomościami na terenie P. był niewielki, ponieważ w związku z informacją o przystąpieniu gminy do sporządzenia nowego planu właściciele działek wstrzymywali się ze sprzedażą. Wartość 1 ha gruntu rolnego kształtowała się wówczas w granicach od 4.000 do 6.000 zł. Wpływ na cenę przed zmianą planu miała świadomość istnienia złóż wapieni na tym terenie rolnym, co biegła uwzględniła w opinii określając cenę 1 hektara gruntu rolnego na 10.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości jako gruntu przeznaczonego w nowym planie pod eksploatację powierzchniową wapieni wyniosła 3.274.136 zł, przy cenie 39.930 zł za 1 ha. Do analizy porównawczej biegła przyjęła transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod eksploatację powierzchniową wapieni na terenie P. i najbliższej okolicy w latach 2003 - 2006. Po 2003 r. nie odnotowano żadnej transakcji poniżej 40.000 zł za 1 hektar. Cementownia A SA proponowała właścicielom działek sztywną cenę 40.000 zł za hektar, bez względu na to czy teren miał być przeznaczony pod eksploatację, czy pod obsługę wydobycia. Biegły pominął transakcje sprzedaży działek w obrębie N. G. G., gdzie Cementownia A. SA płaciła właścicielom 100.000 zł za 1 hektar. Zgodnie z opinią biegłej, wzrost wartości zbytych działek na skutek zmiany ich przeznaczenia w planie wyniósł 2.454.167,00 zł, z tego 10 % stanowi opłatę - 245.417 zł. Głównym celem sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. było stworzenie podstaw do prowadzenia polityki przestrzennej w obrębie udokumentowanego złoża wapieni, a które było już rozpoznane wcześniej. Wyceniana nieruchomość jest nieruchomością kluczową na tym terenie, tzn. stanowi centrum eksploatacji złoża wapieni. Z tego względu na obniżenie wartości nieruchomości nie ma wpływu duża jej powierzchnia (operat szacunkowy, wyjaśnienia biegłej na rozprawie). Burmistrz Gminy i Miasta P. postanowieniem z dnia [...] nr [...] działając na podstawie art. 61 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) – wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. oznaczonej numerami działek 5558/5, 5558/6, 5558/7, 5558/8 z uwagi na sprzedaż w/w nieruchomości w dniu 3 kwietnia 2006 roku. Następnie decyzją z dnia [...] Nr [...] Burmistrz P. - działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 6, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia 29 czerwca 2005 r. (Dz. Urz. Nr 265, poz. 2616) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. – M. I", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej nr 42, ustalił B. G.- M. i T. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów obręb [...] miasto P. jako działki o nr ewidencyjnych: 5558/5, 5558/6, 5558/7, 5558/8 o powierzchni: 3,6312 ha, 52,9679 ha, 2,5224 ha, 22,8754 ha - razem 81,9969 ha, położonych w P. a zbytych w dniu 3 kwietnia 2006 r. aktem notarialnym nr rep. A. – [...] w wysokości 245.417 zł wynikającą z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla w/w terenu i zobowiązał do jej wniesienia na rzecz Gminy P. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca opłatę stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. – M. l", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej Nr 42 zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia 25 sierpnia 2005 r. Wskazał, iż przeznaczenie działek wynikające z tego planu to eksploatacja powierzchniowa wapieni stanowiących zasoby złoża wapieni "P.-M. l" oraz zwałowisko zewnętrzne. Przed zmianą planu działki stanowiły tereny upraw rolnych. Wobec ich zbycia przed upływem 5 lat od daty uchwalenia nowego planu, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zbywcę obciążono rentą planistyczną. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli B. G. – M. i T. M.. Podnieśli, że przedmiotowe działki nabyli w 2000 r. od małżonków A. i M. G. za cenę 820.000 zł i taką samą cenę uzyskali ze sprzedaży działek w 2006 r., co w żaden sposób nie odzwierciedla wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem skarżących, renta planistyczna stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach jakie przynosi zbycie nieruchomości, a oni nie uzyskali żadnej korzyści majątkowej z tytułu sprzedaży nieruchomości Cementowni A. Skarżący powołali się przy tym na uchwałę NSA z dnia 30 października 2000 r., OPK 16/2000, ONSA 2001, nr 2 poz. 64), w której Sąd stwierdził, że renty planistycznej nie pobiera się w wypadku darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich, gdyż wyzbyciu majątku w tej formie nie towarzyszy jednoczesne uzyskanie korzyści z tego tytułu. Ponadto podnieśli, że przy szacowaniu nieruchomości biegła nie wzięła pod uwagę stanu prawnego nieruchomości, tj. nie uwzględniła faktu zawarcia w 2000 r. przedwstępnej umowy sprzedaży działek, w której określono ich cenę na kwotę 820.000 zł i jednocześnie zapłacono skarżącym sumę 819.000 zł. Biegły nie odniósł się również do okoliczności, iż wyceniana nieruchomość obciążona jest hipoteką w wysokości 3.000.000 zł ustanowionej w celu zabezpieczenia ewentualnych roszczeń Cementowni, co w decydujący sposób wpływa na wartość działki. Zdaniem odwołujących się, nowy plan miejscowy nie zmienił wartości gruntu ze względu na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości w świetle podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży działek Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. – M. I", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej nr 42 - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż w sprawie spełnione zostały obydwie przesłanki ustalenia renty planistycznej przewidziane w ustępie 4 art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wskazał, że niekwestionowany w sprawie jest wzrost wartości działek w następstwie zmiany ich przeznaczenia w planie miejscowym - z terenów upraw polowych na teren eksploatacji złóż wapieni. Opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej nie budziła zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasad wyceny nieruchomości zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie zostały należycie udokumentowane i uzupełnione wyjaśnieniami na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 29 marca 2007 r. co do szacunku nieruchomości jak i związku przyczynowego między zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości przedmiotowych działek. Bez wpływu na wartość wycenianej nieruchomości pozostawała w ocenie organu okoliczność ustanowienia hipoteki umownej na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży na kwotę 3.000.000 zł jako zabezpieczenie roszczeń Cementowni A. SA wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. Postanowienia umowne w tym zakresie dotyczyły wyłącznie stron zawartej umowy przedwstępnej, tzn. wiązały jedynie skarżących i Cementownię A., natomiast nie były skuteczne w stosunku do osób trzecich. Obciążenie nieruchomości hipoteką umowną stało się bezprzedmiotowe w dniu podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, wobec czego, jak wynika z aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2006 r., Cementownia A. wniosła o wykreślenie z księgi wieczystej hipotek wpisanych na jej rzecz. Organ odwoławczy wskazał, że dla ustalenia obowiązku zapłaty renty planistycznej nie miał znaczenia fakt zawarcia w 2000 r., a więc jeszcze przed zmianą planu miejscowego, pomiędzy B. G. – M. i T. M. a Cementownią A. SA z siedzibą w T. przedwstępnej umowy sprzedaży działek, skoro w dniu jej zawarcia, jak oświadczyli skarżący na rozprawie przed Kolegium, strony umowy posiadały stosowną wiedzę o zamiarze przystąpienia gminy do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego uzasadnione jest twierdzenie, iż negocjacje między skarżącymi a Spółką dotyczące zakupu nieruchomości o powierzchni 82 ha mogły toczyć się dopiero po powzięciu wiadomości o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu miejscowego, który miał przekwalifikować dotychczasowe tereny rolne na obszarze "P. – M. l" na tereny eksploatacji wapienia i uzgodniona w umowie przedwstępnej cena sprzedaży mogła odnosić się do wartości działek po zmianie planu w 2005 r. Grunty rolne były bowiem dla Cementowni A. S.A. nieprzydatne i Spółka nie dokonałaby transakcji zakupu przedmiotowych działek, gdyby teren ten nie był przewidziany pod eksploatację złóż wapienia. Organ podkreślił, że Spółka zdecydowała się nabyć przedmiotową nieruchomości dopiero po zmianie jej przeznaczenia w planie tj. w 2006 r., pomimo zawartej już 6 lat wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży. Na uwzględnienie nie zasługiwał również - w ocenie organu odwoławczego - zarzut skarżących dotyczący braku korzyści majątkowej ze sprzedaży działek wobec ich nabycia od A. i M. małżonków G. i zbycia Cementowni A. za tą samą cenę 820.000 zł. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia obowiązek zapłaty renty planistycznej wyłącznie od wzrostu wartości zbytej nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany planu, przy założeniu, że zbywca może uzyskać przy sprzedaży z tytułu zmiany przeznaczenia terenu potencjalną korzyść. Wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w powołanym przepisie, ma charakter obiektywny, tzn. wynika z szacunku rzeczoznawcy majątkowego sporządzonego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie ma związku z ewentualną ceną, jaką strony ustaliły w umowie zbycia nieruchomości. Oznacza to, że w świetle powołanego art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty nie stanowi fakt uzyskania takiej korzyści majątkowej (zysku) ze sprzedaży nieruchomości, która odpowiadałaby wzrostowi wartości nieruchomości określonemu przez rzeczoznawcę majątkowego. W powołanej przez skarżących uchwale z dnia 30 października 2001 r. Naczelny Sąd Administracyjny odpowiedział na pytanie prawne dotyczące kwestii objęcia obowiązkiem zapłaty renty planistycznej byłego właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany planu, w sytuacji dokonania darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich. Sąd stwierdził w uchwale, że ponieważ przeniesienie własności nieruchomości objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, np. w drodze darowizny nie powoduje powiększenia majątku zbywcy, jednorazowej opłaty nie pobiera się w wypadku dokonania darowizny nieruchomości. W niniejszej sprawie, zbycie nieruchomości na rzecz Cementowni A. nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży tj. umowy odpłatnej, ekwiwalentnej, w wyniku której doszło do przysporzenia majątku zbywcy (cena uzyskana ze sprzedaży). Bez wątpienia – wskazał organ - przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży jest "zbyciem" nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a obowiązek uiszczenia opłaty powstaje bez względu na fakt uzyskania przez byłego właściciela nieruchomości korzyści adekwatnej do określonego przez biegłego wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto zauważono, że wątpliwości w sprawie budziła kwota uzyskanych przez skarżących od Cementowni A. zadatków na poczet ceny sprzedaży. Z treści umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 4 października 2000 r. Rep. A [...] wynikało, że małżonkowie B. G. – M. i T. M., przed podpisaniem tego aktu, otrzymali tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży od Kombinatu Cementowo - Wapienniczego A S.A. z siedzibą w D. kwotę 200.000 zł, a reszta ceny miała zostać wpłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast w przedwstępnej umowie sprzedaży tej samej nieruchomości z dnia 21 grudnia 2000 r. Rep. A [...] zapisano, że przed podpisaniem tego aktu małżonkowie B. G. – M. i T. M., otrzymali tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży od Kombinatu Cementowo -Wapienniczego A S.A. z siedzibą w D. kwotę 819.000 zł. Wobec powołanych zapisów umownych trudno było jednoznacznie ustalić, czy kwota faktycznie danego skarżącym zadatku wyniosła 819.000 zł czy też 1.019.000 zł. Ponieważ jednak, dla realizacji roszczenia gminy z tytułu zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła z powodu zmiany planu, jak już wcześniej wskazano, nieistotna była cena ustalona przez strony w umowie sprzedaży, kwestia zadatku nie miała wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. W dniu 19 maja 2007 r. B. G. – M. i T. M. wnieśli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili błędne ustalenie istnienia obowiązku zapłaty renty planistycznej, naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w sprawie przepisów art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz prawa procesowego poprzez niedopełnienie obowiązków spoczywających na organie administracji z mocy art. 7 Kpa. W uzasadnieniu podnieśli, że organ błędnie przyjął, iż nieważna jest faktycznie uzyskana przez skarżących cena z tytułu sprzedaży nieruchomości, a jedynie ta wskazana przez rzeczoznawcę. Naruszenia przepisów postępowania dopatrzyli się natomiast w oparciu się przez organ administracji wyłącznie na jednym operacie szacunkowym, któremu skarżący zarzucali poważne braki. Rzeczoznawcy zarzucili sporządzenie operatu bez wzięcia pod uwagę, że nieruchomość obciążona była hipoteką w wysokości 3.000.000 zł stanowiącą zabezpieczenie roszczeń Cementowni A. SA wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. Ponadto zarzucili nieuwzględnienie faktu, że w księdze wieczystej nieruchomości wpisano roszczenie na rzecz Cementowni A. o przeniesienie własności przedmiotowych działek gruntu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie. Z uwagi na fakt, iż zarzuty zawarte w skardze były powtórzeniem zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji organ odwoławczy wskazał, iż ustosunkował się do nich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Stwierdził ponadto, że na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 29 marca 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. poinformowało skarżących o możliwości weryfikacji operatu szacunkowego będącego podstawą rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej przez Organizację Zawodową Rzeczoznawców Majątkowych na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Skarżący oświadczyli wówczas, że nie wnoszą o dopuszczenie tego dowodu, ponieważ kwestionują "podstawę prawną ustalenia opłaty". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 powołanego aktu). Analogiczne unormowanie zawarte zostało w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga podlega oddaleniu. W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz w decyzji ją poprzedzającej takich naruszeń prawa, które skutkują koniecznością ich wyeliminowania. Podstawę materialnoprawną w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy). Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5). Następnie, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji ( art. 36 ust. 6 ustawy). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy). Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości (art. 149 i nast.). Tak więc do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż B. G. – M. i T. M. zbywając swą nieruchomość w dniu 3 kwietnia 2007 r., uczynili to w czasie krótszym niż 5 lat od wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mocą którego dokonano zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajdowały się należące do skarżących działki. W następstwie tej zmiany nieruchomości skarżących z dotychczasowego przeznaczenia na tereny upraw polowych zostały przeznaczone pod lokalizację funkcji związanych z eksploatacją powierzchniową wapieni. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte postanowieniem z dnia 19 stycznia 2007 r. Opłata planistyczna w sprawie niniejszej została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz 151 – 156 ustawy. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa ją się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Z kolei stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2). Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154). W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sąd podziela stanowisko organów administracyjnych, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiadał ustawowym wymogom, a biegły spełniał warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy M. P. przyjęła do porównania działki o takim samym przeznaczeniu zarówno przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego zmianie oraz działki podlegające oszacowaniu, podobne do nieruchomości wycenianej. Przedstawionej wycenie nie można było, zdaniem Sądu, skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działek przed zmianą planu, ani zawyżenia ich wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca przyjęła wręcz bardziej korzystne dla skarżących ceny nieruchomości przed zmianą planu w kwocie 10. 000 zł za 1 hektar. Ponadto wyjaśniła ona przyczyny wyboru podejścia i metody wyceny, a także uwzględniła istotne dane porównywanych przy wycenie nieruchomości. Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. W toku postępowania administracyjnego sporządzony operat szacunkowy nie został skutecznie zakwestionowany przez skarżących, mimo że mieli oni możliwość zapoznania się z jego ustaleniami. Na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej w dniu 29 marca 2007 r. oświadczyli oni wręcz, iż nie wnoszą o zbadanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych kwestionując jedynie podstawę prawną ustalenia opłaty. Skarżący nie złożyli żadnego innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez skarżących złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Ustalony przez organy wzrost wartości nieruchomości uwzględniał więc zarówno wskazania przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz pozostawał w zgodzie z przytoczonymi powyżej wskazaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący podnieśli w skardze, iż faktycznie nie uzyskali żadnej korzyści majątkowej ze sprzedaży nieruchomości, gdyż nabyli ją w 2000 r. za cenę 820.000 zł i sprzedali za tę samą kwotę w roku 2006 r., przy czym prawie cała cena sprzedaży (819. 000 zł) uiszczona została na ich rzecz w roku 2000 r. przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Wskazać w tym miejscu należy, iż przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia obowiązek zapłaty renty planistycznej wyłącznie od wzrostu wartości zbytej nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego, przy założeniu, że zbywca może uzyskać przy sprzedaży z tytułu zmiany przeznaczenia terenu potencjalną korzyść. Zaznaczyć trzeba, że w sprawie niniejszej nie miała znaczenia okoliczność, iż skarżący zawarli w dniu 21 grudnia 2000 r. umowę przedwstępna sprzedaży, na mocy której otrzymali tytułem zadatku kwotę 819. 000 zł. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje bowiem obowiązek ustalenia opłaty w przypadku zbycia nieruchomości. Ze zbyciem mamy natomiast do czynienia dopiero w momencie zawarcia umowy finalnej przeniesienia własności. Wymogu tego nie spełniała umowa przedwstępna zawarta pomiędzy stroną skarżącą a Cementownią A. w dniu 21 grudnia 2000 r. Skoro więc do zbycia nieruchomości doszło dopiero w dniu 3 kwietnia 2006 r. - dzień ten był miarodajny do dokonania oceny prawnej w sprawie niniejszej. Wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w przepisie art. 36 ust. 4 powołanej wyżej ustawy, ma charakter obiektywny, wynika więc z szacunku rzeczoznawcy majątkowego sporządzonego według kryteriów przewidzianych w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ) i nie ma związku z ewentualną ceną, jaką strony ustaliły w swobodnie przez nie kształtowanej umowie zbycia nieruchomości. Przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty nie stanowi bowiem fakt uzyskania zysku ze sprzedaży nieruchomości. Jest nią natomiast obiektywny wzrost wartości zbywanej nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego. Skoro więc w sprawie niniejszej nowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu 25 września 2005 r. i w związku z przewidzianą w nim zmianą przeznaczenia gruntów wzrosły ceny nieruchomości, to skarżący zbywający w dniu 3 kwietnia 2006 r. położone na tym obszarze działki zobligowani byli do uiszczenia opłaty ustalonej przez Burmistrza Miasta i Gminy P. w wysokości przewidzianej w § 26 pkt 1 uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. dla obszaru części złoża wapieni "P. – M. I", trasy taśmociągu i projektowanej obwodnicy drogi krajowej nr 42, tj. - 10% wartości nieruchomości. Sąd podzielił również stanowisko organu odwoławczego co do tego, że powołana przez skarżących uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2001 r., OPK 16/2000, (opubl. ONSA 2001 Nr 2, poz. 64) nie miała zastosowania w sprawie niniejszej. Poruszana w niej bowiem kwestia objęcia obowiązkiem zapłaty renty planistycznej byłego właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany planu, w sytuacji dokonania darowizny udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz osób bliskich nie przystawała do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Zbycie bowiem nieruchomości przez małżonków M. na rzecz Cementowni A nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży, a więc umowy odpłatnej, ekwiwalentnej, w wyniku której doszło do przysporzenia majątku zbywcy (cena uzyskana ze sprzedaży). Bez wątpienia więc, miało tu miejsce "zbycie" nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w sprawie niniejszej nie nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz osoby bliskiej. W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. prawidłowo przyjęło także, iż bez wpływu na wartość wycenianej nieruchomości pozostawała okoliczność ustanowienia hipoteki umownej na kwotę 3.000.000 zł na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jako zabezpieczenie roszczeń Cementowni A S.A. wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. Postanowienia umowne w tym zakresie dotyczyły bowiem wyłącznie stron umowy przedwstępnej, wiązały więc jedynie skarżących i Cementownię A., nie były natomiast skuteczne w stosunku do osób trzecich. Obciążenie nieruchomości hipoteką umowną stało się bezprzedmiotowe w dniu podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, wobec czego, jak wynika z aktu notarialnego - umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2006 r., Cementownia A. wniosła o wykreślenie z księgi wieczystej hipotek wpisanych na jej rzecz. Bezzasadny był także zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w postaci art. 7 K.p.a. Z akt administracyjnych sprawy bezspornie wynikało bowiem, że strony były informowane o każdym stadium postępowania, miały możliwość przeglądania akt, a także sporządzania z nich notatek i odpisów. Przed wydaniem decyzji zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy umożliwiły stronom wypowiedzenie się co do zebranych w sprawie dowodów zgodnie z art. 10 K.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd nie dopatrzył się ani w materiałach sprawy, ani we wskazanej wyżej argumentacji skarżących podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę, jako nieuzasadnioną. Z.K.