II SA/Łd 621/25

Dnia 30 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marcin Olejniczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk Asesor WSA Beata Czyżewska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi U. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 13 maja 2025 roku znak SKO-4160.53-54.2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. MR Zaskarżoną decyzją z 13 maja 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. - dalej: k.p.a.), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Rzgowa z 4 kwietnia 2025 r. w sprawie ustalenia wobec U. K. i M. K. (dalej także: skarżący, strona) opłaty adiacenckiej w łącznej wysokości 4.820,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w gminie R., w obrębie [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...] i nr [...] o powierzchni 299 ha na skutek ich podziału na działki oznaczone od nr [...] do nr [...] i zobowiązania współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości do jej zapłaty w kwocie ustalonej proporcjonalnie do wielkości udziałów we własności działki dzielonej, tj.: dla U. K. — w wysokości 1.606,93 zł (1/3 udziału we własności nieruchomości); dla M. K. — w wysokości 3.213,87 zł, (2/3 udziału we własności nieruchomości). Z akt sprawy wynika, że 9 października 2024 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie [...], oznaczonych w ewidencji gruntów numerami działek [...] oraz [...] i [...] w wyniku ich podziału na działki nr [...] – [...]. Podział nieruchomości został dokonany na wniosek właścicieli — U. K. i M. K.. Projekt podziału nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza Rzgowa z 30 stycznia 2024 r., która stała się ostateczna 21 lutego 2024 r. W wyniku podziału nieruchomości oznaczonych numerami działek [...] oraz [...] i [...] powstały działki nr [...]- [...]. Wspomnianą decyzją z 4 kwietnia 2025 r., na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1, 2 i ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572) oraz uchwały Rady Miejskiej w Rzgowie Nr XXIII/211/2012 z 17 lipca 2012 roku w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2012 roku poz. 2647 z późn. zm.), ustalono opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że opłata adiacencka została ustalona na podstawie operatu szacunkowego wartości nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości przed i po podziale została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości: działki nr [...] przed podziałem na kwotę 192.519 zł, a po podziale na kwotę 183.895 zł, natomiast działki nr [...] i [...] przed podziałem na kwotę 736.684 zł, a po podziale na kwotę 793.516 zł. W tej sytuacji wzrost wartości nieruchomości wyniósł 48.208 zł. Organ podniósł, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, zgodnie z przepisami oraz wymogami formalnymi ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Przy obliczaniu wartości nieruchomości uwzględnione zostały wszystkie elementy wpływające na wartość nieruchomości, zarówno ją obniżające jak i ją podwyższające. Wobec braku zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzonej wyceny organ stwierdził, że operat szacunkowy dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem oraz może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Dodatkowo organ I instancji wyjaśnił, że 21 lutego 2024 r. tj. w dniu, w którym decyzja 30 stycznia 2024 r. stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Rzgowie nr XXIII/211/2012 z 17 lipca 2012 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2012 roku poz. 2647 z późn. zm.), zgodnie z którą wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału, ustalono na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie ze wskazaną uchwałą, jeśli wzrost wartości nieruchomości wynosi 48.208,00 zł, to wysokość opłaty adiacenckiej stanowi 10% tej kwoty, to jest 4.820,80 zł. Wyjaśniono, że w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, przedmiotowa nieruchomość była własnością U. K. i M. K.. W związku z powyższym ustaloną opłatę zobowiązani są uiścić stosownie do posiadanych udziałów. Podkreślono, że pismem z 14 marca 2025 roku U. K. i M. K. zostali zawiadomieni o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się w sprawie przed jej ostatecznym rozstrzygnięciem, jednak strony nie złożyły merytorycznych zastrzeżeń ani uwag do zebranego materiału dowodowego w sprawie. Na skutek wniesionego odwołania, wskazaną na wstępie i zaskarżoną w niniejszej sprawie, decyzją z 13 maja 2025 r. organ II instancji utrzymał decyzję organu I instancji z 4 kwietnia 2025 r. Organ odwoławczy, powołując treść przepisów art. 98 ust. 1, 1a i 1b, art. 149, art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 1 – 3, art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. – u.g.n.) oraz § 79 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości wskazał, że w sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym w sporządzonym operacie szacunkowym, metodą korygowania ceny średniej. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał najbardziej podobne, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze szacowania, poprzez dokonanie charakterystyki wycenianej nieruchomości (działek) z przedstawieniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, przeprowadzenie porównania nieruchomości (działek) wycenianych kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określono wielkości poprawek wynikających z różnicy przedmiotu wyceny i nieruchomości wybranych do porównań, obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej nieruchomości przyjętych do porównań przy użyciu określonych poprawek, obliczenie wartość wycenianej nieruchomości (działek) jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, określenie wartość wycenianej nieruchomości (działek) na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i jej (ich) powierzchni. W ocenie organu odwoławczego, zarzuty strony zawarte w odwołaniu pozbawione są podstaw i wynikają z niezrozumienia istoty wzrostu wartości po podziale przedmiotowych działek, które determinował sam podział nieruchomości oraz zapisy decyzji podziałowej. Rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem winien dokonać oszacowania wartości jednej lub kilku nieruchomości, a po podziale - wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, zgodnie ze szczegółowymi warunkami określonymi w decyzji podziałowej. Zatem konkretne ustalenia zawarte w decyzji podziałowej zmuszają rzeczoznawcę majątkowego do szczegółowej analizy celu wyceny, gdyż wartości nieruchomości, które określa, muszą być przydatne dla celu, dla którego zostały określone. Podkreślono, że zapewnienie wynikające z decyzji zatwierdzającej podział o tym, że wydzielane działki będą przyłączane do nieruchomości sąsiednich i będą stanowiły całość powoduje, że przy określaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić właśnie takie cechy, jakie posiada ta nieruchomość po przyłączeniu, w przeciwnym przypadku, taki podział geodezyjny w ogóle nie zostałby przeprowadzony. Odnosząc się do podniesionego przez strony zarzutu dotyczącego wzrostu wartości działki nr ew. [...] o powierzchni 299 m2 po podziale, z której powstały działki nr ew. [...] i [...] zwrócono uwagę, że wartość obu wymienionych działek została ustalona zgodnie z treścią decyzji podziałowej z 30 stycznia 2024 r., zgodnie z którą obie wymienione działki miały utworzyć nowe nieruchomości z innymi działkami powstałymi po podziale tj. [...] i [...] (będą stanowiły jedną nieruchomość), [...] i [...] (będą stanowiły jedną nieruchomość). Z tej przyczyny wartość działek nr ew. [...] i [...] została ustalona przy uwzględnieniu parametrów mających powstać nowych nieruchomości. Organ odwoławczy wyjaśnił, że stąd wynika wzrost wartości działek nr ew. [...] i [...]. Zawarte w operacie szacunkowym "rozpisanie" wzrostu wartości na poszczególne działki powstałe w wyniku podziału ma charakter formalny wynikający z faktycznego podziału każdej z działek. Podział będący przedmiotem analizy [...], [...] i [...] miał bardzo złożony charakter, bowiem część nowo powstałych działek z każdej z wymienionych działek przed podziałem miała utworzyć nowe nieruchomości z działkami powstałymi z podziału innej działki przed podziałem, stąd dopiero dokładne zapoznanie się z treścią operatu odzwierciedla fakty obraz tego podziału, natomiast tabele na początku i na końcu operatu jedynie pokazują, z których działek powstały nowe działki. Uwzględniając powyższe, Kolegium podzieliło pogląd organu I instancji, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost jej wartości na określonym w operacie szacunkowym poziomie. W ocenie organu odwoławczego, operat ten stanowił konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ II instancji wskazał, że strona miała możliwość przedłożenia organowi wyceny sporządzonej na własne zlecenie, z której nie skorzystała. Wówczas organ byłby zobowiązany do wykazania, którą wycenę uznaje za prawidłową i dlaczego. Organ, dysponując dwoma istotnie różniącymi się operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ustawy, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. W sytuacji jednak, gdy odwołujący nie przedłożyli kontroperatu, brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie organu. Kolegium wyjaśniło ponadto, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Podkreślono, że organ odwoławczy dokonał oceny załączonego do akt operatu szacunkowego pod względem formalnoprawnym (cel i przedmiot wyceny, daty, zastosowane podejście i metody szacowania, przeznaczenie nieruchomości, forma opracowania, elementy obligatoryjne operatu, uprawnienia rzeczoznawcy) i uznał je za prawidłowe, a w warstwie merytorycznej, a wobec braku innego operatu szacunkowego lub oceny ze strony organizacji zawodowej, przyjęło za wiarygodne i prawidłowe ustalenia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wartości wycenianego gruntu. Dodatkowo, w przekonaniu organu odwoławczego, organ prowadzący postępowanie w pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Z tego powodu jest warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 k.p.a.), co w ocenie organu II instancji miało miejsce. Skargę na powyższą decyzję wnieśli U. K. i M. K., zarzucając naruszenie: 1. przepisów postępowania tj. art. 7, art.10, art. 77, art. 80 k.p.a., poprzez: a. uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, b. niezebranie pełnego materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie wyczerpującej analizy, - które miało istotny i decydujący wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do zaakceptowania przez organ II instancji określenia w zaskarżonej decyzji organu I instancji w sposób nieuprawniony podwyższenia wartości nieruchomości na skutek podziału, nieprawidłowego obliczenia wartości nieruchomości, bez ich właściwej weryfikacji; 2. naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 98a u.g.n., poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na zaakceptowaniu wydanej decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, w sytuacji, gdy brak było podstaw do jej ustalenia co do zasady oraz w określonej w decyzji błędnej wysokości. Mając powyższe na uwadze wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. przewiduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie. Ustalenie na gruncie powyższej regulacji wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku jej podziału. Określenia wartości nieruchomości przed i po podziale dokonuje, zgodnie z art. 7 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy przez sporządzenie stosownego operatu szacunkowego, wskazującego na wartość rynkową dzielonej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości; przy czym, do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Z okoliczności niniejszej sprawy wynika, iż decyzja podziałowa z 30 stycznia 2024 r. wydana wskutek wniosku skarżących, dotyczyła 3 należących do skarżących działek ([...], [...] oraz [...]), z których powstały działki nr [...]-[...]. Powyższe wskazuje, że spełniony został podstawowy warunek ustalenia spornej opłaty. Nie ulega bowiem wątpliwości, że opłatę adiacencką można ustalić tylko wtedy, gdy nastąpił podział nieruchomości, przy czym konieczne jest aby podział ten został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. (vide: E.Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, uwagi do art. 98a; K.Marciniuk [w:] P.Czechowski (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, WK 2015, uwagi do art. 98a). Decyzja podziałowa z 30 stycznia 2024 r., będąc dokumentem urzędowym, w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a., jednoznacznie wskazuje na krąg wnioskodawców postępowania podziałowego. Skarżący nie zakwestionowali legalności tej decyzji. Nie zainicjowali także postępowania dowodowego przeciwko treści tegoż dokumentu. Nie ulega wątpliwości, że w dniu, w którym wskazana wyżej decyzja podziałowa stała się ostateczna, tj. 21 lutego 2024 roku, skarżący byli właścicielami wszystkich objętych nią nieruchomości (działek [...], [...] oraz [...]). Poza sporem jest również, że Rada Miejska w Rzgowie podjęła uchwałę w zakresie stawek procentowych opłaty adiacenckiej (uchwała z 17 lipca 2012 r. nr XXIII/211/2012) określając na 10% stawkę. Z okoliczności sprawy wynika także wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, będący wynikiem dokonanego podziału. Mając na uwadze, iż powyższa okoliczność została kwestionowana w skardze, a wcześniej była kontestowana w postępowaniu administracyjnym, konieczne jest jej przybliżenie. Nie ulega wątpliwości, iż ustalenie wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 7 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., a organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednocześnie przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na warunkach określonych w tym przepisie. Oceny tej dokonuje się także w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, przy czym wówczas art. 157 ust. 1 u.g.n. stosuje się odpowiednio (art. 157 ust. 4 u.g.n.). Zestawienie powyższych regulacji k.p.a. i u.g.n prowadzi do wniosku, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości, winna być poddana analizie na dwóch płaszczyznach: formalnej i merytorycznej. Nie budzi wątpliwości, iż kontrola formalna owego dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. (vide: wyrok NSA z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; wyrok NSA z 20 maja 2015 r., I OSK 2329/13; wyrok NSA z 21 października 2014 r., I OSK 345/13; wyrok NSA z 16 października 2014 r., I OSK 611/13; wyrok NSA z 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18). Z kolei kontrola opinii rzeczoznawcy na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te, które w sferę wiadomości specjalnych nie wkraczają, znajdując oparcie w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie ceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W tym też zakresie operat taki może być podważony oceną dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 lub 4 u.g.n. (zob. wyrok NSA z 5 września 2009 r., I OSK 2085/11; wyrok NSA z 8 maja 2013 r., I OSK 2138/11; wyrok NSA z 5 lutego 2014 r., I OSK 1612/12; wyrok NSA z 31 lipca 2019 r. I OSK 1906/17; wyrok NSA z 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18). Ugruntowane pozostaje także stanowisko, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 lub 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu (zob. wyrok NSA z 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11; wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Odnosząc powyższe uwagi do realiów niniejszej sprawy należy zauważyć, iż organ informował skarżących, przed wydaniem decyzji, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Skarżący nie skorzystali z tej możliwości, w tym także przeprowadzenia operatu na własny koszt, pomimo, że skarżąca uczestniczyła w sporządzaniu protokołu z oględzin nieruchomości, jaka była dokonywana przed sporządzeniem spornego operatu. Nie skorzystali także z możliwości oceny sporządzonego już operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Powyższe oznacza istotne ograniczenie, w postępowaniu przed sądem administracyjnym, możliwości oceny operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Analiza sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że organy administracji trafnie uznały, że opinia rzeczoznawcy majątkowego odpowiada wymogom formalnym i pozostaje zgodna z przepisami prawa regulującymi sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości. Jest jasne, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę. Posiada przewidziane prawem elementy oraz nie zawiera braków, które powinny zostać przez rzeczoznawcę uzupełnione. W toku dotychczasowego postępowania skarżący nie formułowali zastrzeżeń odnoszących się do tej sfery sporządzonego operatu. Organy trafnie także uznały, że przedmiotowy operat szacunkowy jest jasny, logiczny i konsekwentny. Biegły wyraźnie przedstawił metodologię wyceny poszczególnych działek, wskazując na podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Wskazał precyzyjnie na elementy podobieństwa działek przyjętych do wyceny, oraz podał zakres przestrzenny i czasowy poszukiwania przyjętych do wyceny nieruchomości podobnych. Wskazał wreszcie sposób ustalenia ceny średniej 1 m2 gruntu poszczególnych działek, odwołując się w tym zakresie do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Zastosował i należycie uzasadnił przyjęte współczynniki korygujące wysokość cen średnich niektórych wycenianych działek. Wyjaśnił także możliwość zastosowania w niniejszej sprawie podejścia porównawczego z art. 153 ust. 1 u.g.n., wskazując na okoliczność, że znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Skarżący jakkolwiek kwestionują wartość wycenianej nieruchomości przed i po podziale, to co do zasady nie wskazują na konkretne naruszenia prawa. Nie wskazują w szczególności na wady przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego metodologii wyceny, podnosząc jedynie "nielogiczność" tej wyceny. Pomimo kwestionowania prawidłowości zastosowania art. 98a u.g.n. skarżący nie podnoszą żadnych merytorycznych argumentów na poparcie swych zarzutów, wskazując jedynie, że jeśli cechy nieruchomości po podziale nie uległy zmianie, brak jest podstaw do podwyższenia jej wartości. Skarżący nie kwestionują jednak zastosowanego przez biegłego doboru nieruchomości podobnych oraz zastosowanych współczynników korygujących. Operat szacunkowy będący w badanej sprawie podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej zawierał natomiast informacje niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie przywołuje okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do przedmiotu przeprowadzonej wyceny. Kwestie te, badane przez sąd, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., okazały się należycie ocenione, a przepisy u.g.n. i rozporządzenia odnoszące się do przyprowadzonej wyceny nieruchomości prawidłowo zastosowane. Operat szacunkowy wyraźnie wskazuje, iż wartość przedmiotowych działek przed podziałem wynosiła odpowiednio: 192.519 zł ([...]), 736.684 zł ([...] i [...]), zaś po podziale odpowiednio: 183.895 zł ([...]) i 793.516 zł ([...] i [...]), a to oznacza, że w następstwie podziału wartość działek wzrosła o 48.208 zł (=56.832 zł - 8.624 zł). Przy zastosowaniu obowiązującej na przedmiotowym terenie 10% stawki opłaty adiacenckiej, obciążenie skarżących łączną opłatą z tego tytułu w kwocie 4.820,80 zł, w rozbiciu na udziały każdego ze skarżących, odpowiada treści art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. Wbrew zarzutom skargi zebrany w sprawie materiał dowodowy był kompletny i pozwalał na podjęcie zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przy tak zebranym materiale dowodowym chybione są zarzuty strony skarżącej naruszenia prawa procesowego w tym, art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a., która nie wskazuje jakie dowody nie zostały przeprowadzone a te zgromadzone w sprawie zostały niewłaściwie ocenione, twierdzenia w tym zakresie nie znajdują oparcia w pozyskanym materiale dowodowym. Wyrażona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów obliguje organ administracji do poddania analizie całego materiału dowodowego i rozpatrzenia wszystkich dowodów w ich wzajemnym powiązaniu. Co innymi słowy oznacza, że wniosek dotyczący okoliczności faktycznych powinien być oparty na rozpoznaniu wszystkich dowodów w sprawie, zaś oceniając wyniki postępowania dowodowego (wiarygodność i moc dowodów) organ powinien uwzględnić treść wszystkich przeprowadzonych i rozpatrzonych dowodów - co w sprawie orzekające organy zrealizowały prawidłowo. Ocena ich została oparta na wszechstronnej ocenie całokształtu materiału dowodowego. Organy dokonały oceny mocy i wiarygodności dowodów i na ich tle, dokonały ustaleń, które właściwie przypisały pod zastosowane normy prawa materialnego z zachowaniem reguł prawa procesowego. W ocenie sądu analiza materiału dowodowego w badanej sprawie została przeprowadzona przez organ z poszanowaniem zasady swobodnej oceny dowodów. Nadto stronie umożliwiono udział w każdym stadium postępowania, zapewniając jej możliwość wypowiedzenia się, czy zgłaszania wniosków dowodowych co zaprzecza także naruszeniu art. 10 k.p.a. Zdaniem sądu organy przeprowadziły postępowanie w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego wydanych w sprawie decyzji. Wobec powyższego skarga podlegała oddaleniu na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143). ds