II SA/Łd 660/08

Dnia 5 grudnia 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi –Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.), Protokolant asystent sędziego Anna Łuczyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2008 roku sprawy ze skargi R. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za części nieruchomości zajęte pod drogi publiczne 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...]; 2) zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego – R. M. kwotę 200,00 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. W dniu 28 grudnia 2005 roku R. M. zwrócił się do Prezydenta Miasta Ł. z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za część nieruchomości zajętych pod drogę publiczną, położonych w Ł. przy ul. J. oznaczonych jako działki o nr ewidencyjnych 401/1, 402 i 403. Ostatecznymi decyzjami z dnia [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) w związku z art. 104 § 1 k.p.a. stwierdził nabycie z dniem 1 stycznia 1999 roku z mocy prawa przez Ł. – miasto na prawach powiatu własności części nieruchomości położonych w Ł. oznaczonych nr ewidencyjnym 403/3 o powierzchni 26 m2 , 402/3 o powierzchni 24 m2 i 401/3 o powierzchni 68 m2. Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w ramach którego sporządzono operat szacunkowy przejętych nieruchomości, decyzją z dnia [....] Prezydent Miasta Ł. działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w związku z art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1, 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 104 i 107 k.p.a. ustalił odszkodowanie w wysokości 4.010 zł za część nieruchomości zajętej pod drogę publiczną położonej w Ł. przy ul. J. 31, oznaczonej jako działka o nr 401/3, w wysokości 1.420 zł za część nieruchomości zajętej pod drogę publiczną położoną w Ł. przy ul. J. bez numeru, oznaczoną jako działka o nr 402/3, w wysokości 1.530 zł, za część nieruchomości zajętej pod drogę publiczną położoną w Ł. przy ul. J. bez nr oznaczonej jako działka nr 403/3. Od powyższej decyzji R. M. wniósł odwołanie podnosząc, iż kwota przyznanego odszkodowania została "drastycznie zaniżona" i wniósł o wypłatę odszkodowania w wysokości 180,00 zł za 1 m2. W uzasadnieniu podniósł, iż sporządzona przez rzeczoznawcę opinia jest nierzetelna i oparta została na błędnych ustaleniach faktycznych, ponieważ przyjęto, że będące przedmiotem przejęcia nieruchomości nie są uzbrojone w media, co obniża ich wartość i wadliwie wskazano umiejscowienie jednej z przejętych nieruchomości wskazując J. zamiast ul. J. Odwołując się do treści rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) podkreślił, iż cena rynkowa przejętych nieruchomości została zaniżona, ponieważ w roku 2000 cena nieruchomości porównywalnych wynosiła 55,00 zł za 1 m2. Obecnie zaś ceny nieruchomości sąsiednich wynoszą od 150,00 zł do 200,00 zł za 1 m2. Wskazana kwota 180,00 zł za 1 m2 nie jest więc zbyt wygórowana zwłaszcza, że wycena nieruchomości sąsiedniej (83,40 zł za 1m2) znacząco różni się od kwoty przyjętej do wypłaty niniejszego odszkodowania. Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreślił odwołując się do treści art. 73 ust. 1, 2, 5 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, oraz art. 130 ust. 2 w związku z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wykazała, iż podstawę dla ustalenia w niniejszej sprawie odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogę publiczną stanowiła ich wartość rynkowa ustalona w operatach szacunkowych sporządzonych w dniu 8 czerwca 2007 roku przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, o której mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy sporządzaniu operatu analizą rynku objęto więc nieruchomości niezabudowane zlokalizowane na obszarze dzielnicy Górna w południowo –wschodniej części. Ceny natomiast nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, zestawione w tabeli nieruchomości porównawczych wahają się w granicach 39,90 zł/m2 -100,33 zł/m2. Cena zatem 67,30 zł/m2 za przejęte nieruchomości mieści się w granicach cen transakcyjnych i uwzględnia cechy specyficzne przejętych działek. Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w odwołaniu Wojewoda Łódzki podkreślił, iż z pisma Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. z dnia 15 kwietnia 2008 roku wynika, iż na działkach o nr 401/3, 402/3 oraz 403/3 obręb G-43 nigdy nie było sieci gazowej i sieci wodociągowej. Działki te obecnie wchodzą w skład ul. U., która na tym odcinku nie posiada żadnego uzbrojenia podziemnego. Wartość natomiast nieruchomości sąsiedniej ustalona przez innego rzeczoznawcę majątkowego nie może być dowodem świadczącym o tym, że sporządzona w toku niniejszego postępowania wycena została wykonana w sposób nieprawidłowy. Organ odwoławczy podkreślił, iż w toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy dwukrotnie ustosunkowywał się do zarzutów zgłoszonych przez stronę dotyczących wyceny przejętych nieruchomości i nie znalazł żadnych podstaw do weryfikacji dokonanego oszacowania. Subiektywne zaś przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczone nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb niniejszego postępowania. Skarżący bowiem pomimo, iż nie zgadzał się z opinią rzeczoznawcy nie skorzystał z możliwości zlecenie kontrekspertyzy we własnym zakresie i przedłożenia jej jako dowodu w sprawie. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, a także przesłuchanie w charakterze świadka skarżącego oraz właścicielkę nieruchomości porównywalnej – Pani A. B. Podnosząc zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu nieruchomości, a także art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 134, art. 135 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami podkreślił, iż dokonując wyceny wywłaszczonych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił wyboru zastosowanej metody szacowania, a nieruchomości wskazane w sporządzonym operacie szacunkowym w przeważającej części nie mogą stanowić nieruchomości porównywalnych z uwagi na ich zbyt duże rozrzucenie i odrębne uwarunkowania lokalizacyjne, środowiskowe i komunikacyjne. Zdaniem skarżącego za nieruchomości porównywalne powinny być przyjęte działki położone w bliskim sąsiedztwie i opinie innych rzeczoznawców. Wskazał, iż w dniu wykupu działek, działki oznaczone nr 401/4 i 402/ 4 posiadały już przyłącza: energię, wodę i gaz. Obowiązkiem organu administracji było natomiast zbadanie wszystkich okoliczności mających znaczenie dla ustalenia stanu, w jakim znajduje się wywłaszczana nieruchomość, a sam proces wyceny powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w oparciu o wszelkie dostępne w tym zakresie dane. Sporządzona w toku niniejszego postępowania opinia rzeczoznawcy budzi w ocenie skarżącego poważne wątpliwości, gdyż opinia rzeczoznawcy dotycząca nieruchomości porównywalnej należącej do Pani A. B. ustala wyższą kwotę odszkodowania. Wydana w sprawie opinia nie ma charakteru wiążącego natomiast organy orzekające bezkrytycznie przyjęły dokonaną wycenę za podstawę wydania kwestionowanych rozstrzygnięć działając na szkodę skarżącego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną, postanowienie lub inny akt z zakresu administracji publicznej wyłącznie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ). Z treści art. 134 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma prawo, a także obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy taki zarzut nie został podniesiony w skardze. Nie będąc jednak związany granicami skargi, sąd zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, a także tych wszystkich przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. ` W rozpoznawanej sprawie konieczność eliminacji z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji wynikała z naruszenia przez organy administracji publicznej art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten nakazuje organom administracji podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy. Oznacza, to iż organy administracji państwowej mają obowiązek dążenia do prawdy obiektywnej. Organ administracji jest zobowiązany do podejmowania wszelkich kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywateli do państwa - art. 8 k.p.a (por. wyrok NSA OZ w Lublinie z dnia 7 października 1983 roku, sygn. akt SA/Lu 240/83). Obowiązek ten jest realizowany dzięki nakazowi zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia przez organ administracji całego materiału dowodowego. Z kolei, stosownie do treści art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Oznacza to, że materiał dowodowy zebrany w sprawie powinien być kompletny, tj. dotyczący wszystkich okoliczności faktycznych, które mają znaczenie w sprawie. Z art. 77 § 1 k.p.a. wynika bowiem obowiązek organu administracji zgromadzenia całego materiału dowodowego, koniecznego do rozstrzygnięcia sprawy, co oznacza obowiązek podjęcia przez organ stosownych działań, między innymi przeprowadzenia z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego sprawy oraz zażądania od strony przedstawienia dowodów na poparcie jej twierdzeń. Wyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego polega bowiem na takim ustosunkowaniu się do każdego ze zgromadzonych w sprawie dowodów z uwzględnieniem wzajemnych powiązań między nimi, aby uzyskać jednoznaczność ustaleń faktycznych i prawnych. Dopiero bowiem jednoznaczne ustalenie stanu faktycznego sprawy stworzyłoby podstawy do wyrażenia stanowiska, które nie przekraczałoby granic zasady swobodnej oceny dowodów, wynikającej z art. 80 k.p.a. W ocenie Sądu naruszenie wskazanych powyżej przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przystępując do oceny zgodności z prawem zaskarżonego rozstrzygnięcia należy na wstępie wskazać, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 roku we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 roku stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody. Ustalenie i wypłacenie odszkodowania w myśl art. 73 ust. 4 powołanej ustawy dokonywane jest według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 31 grudnia 2005 roku. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy). Zasady natomiast i tryb ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1 według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy przy czym w doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej: użyteczność, rzadkość i zbywalność (por. J. Szachułowicz, (w:) Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod redakcją J. Szachułowicza, wydanie 3 zmienione, Lexis Nexis, Warszawa 2003, s. 396- 388). Sposoby natomiast określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy). Z powyższych przepisów wynika, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy, a sam proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma jednak charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. W niniejszej sprawie organy orzekające jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości przyjęły opinię rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując wyceny przedmiotowych nieruchomości zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. A to z tej przyczyny, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy z kolei rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Tymczasem szczegółowa analiza operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania potwierdza zarzuty skarżącego formułowane zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i sądowego. W badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonując oszacowania wartości nieruchomości nie uzasadnił wyboru podejścia i metod szacowania nieruchomości. Nie zawarł także uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek) i ustalenia istotnych cech różniących badane nieruchomości, jak też wskazujących na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianych nieruchomości, ignorując zarzuty dotyczące porównania oszacowania wartości nieruchomości podobnych położonych w bliskim sąsiedztwie i sporządzonych w tym zakresie opinii innych rzeczoznawców majątkowych. Przyjmując, że operat szacunkowy daję podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, orzekające w niniejszej sprawie organy administracji wyszły z założenia, że skoro wycenę sporządził rzeczoznawca majątkowy, to tym samym jest ona miarodajna dla orzeczenia o wysokości odszkodowania. Jednakże jak wynika z uzasadnienia decyzji organów obu instancji wysokość odszkodowania nie została naliczona w sposób prawidłowy. Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, iż przedmiotem wyceny były trzy działki. Działka o nr ewidencyjnym 401/3 o powierzchni 68 m2, działka nr 402/3 o powierzchni 24 m 2 i działka nr 403/3 o powierzchni 26 m 2. Uznając natomiast zgodnie z opinią rzeczoznawcy, iż cena średnia za 1 m 2 gruntu będącego przedmiotem wywłaszczenia wynosi 67,30 zł, ustalono odszkodowanie w łącznej wysokości 6.960 zł, podczas gdy w sposób oczywisty z matematycznego wyliczenia wynika, że po pomnożeniu łącznej powierzchni działek, czyli 118 m 2 , przez cenę średnią czyli kwotę 67,30 zł odszkodowanie powinno wynosić 7.942 zł. W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych należało zatem podzielić stanowisko skarżącego, że sprawa dotycząca ustalenia należnego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości nie została należycie wyjaśniona, co stanowi mające wpływ na wynik sprawy naruszenie zasad przewidzianych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Trafne są również zarzuty skargi, które dotyczą nieuwzględnienia w dokonanej wycenie nieruchomości operatu szacunkowego nieruchomości podobnych położonych w bliskim sąsiedztwie oraz wyliczenie wysokości odszkodowania w sposób nieprawidłowy. Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji winny ustosunkować się do wszystkich zarzutów strony, dotyczących prawidłowości ustaleń dokonanych w operacie, a w przypadku, gdy wypowiedzenie się co do określonych zarzutów wymaga fachowej wiedzy, powinny zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie opinii i ustosunkowanie się do zgłoszonych zarzutów. W tym stanie rzeczy, z uwagi na wskazane uchybienia prawa procesowego, które uzasadniają uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono zaś stosownie do treści art. 200 powołanej ustawy. a.ł.