II SA/Łd 664/09

Dnia 25 listopada 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2009 r. przy udziale - sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. A 133 w Ł. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia [...] nr [...], znak: [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości występujących w budynku mieszkalnym oddala skargę. LS Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. decyzją Nr [...], z dnia [...], działając na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 roku Nr 156, poz. 1118 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze zm.), nakazał Gminie Ł. – Administracji Nieruchomościami [...] z siedzibą w Ł., usunięcie nieprawidłowości, zgodnie z zaleceniami wynikającymi z oceny technicznej, stanowiącej integralną część tejże decyzji, w budynku zlokalizowanym na nieruchomości położonej w Ł., przy ulicy A, polegających na: - podstemplowaniu na całej długości belki nr 1 stropu w pomieszczeniu piwnicy, - podparciu belki nr 2 w miejscu oparcia na murze, - zbiciu zawilgoconych i zagrzybionych tynków w poziomie piwnic, - udrożnieniu kanałów wentylacyjnych oraz zamontowaniu w nich wentylatorków elektrycznych, w terminie do dnia 15 maja 2009 roku. Odwołanie od wskazanej powyżej decyzji złożyła Gmina Ł. – Administracja Nieruchomościami [...] z siedzibą w Ł., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu strona odwołująca się podniosła, iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy A 133 w Ł., w skład której, obok poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali, wchodzi także Gmina Ł., która jest właścicielem między innymi lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku, pod którym znajdują się pomieszczenia piwniczne wymienione w decyzji organu pierwszej instancji. Dalej strona odwołująca się wskazała, że stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 ze zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W niniejszej sprawie taką częścią wspólną są między innymi stropy na każdej kondygnacji budynku, mury budynku i kanały wentylacyjne. Strona odwołująca się, nie negując konieczności wykonania nałożonego obowiązku, wskazanego w treści decyzji organu pierwszej instancji podkreśliła, że to nie Gmina Ł. – Administracja Nieruchomościami [...] winna go zrealizować w całości, bowiem w omawianej sytuacji obowiązek wykonania robót dotyczących wspólnych części nieruchomości obciąża Wspólnotę Mieszkaniową, nie zaś konkretnego właściciela odrębnego lokalu. Pogląd ten strona odwołująca się podtrzymała pomimo przyznania, iż lokal będący jej własnością jest usytuowany bezpośrednio nad piwnicą, która uległa zawilgoceniu i której dotyczą nałożone obowiązki. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. decyzją Nr [...], z dnia [...], działając na podstawie art. 138 par. 2 k.p.a., uchylił wskazaną powyżej decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy – po przytoczeniu przepisu art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane – wskazał, iż stosownie do treści tegoż przepisu, adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a skoro ustawodawca na pierwszym miejscu wymienił właściciela obiektu, to znaczy, że przede wszystkim to właściciel obiektu winien stanowić podmiot zobowiązany, a dopiero w dalszej kolejności jego zarządca. Wobec powyższego to Wspólnota Mieszkaniowa, jako właściciel przedmiotowego budynku, powinna być adresatem obowiązku nałożonego kwestionowaną decyzją. W dniu 4 sierpnia 2009 roku skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy A 133 w Łodzi, domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu strona skarżąca podniosła, że przedmiotowa piwnica stanowi zamkniętą enklawę budynku i podobnie jak parterowa część lokalu, do którego należy spełnia wszystkie kryteria, przewidziane w art. 2 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali, dla samodzielnego lokalu użytkowego, a tym samym jest ona integralną częścią lokalu użytkowego, pod którym się znajduje. Lokal ten jest własnością Gminy Ł. – Administracji Nieruchomościami [...], nie zaś częścią wspólną całego budynku. Wobec powyższego, zgodnie z dyspozycją przepisu art. 13 pkt 1 ustawy o własności lokali, to na właścicielu spoczywa obowiązek utrzymywania swojego lokalu w stanie należytym i ponoszenia kosztów jego remontu. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią przepisu art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30. sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25. lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do unormowania zawartego w przepisie art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd, kierując się tymi przesłankami i badając zaskarżoną decyzję w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związanym - stosownie do treści przepisu art. 134 p.p.s.a. – zarzutami i wnioskami skargi, doszedł do przekonania, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu, pomimo błędnego uzasadnienia. Decyzję organu pierwszej instancji organ odwoławczy uchylił, w trybie przewidzianym w przepisie art. 138 par. 2 k.p.a.. Przepis ten stanowi, iż organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. W realiach niniejszej sprawy należy wskazać, iż nie ulega wątpliwości, że niektóre elementy budynku znajdującego się przy ulicy A 133 w Ł. są w nieodpowiednim stanie technicznym. Stosownie zatem do art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 roku, Nr 156, poz. 1118 ze zm.) organ nadzoru budowlanego uprawniony jest do tego aby nakazać, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Co prawda powyższy przepis nie wskazuje w swej treści kto może być adresatem obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, ale nie ulega wątpliwości, iż skoro przepis ów znajduje się w rozdziale 6 ustawy – Prawo budowlane zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych", to jego adresatem może być zarówno właściciel obiektu budowlanego, jak i jego zarządca. W tym zakresie konstatację organu odwoławczego uznać należy za trafną. Kuriozalnie natomiast brzmi teza organu odwoławczego, iż obowiązek ten winien być nałożony w pierwszej kolejności na właściciela obiektu, bowiem to jego ustawodawca wymienia na pierwszym miejscu wśród podmiotów zobowiązanych do usunięcia nieprawidłowości – przed zarządca obiektu budowlanego. Już tylko elementarna znajomość zasad języka prawnego pozwala na wskazanie, iż "lub" jest spójnikiem łączącym dwie równorzędne części zdania. Żadna z nich nie ma przewagi nad drugą i jedna nie wyklucza drugiej. Dystynkcja owych części zdania nie dokonuje się w żadnym razie poprzez to, z której strony spójnika "lub" owa część zadania znalazła się. Z tego punktu widzenia – sposób rozumowania organu odwoławczego, który doprowadził do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzję organu pierwszej instancji – uznać wypada za wadliwy. Obarczone wadą jest również stanowisko organu odwoławczego, które poza przesłankami stosowania przepisu art. 138 par. 2 k.p.a. poszukuje argumentacji do tego aby uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę temuż organowi do ponownego rozpoznania. Pomimo jednak owej wadliwości w uzasadnianiu zaskarżonej decyzji samo rozstrzygnięcie podjęte przez organ odwoławczy odpowiada prawu. Aby bowiem móc skutecznie nałożyć, przewidziany w art. 66 ustawy – Prawo budowlane, obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowym budynku, konieczne jest precyzyjne ustalenie dotyczące tego czyją własnością są elementy budynku znajdujące się w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ pierwszej instancji ustaleń w powyższym zakresie w ogóle nie poczynił i w tej części postępowanie wyjaśniające należy przeprowadzić w całości. Tak więc do organu pierwszej instancji będzie należało udzielenie odpowiedzi na pytanie czy pomieszczenia piwniczne, których dotyczy spór w niniejszej sprawie, są samodzielnym lokalem w myśl przepisu art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 ze zm.), czy też przynależą do innego samodzielnego lokalu stosownie do treści art. 2 ust. 4 owej ustawy. Konieczne będzie również ustalenie jaki podmiot jest właścicielem poszczególnych elementów owych pomieszczeń, w szczególności, czy stanowią one nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 tejże ustawy. Dopiero ustalenie powyższych okoliczności otworzy przed organami drogę do prawidłowego zastosowania przepisu art. 66 ustawy – Prawo budowlane, w szczególności do określenia podmiotowego zakresu obowiązków niezbędnych do wykonania w celu przywrócenia obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego. Wobec powyższego – uznając, iż w niniejszym postępowaniu występowały okoliczności usprawiedliwiające zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 par. 2 k.p.a. – na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd orzekł o oddaleniu skargi.