II SA/Łd 701/10

Dnia 2 grudnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 roku sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Burmistrz Miasta i Gminy D. decyzją znak: [...] z dnia [...] r. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 4 050,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym R., oznaczonej numerem ewidencyjnym 1110, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. i zobowiązał byłą właścicielkę tej nieruchomości M. K. do uiszczenia opłaty na rzecz Miasta i Gminy D. w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na uchwałę Rady Miejskiej w D. nr XX/139/2004 z dnia 24 listopada 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] nr 35, poz. 384 z dnia 10 lutego 2005 r.) ustanawiającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu w wysokości 30 %. Organ ustalił, że M. K. w dniu 16 września 2008 r. aktem notarialnym Rep. [...] zbyła udział wynoszący 45/100 części opisanej nieruchomości. Przed uchwaleniem nowego planu nieruchomość posiadała w części przeznaczenie rolne (R) i w niewielkiej części - mieszkaniowe pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową, zaś w nowym planie działka o nr 1110 znalazła się częściowo we fragmencie drogi krajowej (oznaczenie w planie symbolem R1KDG), częściowo na trenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ogrodami i obiektami towarzyszącymi jako przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne uzupełniające - nieuciążliwe usługi towarzyszące (oznaczenie w planie symbolem R33MN, R34MN) oraz projektowanej ulicy lokalnej (R3KLD) i w pozostałej części na terenie górniczym - eksploatacji powierzchniowej z dopuszczalnym przeznaczeniem uzupełniającym - obiekty i urządzenia związane z obsługą terenu wydobycia, stacje transformatorowe, drogi, niezbędna sieć infrastruktury technicznej, lokalizacja obiektów budowlanych zakładu górniczego (oznaczenie w planie symbolem R1PG). W uzasadnieniu decyzji organ administracji wskazał, że z uwagi na zakwestionowanie przez M. K. wzrostu wartości nieruchomości określonego w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego U. W. i przedstawienie kontroperatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego W. Ś., organ pierwszej instancji przyjął do naliczenia opłaty planistycznej wzrost wartości nieruchomości określony przez W.Ś. w wysokości 13 500,00 zł i stosownie do art. 36 ust 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 26 Uchwały nr XX/139/2004 Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. oraz sprzedanego udziału w ww. nieruchomości ustalił opłatę jednorazową w wysokości 4.050,00 zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. K. reprezentowana przez pełnomocnika, zarzucając naruszenie: - art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 roku Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej K.p.a.) - poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznych interesów obywateli, - art. 77 § 1 K.p.a. - poprzez zebranie niepełnego materiału dowodowego, który dodatkowo nie został w sposób prawidłowy rozpatrzony, - art. 80 K.p.a. - poprzez niedopełnienie obowiązku oceny, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu zebranego w sprawie materiału odwodowego, - art. 107 § 3 K.p.a. - poprzez przedstawienie uzasadnienia faktycznego decyzji z pominięciem faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, - art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - poprzez niedopełnienie obowiązku ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości, - art. 37 ust. 11 poprzez naruszenie art. 157 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że organ l instancji dokonał powierzchownej analizy ustaleń nowego planu miejscowego i jego porównania z ustaleniami planu dotychczas obowiązującego oraz, że dane zawarte w jednym z operatów zostały przyjęte przez organ l instancji zupełnie bezkrytycznie, bez próby oceny ich merytorycznej wartości. Skarżąca zaznaczyła, iż w przedmiotowej sprawie funkcjonują dwa operaty szacunkowe, z których Burmistrz Miasta i Gminy D. niejako "wybrał" jeden, nie wyjaśniając w zaskarżonej decyzji, dlaczego pominął dane zawarte w drugim operacie. Burmistrz przyjął za podstawę swego rozstrzygnięcia dane z operatu, którym wyliczono niższą podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącej już tylko ten fakt stanowi o naruszeniu przez organ władzy państwowej przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnośnie zarzutu obrazy przepisu art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżąca powołała się na treść art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdzając, iż w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją nr [...] z dnia [...] roku po rozpoznaniu odwołania M. K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. , art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. oraz uchwałę Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 z dnia 24 listopada 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 10 lutego 2005 r. nr 35, poz. 384). Kolegium ustaliło, że M. K. była właścicielką udziału wynoszącego 45/100 części w niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 2,0000 ha, położonej w miejscowości R., oznaczonej numerem działki 1110. M. K. zbyła swój udział w opisanej wyżej nieruchomości na podstawie umowy warunkowej sprzedaży zawartej w dniu 16 września 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. [...], a następnie w dniu 24 października 2008 r. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości (akt notarialny Rep[...]). Następnie organ podniósł, iż w nieobowiązującym już miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta i Gminy D. z dnia 22 listopada 1994 r. Nr V/41/94) nieruchomość ta położona była na terenie oznaczonym symbolem R - uprawy polowe i ogrodnicze, w niewielkiej części - mieszkaniowe pod zabudowę jednorodzinna i zagrodową (8MN/MR). W 2004 roku Rada Miejska w D. uchwałą nr XX/1 39/2004 z dnia 24 listopada 2004 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] nr 35, poz. 384 z dnia 10 lutego 2005 r.) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy D. określając jednocześnie stawkę opłaty planistycznej w wysokości 30%. W planie tym działka o nr 1110 znalazła się częściowo we fragmencie drogi krajowej (oznaczenie w planie symbolem R1KDG), częściowo na trenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ogrodami i obiektami towarzyszącymi jako przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne uzupełniające - nieuciążliwe usługi towarzyszące (oznaczenie w planie symbolem R33MN, R34MN) oraz projektowanej ulicy lokalnej (R3KLD) i w pozostałej części na terenie górniczym - eksploatacji powierzchniowej z dopuszczalnym przeznaczeniem uzupełniającym - obiekty i urządzenia związane z obsługą terenu wydobycia, stacje transformatorowe, drogi, niezbędna sieć infrastruktury technicznej, lokalizacja obiektów budowlanych zakładu górniczego (oznaczenie w planie symbolem R1PG). Plan został opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr 35 z dnia 10 lutego 2005 r. pod pozycją 384 i wszedł w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia uchwały. Na zlecenie organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy U. W. wykonała zbiorczy operat szacunkowy określający wartość prawa własności nieruchomości stanowiących tereny eksploatacji górniczej, między innymi działki o nr ewid. 1110. Biegła oszacowała wartość działki, według stanu przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie nr 1110 jako terenu rolnego określona została na kwotę 81 000,00 zł, a przeznaczonego pod eksploatację górniczą- na 131 200,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości, wynikający z ustalenia różnicy pomiędzy wartością gruntu przed uchwaleniem planu a wartością gruntu po jego uchwaleniu to 50 200,00 zł. Organ zaznaczył, że biegła wyliczyła wzrost wartości całej nieruchomości oznaczonej nr ewid. 1110, nie zaś części stanowiącej udział w jej własności. W toku postępowania przed organem l instancji, do akt sprawy załączono zbiorczy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego W. Ś., wykonany na zlecenie nabywcy nieruchomości na terenie górniczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej i metody porównywania parami w podejściu porównawczym. W tej grupie transakcji ceny mieściły się w przedziale od 4 zł/m2 do ok. 10 zł/m2. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego W. Ś. wartość szacowanego udziału w własności działki nr 1110 przed uchwaleniem planu wyniosła 45 000,00 zł, a po jego uchwaleniu - 58 500,00 zł, natomiast wzrost wartości działki nr 1110 z tytułu wejścia w życie planu miejscowego -13 500,00 zł. W ocenie Kolegium, przyjęty za podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej operat szacunkowy uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego W.Ś. odpowiada wymogom obowiązujących przepisów prawa oraz powszechnym krajowym zasadom wyceny. Biegły określił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia nowego planu, na dzień jej sprzedaży i przy uwzględnieniu przeznaczenia tego terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego oraz przed jego uchwaleniem, co odpowiada dyspozycji art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w ocenie Kolegium opinia rzeczoznawcy majątkowego nie budzi również zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261 póz. 2603 ze zm.) oraz zasad wyceny nieruchomości zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109), do stosowania których odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy stwierdził również, iż w analizowanej sprawie na różnice w wartościach szacowanych nieruchomości wpływ miał przede wszystkim dobór innych nieruchomości porównawczych, zasadniczo wpływających na kształt wyceny, a ponadto biegły W. Ś., poza metodą korygowania ceny średniej, zastosował również metodę porównywania parami, której w swoim operacie nie wykorzystała biegła U.W.. Z tych względów Kolegium uznało za niecelowe wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości załączonych do akt sprawy wycen, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mając dodatkowo na względzie bardzo wysokie koszty tej opinii. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wywiodła M. K., ponawiając argumentację zawartą w odwołaniu. Zdaniem skarżącej nie nastąpił obiektywny wzrost wartości nieruchomości, albowiem trudno uznać za wzrost wartości nieruchomości skrócenie czasu niezbędnego do uzyskania pozwolenia na budowę czy prowadzenie wydobycia wapienia w sytuacji gdy dotyczy zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jedynie części działek, pozostała zaś część jest bezużyteczną resztówką, czego nie uwzględniono w zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. W toku postępowania przed Sądem pełnomocnik skarżącej adw. A. K. złożył pismo uzupełniające skargę, w którym zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 34 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (t.j. Dz.U. 2010 r., nr 17, poz. 95) i art. 156 § 2 k.p.a.. Zdaniem strony skarżącej decyzja SKO w S. jest rażącym naruszeniem prawa, bo uchwała będąca podstawą ustalenia tzw. jednorazowej opłaty planistycznej jest wydana z rażącym naruszeniem prawa wynikającym z przepisu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Pełnomocnik strony przypomniał, iż z obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a w szczególności art. 17 pkt 1, 11, 12 i 13 wynika, że burmistrz jest zobligowany do uruchomienia określonej w tym przepisie procedury co projektu planu, terminu do zapoznania się z nim, wniesienia uwag oraz stosownego powiadomienia zawiadomienia osób będących stronami w sprawie. Według wiedzy skarżących Burmistrz nigdy nie dopełnił obowiązków jakie nakłada na niego powołana ustawa, a zatem - zdaniem strony - powołana uchwała jest nieważna. W ocenie strony również istotne jest to, że w dniu 31 sierpnia 2010 r. zostały podjęte uchwały: uchwała nr XLV/285/10 w sprawie odstąpienia od opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy D. w części dotyczącej gruntów położonych w obrębie geodezyjnym R. oraz uchwała nr XLV/286/10 z dnia 31 sierpnia 2010 r. w sprawie opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy D. w części dotyczącej gruntów położonych w obrębie geodezyjnym R.. Następnie pełnomocnik strony wskazał na następujące wątpliwości: a) czy uchwała Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 r. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 10 lutego 2005 r, nr 35, poz. 3840) podjęta bez zachowania trybu określonego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), a w szczególności art. 17 pkt 1, 11,12 113 jest ważna, a w tym zakresie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. nie prowadziło takiego postępowania, b) dlaczego nie została podana jako podstawa prawna przy wydawaniu zaskarżonej decyzji obowiązująca na dzień jej wydania uchwała nr XXIX/187/09 Rady Miejskiej w D. z dnia 27 lutego 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru złoża wapieni "R." wraz z terenem oddziaływania eksploatacji górniczej i terenami sąsiednimi we wsi R.. Nie ma wątpliwości, że uchwała podjęta później uchyla uchwałę podjętą w tej samej materii przedmiotowo - prawnej podjętą wcześniej, c) jaki wpływ na zgodność z prawem ma wydanie zaskarżonej decyzji w świetle powołania się na uchwałę Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 r. (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 10 lutego 2005 r. nr 35, poz. 3840), skoro obowiązywała uchwała nr XXIX/187/09 Rady Miejskiej w D. z dnia 27 lutego 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru złoża wapieni "R." wraz z terenem oddziaływania eksploatacji górniczej i terenami sąsiednimi we wsi R., A co istotne jaki wpływ na prawomocność zaskarżonej decyzji ma "ostatnia" uchwała nr XLV/285/10 z dnia 31 sierpnia 2010 r. w sprawie odstąpienia od opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy D. w części dotyczącej gruntów położonych w obrębie geodezyjnym R.. Również budzącym poważne wątpliwości prawne – według pełnomocnika strony - jest fakt, iż tylko uchwała Rady Miejskiej w D. nr XXI/139/2004 r. jest opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...], natomiast uchwały nr XXIX/187/09 Rady Miejskiej w D. z dnia 27 lutego 2009 r. i nr XLV/285/10 z dnia 31 sierpnia 2010 r. już nie. Pełnomocnik zauważył, iż nie wiadomo jak w aspekcie przestrzegania prawa należy ocenić "praktykę" w tym zakresie Burmistrza i Rady Miasta i Gminy D.. Zdaniem strony jest to naruszenie obligatoryjnego obowiązku wynikającego wprost z przepisu art. 13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (t j. Dz. U. 2010 r., nr 17, poz. 95). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Tytułem wstępu wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest z punktu widzenia kryterium legalności. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Stosownie zaś do art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1/ uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b/ naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c/ inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2/ stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3/ stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach. W przypadku zaś braku występowania powyższych naruszeń prawa Sąd – stosownie do art. 151 p.p.s.a, – oddala skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a zatem nie zachodzi konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego w oparciu o wskazane wyżej podstawy prawne. Przedmiotem niniejszego postępowania jest legalność decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4 tejże ustawy, który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zaakcentowania szczególnie wymaga, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia wszystkich wymienionych przesłanek kumulatywnie: 1. zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; 2. zbycie nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego; 3. wzrost wartości nieruchomości wywołany zmianą bądź uchwaleniem planu; 4. w planie zagospodarowania przestrzennego określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; 5. wystąpienie z roszczeniem o zapłatę opłaty planistycznej możliwe jest w ciągu 5 lat od daty, w której plan stał się obowiązujący. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt sprzedaży nieruchomości. Niespornym również jest to, że nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miejskiej w D. z dnia 24 listopada 2004 r. Nr XXI/139/2004. Także wystąpienie z roszczeniem o zapłatę opłaty planistycznej nastąpiło w ciągu 5 lat od daty, w której plan stał się obowiązujący. Jedynym spornym elementem pozostawała przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu. Tylko w tym zakresie strona skarżąca w skardze kwestionowała prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji, zarzucając niewyjaśnienie wszystkich istotnych w sprawie okoliczności, szczególnie w zakresie braku należytej oceny różniących się operatów, sporządzonych dla potrzeb przedmiotowej sprawy. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, iż mogłyby one odnieść zamierzony przez stronę skutek wobec decyzji organu I instancji, a w szczególności wobec dokonanej w motywach tego rozstrzygnięcia lakonicznej oceny operatów, lecz na obecnym etapie postępowania są bezzasadne, a to z tego powodu, że organ odwoławczy po wnikliwym zbadaniu stanu sprawy oraz wyczerpującym uzasadnieniu swego stanowiska doprowadził do konwalidacji sytuacji, wskazując w sposób jasny, logiczny i spójny powody, które przemawiały za oparciem rozstrzygnięcia o wyliczenia ( nota bene korzystniejsze dla strony ) dokonane przez rzeczoznawcę W. Ś.. Warto jednakże dostrzec, iż organ odwoławczy dokonał pełnej oceny dowodów w postaci obu operatów, dając prymat jednemu z nich. Wymaga podkreślenia, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Nie ulega wątpliwości, że w niniejszym postępowaniu organ poddał operaty właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 K.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Natomiast przywołany przez stronę przepis art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 K.p.a.). Zaakcentować także należy, że nie zawsze istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Będzie to obowiązkiem organu, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie operaty zostały wykonane w oparciu o odmienne metody szacowania, stąd Sąd uznał, iż organ nie uchybił przepisowi art. art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do treści pisma pełnomocnika strony skarżącej z dnia 26 listopada 2010 roku stwierdzić należy, iż zaprezentowane tamże stanowisko nie zasługuje na akceptację. W tym miejscu warto wyjaśnić, iż przy ustalaniu opłaty planistycznej prawnie relewantny jest moment zbycia nieruchomości i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który w tym czasie obowiązywał, a jest to plan uchwalony dnia 24 listopada 2004 r., bowiem to właśnie uchwalenie bądź zmiana tegoż planu mogła ewentualnie mieć i faktycznie miała wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Z tego właśnie powodu - skoro zbycie spornej nieruchomości nastąpiło w 2008 roku - słusznie organy przywołały jako podstawę rozstrzygnięcia plan opublikowany w lutym 2005 roku, a nie późniejszy, uchwalony 2009 roku, abstrahując już zresztą od (podnoszonej przez stronę) okoliczności jego nieopublikowania. Do takiego wniosku prowadzi uważna lektura art. 37 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Również argument niezachowania procedury przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może odnieść skutku zamierzonego przez stronę, a to z tego powodu, że podważenie uchwały możliwe jest w innej procedurze, która ma charakter odrębny względem niniejszego postępowania. Z przyczyn podanych wyżej, nie mają znaczenia dla oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia również argumenty, dotyczące nieopublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] uchwał Rady Miejskiej w D.: z dnia 27 lutego 2009 r. nr XXIX/187/09 oraz z dnia 31 sierpnia 2010 r. nr XLV/285/10, a tym samym naruszenia przez organ art. 13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych, jako że wskazane kwestie nie dotyczą materii rozstrzyganej w przedmiotowej sprawie. W konkluzji wskazać zatem należy, że zaskarżona decyzja, wbrew zarzutom skargi, wydana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zaś dostrzegalne wadliwości decyzji organu I instancji zostały konwalidowane w toku postępowania przed organem II instancji. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł., na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. m.ch.