II SA/Łd 702/13

Dnia 8 listopada 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant sekretarz Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2013 roku sprawy ze skargi J. R. i Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło pkt II decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w D., nr ew. działki 59/1 i 60/4 o łącznej powierzchni O, 63 ha i w tym zakresie orzekło o ustaleniu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 51.656 zł, którą należy wpłacić jednorazowo na konto Urzędu Gminy w B. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a w przypadku niedokonania opłaty w ww. terminie wierzytelność z tytułu opłaty podlegać będzie zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja. W pozostałej części decyzja została utrzymana w mocy. Organ orzekał na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2012r., poz. 83), W toku postępowania ustalono, iż pełnomocnik użytkowników wieczystych Z. R. i J. R. wystąpił w dniu 12 lipca 2012r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w obrębie D.. W związku z powyższym w celu określenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności sporządzono operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość prawa własności gruntu na kwotę 138.600 zł, a wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu na kwotę 86.944 zł. W związku z tym opłata z tytułu przekształcenia została wyliczona na kwotę 51.656 zł. Na tej podstawie organ I instancji, w oparciu o art. 1 ust. 1 i ust. 3, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1, ust. 2 ust. 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, orzekł: I. O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w D. oznaczonej jako działka nr 59/1 i 60/4 o łącznej powierzchni 0,63 ha posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr [...], stanowiącej dotychczas własność Gminy B., a będącej w użytkowaniu wieczystym Z. i J. R.. II. O ustaleniu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w wysokości 51.656 zł (słownie: pięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset pięćdziesiąt sześć złotych) z zastrzeżeniem, że: 1. Wpłaty należy dokonać jednorazowo na konto Urzędu Gminy w B. umiejscowione w Banku Spółdzielczym A w K. Nr 24 [...] najpóźniej do dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. 2. Zwłoka w płatności ustalonej opłaty spowoduje naliczenie odsetek ustawowych. 3. W przypadku niedokonania opłaty w terminie określonym w pkt 1, powstała wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową do kwoty 77.484 złotych obciążającą nieruchomość osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. III. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. Decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w dziale II księgi wieczystej [...] w miejsce dotychczasowego użytkownika wieczystego, osoby wymienionej w decyzji jako właściciela. Do niezwłocznego złożenia wniosku o zmianę wpisu zobowiązany jest zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r., nr 124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami) aktualny właściciel, który w tym zakresie ponosi koszty. Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł pełnomocnik Z. R. i J. R., zarzucając jej naruszenie przepisów art. 4 ust. 2 i 6 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części i w tym zakresie o orzeczenie co do istoty sprawy. Zakwestionował wysokość ustalonej opłaty. W jego ocenie operat został sporządzony z naruszeniem przepisów art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, 2109 ze zm.). Zdaniem pełnomocnika odwołujących do porównania zostały wzięte nieruchomości, które nie są reprezentatywne. Z operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy porównywał nieruchomości niezabudowane, podczas gdy nieruchomość jest zabudowana, a nadto ceny tych nieruchomości są z ponad 2 lat, co dyskwalifikuje je jako materiał porównawczy. Zdaniem odwołującego naruszono przepis art. 4 ust. 6 ustawy o przekształceniu orzekając o możliwości zabezpieczeniu hipoteką przymusową w wysokości ponad kwotę za przekształcenie. Po wniesieniu odwołania rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia w zakresie zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego. Po zapoznaniu się z zebranym materiałem dowodowym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uznało odwołanie z częściowo zasadne i orzekło we wskazanym na wstępie zakresie. W uzasadnieniu Kolegium powołało się na przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a następnie stwierdziło, iż rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do wyceny transakcje nieruchomościami, które dokonane zostały na lokalnym rynku w okresie do dwóch lat. W Powszechnych Krajowych Zasadach Wycen w Nocie Interpretacyjnej nr l, Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, Założenia ogólne, w pkt 3.3 wskazano, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Przyjmuje się, że jest to okres najbardziej reprezentatywny, zauważyć jednak trzeba, że w tych standardach przewidziano możliwość, w pewnych szczególnych sytuacjach, dokonania analizy rynku w okresie dłuższym. Jak wyjaśniła rzeczoznawca majątkowy jedna z transakcji pochodząca z okresu wcześniejszego została przyjęta do zbioru, ponieważ w zbiorze tym ujawniono wszystkie odnalezione transakcje dla tego rodzaju i takiego przeznaczenia nieruchomości. Przyjęcie więc transakcji z lat 2010 -2012 nie jest błędne, a w związku z tym bezzasadny jest zarzut pełnomocnika odwołujących, że jest to powód do dyskwalifikacji operatu szacunkowego. Na podstawie operatu szacunkowego organ ustalił wysokość opłaty za przekształcenie na kwotę 51.656 zł. Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności oszacowano w wysokości 138.600 zł, natomiast wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego oszacowano w wysokości 86.944 zł. Różnica pomiędzy tymi wartościami stanowi opłatę za przekształcenie. Odnosząc się do zawartych w rozstrzygnięciu organu I instancji o odsetkach za zwłokę w przypadku zwłoki w płatności organ odwoławczy zauważył, że ustalenie odsetek w postępowaniu administracyjnym jest możliwe tylko w sytuacji, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi. W ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności brak jest normy prawnej z której by wynikało umocowanie do przyznania odsetek ustawowych w związku ze zwłoką w dokonaniu opłaty za przekształceniu. Zarzut pełnomocnika o naruszeniu przepisu art. 4 ust.6 w związku z możliwością ustalenia odsetek ustawowych w przypadku zwłoki w płatności opłaty należy uznać za uzasadniony. W tym miejscu podkreślić wypada, że przepisy ustawy o przekształceniu nie wyznaczają terminu, w jakim użytkownik wieczysty winien dokonać wpłaty opłaty za przekształcenie. W związku z tym zastosowanie znajduje reguła wyrażona w art. 130 § 2 K.p.a. zgodnie z którą wniesienie odwołania wstrzymuje wykonanie decyzji. Dokonanie wpłaty stanie się wymagalne, gdy decyzja stanie się ostateczna. Decyzja organu odwoławczego jest ostateczna w administracyjnym toku instancji w związku z tym decyzja Kolegium staje się ostateczna z chwilą jej wydania. Wskazując na termin wniesienia opłaty Kolegium posłużyło się tym, że organ I instancji wskazał, iż opłatę tę należy wnieść najpóźniej do dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a więc najpóźniej w 14 dniu od dnia doręczenia decyzji. Kolegium wskazując termin 14 dni, od dnia w którym decyzja została doręczona stronom przyjął, że zobowiązanie do wniesienia opłaty w dniu, w którym decyzja stała się ostateczna oznaczałoby to dla stron, konieczność dokonania w tym samym dniu wniesienia opłaty na konto Urzędu Gminy w B., a to byłoby bliskie rygorowi natychmiastowej wykonalności. Ponadto organ II instancji zgodził się z zarzutem pełnomocnika odwołujących, że w decyzji nie określa się wysokości wpisu hipoteki przymusowej ponad wysokość opłaty z tytułu przekształcenia. Przepisy ustawy o przekształceniu nie wskazują, aby w tym zakresie już w decyzji o przekształceniu stosować przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wskazując na powyższe rozważania Kolegium uznało za konieczne dokonanie reformacji decyzji organu I instancji w pkt II rozstrzygnięcia i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. skargę do sądu administracyjnego złożył pełnomocnik Z. R. i J. R., zarzucając naruszenie przepisów art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności, w zw. z art. 69 ustawy o gospodarcze nieruchomościami i w zw. z § 29 rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie wysokości opłaty z tytułu przekształcenia w sposób nie odpowiadający wartości nieruchomości na dzień przekształcenia. Mając na uwadze powyższe pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie w zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. w zaskarżonym zakresie i poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy B. i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy oraz orzeczenie, że zaskarżone decyzje nie podlegają wykonaniu. Ponadto pełnomocnik skarżących wniósł o zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych, a także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie wycen nieruchomości i ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego we własność. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż skarżący w całości kwestionują ustalenia organu odwoławczego i podnoszą, że opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowanie wieczystego we własność nie odpowiada wartości nieruchomości na dzień przekształcenia. Operat szacunkowy, w którym dokonano wyceny nieruchomości będącej przedmiotem przekształcenia został sporządzony w naruszeniem przepisów art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w zw. z § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co miału znaczący wpływa na wysokość opłaty. Zdaniem skarżących do porównania zostały wzięte nieruchomości, które nie są reprezentatywne. Z operatu szacunkowego z dnia 14 września 2012r. wynika, że do porównania zostały wzięte nieruchomości niezabudowane (str. 8 operatu). Tymczasem przedmiotem przekształcenia są nieruchomości zabudowane. Zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia wynika, że "Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Natomiast zdaniem skarżących do porównanie zostały zebrane nieruchomości, które nie odpowiadając nieruchomości objętej przekształceniem. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto Kolegium wskazało, iż poza przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienionymi w art. 4 ustawy, do ustalenia opłaty za przekształcenie mają zastosowanie przepisy § 29 i § 30 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, przy czym głównym zarzutem jest przyjęcie do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości niezabudowanych. Jest to zarzut nieuzasadniony. Trzeba mieć na uwadze, że przedmiotem przekształcenia jest grunt, który pozostaje w użytkowaniu wieczystym natomiast budynki są własnością użytkownika wieczystego. Wartość nieruchomości określa się jako przedmiot własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, taka sama zasada obowiązuje w przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego. Zasady te wynikają z przytoczonych powyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Czym innym jest natomiast obowiązek rzeczoznawcy majątkowego przyjęcia do porównań nieruchomości o podobnym bądź takim samym przeznaczeniu w planie miejscowym, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania albo faktycznym sposobie użytkowania. Jako podstawę wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania z uwzględnieniem uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B.. Rzeczoznawca majątkowy odnalazła 18 transakcji nieruchomościami niezabudowanymi z terenu powiatu kutnowskiego, które stanowiły próbkę reprezentatywną dla tego rynku. Organ odwoławczy wskazał, iż zarzuty względem operatu szacunkowego wskazane w odwołaniu przez skarżącego zostały wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego i przesłane do ewentualnego odniesienia się do nich. Skarżący nie zgłosił zastrzeżeń. W skardze skarżący powtórzył zarzuty względem operatu szacunkowego zawarte w odwołaniu. W ocenie Kolegium pełnomocnik skarżących poza wymienieniem przepisów art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 29 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie wskazał, na czym naruszenie tych przepisów polega. Żądanie sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w sytuacji braku konkretnych zarzutów względem operatu będącego podstawowym dowodem w sprawie jest w ocenie organu bezpodstawne. Nadto organ II instancji podkreślił, że opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu nie zmieniono od czasu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego aktem notarialnym w roku 1996 na rzecz poprzednika. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz przepisami procedury administracyjnej. Sąd oddala skargę, jeżeli nie stwierdzi naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 151ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., nr 270, powoływana dalej jako P.p.s.a.). Zasady i tryb przekształcenia regulują przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku ( Dz.U.2012.83 j.t.) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, dalej powoływanej jako ustawa, a także ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy osoby fizyczne i prawne, będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 3 ust. 2 ustawy). W decyzji właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( art. 4 ust. 2 ustawy), według których cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości, natomiast na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zatem w celu ustalenia opłaty, o której mowa należy określić wartość nieruchomości oraz wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Stosownie do § 29 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (§ 29 ust. 2 rozporządzenia). Z kolei § 29 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru podanego w powołanym przepisie. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga jednak szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 - § 30 rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie niewątpliwym jest fakt, iż skarżącym przysługuje żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości za opłatą. W tym celu został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym biegły określił wartość nieruchomości w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W operacie porównano nieruchomości podobne, ustalone na podstawie 18 transakcji dokonanych na rynku lokalnym w okresie dwóch lat, z których połowa została odrzucona, jako odbiegające poziomem od pozostałych. Na wezwanie organu biegły wyjaśnił, że do wyceny przyjęto jedną transakcję z 2009r., z uwagi na niewielką liczbą transakcji dla tego rodzaju nieruchomości i o takim przeznaczeniu, jak nieruchomość będąca przedmiotem oszacowania. Nadto rzeczoznawca majątkowy w sposób przekonujący wyjaśnił, iż Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, choć nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, to jednak stanowią podstawę metodyczną jego opracowania. Podejścia porównawczego dotyczy Nota Interpretacyjna nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości". W ust. 3.3 tej noty wskazano, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Jednocześnie ten sam przepis zezwala w uzasadnionych przypadkach na poszerzenie rynku czasowo, jednakże wykorzystanie cen z innych okresów wymaga wówczas szczegółowego uzasadnienia. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż jedna z transakcji pochodząca z okresu wcześniejszego została przyjęta do zbioru, ponieważ w zbiorze tym ujawniono wszystkie odnalezione transakcje dla tego rodzaju i takiego przeznaczenia nieruchomości. W ocenie Sądu sporządzony w sprawie operat szacunkowy wraz z udzielonymi przez biegłego wyjaśnieniami nie budzi zastrzeżeń. Jest on zupełny, logiczny i spójny, a także zawiera wymagane przepisami prawa elementy. Sąd w pełni podziela ocenę operatu, dokonaną przez organy orzekające w niniejszej sprawie. Pozbawione podstaw prawnych są zarzuty oparcia wyliczeń na niereprezentatywnych nieruchomościach, związane z przyjęciem do porównań nieruchomości niezabudowanych. Istota tego zarzutu wynika z niezrozumienia faktu, że przekształceniu w prawo własności podlega prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Skarżący bowiem są już właścicielami budynków wzniesionych na tejże nieruchomości. Wynika to nawet z ich wniosku z 9 lipca 2012r., w którym powołują się na ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności budynków. Wskazuje na to również treść art. 31 u.g.n., stosownie do którego oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Skoro skarżący są już właścicielami naniesień, to przedmiotem przekształcenia w prawo własności jest nieruchomość gruntowa, będąca dotychczas w ich użytkowaniu wieczystym. Przekształcenie dotyczy prawa użytkowania wieczystego, ono zaś niewątpliwie związane jest jedynie z gruntem. Stąd konsekwentnie organ badał wartość nieruchomości niezabudowanej, zarówno ustalając wartość własności, jak i wartość użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Reasumując tę część rozważań, przedmiotem przekształcenia jest wyłącznie grunt, który pozostaje w użytkowaniu wieczystym natomiast znajdujące się na tym gruncie budynki są własnością użytkownika wieczystego. Ponadto nieuprawnione są również zarzuty pełnomocnika skarżących podważające prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Nie wskazał on, na czym polega zarzucane przez niego naruszenie przepisu art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 29 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Przypomnieć należy, iż w świetle podniesionych w toku postępowania w zarzutów organ I instancji wezwał pełnomocnika skarżących do wskazania jakie konkretnie zarzuty stawia w stosunku do operatu. Organ wezwał również autora operatu do złożenia wyjaśnień w kwestionowanym zakresie, a po ich udzieleniu przesłał je pełnomocnikowi skarżących do zapoznania. Pomimo tego pełnomocnik skarżących nie sprecyzował podniesionych zarzutów. Wskazać również należy, iż sam fakt zgłoszenia zastrzeżeń do operatu nie pociąga za sobą konieczność wyznaczenia innego biegłego i sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego. Kwestionowanie wysokości opłaty za przekształcenie winno być poparte realnymi argumentami, a jeżeli pełnomocnik skarżących uznał, że operat jest wadliwy, to mógł zlecić jego sporządzenie innej osobie, albo zwrócić się - w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - do samorządu rzeczoznawców majątkowych o dokonanie jego kontroli pod względem prawidłowości. Skoro jednak tego nie uczynił, ani nie podjął żadnych innych działań w tym kierunku, to nie może kwestionować wysokości opłaty za przekształcenie, bez jakichkolwiek argumentów przemawiających za poparciem swojego stanowiska. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji. a.tp.