II SA/Łd 749/06

Dnia 15 grudnia 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Protokolant Asystent sędziego Joanna Skrzypczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2006 roku sprawy ze skargi P. R. i Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] znak [...] na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i § 2 uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 r. Nr 53, poz. 508) oraz art. 104 kpa ustalił opłatę adiacencką w wysokości 148.635 zł dla P. i Z. R., właścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 92, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 64/14 (przed podziałem) obr.[...], o powierzchni 2 ha 1194 m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki: 64/18, 64/19, 64/22, 64/23, 64/24, 64/25, 64/26, 64/27, 64/28. W dniu 30 listopada 2005 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ewid. 64/14 o powierzchni 2 ha 1194 m2, spowodowanego jej podziałem. Wskazana działka została podzielona na wniosek P. i Z. R., podział został pozytywnie zaopiniowany postanowieniem Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] i zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] o podziale nieruchomości, która stała się ostateczna w dniu 22 sierpnia 2005 r. W związku z powyższym, stosownie do art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) została wykonana z urzędu wycena, w odniesieniu do wartości nieruchomości przed i po podziale, z której wynika, że podział działki nr 64/14 na działki: 64/18, 64/19, 64/22, 64/23, 64/24, 64/25, 64/26, 64/27, 64/28 spowodował wzrost jej wartości. Zgodnie z treścią operatu, różnica wartości po podziale -791.940 zł oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna - 494.670 zł, na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej zamyka się w kwocie 297.270 zł, z czego 50% - stosownie do uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stanowi kwotę 148.635 zł. W dniu 17 stycznia 2006 r. Z. R., występujący również w imieniu małżonki P. R. zapoznał się z zebranym materiałem dowodowym, otrzymał raport z wyceny, zawierający niezbędne do szacowania wartości rynkowej nieruchomości elementy i został poinformowany o przepisach prawa i procedurze ustalenia opłaty adiacenckiej oraz o metodzie dokonania wyceny nieruchomości i możliwości rozłożenia tej opłaty na roczne raty płatne w okresie do 10 lat. W piśmie z dnia 24 stycznia 2006 r. strona poinformowała, iż podział nieruchomości, nie spowodował w jej ocenie podwyższenia wartości działek powstałych w wyniku podziału. Państwo R. złożyli zastrzeżenia do "raportu z wyceny nieruchomości" i wartości określonych w operacie szacunkowym. Jednocześnie wystąpili do gminy o odstąpienie od naliczenia opłaty adiacenckiej. Odpowiadając na to pismo, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż dobór transakcji na podstawie, których określono wartość rynkową nieruchomości, według jej stanu przed jak i po podziale, dokonany został na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, podobnych do przedmiotu wyceny. Analiza rynku i transakcje w nim zawarte, wykazały ścisły związek pomiędzy podziałem nieruchomości, a jej wartością. Przede wszystkim, wykazały różnicę w wartościach nieruchomości o dużych (powyżej 1ha) i mniejszych (poniżej 1ha) powierzchniach. Dla potrzeb określenia zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem jedynym czynnikiem, jaki mógł być brany pod uwagę w procesie wyceny nieruchomości jest sam podział. W wyniku podziału uzyskuje się działki gruntu, mogące stanowić przedmiot odrębnego obrotu o korzystniejszych cenach rynkowych. O przeznaczeniu terenu przesadza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, zgodnie z art. 154 ust. 2 ustawy decydujące znaczenie ma studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rodzaj użytków z ewidencji gruntów nie stanowi podstawy ustalenia przeznaczenia terenu. W związku z powyższym rzeczoznawca nie znalazł podstaw do skorygowania wyceny. Następnie w piśmie z dnia 1 marca 2006 r. P. i Z. R. poinformowali organ prowadzący postępowanie, iż udzielone im wyjaśnienia nie są dla nich wystarczające. Podział nieruchomości, jak podnieśli miał za zadanie uregulować stan faktyczny użytkowania nieruchomości przez dzieci, a wydzielone działki nie były przedmiotem zbycia. W przypadku, nieodstąpienia od naliczenia opłaty, właściciele nieruchomości wyrazili gotowość wystąpienia do organu I instancji o uchylenie decyzji zatwierdzającej jej podział i wrócenie do stanu sprzed podziału. Taki stan faktyczny, mając na uwadze, że strona nie złożyła wniosku o uchylenie decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o podziale nieruchomości, uzasadniał zdaniem organu I instancji określenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wobec braku wniosku strony o rozłożenie tej opłaty na oprocentowane raty, ustalono obowiązek jej zapłaty jednorazowo. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli P. i Z. R. , podnosząc, iż organ I instancji nie ustosunkował się do zarzutów dotyczących raportu z wyceny nieruchomości. Dzielona nieruchomość zabudowana jest budynkami mieszkalnymi, przemysłowo-handlowymi i magazynowymi, użytkowanymi przez ich dzieci. Podział miał charakter rodzinny i wiązał się z koniecznością zapewnienia bezkolizyjnego dostępu do wydzielonych działek przez drogę wewnętrzną (działka nr 64/20), w utworzeniu, której Gmina nie ponosi żadnych kosztów. Według odwołujących, w odniesieniu do dzielonej nieruchomości trudno ustalić czynniki mające wpływ na wzrost wartości rynkowej nieruchomości po podziale. Dobór transakcji przed podziałem (o powierzchni powyżej 10.000 m2) i po podziale (o powierzchni poniżej 10.000 m2) miał charakter przypadkowy i brak jest wykazania cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej. W raporcie, na co zwrócili uwagę małżonkowie R. jednakowo został potraktowany grunt rolny i budowlany, mimo iż zgodnie z art. 92 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisów tej ustawy nie stosuje się do gruntów przeznaczonych na cele rolne i leśne. Wzrost wartości nieruchomości, spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na rzeczoznawcy majątkowym ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości. Dla nieruchomości zabudowanych, których podział przeprowadza się w celu zbycia na rzecz wieloletnich użytkowników trudno ustalić czynniki mające wpływ na wzrost jej wartości rynkowej. Podsumowując, odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji i odstąpienie od określenia tej opłaty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i § 2 uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 r. Nr 53, poz. 508) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, Kolegium podzieliło argumentację organu I instancji i stwierdziło prawidłowość sporządzonej przez biegłego wyceny. Operat jest w ocenie organu odwoławczego sporządzony w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, zaś określonej w nim wartości nie można było uznać za zawyżoną. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, SKO powołało się na art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdziło, że przedmiotowa nieruchomość w "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł." znajduje się w jednostce planistycznej nr 52 G.-Z. – tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej (U) z dominującą współczesną zabudową mieszkaniową oraz z zabudową jednorodzinną dobrze wyposażoną w zakresie infrastruktury technicznej. Powyższe oznacza, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął, iż działka nr 64/18 określana przez wnioskodawców jako działka rolna podobnie jak pozostałe działki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z udziałem działalności gospodarczej. Rodzaj użytków określony w ewidencji gruntów nie stanowi, bowiem podstawy ustalenia przeznaczenia terenu. W celu udowodnienia, że w wyniku podziału nie wzrosła wartość nieruchomości, odwołujący winni, według Kolegium, przedstawić własną wycenę jako dowód przeciwny do dowodu organu I instancji. Wobec braku takiej wyceny, organ odwoławczy nie stwierdził podstaw do kwestionowania dokonanej w operacie wyceny. Istota opłaty adiacenckiej sprowadza się bowiem do tego, że ten, kto uzyskuje korzyść majątkową, nie w wyniku zbycia nieruchomości, ale na skutek wzrostu jej wartości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści gminie. Przedmiotowa opłata jest daniną publiczną na rzecz gminy. Organ odwoławczy nie znalazł również podstaw do zwolnienia stron z obowiązku uiszczenia przedmiotowej opłaty wskazując, iż decyzja ustalająca opłatę nie ma charakteru uznaniowego. Skoro postępowanie w tej sprawie zostało wszczęte z urzędu i wykazało, że na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, organ ustalając opłatę zrealizował wyłącznie własne uprawnienia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi P. i Z. R. wnieśli o uchylenie rozstrzygnięcia I jak i II instancji i umożliwienie przedłożenia własnej wyceny, sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Podkreślili przy tym, iż nie zostali pouczeni w toku postępowania wyjaśniającego o takiej możliwości. W treści skargi, strony powtórzyły zarzuty z odwołania od decyzji W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ odwoławczy podniósł, iż P. i Z. R. w piśmie z dnia 17 lutego 2006 r. zostali pouczeni o możliwości przedstawienia nowego dowodu w sprawie, którym był operat szacunkowy, wykonany na własne zlecenie i z takiej możliwości nie skorzystali aż do dnia zakończenia postępowania odwoławczego. W piśmie z dnia 25 października 2006 r. skarżący podali, iż dotychczasowe zarzuty były oparte na udostępnionym im przez organ I instancji "Raporcie z wyceny", który okazał się lakonicznym streszczeniem operatu szacunkowego. Dopiero wnikliwe zapoznanie się z treścią operatu szacunkowego, po udostępnieniu jego kserokopii przez Sąd pozwoliło na ustosunkowanie się do jego treści. Małżonkowie R. zakwestionowali przede wszystkim wycenę działek o nr ewid. 64/25 i 64/26. Ich zdaniem, rzeczoznawca nie uwzględnił okoliczności wynikających z zatwierdzonego podziału działki nr 64/14, a mianowicie tego, że działka nr 64/25 mogła zostać sprzedana jedynie właścicielowi nieruchomości położonej przy ul. A 7/9 i została wymuszona warunkami zawartymi w decyzji zatwierdzającej podział. Jej wartość rynkowa została określona na kwotę 9.850 zł, podczas gdy faktyczna cena transakcyjna to 5.000 zł. Identyczna sytuacja miała miejsce, jeśli chodzi o działkę nr 64/26, sprzedaną właścicielom nieruchomości położonej przy ul. A 11. Sprzedaż obu działek nastąpiła jeszcze przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, czego dowodem są załączone do pisma kopie aktów notarialnych. Skarżący zwrócili również uwagę, że rzeczoznawca porównywał działki o powierzchni 185 m2 i 137 m2 z działką o powierzchni 7.511 m2, przyjmując cenę za m2 -54,59 zł. Co więcej, dość przypadkowy jest, ich zdaniem, podział nieruchomości na grunty o powierzchni do 10.000 m2 i powyżej 10.000 m2. Zarzucili przy tym, że Prezydent Miasta Ł. zatwierdzając podział nieruchomości w oparciu o art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustalając w późniejszym terminie opłatę adiacencką nie uwzględnił zapisów art. 92 i 95 pkt 7 w związku z art. 93 ust. 1 i 94 ust. 1 tej ustawy. W decyzji zatwierdzającej podział powinna była znaleźć się informacja o ewentualnym wymierzeniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Brak takiej informacji stanowi o naruszeniu art. 9 kpa. W kwestii działki o nr ewid. 64/18 o powierzchni 0,5714 ha, skarżący podnieśli, iż mają tu zastosowanie art. 92 ust. 2 w zw. z ust. 1, w myśl, którego za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Dlatego też opłata adiacencka nie powinna obejmować wspomnianej działki. Dodali również, że działka nr 64/24 została wyodrębniona z myślą o wybudowaniu budynku mieszkalnego na własne potrzeby skarżących. Część zabudowań na działce 64/28 (w tym dotychczasowy budynek mieszkalny) położonych jest w liniach rozgraniczających projektowanej do poszerzenia ulicy Szczecińskiej. W przypadku realizacji tego projektu, skarżący będą zmuszeni opuścić dotychczasowe siedlisko i z tą myślą wydzielili właśnie działkę o nr 64/24. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) w zw. z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Do właściwości sądu administracyjnego nie należy, zatem wydawanie decyzji lub innych aktów administracyjnych w indywidualnych sprawach z zakresu administracji publicznej, lecz kontrola tych aktów pod względem ich zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Badając niniejszą sprawę pod tym kątem, Sąd stwierdził, że skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw prawnych. Podstawowym zagadnieniem na tle rozpoznawanej sprawy jest odpowiedź na pytanie, czy organ administracji publicznej zasadnie ustalił dla P. i Z. R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 92, o nr ewid. 64/14 o powierzchni 2 ha 1194 m2, spowodowanego jej podziałem na działki o nr ewid: 64/18, 64/19, 64/22, 64/23, 64/24, 64/25, 64/26, 64/27, 64/28. Odpowiedź na tak sformułowane pytanie w świetle zgromadzonego materiału dowodowego i obowiązujących przepisów prawa musi być według Sądu twierdząca. Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W myśl art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 i art. 148 ust. 1- 3 stosuje się odpowiednio. W świetle powyższego unormowania, bezspornym jest, iż Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...] nr [...] zatwierdził podział nieruchomości o nr ewid. 64/14, w sposób zaproponowany przez jej właścicieli - P. i Z. R. na dziewięć mniejszych działek o podanych wyżej numerach. Po dokonaniu podziału, choć jeszcze przed upływem 3 lat, od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, organ I instancji zwrócił się do uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego – Pani Barbary Litwin o sporządzenie operatu szacunkowego, którego celem miało być określenie wartości rynkowej prawa własności wspomnianej nieruchomości przed podziałem i po podziale, tak by móc w rezultacie ustalić, czy faktycznie na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Nie budzi również uzasadnionych wątpliwości funkcjonowanie w obrocie prawnym uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z 2001 r. Nr 53, poz. 508), zgodnie, z którą, na terenie miasta Ł. wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 50 % różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale i przed jej podziałem. Jak wynika z przedłożonego przez rzeczoznawcę opracowania, wartość nieruchomości przed podziałem ustalona została na kwotę 494.670,00 zł, zaś pod podziale na kwotę 791.940,00 zł. W tej sytuacji, Prezydent Miasta Ł. zasadnie stwierdził, że podział nieruchomości o nr ewid. 64/14, położonej w Ł. przy ul. A spowodował wzrost jej wartości o 297.270,00 zł i na tej podstawie prawidłowo określił wysokość opłaty adiacenckiej według stawki 50 % różnicy wartości nieruchomości na kwotę 148.635,00 zł. Analizując szczegółowo treść operatu, Sąd podzielił przy tym stanowisko organów administracji publicznej, że opracowanie to jest sporządzone w sposób jasny i czytelny, oraz, że odpowiada ono regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Wartość spornej nieruchomości ustalono bowiem w oparciu przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 270, poz. 2109 ze zm.). Badając akta sprawy niniejszej, Sąd nie stwierdził również istotnych uchybień natury procesowej. Otóż, organ I instancji pismem z dnia 11 stycznia 2006 r., mając oczywiście na względzie regulację art. 10 kpa powiadomił P. i Z. R. o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym. Skarżący Z. R., co nie budzi żadnych wątpliwości w dniu 17 stycznia 2006 r. zapoznał się z zebranym materiałem dowodowym i procedurą ustalenia spornej opłaty, otrzymał również kserokopię raportu z wyceny wraz z protokołem, co potwierdził własnoręcznym podpisem (k. 7 akt administracyjnych). W dniu 24 stycznia 2006 r. małżonkowie R. zgłosili zastrzeżenia do dokonanej wyceny, do których ustosunkował się zresztą autor opracowania. Następnie pismem z dnia 17 lutego 2006 r. Prezydent Miasta Ł. ponownie powiadomił P. i Z. R. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, a zwłaszcza z operatem szacunkowym, z którego wynikają szczegółowe wyliczenia wartości nieruchomości i ich opis (k. 11 akt administracyjnych). Prawidłowo pouczył ich również o możliwości ostatecznego wypowiedzenia się, co do zebranego materiału dowodowego i przedstawienia nowych dowodów. Z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystali. Przesłali natomiast do organu pismo, w którym podnieśli zarzuty tożsame argumentom zawartym w piśmie z dnia 24 stycznia 2006 r. Chybiony jest wobec tego zarzut P. i Z. R., jakoby dopiero w tutejszym Sądzie skarżący mieli możliwość zapoznania się operatem szacunkowym. Podnieść przy tym trzeba, że nie należy do obowiązków organów administracji publicznej kopiowanie każdego dokumentu załączonego do akt administracyjnych i dostarczanie go stronom postępowania. Właśnie w tym celu, by uniknąć "dublowania" akt administracyjnych ustawodawca nałożył na organy administracyjne obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w sprawie, a co za tym idzie umożliwienia im zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Obowiązki te jak wynika z akt sprawy zostały, w ocenie Sądu, wykonane prawidłowo. Podkreślić dodatkowo trzeba, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w uzasadnieniu spornego rozstrzygnięcia rzetelnie ustosunkowało się do zarzutów podniesionych przez strony w odwołaniu. Zwłaszcza trafne jest stanowisko organu II instancji w kwestii art. 92 ust. 1 i jednakowego potraktowania przez autora operatu szacunkowego gruntu budowlanego jak i rolnego w przypadku wyceny działki nr 64/18, który w wyniku podziału nie zmienił swojego charakteru. W ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo uznał, iż rodzaj użytków, określony w ewidencji gruntów, nie stanowi podstawy ustalenia przeznaczenia terenu. Okoliczność ta mogłaby mieć istotne znaczenie w sprawie dopiero w przypadku braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W ustalonym stanie faktycznym sprawy art. 154 ust. 3 nie mógł mieć jednak zastosowania. Zgodnie bowiem ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., nieruchomość nr 64/14 mieści się w jednostce planistycznej 52 G.-Z. i oznaczona jest symbolem – U, jako tereny zewnętrzne strefy zurbanizowanej z dominującą współczesną zabudową mieszkaniową oraz z zabudową jednorodzinną dobrze wyposażoną w zakresie infrastruktury technicznej. W tej sytuacji, rzeczoznawca właściwie ocenił, że działka nr 64/18 podobnie jak i pozostałe działki, powstałe na skutek podziału nieruchomości o nr 64/14 przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podsumowując; powyższe wywody prowadzą według Sądu do wniosku, że postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji I jak i II instancji przeprowadzone zostało z zachowaniem reguł wynikających z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Prezydent Miasta Ł. prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, mając oczywiście na względzie postanowienia art. 7, 10, 77 § 1, 80 i 81 kpa. Ustalony stan faktyczny i obowiązujące przepisy prawa materialnego stanowiły zaś dostateczną podstawę do określenia kwestionowanej opłaty adiacenckiej według stawek przyjętych w § 2 uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Już tylko na marginesie dodać wypada, że skarżący błędnie przyjmują, iż podział nieruchomości, który miał na celu uregulowanie jej stanu prawnego, nawet wówczas, gdy nie doszło do zbycia nieruchomości, nie spowodował wzrostu jej wartości. Przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej, jak trafnie podkreśliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Bez znaczenia zaś pozostaje okoliczność późniejszego jej zbycia. Takie stanowisko znalazło zresztą swój wyraz w piśmiennictwie i orzecznictwie sądów administracyjnych (por J. Szchułowicz glosa do uchwały NSA z dnia 22 listopada 1999 r., OSP 2000/6/85-t.1; uchwała składu Pięciu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 1999 r., OPK 21/99). Skoro, zatem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Ł. są zgodne z przepisami prawa materialnego i procesowego, Sąd zobligowany był oddalić skargę. O powyższym Sąd orzekł na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).