II SA/Łd 802/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Agnieszka Grosińska Protokolant starszy asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2020 r. sprawy ze skargi PGE Dystrybucja S. A. z siedzibą w L. Oddział Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł.z dnia [...]., znak: [...]; 2. zasądza od Wojewody Łódzkiego na rzecz PGE Dystrybucja S.A. z siedzibą w L. Oddział Ł. kwotę 7417 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A Spółki Akcyjnej Oddział Ł. (dalej jako: "Spółka"), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia [...], nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący: Na wniosek A.J., W.J. i D.K. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości położonej w Ł., przy ul. B 16, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 107, 108/1, 132/2 z obrębu [...] i nr 14 z obrębu [...] w związku z wybudowaniem na części nieruchomości linii napowietrznej 110 kV. Z ustaleń organu wynika, że decyzją Naczelnika Dzielnicy Ł.-Ś. z dnia [...] listopada 1982 roku, nr [...] zezwolono Zakładowi Energetycznemu Ł.-Miasto na przeprowadzenie robót związanych z budową napowietrznej linii energetycznej 110 kV [...] na ww. nieruchomości. Zezwolenie zostało wydane na podstawie art. 35 i art. 55 ustawy z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1974 roku, Nr 10, poz. 64, dalej jako: "u.z.t.w.n."). W dacie wydania zezwolenia nieruchomość stanowiła współwłasność ustawową małżeńską W. i S. małż. K. Zgodnie z załączonym do akt sprawy postanowieniem Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 27 grudnia 1989 roku, sygn. akt IV Ns II 1738/89 spadek po S.K. nabyły w częściach po ¼ W.K., A.J., B.L. i D.K. Z wnioskiem o ustalenie odszkodowania wystąpił również W.J., który został współwłaścicielem nieruchomości w drodze umowy darowizny, zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 sierpnia 2000 roku, rep. [...]. Prezydent Miasta Ł., po ponownym rozpoznaniu sprawy na skutek uchylenia wcześniejszych decyzji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (wyrokiem z dnia 27 maja 2014 roku, sygn. II SA/Łd 173/14), decyzją z dnia [...] orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości 128.380 zł z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem linii napowietrznej 110 kV na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B 16, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 107, 108/1, 132/2 w obrębie [...] i działka nr 14 w obrębie [...], 2) przyznaniu ustalonej kwoty odszkodowania na rzecz: - A.J. w wysokości 42.793,33 zł, - D.K. w wysokości 42.793,33 zł, - B.L. w wysokości 42.793,33 zł, 3) odmowie przyznania ustalonego odszkodowania na rzecz W.J., 4) zobowiązaniu A S.A. Oddział Ł. Miasto do wypłaty uprawnionym ww. kwot w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna oraz do dostarczenia organowi orzekającemu dowodu wpłaty tego odszkodowania celem załączenia do akt. Ponadto organ wskazał, iż do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 6 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 121 ze zm., dalej jako: "u.g.n."). Kwestionując powyższą decyzję odwołanie wniosła Spółka, która kwestionując pkt 1, pkt 2 i pkt 4 decyzji wskazała na naruszenie: a) art. 129 ust. 5 w zw. z art. 233 u.g.n. w zw. z art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257 ze zm., dalej jako: "K.p.a."), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem na ww. działkach napowietrznej linii 110 kV, pomimo iż przepisy u.g.n. nie znajdują zastosowania do prawomocnych decyzji wywłaszczeniowych wydanych przed dniem jej wejścia w życie, tj. przed 1 stycznia 1998 roku; b) art. 129 ust. 5 u.g.n. w zw. z art. 35 i 36 u.z.t.w.n., poprzez ich błędne zastosowanie, a w konsekwencji wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości na zasadzie art. 129 ust. 5 u.g.n. podczas gdy decyzja wywłaszczeniowa wydana została w trybie art. 35 u.z.t.w.n., która w art. 36 przewidywała tryb i zakres należnego stronom odszkodowania, wyłączając tym samym możliwość dochodzenia odszkodowania w trybie innych ustaw; c) art. 129 ust 5 u.g.n. w zw. z art. 118 Kodeksu cywilnego poprzez ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, pomimo faktu, iż roszczenie odszkodowawcze uległo przedawnieniu; d) art. 7 w zw. z art. 28 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 157 u.g.n. poprzez zaniechanie wyczerpującego zgromadzenia i wszechstronnej oceny materiału dowodowego, a w konsekwencji ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie opinii biegłego, która budzi wątpliwości; e) art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. art. 130 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż w sprawie wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia do niej praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, podczas gdy zgodnie z treścią ww. przepisu wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, natomiast wartość nieruchomości winna być oceniona na datę wydania decyzji o wywłaszczeniu; f) art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 134 i 135 u.g.n. poprzez uznanie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego jako pełnowartościowy dowód w sprawie pomimo, iż biegły rzeczoznawca majątkowy posłużył się metodą porównawczą w sytuacji gdy, jak sam wskazał w treści operatu szacunkowego, brak jest wystarczających danych rynkowych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami. Opierając się na wskazanych zarzutach autor odwołania wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, ewentualnie w razie niepodzielenia stanowiska Spółki dotyczącego nieistnienia podstawy prawnej do wydania decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości dokonane na podstawie u.z.t.w.n., uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania, przywołaną na wstępie decyzją, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania wskazując, a odnosząc się do zarzutu błędnego zastosowania art. 129 ust. 5 u.g.n. i ustalenia odszkodowania w odniesieniu do nieruchomości objętej decyzją wydaną na podstawie przepisów u.z.t.w.n., która w art. 36 przewidywała tryb i zakres należnego stronom postępowania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2013 roku, nr [...] orzekał już w przedmiocie rzeczonego odszkodowania, uzasadniając zastosowanie ww. przepisu. Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym w sprawie wyroku sygn. I OSK 2306/14 z dnia 29 czerwca 2016 roku stwierdził, że nietrafny jest pogląd o braku materialnoprawnych podstaw do rozpatrzenia żądania odszkodowania z tytułu zmniejszenia się wartości nieruchomości wskutek zdarzeń, które wystąpiły pod rządami u.z.t.w.n. Odnosząc się do kwestii odszkodowania za straty w zasiewach, uprawach i plonach, Sąd wskazał, iż roszczenie to winno być ustalone w przeciągu 30 dni od zgłoszenia wniosku o odszkodowanie i że roszczenie to przedawniało się z upływem 3 lat od powstania szkody. Uzasadniając swe stanowisko Sąd wskazał, że Zakład Energetyczny Ł.-Miasto w ramach wzajemnego porozumienia wypłacił odszkodowanie za zniszczenia naniesień roślinnych dokonane w trakcie robót związanych z budową napowietrznej linii energetycznej, jednakże odszkodowanie to nie jest przedmiotem sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się również do podnoszonego w odwołaniu zarzutu przedawnienia roszczeń w związku z art. 117 k.c. dostrzegając, że przewidziane w u.g.n. roszczenia odszkodowawcze w związku z wywłaszczeniem nie podlegają przedawnieniu na zasadach ogólnych o przedawnieniu określonych w kodeksie cywilnym. Generalnie prawo administracyjne nie przewiduje instytucji przedawnienia. Przedawnienie na gruncie prawa administracyjnego istnieje tylko wówczas, gdy przepisy wyraźnie to regulują. NSA stwierdził brak podstaw do konstruowania przedawnienia żądania zgłoszonego w sprawie, które nie dotyczy przedawniającego się roszczenia sprecyzowanego w trybie art. 36 ust. 2 u.z.t.w.n. Przytoczone zarzuty nie mogą, w ocenie organu odwoławczego, przynieść oczekiwanego skutku. Jak następnie wskazał organ, w toku postępowania celem ustalenia odszkodowania sporządzono operat szacunkowy z dnia 15 listopada 2017 roku. W toku postępowania, w dniu 25 kwietnia 2019 roku potwierdzono jego aktualność w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n. Określając wartość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wzięto pod uwagę stan i przeznaczenie na dzień wydania decyzji zezwalającej na budowę linii i stan oraz przeznaczenie nieruchomości na datę wybudowania urządzenia przy poziomie cen rynkowych na datę ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy podniósł, że szerokość stref oddziaływania i pasów eksploatacyjnych urządzeń energetycznych podane są w zarządzeniu Ministra Górnictwa i Energetyki z dnia 28 stycznia 1985 roku oraz w normie zakładowej PGNiG nr [...] "Urządzenia przesyłowe. Pasy eksploatacyjne. Wymagania ogólne dotyczące wyznaczenia szerokości pasa eksploatacyjnego". Powierzchnia strefy ochronnej dla linii 110 kV w odniesieniu do działek nr 107, 108/1 i 132/2 wyniosła 8.451 m2, zaś dla działki nr 14 – 4.633 m2. Wartość 1 m2 powierzchni działek nr 107, 108/1 i 132/2 znajdujących się na terenach rolnych z możliwością zabudowy siedliskowej oszacowano na kwotę 31,30 zł/m2. Powierzchnię całej strefy ochronnej dla linii wraz ze słupem (8.451 m2) podzielono na części o różnym współczynniku ograniczenia. I tak, część działki pod słupem (słup o wymiarach 5x5) całkowicie wyłączona z użytkowania rolniczego wyniosła 25 m2. Współczynnik ograniczenia dla tego obszary wyniósł 1. Z kolei część działki jako pas dodatkowy wokół słupa o szerokości 1 m2, na której istnieją ograniczenia i utrudnienia w uprawie ma powierzchnię 17 m2. Dla tej powierzchni przyjęto współczynnik ograniczenia w wysokości 0,5. Wreszcie część działki stanowiąca strefę ochronną pomniejszoną o powierzchnię zabudowy słupa oraz powierzchnię pasa dodatkowego może być nadal użytkowana rolniczo z utrudnieniami w użytkowaniu sprzętu rolniczego i ograniczeniami w dokonywaniu nasadzeń drzew oraz koniecznością udostępniania terenu w przypadku wystąpienia awarii urządzenia. Powierzchnia tej części wynosi 8.409 m2 i przyjęto dla niej współczynnik ograniczenia w wysokości 0,2. Średnioważony współczynnik dla całej strefy oddziaływania wyniósł 0,2. Rzeczoznawca majątkowy określił również wartość 1 m2 po uwzględnieniu obciążenia gazociągiem DN400. W świetle powyższego wartość m2 działki wyniosła 28,10 zł. Biorąc pod uwagę powierzchnię całej strefy ochronnej, zastosowany współczynnik oraz wartość nieruchomości po uwzględnieniu obciążenia gazociągiem, obniżenie wartości rzeczonych działek wyniosło 47.490 zł. Z kolei wartość 1 m2 działki nr 14 wyniosła 96 zł. Powierzchnia strefy ochronnej dla linii na działce również podzielona została na części o różnym współczynniku ograniczenia. Część działki pod słupem (słup o wymiarach 5x5) całkowicie wyłączona z użytkowania rolniczego wyniosła 25 m2. Współczynnik ograniczenia dla tego obszary wyniósł 1. Część działki jako pas dodatkowy wokół słupa o szerokości 1 m2, na której istnieją ograniczenia i utrudnienia w uprawie ma powierzchnię 24 m2. Dla tej powierzchni przyjęto współczynnik ograniczenia w wysokości 0,5. Ostatnia część rzeczonej działki stanowiąca strefę ochronną pomniejszoną o powierzchnię zabudowy słupa oraz powierzchnię pasa dodatkowego może być nadal użytkowana rolniczo z utrudnieniami w użytkowaniu sprzętu rolniczego i ograniczeniami w dokonywaniu nasadzeń drzew oraz koniecznością udostępniania terenu w przypadku wystąpienia awarii urządzenia. Jej powierzchni wyniosła 4.584 m2, zaś przyjęty współczynnik to 0,2. Średnioważony współczynnik dla całej strefy oddziaływania wyniósł 0,2. Wartość 1 m2 rzeczonej działki po uwzględnieniu obciążenia gazociągiem DN400 wyniosła 87,30 zł. Uwzględniając przytoczone dane wartość danej działki obniżyła się z tytułu posadowienia linii 110 kV o 80.890 zł. W świetle powyższego wartość wszystkich działek w wyniku posadowienia linii obniżyła się w sumie o 128.380 zł. Przywołana kwota została przyznana zatem w rozstrzygnięciu Prezydenta Miasta Ł. tytułem odszkodowania. Zdaniem organu odwoławczego, operat może być użyty do celu dla jakiego został sporządzony. Rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano w nim przeznaczenie nieruchomości. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny oraz wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny, opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Zamieszczono również stosowne klauzule. Zdaniem Wojewody, zarzuty Spółki dotyczące operatu szacunkowego nie mogą przynieść oczekiwanego skutki. Odnosząc się do treści przywołanego odwołania w zakresie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przywołał przepisy oraz standardy, którymi kierował się przy wykonywaniu opinii. Wyjaśnił również, że w razie braku wystarczających, wiarygodnych danych rynkowych w cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami, wartość szkody, czyli obniżenia wartości nieruchomości na skutek posadowienia na niej urządzenia, określić można sposobem pośrednim jako iloczyn wartości nieruchomości lub jej funkcjonalnej części, nieobciążonych lokalizacją urządzenia i współczynnika obniżenia wartości nieruchomości z tytułu posadowienia urządzenia. Zatem biorąc pod uwagę treść operatu szacunkowego oraz złożone w toku postępowania przed organem odwoławczym wyjaśnienia, tenże organ nie dopatrzył się w analizowanej wycenie wad, które dyskwalifikowałyby dowód przy ustalaniu należnego odszkodowania. Rzeczona kwota rozdzielona została po 1/3 na rzecz A.J., D.K. i B.L., bowiem w toku postępowania zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 25 lutego 2016 roku, Rep. Nr [...] spadek po W.K. nabyły B.L., A.J. oraz D.K. po 1/3 każda z nich. Jednocześnie organ realizując wytyczne Sądu wyjaśnił, że W.J., który również wystąpił z wnioskiem o odszkodowanie, jako nabywca gruntu w drodze darowizny zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 sierpnia 2000 roku, Rep. A nr [...] nie jest legitymowany do ubiegania się o odszkodowanie. Jedynie właściciel oraz spadkobiercy byłego właściciela nieruchomości jako dysponenci tego samego prawa majątkowego są uprawnieni do ubiegania się o odszkodowanie za nieruchomość. Organ odwoławczy przedstawione stanowisko podziela. Do zapłaty zobowiązano gestora sieci, którego następstwo prawne została wykazane w toku postępowania, co w swoim orzeczeniu zaaprobował również Sąd. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skardze Spółka wskazała na naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. 1) art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. przez błędną ocenę prawidłowości opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przyjętego obszaru wywłaszczenia, a w konsekwencji błędne ustalenie zmniejszenia wartości nieruchomości; 2) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. przez utrzymanie decyzji Prezydenta Miasta Ł. w mocy pomimo naruszenia przez organ przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego. Ponadto autor skargi wskazał na naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 128 ust. 4 zd. 2 u.g.n., przez jego nieprawidłowe zastosowanie i przyznanie odszkodowania za wywłaszczenie, które w świetle zakresu wywłaszczenia nie odpowiada wartości poniesionych szkód. Opierając się na wskazanych zarzutach autor skargi wniósł o uchylenie decyzji w zaskarżonej części, zasądzenie od organu na rzecz Spółki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz dopuszczenie dowodu z dokumentu - Wytycznych określania powierzchni służebności i przesyłu niezbędnej do właściwego korzystania z urządzeń opracowanych przez Polskiego Towarzystwo Przesyłu i Rozdziału Energii Elektrycznej na okoliczność obszaru niezbędnego dla eksploatacji linii wysokiego napięcia zlokalizowanej na nieruchomości uczestników. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Tytułem wstępu wyjaśnić wypada, iż zgodnie z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W pojęciu "ocena prawna" mieści się przede wszystkim wykładnia przepisów prawa materialnego i prawa procesowego, a także sposób ich zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Może ona dotyczyć ujawnionych w postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego, w szczególności kwestii zastosowania do nich określonych regulacji prawnych. Wskazania co do dalszego postępowania zasadniczo stanowią konsekwencję oceny prawnej, określając sposób i kierunek działania przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Związanie oceną prawną, jak i zawartymi w orzeczeniu wskazaniami, co do dalszego postępowania, powoduje że determinują one działania każdego organu w postępowaniu administracyjnym, podejmowane w sprawie, której dotyczyło postępowanie sądowoadministracyjne, aż do czasu jej rozstrzygnięcia. Zaakcentować wypada, iż ustawodawca, na gruncie art. 153 P.p.s.a., w żadnym przypadku nie przewiduje zwolnienia organu od obowiązku uwzględnienia w toku ponownego rozpoznawania sprawy oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w orzeczeniu sądu, gdy tenże się z nimi nie zgadza. W tym miejscu przypomnieć należy, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 27 maja 2014 roku, sygn. akt: II SA/Łd 173/14, po rozpoznaniu skargi A Spółki Akcyjnej Oddział Ł. – Miasto, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] czerwca 2013 roku, Nr [...], stwierdził że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku oraz zasądził zwrot kosztów postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 29 czerwca 2016 roku, sygn. I OSK 2306/14 oddalił skargę kasacyjną Spółki. W treści przywołanego wyroku Sąd uznając, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa wskazał, iż trafny był zarzut skargi dotyczący określenia szerokości stref ochronnych wokół linii energetycznej. Kolejną kwestią, która wzbudziła wątpliwości Sądu było ustalenie kręgu osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania, bowiem – jak dostrzegł Sąd – W.K. i B.L. nie złożyły wniosku o wypłatę odszkodowania. W uzasadnieniu Sąd wyraził także pogląd, że roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem na części nieruchomości linii napowietrznej, nie uległo przedawnieniu. Podobnie Sąd nie podzielił zarzutu skargi wskazującego, iż Spółka nie jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania, gdyż nie jest następcą prawnym ówczesnego inwestora, czyli Zakładu Energetycznego Ł. – Miasto. Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie zarówno do sytuacji pozbawienia praw do nieruchomości na skutek wywłaszczenia, jak i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 120 i art. 124-126 u.g.n., gdyż odszkodowanie, o jakim w nim mowa, wynikać może zarówno z przepisu art. 128 ust. 1, jak i art. 128 ust. 4 u.g.n. Naczelny Sąd Administracyjny opowiedział się za dopuszczalnością zastosowania w sprawie aktualnie obowiązującej ustawy do stanu faktycznego sprzed jej wejścia w życie, a nadto wskazał, iż roszczenie nie uległo przedawnieniu. Stosownie do powołanego wcześniej przepisu art. 153 P.p.s.a. organy obu instancji ponownie rozpoznając sprawę zobowiązane były uwzględnić zalecenie wynikające z przywołanego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, jak i pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Kontrolując legalność zaskarżonych w sprawie niniejszej decyzji, które zostały wydane po ponownym rozpoznaniu sprawy po wspomnianym wyroku, skład orzekający uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem organy naruszyły przepis art. 153 P.p.s.a., co miało wpływ na wynik sprawy. W pierwszej kolejności należy dostrzec, że nadal nie jest wyjaśniona kwestia ustalenia kręgu osób uprawnionych do otrzymania odszkodowania. Z lektury akt administracyjnych wynika, że organ orzekając w sprawie nie uwzględnił treści załączonych do akt administracyjnych dokumentów w postaci aktów notarialnych z 1998 i 2000 roku, a które to dokumenty w sposób znaczący modyfikują strukturę własności nieruchomości. Następnie, po lekturze sporządzonego na zlecenie organu operatu, nie trudno dostrzec, że biegła także i tym razem do określenia stref ochronnych dla linii energetycznej nie odniosła się do częstotliwości promieniowania, która uzależnia sposób obliczania stref ochronnych wokół linii energetycznej stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 listopada 1980 roku w sprawie szczegółowych zasad ochrony przed elektromagnetycznym promieniowaniem niejonizującym szkodliwym dla ludzi i środowiska (Dz. U. nr 25, poz. 101 ze zm.). Biegła w tym zakresie odwołała się do zarządzenia Ministra Górnictwa i Energetyki z dnia 28 stycznia 1985 roku oraz wskazanej normy zakładowej PGNiG. Powierzchnie strefy ochronnej – jak wskazał rzeczoznawca (strona 25 operatu) obliczono graficznie na podstawie mapy zasadniczej, na której zaznaczono strefę. W kontekście stanowiska zaprezentowanego w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 maja 2014 roku, należy uznać, że w sprawie doszło do naruszenia art. 153 P.p.s.a. W dalej kolejności należy wyjaśnić, że przedmiotem sprawy jest ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanej wybudowaniem linii napowietrznej. Niewątpliwie podstawą ustalenia odszkodowania w trybie art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Uwzględniając treść art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. zarówno organy administracji, jak i Sąd mają obowiązek oceny wiarygodności sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Dokonana przez organy obu instancji ocena poskutkowała uznaniem, że operat jest logiczny i zupełny, zatem może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w sprawie. Z tą oceną nie zgadza się skład orzekający w przedmiotowej sprawie. Rzeczoznawca majątkowa w sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta Ł. i stanowiącym podstawę wydania decyzji operacie szacunkowym zastosowała podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Analizując oba zacytowane przepisy nie trudno dostrzec, że każdy z nich odnosi wartość wycenianej nieruchomości do nieruchomości podobnej, czyli – zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. – nieruchomości, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Aby mówić o nieruchomościach podobnych, konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą a nie tylko jednej cechy. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Stąd – zdaniem Sądu – operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Tymczasem, analizując treść sporządzonego na zlecenie organu operatu nie trudno dostrzec, że na potrzeby określenia wartości m2 części nieruchomości według stanu na dzień 8 listopada 1982 roku – tereny rolne, rzeczoznawca dla przeprowadzenia analiz porównawczych wybrała wolnorynkowe transakcje nieruchomości w ilości 7 sztuk (tabela na stronie 17 operatu). Ostatecznie spośród wskazanych 7 nieruchomości rzeczoznawca, jako nieruchomości porównawcze (zatem podobne) przyjęła 3 z nich, czyli nieruchomość nr 1, nr 3 i nr 5. Jednak – co należy podkreślić, a czego nie dostrzegł żaden z organów – w operacie nie ma żadnego opisu nieruchomości wybranych jako porównawcze (poza szczątkowymi informacjami zawartymi w tabeli na stronie 17 operatu, gdzie wskazano ulicę na której znajdują się nieruchomości, ich powierzchnię, datę zawarcia umowy i cenę). Próżno w operacie szukać opisu nieruchomości porównawczych w kontekście cech rynkowych tych nieruchomości, których definicje zawarte są w tabeli na stronach 17-18. Analogicznie wygląda dobór nieruchomości na potrzeby określenia wartości m2 części nieruchomości według stanu na dzień 8 listopada 1982 roku – tereny zabudowy przemysłowej, gdzie rzeczoznawca dostrzegła 8 transakcji nieruchomościami (tabela na stronie 21 operatu), ale ostatecznie jako nieruchomości porównawcze przyjęła 3 z nich (tabela trzecia na stronie 23 operatu). W ocenie Sądu, wskazane uchybienie ma istotny charakter, bowiem skutkuje tym, że najważniejszy w toku postępowania dowód, jakim jest operat szacunkowy w sprawie, w tym zakresie jest nieweryfikowalny. Jak wskazano wcześniej, rzeczoznawca majątkowy do porównania powinna uwzględnić nieruchomości podobne. Po lekturze operatu trudno ocenić czy wybrane nieruchomości porównawcze są podobne, bowiem niepodobna znaleźć w operacie jakiegokolwiek opisu tych nieruchomości, jak również jakiegokolwiek wyjaśnienia dlaczego rzeczoznawca spośród 7 lub 8 nieruchomości do porównania wybrała właśnie te 3. W opisanym zakresie organy obu instancji naruszyły w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie przepis art. 7, art. 77 § 1, art. 80, jak i art. 107 § 3 K.p.a. Analizując operat szacunkowy Sąd dostrzegł ponadto, iż na stronach 15-20 operatu znajduje się wycena działek nr ewid. 107, 108 i 132, których powierzchni nie znamy, a opis tych nieruchomości na stronach 9-12 jest szczątkowy i odnosi się do stanu obecnego, a nie do daty 8 listopada 1982 roku. Nie znamy powierzchni poszczególnych działek, ich kształtu (żeby zweryfikować ocenę cechy kształt i powierzchnia działki, jako przeciętną), ich infrastruktury technicznej i dostępności komunikacyjnej. Nadto, zawarta na stronie 22 definicja cechy infrastruktura techniczna – brak nie zawiera żadnego opisu. W przedstawionej na stronie 19 tabeli (tabela na górze) zdefiniowano cechę rynkową – infrastruktura techniczna nieruchomości wycenianej, jak i porównawczej ("infrastruktura techniczna – ee, w"), co jednak nie odpowiada definicji zawartej w tabeli na stronie 18, gdzie rodzaj cechy – infrastruktura techniczna jest charakteryzowany poprzez określenie: pełna, częściowa, tylko ee i brak. Także z tych powodów operat jest nieweryfikowalny, zatem organy także w tym aspekcie naruszyły w stopniu mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie przepis art. 7, art. 77 § 1, art. 80, jak i art. 107 § 3 K.p.a. Ponadto Sąd dostrzegł, iż rzeczoznawca majątkowy na stronie 17 napisał, że ceny nieruchomości wahają się do 30 do 60 zł/m2, podczas gdy z poniższej tabelki wynika, że cena min to 30,10 zł/m2, a cena max to 53,60 zł/m2. Uchybienie to – zdaniem Sądu – należy oceniać w kategoriach oczywistej omyłki, której w dokumencie stanowiącym operat szacunkowy także być nie powinno. Z tych powodów odnosząc się do zarzutów skargi należy wyjaśnić, że Sąd podzielił zarzut naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., jak i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., jak i w konsekwencji zarzut naruszenia art. 128 ust. 4 zd. II u.g.n. Konkludując Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 i art. 153 P.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania Sąd postanowił w punkcie drugim wyroku na mocy art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę – co należy wyraźnie podkreślić – organy obu instancji zobligowane będą uwzględniając wskazania zawarte w motywach niniejszego wyroku podjąć odpowiednie działania w celu ostatecznego ustalenia spornych kwestii. k.ż.