II SA/Łd 807/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Protokolant referent stażysta Nina Krzemieniewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2006 roku sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją Nr [...] z dnia [...] Prezydent Miasta K., działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. Nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm.) i uchwały Rady Miejskiej w K. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, ustalił dla A. W. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K. przy ul. A., oznaczonej przed podziałem jako działki nr 44/1 o powierzchni 6,5417 ha i nr 44/2 o powierzchni 2,2196 ha, wynikającej z jej podziału, w wysokości 21.270,00,-zł. W motywach rozstrzygnięcia wskazał, iż na wniosek A. W. wydane zostały dwie ostateczne decyzje o zatwierdzeniu projektów podziału nieruchomości, położonej w K., przy ul. A., składającej się z dwóch działek. Podział wspomniany dokonywany był dwuetapowo, pierwotnie bowiem (ostateczną decyzją z dnia [...] ) z działki nr 41/1 wyodrębnione zostały działki o nr nr 44/3, 44/4, 44/5 i 44/6, zaś działka nr 44/2 podzielona została na działki o nr nr 44/7, 44/8, 44/9, 44/10, 44/11, 44/12 i 44/13. Następnie dalszemu podziałowi podlegała działka nr 44/3, w następstwie czego wyodrębnione zostały działki kolejne nr nr 44/14, 44/15 i 44/16 (ostateczną decyzją z dnia [...] ) W wyniku dokonanych podziałów powstały działki zlokalizowane na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (44/5, 44/6, 44/10, 44/11, 44/11, 44/13) i pod budownictwo jednorodzinne zagrodowe (44/8 i 44/9). Działka nr 44/7 położona jest poza obszarem planu, na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne zagrodowe, zaś działka nr 44/4 stanowi część pasa drogowego 1 KL i 7KD. W wyniku podziału działki 44/3 natomiast, powstały działki zlokalizowane na terenach budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego i zagrodowego ( 44/16, 44/15) oraz częściowo poza obszarem planu. Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, organ może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Po analizie operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego ustalono, że wartość nieruchomości, składającej się przed podziałem z dziełek nr nr 44/1 i 44/2 wzrosła po podziale o kwotę 70.900,00,-zł. Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości po i przed podziałem, co stanowi kwotę 21.270,00,-zł. W takiej też wysokości ustalono opłatę adiacenką, obciążającą A. W.. W odwołaniu od powyższego rozstrzygnięcia A. W. wskazał na wadliwość kwestionowanego rozstrzygnięcia, wynikającą z błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę zawyżonych współczynników, wynikających z lokalizacji nieruchomości, dostępności komunikacyjnej, wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, wielkości szacowanych działek, co doprowadziło do zawyżenia cen większości z nich. Podniósł nadto, ze powstała w wyniku podziału działka 44/16 jest nadal użytkowana rolniczo, natomiast rzeczoznawca przyjął, iż posiada ona status budowlanej. Decyzją Nr [...] z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.) w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazało, że w następstwie dwóch podziałów nieruchomości, oznaczonej pierwotnie numerami geodezyjnymi 44/1 i 44/2 wyodrębnione zostały działki o numerach od 44/4 do 44/16. Według załączonej do akt sprawy opinii, zawartej w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] , wartość nieruchomości przed podziałem wynosi 1.029.400,00,-zł., natomiast po podziale – 1.100.300,00,-zł. Z zakresu wyceny, zarówno przed, jak i po podziale, wyłączono działkę przeznaczoną pod drogę publiczną, która z mocy prawa stanowi własność Gminy K. od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna (działka nr 44/4) oraz grunty przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne (część dziełek nr 44/14 i 44/16). Ponadto w wycenie uwzględniono obciążenie działki nr 44/14 służebnością gruntową dla działki 44/7. Zdaniem Kolegium, złożony operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami. Przyjęte przez rzeczoznawcę współczynniki korygujące kształtują się na poziomie średnim, lokalizacja nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę wskazuje natomiast na dobór transakcji do porównań i nie jest równoznaczna z położeniem działki w zestawieniu cech rynkowych i wartości współczynników korygujących. Fakt przyjęcia do porównań 12 transakcji nie jest uchybieniem. Zgodnie bowiem ze Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, określenia wartości wycenianej nieruchomości dokonuje się na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, wziętych do porównań. We wszystkich transakcjach podano nazwę ulicy, przy której nieruchomość jest położona oraz datę transakcji. Działka nr 44/16 w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest w części pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe i w części pod drogi. Grunt przeznaczony pod drogi został wyłączony z wyceny, natomiast pozostała część została prawidłowo wyceniona zgodnie z jej przeznaczeniem w planie, niezależnie od dalszego sposobu jej użytkowania. Ustalona opłata adiacencka w wysokości 21.270,00,-zł. stanowi 30 % wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, co jest adekwatne do sporządzonej wyceny oraz uchwały Rady Miejskiej w K., określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W skardze na powyższe rozstrzygniecie A. W. powtórzył zarzuty sformułowane w złożonym uprzednio odwołaniu, wskazując na zawyżone wartości przyjętych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących, brak dokładnego opisu dziełek, których ceny transakcyjne przyjęto do porównania oraz niezasadne określenie działki nr 44/16 jako działki budowlanej, wobec jej rolniczego wykorzystywania. Podniósł również, iż nadużyciem jest twierdzenie, że z tejże działki wydzielony został pas drogowy, stając się z mocy prawa własnością Miasta K., ponieważ działka ta w całości stanowi jego własność. Wskazał nadto, że z zakresu wyceny nie wyłączono części dziełek, znajdujących się w strefie ochrony linii wysokiego napięcia, które to części zgodnie z § 28 uchwały Nr "NRXI/156/03" Rady Miejskiej w Kutnie z dnia 9.grudnia 2003r. (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego Nr 29, poz. 318) nie podlegają opłacie od wzrostu wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumentację zawartą w motywach zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. , działając na podstawie art. 9 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wstrzymało z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 13.grudnia 2006r. skarżący podniósł dodatkowo, iż w jego ocenie każdy dokonany podział powinien zakończyć się wymierzeniem osobnej opłaty adiacenckiej. Wskazał nadto, iż dokonał sprzedaży dziełek sąsiadujących (44/6 i 44/13 oraz 44/11 i 44/12) jednemu kupującemu, co powinno być uwzględnione w opinii, ponieważ wówczas wartość współczynnika korygującego obu działek byłaby niższa. Podniósł też, że sprzedane przez niego działki osiągnęły cenę transakcyjną wyższą za 1 m² powierzchni od przyjętej przez biegłego w operacie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.) . Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżone orzeczenie naruszało przepisy prawa materialnego lub też przepisy procedury administracyjnej w stopniu określonym w cytowanym przepisie. Organy prawidłowo bowiem przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, należącej do skarżącego nieruchomości, położonej w K., przy ul. A. na skutek jej podziału. Prawidłowo też opłatę tę wymierzyły. Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, właściwy organ może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja, zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale - prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, że decyzje o zatwierdzeniu projektów podziału nieruchomości, odpowiednio z dnia [...] i z dnia [...] były ostateczne w dacie orzekania przez organy. Poza sporem było również, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Powołana w skardze uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] w sprawie zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. dla terenu położonego w K. pomiędzy ulicami B., C., D.i linią wysokiego napięcia (Dz. Urz. Woj. Łódzk. Nr 29 z 2004r., poz. 318), wprowadzając w § 28 pkt 2 stawkę 0% dla naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla określonych terenów, dotyczyła tzw. renty planistycznej, przewidzianej w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7.lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. Nr 15 z 1999r., poz. 139 ze zm.), nie zaś opłaty adiacenckiej. Tym samym zaś zarzut skargi, dotyczący nienależnego pobrania opłaty od wzrostu wartości działek nr nr 44/8, 44/9, 44/10, 44/11, 44/12 i 44/13 jest niezasadny. Określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o zasady wyceny nieruchomości, określone w art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W rozpoznawanej sprawie zastosowane zostało podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Przy zastosowaniu tej metody do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomosci co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne tych nieruchomości. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Oznacza to, iż zarzut uwzględnienia do analizy przy wycenie dziełek nr nr 44/4-44/6 i 44/9 - 44/13 jedynie 15 (nie zaś jak podnosi skarżący 12) nieruchomości podobnych w żaden sposób nie dyskwalifikuje złożonej opinii. Nieruchomości te zawierają konieczne do analizy cechy identyfikacyjne (lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego), zaś przyjęte przez rzeczoznawcę współczynniki korygujące uwzględniają różnicę pomiędzy nieruchomościami porównywanymi i szacowanymi. Faktem jest, że ich opis nie zawiera koniecznych informacji na temat wyposażenia analizowanych nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Jednakże, co trafnie podnosi Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przyjęcie współczynnika korygującego dla tej cechy na poziomie minimalnym (przy zakresie od 0,108 do 0,320) wadę tę konwaliduje. Brak jest też podstaw do wnioskowania, iż pozostałe zastosowane przez rzeczoznawcę wartości współczynników korygujących zostały w sposób niezasadny zawyżone. Wszystkie bowiem ciężary i ograniczenia wpływające na wartość szacowanych działek (takie jak np. obciążenie służebnością gruntową, położenie częściowo w strefie ochronnej od linii wysokiego napięcia, dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej oraz dróg publicznych) zostały przez biegłego uwzględnione w sporządzonej opinii. Natomiast przyjęte przezeń przeznaczenie działki nr 44/16 (działka budowlana) odpowiada zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To zaś zgodne jest z treścią art. 154 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, nakazującym uwzględnianie w sporządzanej wycenie jej przeznaczenia w planie miejscowym jak również stanu jej zagospodarowania. Z treści sporządzonego operatu wynika, że obie wspomniane okoliczności zostały przez biegłego uwzględnione (przeznaczenie w planie na cele zabudowy mieszkaniowej oraz niezabudowany jej charakter). Kwestia ewentualnego przyszłego odjęcia skarżącemu prawa własności części tejże działki na potrzeby budowy czy też poszerzenia drogi, określonej w planie symbolem 1KL wykracza natomiast poza zakres przedmiotowego postępowania. Brak jest podstaw do przyjęcia, że jakakolwiek część tej działki przeszła na własność Gminy Miejskiej K. jako skutek dokonanego podziału nieruchomości. Nie wynika to bowiem z treści żadnej z decyzji, zatwierdzających projekt podziału nieruchomości. Własnością Gminy Miejskiej K. stała się bowiem jedynie działka nr 44/1. Zasadnie zatem wyłączono ją z dokonanej wyceny (art.98a ust. 3 ustawy). Brak było natomiast podstaw do dokonania takiego wyłączenia w stosunku do części działki nr 44/16 o powierzchni 515 m², ponieważ działka ta nie została wydzielona pod drogę publiczną w rozumieniu art. 98 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże uchybienie to nie może skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji, bowiem stanowiłoby to orzekanie na niekorzyść skarżącego, zaś uchybienie wspomniane nie stanowi podstawy do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 134 § 2 p.p.s.a.). Odnosząc się natomiast do zarzutów sformułowanych przez A. W. podczas rozprawy wskazać należy po pierwsze, że fakt dokonania sprzedaży części wydzielonych działek jednemu nabywcy nie ma i mieć nie mógł wpływu na ich wycenę. Po wtóre, jak przyznał skarżący, każda ze sprzedanych działek osiągnęła cenę transakcyjną wyższą od przyjętej przez biegłego w sporządzonym operacie. Zarzut "rażącego zawyżenia ich wartości" nie znajduje zatem uzasadnienia. Fakt natomiast, że w jednym postępowaniu ustalona została opłata adiacencka, będąca następstwem wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na jej podział, zatwierdzony dwoma decyzjami, nie stanowi uchybienia, które mogłoby mieć wpływ na wysokość wymierzonej opłaty. Procederu takiego, uzasadnionego względami ekonomiki postępowania, nie wyklucza treść art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem opłata wymierzana jest zawsze, ilekroć wzrasta wartość nieruchomości, na skutek podziału dokonanego na wniosek właściciela. Ponadto, zgodnie z zasadami logiki, przy takich samych danych wyjściowych (wartość nieruchomości przed pierwszym podziałem) i finalnych (wartość nieruchomości po ostatnim podziale), wysokość sumy opłat powinna odpowiadać opłacie, ustalonej z uwzględnieniem obu dokonanych podziałów w jednym postępowaniu. Biorąc pod uwagę powyższe, z uwagi na fakt, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, po myśli art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.