II SA/Łd 809/14

Dnia 12 lutego 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 roku sprawy ze skargi J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej oddala skargę. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Jak wynika z akt sprawy Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] ustalił opłatę planistyczną do uiszczenia przez byłych współwłaścicieli nieruchomości tj. M. i J. małż. T., w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1466 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 24/2, położonej przy ul. A w K. W wyniku rozpatrzenia odwołania M. i J. T. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia Burmistrzowi [...]. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz [...], na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1, 4, 11 ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2012. poz. 647 ze zmianami) oraz art. 67 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zmianami), art. 104 ustawy dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. 2013, poz. 267), ustalił opłatę w wysokości 25120 zł do uiszczenia przez byłych współwłaścicieli nieruchomości M. i J. małż. T., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1466 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 24/2, położonej przy ul. A w K. Organ wyjaśnił, że M. i J. T. - na podstawie umowy sprzedaży w dniu 31 sierpnia 2009 r. - zbyli nieruchomość gruntową położoną w K. przy ul. A. W toku ponownie prowadzonego postępowania zlecono sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Organ wskazał, że w obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta K., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 28 Iutego1992 r. (Dziennik Urzędowy Woj. [...] nr 6/92, poz.99, ze zmianami) działka nr 24/2 znajdowała się w obszarze upraw polowych i ogrodniczych - we fragmencie oznaczonym na rysunku planu symbolem A7RP. Zgodnie z nowym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla części miasta K. w obszarze położonym po północnej stronie ulicy B, tzw. rejon "A" na odcinku od ulicy A (przy ul. B i C z ujęciem wschodniej strony) do granic administracyjnych miasta K., od strony zachodniej i północnej, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia 29 czerwca 2006 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 23 sierpnia 2006 roku, Nr 298, poz. 2310), dla działki o numerze ewidencyjny 24/2 plan ustala, jako przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa rekreacji indywidualnej z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, a jako dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające – nieuciążliwe usługi towarzyszące, niezakłócające funkcji mieszkaniowej obszaru, stacje transformatorowe; fragment oznaczony na rysunku planu symbolem 7MN/ML. W Rozdziale VII Ustalenia przejściowe i końcowe, w § 28 uchwały, ustalono wysokość stawki procentowej powstałej na skutek uchwalenia planu, służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, na 20 % wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdził, że operat sporządzony przez uprawnioną rzeczoznawczynię majątkową mgr inż. H. M. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Operat szacunkowy sporządzono w dniu 17 grudnia 2013 r., wartość rynkową przedmiotu wyceny określono na dzień zbycia przedmiotowej nieruchomości, tj. 31 sierpnia 2009 r., a stan przedmiotu wyceny określono i uwzględniono na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 23 września 2006 r. Wizję lokalną szacowanej nieruchomości przeprowadzono w dniu 5 grudnia 2013 r. Organ wskazał, że operat zawiera dokładny opis nieruchomości, analizę, charakterystykę rynku nieruchomości, jak również sposób wyceny przed i po wejściu w życie "nowego planu" oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości. Zmiana przeznaczenia nieruchomości w "nowym planie" zostały, zdaniem organu, potwierdzone w opinii rzeczoznawcy w przedłożonym operacie szacunkowym. Z operatu wynika, że różnica spowodowana zmianą przeznaczenia w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi 137 000 zł -11 400 zł =125 600 zł, gdzie 137 000 zł, to wartość dla funkcji: 7MN/ML - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub rekreacji indywidualnej z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, a 11 400 zł, to wartość dla funkcji: A7RP - teren upraw polowych ogrodniczych. Wysokość opłaty na rzecz miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynosi więc 125 600 zł x 20 % = 25 120 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i J. T. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez brak ustalenia rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. A t.j. działki nr 24/2 oraz naruszenie przepisu art. 7 k.p.a poprzez brak poczynienia ustaleń w zakresie faktycznego wykorzystania nieruchomości, a w konsekwencji pominięcie faktu, że w związku ze znajdującą się na nieruchomości instalacją wodno-kanalizacyjną znaczna część nieruchomości nie może być wykorzystana na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia przesłanek: zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrost wartości nieruchomości, w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione. Wyjaśnił, że nieruchomość położona w K. przy ul. A, oznaczona jako działka ewidencyjna nr 24/2 o powierzchni 0,1466 ha, w obrębie [...], pod rządami poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w K. nr [...] Ł. z dnia 28 lutego 1992r. (Dz.Urz. Woj. [...] nr 6 z dnia 1 czerwca 1992 r. poz.99) położona była na terenie upraw ogrodniczych, oznaczonym symbolem A7RP. Plan ten utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r. W okresie od 1 stycznia 2004r. do czasu wejścia w życie nowego planu zagospodarowani przestrzennego nie została wydana dla przedmiotowej nieruchomości żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z nowym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla części miasta K. położonego po północnej stronie ulicy B, tzw. rejonu "A", na odcinku od ulicy A (przy ulicy B i C z ujęciem wschodniej strony) do granic administracyjnych miasta K., od strony zachodniej i północnej, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia 29 czerwca 2006r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 23 sierpnia 2006r. nr 298, poz.2310) działka nr 24/2 położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy rekreacji indywidualnej, oznaczonym symbolem 7MN/ML, dla którego obowiązują następujące ustalenia: przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa rekreacji indywidualnej z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi; dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające – nieuciążliwe usługi towarzyszące nie zakłócające funkcji mieszkaniowej obszaru, stacje transformatorowe. Na skutek uchwalenia planu nastąpiła zatem zmiana przeznaczenia przedmiotowego terenu na cel korzystniejszy inwestycyjnie od dotychczasowego, a zakres możliwości jego wykorzystania stał się szerszy. Bezspornym pozostaje także, iż zbycie nieruchomości nastąpiło 31 sierpnia 2009r., aktem notarialnym Rep.A. [...]. Kolegium stwierdziło, że nie ma zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzonego operatu. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe wymagane przepisami elementy. W ocenie Kolegium, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Uwzględnia ona wszelkie czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, otoczenie, użytkowania, prawa i ograniczenia), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 137.000 zł, zaś jej wartość przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 11.400 zł. Różnica wartości, o której mowa w treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w tym wypadku nie ma bowiem zastosowania wyjątek o którym mowa w treści art.87 ust. 3a ustawy) wynosi zatem 125.600 zł. Ponadto, zgodnie z § 28 uchwały Rady Miejskiej w K. nr [...] z dnia 29 czerwca 2006r. wartość stawki procentowej, powstałej na skutek uchwalenia planu służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości ustala się w wysokości 20 %. Organ wskazał, że te ustalenia stanowiły podstawę do wyliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wysokości określonej decyzją Burmistrza [...] z dnia [...]. Decyzję tą wydano w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Zaistniały zatem przesłanki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej, a prawidłowość postępowania w tej sprawie nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Bez wpływu na wydaną decyzję pozostaje natomiast okoliczność, na którą powołuje się strona, a mianowicie istnienie na działce nr 24/2 instalacji wodno-kanalizacyjnej, ograniczającej wykorzystanie znacznej części nieruchomości na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jak bowiem wykazało przeprowadzone w tym zakresie postępowanie wyjaśniające, istniejąca na przedmiotowej nieruchomości podziemna instalacja kanalizacji popłucznej - na stałe wyłączona z użytkowania - przebiega we frontowej części działki, w pasie o szerokości 6m, pomiędzy linią zabudowy, a linią regulacyjną drogi. Taka lokalizacja omawianej instalacji w żaden sposób nie ogranicza możliwości zabudowy przedmiotowej działki, bowiem pas pomiędzy wymienionymi liniami jest terenem co do zasady nie podlegającym zabudowie kubaturowej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli M. i J. T. Skarżący zarzucili zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art.36 ust. 4 w zw. z art.37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nieustalenie rzeczywistych przyczyn i poziomu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ul. A działka nr 24/2. Ponadto, naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 8, 11, art. 77 § 1, art. 84 § 1, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym nieustalenia rzeczywistych przyczyn i poziomu wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji zaniedbanie rozważenia interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, na dowolnej ocenie opinii biegłego i jej mocy dowodowej, nie wyjaśnienie sprawy w sposób prowadzący do wykonania przez strony decyzji bez stosowania środków przymusu, a w konsekwencji działania wbrew zasadzie pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 4 grudnia 2014 r. sąd, na podstawie art. 220 § 3 p.p.s.a., odrzucił skargę M. T. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 §1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych(t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała prawo w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach. W ocenie sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydano decyzję ustalającą skarżącej opłatę planistyczną, zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił w przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej jako "u.p.z.p."), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.). Przy czym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Z powyższego wywieść należy, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Do takiego określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przechodząc do meritum podkreślić trzeba, za szeroko wypracowanym stanowiskiem judykatury, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po wtóre - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010r., sygn. akt II SA/Łd 704/10; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 marca 2009r., sygn. akt II SA/Wr 478/08, dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Na gruncie niniejszej sprawy, niekwestionowaną okolicznością postępowania jest fakt, że dotychczasowi właściciele przedmiotowej nieruchomości – M. i J. T. - w dniu 31 sierpnia 2009 r., czyli po wejściu w życie uchwały w sprawie planu zagospodarowania miejscowego (uchwała Rady Miejskiej w K. nr [...] weszła w życie 23 września 2006 r.), a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zbyli sporną działkę w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny rep. A nr [...]), a organ I instancji wszczął w tym czasie postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Elementem spornym w sprawie jest przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym też zakresie skarżąca kwestionowała prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji. Jednakże mając na uwadze te zarzuty strony w świetle wyczerpującej analizy stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez organ odwoławczy, zdaniem sądu stanowisko to zasługuje na uwzględnienie. Tym bardziej, że organ II instancji w sposób szczegółowy i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Pamiętać przy tym należy, iż nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, i tak uczynił, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać m.in., czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W niniejszej sprawie organ poddał operat właśnie takiej ocenie, wypełniając dyspozycję art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Operat szacunkowy, w toku postępowania o ustalenie opłaty planistycznej, stanowi bowiem podstawowy, choć nie jedyny dowód, który miałby obrazować wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości może zostać ustalona również za pomocą innych dowodów, o których stanowi Kodeks postępowania administracyjnego. Tym niemniej, w rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego, gdyż skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie złożyła żadnego innego dowodu. W swojej skardze skarżąca twierdzi, że wpływ na wzrost wartości nieruchomości miały oprócz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inne obiektywne czynniki, które powołała przykładowo jako popyt-podaż, inflacja, wahania cen nieruchomości na rynku, dynamiczny rozwój budownictwa w ostatnich latach na terenie rejonu A i inne czynniki makroekonomiczne. W tym miejscu podkreślić należy, że rzeczoznawca, posiadający wiadomości specjalne w zakresie szacowania wartości nieruchomości stosuje do wyceny współczynniki korygujące niwelujące ewentualne różnice pomiędzy porównywanymi nieruchomościami. Ponadto, rzeczoznawca przeprowadził monitoring cen transakcyjnych nieruchomości rynku lokalnego, który odzwierciedlał wpływ powołanych przez skarżącą czynników na ceny nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy nieruchomość strony – działka 24/2 według obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia 28 lutego 1992 r. nr [...], położona była na obszarze upraw polowych i ogrodniczych – we fragmencie oznaczonym na rysunku planu symbolem A7RP. W trakcie tzw. luki planistycznej przedmiotowa nieruchomość miała charakter rolny, czego skarżąca w żaden sposób nie podważyła. Zgodnie zaś z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia 29 czerwca 2006 r. nr [...], działka ta leży na terenach, których podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa rekreacji indywidualnej z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, dopuszczalnym przeznaczeniem uzupełniającym są nieuciążliwe usługi towarzyszące, niezakłócające funkcji mieszkaniowej obszaru, stacje transformatorowe; fragment oznaczony na rysunku planu symbolem 7MN/ML. Wbrew opinii skarżącej, w przedmiotowej sprawie organy nie pominęły faktu, że w związku ze znajdującą się na nieruchomości instalacją wodno-kanalizacyjną znaczna część nieruchomości nie może być wykorzystana na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ze sporządzonego przez H. M. operatu szacunkowego wyraźnie wynika, że w opisie stanu techniczno-użytkowego uwzględniono przebieg przez teren działki wzdłuż wschodniej jej granicy przewodów sieci kanalizacyjnej. Rzeczoznawca wskazał, że powoduje to ograniczenia w możliwości zagospodarowania działki i uwzględnił tę okoliczność przy szacowaniu jej wartości. Ponadto, niewątpliwie zmiana przeznaczenia nieruchomości umożliwiająca jej zabudowę skutkuje wzrostem wartości całej nieruchomości, o czym świadczy chociażby fakt, iż skarżąca wraz z mężem zbyła ją za kwotę 145 000 zł, a zatem za kwotę przewyższającą kwotę ustaloną przez biegłego rzeczoznawcę jako wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - 137 000 zł. W tak ustalonym stanie faktycznym należy stwierdzić, że organy administracji miały podstawy do naliczenia opłaty planistycznej w kwocie 25 120 zł, skoro wyczerpująco biegły rzeczoznawca dowiódł, że w wyniku zmiany przeznaczenia terenu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu, wartość nieruchomości wzrosła z kwoty 11 400 zł do kwoty 137 000 zł. Wysokość opłaty stanowi z kolei wyliczenie matematyczne, opierające się na wartościach nieruchomości, wynikających m. in. z operatu szacunkowego przy uwzględnieniu 20% stawki opłaty od wzrostu wartości nieruchomości stosownie do § 28 uchwały Rady Miejskiej w K. z dnia 29 czerwca 2006r. Sposób wyliczenia opłaty przez organ I instancji, zdaniem sądu, nie budzi wątpliwości. Podsumowując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania. Nie zachodzą też przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, czy przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa. Mając powyższe na uwadze rozpoznawaną skargę, jako bezzasadną, oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a. m.m.