II SA/Łd 828/25

Dnia 13 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Porczyński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Jarosław Czerw Protokolant Starszy asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi B.O. i B.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 2 września 2025 roku znak: SKO.4150.517-518.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. dc Decyzją z dnia 2 września 2025 r., nr SKO.4150.217-518.2025 wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) – dalej: k.p.a.; art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) – dalej: u.p.z.p.; Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 17 lipca 2025 r., nr DPRG-UA-VIII.796.2025 o ustaleniu, na wniosek B.O. oraz B. K., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na funkcję usługową, przewidzianą do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działce ew. nr [...] w obr. [...]. Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, iż o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji B.O. i B. K. (dalej także skarżący; inwestorzy) wystąpili wnioskiem z dnia 28 lutego 2025 r. Z przedłożonej wraz z wnioskiem dokumentacji wynika, iż w ramach planowanej inwestycji skarżący planują rozbudowę, nadbudowę i przebudowę istniejącego na ww. działce ew. nr [...] budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmianę sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcje biurowo-usługową. Inwestorzy planują także przebudowę istniejącego na działce budynku gospodarczego na budynek garażowy. Z wskazanych we wniosku parametrów planowanej zabudowy wynika, że aktualnie istniejąca powierzchnia zabudowy wynosi 200 m2, a projektowana od 180 do 220 m2. Powierzchnia biologicznie czynna wynosi 500 m2, zaś projektowana pomiędzy 20 a 30 m2, natomiast powierzchnia podlegająca przekształceniu to 740 m2. Odnośnie planowanego budynku biurowo – handlowego: szerokość elewacji frontowej – istniejąca to 10 m, projektowana od 10 do 20 m; suma powierzchni kondygnacji naziemnych – aktualnie 220 m2, projektowana od 650 do 750 m2; liczba kondygnacji naziemnych – aktualnie 2, projektowana 3; suma powierzchni kondygnacji podziemnych – aktualnie 10 m2, projektowana to od 10 do 180 m2; liczba kondygnacji podziemnych – 1; wysokość – aktualna to 6 m, projektowana 15 m; kąt nachylenia dachu – aktualnie to 100, projektowany od 20 do 150, dach płaski. Odnośnie budynku garażowego inwestorzy wskazali, że wszelkie jego parametry pozostaną bez zmian wobec stanu aktualnego. Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji poprzez istniejący zjazd z drogi publicznej – ul. [...] w Ł.. Wraz z wnioskiem inwestorzy przedłożyli kopię mapy zasadniczej, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., jak również aktualną kompleksową umowę sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usług dystrybucji dla konsumentów oraz aktualną kompleksową umowę dostarczania paliwa gazowego. Z wskazanych we wniosku danych wynika, że teren inwestycji posiada istniejące przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne, a nadto inwestorzy planują realizację indywidualnego źródła ciepła. W toku wszczętego w dniu 12 maja 2025 r. postępowania administracyjnego przeprowadzona została, stosownie do wymogu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., analiza urbanistyczna terenu, w wyniku której stwierdzono rozbieżność pomiędzy parametrami określonymi we wniosku skarżących z dnia 28 lutego 2025 r., a parametrami możliwymi do ustalenia dla nowej zabudowy w oparciu o parametry zastane, wynikające z przeprowadzonej analizy, w zakresie: linii zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej. O powyższym inwestorzy zostali powiadomieni pismem z dnia 12 maja 2025 r., stosownie do wymogów art. 9, art. 10 i art. 79a k.p.a. W odpowiedzi na powyższe, w dniu 23 maja 2025 r. skarżący, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, dokonali korekty złożonego wniosku wnosząc o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie istniejącego na działce ew. nr [...] budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zmianę sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na funkcję biurowo-usługową (dominująca funkcja biurowa). Jednocześnie wskazali, że rezygnują z zamiaru przebudowy istniejącego na działce budynku gospodarczego, który przeznaczają do rozbiórki. Z treści wniosku wynika, iż zmodyfikowane parametry planowanej inwestycji kształtują się następująco: powierzchnia zabudowy – aktualna 200 m2, projektowana od 140 m2 do 170 m2; powierzchnia biologicznie czynna - aktualna 500 m2, projektowana pomiędzy 50 m2 a 70 m2; powierzchnia podlegająca przekształceniu – aktualna i planowana 740 m2; szerokość elewacji frontowej – aktualna 10 m, projektowana od 10 m do 20 m; suma powierzchni kondygnacji naziemnych – aktualna 220 m2, projektowana od 560 m2 do 620 m2; liczba kondygnacji naziemnych – aktualna i projektowana 2; suma powierzchni kondygnacji podziemnych – aktualnie 10 m2, projektowana to od 10 m2 do 180 m2; liczba kondygnacji podziemnych – 1; wysokość – aktualna 6 m, projektowana od 9 m do 13 m; kąt nachylenia dachu – aktualnie to 100, projektowany od 20 do 150, dach płaski. Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji niezmiennie poprzez istniejący bezpośredni zjazd z drogi publicznej gminnej – ul. [...]. Pełnomocnik inwestorów wnosił także o uwzględnienie w analizie urbanistycznej nieruchomości przy ul. [...], na której znajdują się lokale usługowe, a której stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi ok. 0,42, wysokość to 3 kondygnacje (ok. 10 m), a nadziemna intensywność zabudowy kształtuje się na poziomie ok. 1,25. Wnioskował również o uwzględnienie, odnośnie parametru wysokości, pozostałych działek w obszarze analizowanym, podkreślając, iż objęta wnioskiem nieruchomość jest działką narożną, której specyfika uniemożliwia zagospodarowanie jej w sposób tożsamy do działek nienarożnych. W konsekwencji pełnomocnik zwrócił się o ustalenie: nieprzekraczalnej linii zabudowy od ul. [...] w odległości 1 m od granicy z działką drogową, nadziemnej intensywności zabudowy na poziomie 1,25, udziału powierzchni zabudowy na poziomie 0,42, wysokości zabudowy na poziomie 11,2 m z tolerancją do 20 %, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 0,07. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 17 lipca 2025 r. Prezydent Miasta Łodzi ustalił następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji: nieprzekraczalne linie zabudowy od strony ul. [...] i [...] zgodnie z załącznikiem graficznym; maksymalna intensywność zabudowy na poziomie 0,61; maksymalna nadziemna intensywność zabudowy na poziomie 0,53; minimalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,38; udział powierzchni zabudowy – od 0,19 do 0,33; szerokość elewacji frontowej od strony ul. [...] – od 10 do 20 m; wysokość zabudowy – od 7 m do 8,5 m; geometria dachu – dach o kącie nachylenia głównych połaci dachu od 0° do 15°, główna kalenica/najwyżej położona krawędź dachu, attyki i gzymsy usytuowane równolegle/prostopadle do ul. [...]; minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 0,28. Ponadto wydana decyzja zawierała postanowienia w zakresie: warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, która zgodnie z wydanym rozstrzygnięciem odbywać się będzie od strony drogi publicznej ul. [...]; ochrony interesów osób trzecich. Wydanie powyższej decyzji poprzedzone zostało ponowną, po dokonanej w dniu 23 maja 2025 r. korekcie wniosku, analizą urbanistyczną terenu na którym planowane jest przedmiotowe przedsięwzięcie, a której wyniki zarówno w części opisowej, jak i w części graficznej sporządzonej na mapie zasadniczej w skali 1:1000, stanowią załączniki do decyzji. Z akt sprawy wynika nadto, iż projekt decyzji został przedstawiony do uzgodnienia: Marszałkowi Województwa Łódzkiego; Zarządowi Dróg i Transportu w Łodzi oraz właściwemu organowi Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Nie zgadzając się z podjętym rozstrzygnięciem skarżący, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli odwołanie, w którym zarzucali naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a., a nadto art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116) – dalej: rozporządzenie z 2024 r. Uzasadniając podniesione zarzuty pełnomocnik skarżących wskazywał w szczególności na pominięcie przy sporządzanej analizie urbanistycznej znajdującej się w obszarze analizowanym nieruchomości przy ul. [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z usługami w parterze, jak również zabudowanej nieruchomości przy ul. [...], która w ocenie skarżących winna stanowić wzorzec dla ustalenia parametrów nowej zabudowy. Skarżący wnosili o uchylenie kwestionowanej decyzji i o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, zgodnie z zmodyfikowanym w dniu 23 maja 2025 r. wnioskiem, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Zaskarżoną niniejszą skargą decyzją z dnia 2 września 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. Uzasadniając Kolegium wskazało, iż wobec braku aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym inwestor planuje realizację przedmiotowej inwestycji, niezbędnym było, stosownie do treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Instrumentem służącym stwierdzeniu spełnieniu warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest tzw. analiza architektoniczno-urbanistyczna terenu wyznaczanego wokół terenu planowanej inwestycji w sposób określony w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w oparciu o którą określa się wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Kolegium, w rozpoznawanej sprawie przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie wymagania wymienione w powyżej wskazanym przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jak wynika bowiem ze znajdującej się w aktach sprawy, załączonej do decyzji organu I instancji analizy urbanistycznej, obejmującej wyznaczony na mapie zasadniczej w skali 1:1000, wokół objętej wnioskiem inwestorów działki ew. nr [...], obszar analizy o promieniu 66 m (stosownie do wymogu art. 61 ust. 5a p.p.s.a. odpowiadającemu trzykrotności frontu terenu inwestycji – 22 m), wynika, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej (jedno i wielorodzinnej) wraz z towarzyszącą jej zabudową gospodarczo-garażową oraz zabudowa usługowa, której parametry pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy planowanej do realizacji przez skarżących, stanowiącej kontynuację funkcji dla istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy usługowej (art. 61 ust. 1 pkt 1) u.p.z.p. W sprawie bezsporne pozostaje, iż planowana inwestycja spełnia także pozostałe warunki o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. To zaś obligowało organy do pozytywnego rozpatrzenia wniosku skarżących. Odnosząc się do kwestionowanych odwołaniem, ustalonych decyzją organu I instancji parametrów nowej zabudowy Kolegium wskazało na wstępie, że bezwzględne związanie organu lokalizacyjnego zakresem wniosku inwestorów odnosi się jedynie do przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcji jaka ma on pełnić. Odnośnie do pozostałych parametrów danego obiektu związanie to ma charakter względny, co oznacza, iż organ jest uprawniony do ich ustalenia w sposób odmienny niż żąda tego inwestor, przy czym musi to znajdować uzasadnienie w wynikach przeprowadzonej na potrzeby danego postępowania analizy urbanistycznej. Dalej przywołując § 1 i § 2 ust. 2 rozporządzenia z 2024 r. Kolegium wskazało, iż ustalenia parametrów dla nowej zabudowy dokonuje się w oparciu o parametry znajdującej się w obszarze analizowanym zabudowy o tożsamej funkcji, jak funkcja określonej wnioskiem planowanej zabudowy, w tym przypadku biurowo-usługowej. Zdaniem Kolegium wskazywany w odwołaniu budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany przy ul. [...] w Ł., pomimo zlokalizowania w jednym z lokali na parterze przychodni lekarskiej, nie odpowiada ww. funkcji, co znajduje potwierdzenie w wynikach sporządzonej analizy urbanistycznej. Odnosząc się do wyznaczonych decyzją nieprzekraczalnych linii zabudowy planowanej inwestycji Kolegium wskazało, iż stanowią one kontynuację dotychczasowych linii zabudowy, wyznaczonych zarówno od strony ul. [...] jak i ul. [...] przez istniejący budynek mieszkalny, planowany do rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania na usługowy. Linia zabudowy tego budynku od strony ul. [...] przebiega w odległości ok 1 m od granicy z działką drogową, a więc zgodnie z żądaniem skarżących. Odnosząc się do kwestii wskaźnika intensywności zabudowy organ wskazał, iż, jak wynika z załączonej do akt tabeli zawierającej zestawienie cech tożsamej z wnioskowaną zabudowy w obszarze analizowanym, kształtuje się on na poziomie od 0,13 do 1,28, średnio 0,51, a wielkości wskaźnika nadziemnej intensywności zabudowy wynoszą od 0,13 do 1,02, średnio 0,44. Dla planowanej inwestycji maksymalną intensywność zabudowy ustalono na podstawie średniego wskaźnika tej intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 % tj. 0,61. Wielkość maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy również ustalono na podstawie średniego wskaźnika tej intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 % tj. 0,53. Minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono w oparciu o sposób określony w § 4 ust. 3 rozporządzenia z 2024 r. Ustalona wielkość tego parametru - 0,38 odpowiada wielkości minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy na działce objętej wnioskiem, która obecnie wynosi 0,46, a po planowanej rozbiórce istniejącego tam budynku gospodarczego wynosić będzie właśnie 0,38. Inwestor wnioskuje o ustalenie wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie 1,25. Bezspornie maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy z obszaru analizowanego wynosi 1,28, a zatem jest większy niż wnioskowany. Zdaniem Kolegium wielkość ta jest jednak wielkością jednostkową w obszarze i dotyczy zabudowy o odmiennych od planowanej cechach i sposobie zagospodarowania. Nieruchomość przy ul. [...], której dotyczy najwyższy wskaźnik intensywności zabudowy, ma powierzchnię 8.161 m2, podczas gdy powierzchnia terenu inwestycji wynosi 741 m2. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkami 9- i 1-kondygnacyjnymi o łącznej powierzchni zabudowy 2.244m2, natomiast planowana wielkość powierzchni istniejącej i nowej zabudowy na działce nr [...] to maksymalnie 370 m2. W ocenie Kolegium zgodzić się trzeba ze stwierdzeniem, iż z tych względów nie może ona stanowić wyznacznika dla planowanej inwestycji. Jak wynika z analizy, pozostała zabudowa w obszarze analizy posiada wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie od 0,13, 0,33, 0,47. Ustalona dla planowanej inwestycji wielkość 0,61 przewyższa te wartości, gwarantując jednak zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji. W przypadku nadziemnej intensywności zabudowy wielkość wnioskowana przez inwestora (1,25) wykracza poza wielkości wynikające z analizy, co czyni niemożliwym ustalenie tego parametru na żądanym poziomie. Najwyższa wielkość tego parametru z obszaru to 1,02 i dotyczy ona zabudowy przy ul. [...], która z powodów opisanych wyżej nie może stanowić wyznacznika dla planowanej inwestycji. Odnośnie parametru powierzchni zabudowy o funkcji usługowej organ wskazał, iż w obszarze analizowanym wartości te kształtują się w przedziale od 0,10 do 0,33, średnio 0,22. Dla planowanej inwestycji ustalono parametr udziału powierzchni zabudowy na poziomie 0,19 do 0,33. Wartość minimalna udziału powierzchni zabudowy odpowiada wielkości wskaźnika udziału powierzchni zabudowy na działce objętej wnioskiem, która obecnie wynosi 0,46, a po planowanej rozbiórce istniejącego tam budynku gospodarczego wynosić będzie 0,19. Natomiast maksymalna ustalona wielkość tego wskaźnika odpowiada maksymalnej wartości wskaźnika udziału powierzchni zabudowy usługowej z obszaru analizy. Wnioskowany obecnie przez inwestora maksymalny wskaźnik udziału powierzchni zabudowy 0,42 przewyższa wielkości tego parametru z obszaru analizy i jako taki nie może zostać ustalony dla planowanej inwestycji. Odnośnie parametru wysokości zabudowy Kolegium wskazało, że wysokość zabudowy usługowej w obszarze analizowanym wynosi od 4,5 m do 32,5 m, średnio 11,2 m. Na dostępnych z tej samej drogi publicznej, przylegających do terenu planowanej inwestycji działkach sąsiednich wysokość zabudowy kształtuje się następująco: zabudowa na działce graniczącej z terenem inwestycji po wschodniej stronie posiada wysokość 9,5 m i 3,5 m, zabudowa na działce graniczącej z terenem inwestycji od strony południowej ma natomiast wysokość 7,5 m. Średnia wysokość zabudowy na ww. działkach wynosi 8,5 m. W związku z powyższym, na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia wysokość zabudowy dla planowanej inwestycji ustalono w przedziale od 7 m do 8,5 m gdzie minimalna wielkość odpowiada obecnej wysokości budynku planowanego do rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania na usługowy, maksymalna natomiast średniej wielkości tego parametru dla działek sąsiednich. Inwestor wnioskował o ustalenie parametru wysokości zabudowy na poziomie średniej z obszaru tj. 11,2 z tolerancją do 20%. W ocenie Kolegium wyniki analizy wskazują jednak, iż w przypadku wysokości zabudowy brak jest podstaw do odstąpienia od zasad określonych w treści § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 2024 r. i wyznaczenie tego parametr na podstawie średniej z obszaru. Średnią tę bowiem zawyża zabudowa przy ul. [...] i to w sposób nieadekwatny do pozostałej zabudowy, a szczególnie tej po przeciwnej stronie ul. [...] i wzdłuż ul. [...], bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, której to wysokość nie przekracza wielkości 9,5 m. W kwestii wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym zawiera się on w przedziale od 0,07 do 0,85, a średnio wynosi 0,28. Dla planowanej inwestycji wyznaczono ten parametr w wielkości 0,28 czyli na podstawie średniej wielkości tego wskaźnika z obszaru analizy. Wnioskowany przez inwestora minimalny wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej to 0,07. Jest to wskaźnik minimalny z obszaru i dotyczy nieruchomości przy ul. [...], której powierzchnia wynosi 8.161 m2, a powierzchnia istniejącej tam zabudowy wynosi zabudowy 2.244 m2, czego w żaden sposób nie można odnieść do powierzchni terenu inwestycji i powierzchni planowanej zabudowy. Tym samym ustalenie tego wskaźnika na poziomie średnim z obszaru, na podstawie zasady z § 9 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. uznać należy za optymalne. Reasumując Kolegium stwierdziło, że w świetle wyników sporządzonej w przedmiotowej sprawie analizy ustalone dla planowanej inwestycji parametry odpowiadają cechom budynków usługowych w obszarze analizowanym, a ich określenie nastąpiło z prawidłowym, zastosowaniem przepisów § 3 - § 9 rozporządzenia z 2024 r. To natomiast, iż niektóre z parametrów dla nowej zabudowy nie pokrywają się z wnioskowanymi przez inwestora, wynika z faktu, iż wyniki analizy nie dawały podstaw do ich wyznaczenia w innej niż ustalona wysokości. W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi B.O. i B.K., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucali naruszenie: - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez bezzasadne utrzymanie zaskarżonej decyzji w mocy; - art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez: brak wyczerpującego i merytorycznego uzasadnienia dla ustalonych w decyzji parametrów zabudowy; błędne ustalenie, iż sporządzona do wniosku analiza urbanistyczna terenu winna stanowić podstawę wydania decyzji w sytuacji gdy organ przy sporządzaniu ww. analizy nie wziął pod uwagę kluczowych nieruchomości; błędne ustalenie intensywności zabudowy; błędne ustalenie nadziemnej intensywności zabudowy; błędne ustalenie udziału powierzchni zabudowy; błędne ustalenie wysokości zabudowy; brak odniesienia się przez organ w uzasadnieniu decyzji do argumentów przedstawionych przez pełnomocnika inwestorów w piśmie z dnia 23 maja 2025 r.; brak wyjaśnienia dlaczego parametry, w szczególności wysokość zabudowy, zostały ustalone na poziomie rażąco odbiegającym od średniej w obszarze analizy; pominięcie, iż średnia wysokość zabudowy wynosi 11,2 m; pominięcie, iż na obszarze objętym analizą znajdują się nieruchomości znacznie przekraczające wnioskowane i ustalone wysokości oraz intensywności zabudowy; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie, że budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...] nie może stanowić wzorca dla planowanej inwestycji o funkcji biurowo-usługowej; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie i bezzasadne pominięcie przez organ iż budynek przy ulicy [...] stanowi kontynuację cech i wskaźników zabudowy wnioskowanego budynku, skupiając się wyłącznie na funkcji; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. polegające na niewłaściwym zastosowaniu i pominięciu, iż budynek przy ulicy [...] pełni również funkcję usługową na parterze, stąd winien stanowić podstawę analizy; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezzasadne przyjęcie rażąco niskiej wysokości zabudowy (7 m do 8,5 m), pomimo, że średnia wysokość budynków w obszarze analizy wynosi 11,2 m i przy pominięciu iż wskazany sposób ustalenia wysokości nie jest zgodny z zasadą dobrego sąsiedztwa i ma charakter arbitralny; - 4 rozporządzenia z 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez nieuwzględnienie w analizie intensywności zabudowy nieruchomości położonej przy ul. [...], która znajduje się w obszarze analizy i powinna stanowić wzorzec, co doprowadziło do ustalenia parametrów, które w praktyce uniemożliwiają racjonalne wykorzystanie nieruchomości. Z uwagi na powyższe pełnomocnik skarżących wnosił o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu podtrzymywał dotychczas prezentowaną argumentację, co do bezzasadnego pominięcia faktu, że budynek usytuowany przy ul. [...] również pełni funkcję usługową na parterze, stąd powinien zostać uwzględniony w analizie urbanistycznej. Wskazywał nadto, że w jego ocenie przy wyznaczaniu wysokości zabudowy organ w sposób arbitralny, bez wykazania uzasadnionych argumentów znajdujących odzwierciedlenie w wynikach sporządzonej analizy urbanistycznej, odstąpił od zasady wartości średniej (11,2 m), dostosowując ten parametr wyłącznie do budynku handlowego zlokalizowanego na działce ew. nr [...]. Wskazał również na niczym nieuzasadnione pominięcie w analizie urbanistycznej zabudowanej nieruchomości przy ul. [...], która w ocenie strony skarżącej winna stanowić wzorzec dla ustalenia parametrów nowej zabudowy, zgodnych z żądaniem inwestorów, w sposób umożliwiający racjonalne wykorzystanie nieruchomości, w szczególności mając na uwadze jej narożne usytuowanie, co nie pozwalana jej zagospodarowanie w sposób tożsamy do działek nienarożnych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie argumentując, jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Obecny na rozprawie w dniu 13 stycznia 2026 r. pełnomocnik skarżących popierał skargę. Wskazywał dodatkowo, że poprzednio wydana decyzja o warunkach zabudowy przewidywała zupełnie inne, dużo większe niż w zaskarżonej decyzji parametry, w szczególności w zakresie wskaźnika powierzchni i wysokości zabudowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) – dalej: p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku zaistnienia przesłanek do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, podlega ona oddaleniu odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem skargi B.O. i B.K., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, uczynili decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 2 września 2025 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 17 lipca 2025 r. o ustaleniu, na wniosek skarżących, warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na funkcję usługową, przewidzianą do realizacji w Ł. przy ul. [...], na działce ew. nr [...] w obr. [...]. Podstawę prawną kwestionowanego skargą rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130) - dalej: u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2023 r. Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) ustawodawca znowelizował między innymi brzmienie art. 61 ust. 5a, modyfikując zasadę wyznaczania granic obszaru analizowanego. Zgodnie jednak z art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Przechodząc do oceny zasadności wniesionej skargi w pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jak wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezsporne pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położna jest na terenie, na którym w dacie złożenia wniosku przez skarżących, to jest w dniu 28 lutego 2025 r. (zmodyfikowanego w dniu 23 maja 2025 r.), brak było aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie, na wniosek inwestorów, warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Przy czym ustawodawca w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. zdefiniował pojęcie działki budowlanej, pod którym to pojęciem rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z powyższego wynika, że działkę budowlaną w rozumieniu w/w przepisu może stanowić co najmniej jedna działka ewidencyjna (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r., II OSK 1046/18; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z kolei przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy zostały zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p., znajdującym zastosowanie w sprawie, rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116) - dalej: rozporządzenie z 2024 r. Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika zatem, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Składa się z części tekstowej i graficznej, które powinny być ze sobą spójne. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy (por. wyroki WSA w Poznaniu z 28 kwietnia 2022 r., II SA/Po 618/21; z 26 sierpnia 2022 r., II SA/Po 343/22; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu sporządzoną na potrzeby prowadzonego postępowania administracyjnego analiza urbanistyczna autorstwa inspektor A.J. – architekta, członka [...] Okręgowej Izby Architektów (nr [...]), a więc podmiotu uprawnionego w rozumieniu art. 5 pkt 4 u.p.z.p., której zarówno cześć opisowa, jak i część graficzna stanowią integralny załącznik do decyzji organu I instancji, odpowiada powyższym wymogom. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, zgodnej z wymogami określonymi w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., wokół granicy terenu planowanej inwestycji (działki ew. nr [...]) w przewidzianej prawem odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a ustawy, znajdującego się, zgodnie z wskazaniem inwestorów od strony drogi gminnej - ul. [...] (wynoszącego 22 m), to jest 66 m. Podkreślenia wymaga również, że granica obszaru analizowanego przebiega po granicach całych działek ew., których fragmenty mieszczą się w obszarze zanalizowanym o promieniu 66 m. Powyższe nie było w żaden sposób kwestionowane przez stronę skarżącą. W sprawie bezsporne pomiędzy stronami pozostają również te ustalenia faktyczne, z których wynika, że planowana przez inwestorów do realizacji inwestycja spełnia kumulatywnie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1- 6 u.p.z.p. Jak już bowiem wcześniej wskazano ze sporządzonej na potrzeby prowadzonego postępowania analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej (jedno i wielorodzinnej) wraz z towarzyszącą jej zabudową gospodarczo-garażową oraz zabudowa usługowa, której parametry pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy biurowo-usługowej, planowanej do realizacji przez skarżących (pkt 1). Ponadto teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący bezpośredni zjazd na ul. [...] (pkt 2), a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego (pkt 3). Teren planowanej inwestycji nie wymaga nadto uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a wydana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 4-5). Jednocześnie planowane zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach, o których mowa w pkt 6 powołanego wyżej przepisu. Kwestią sporną pozostaje natomiast prawidłowość ustalonych kwestionowaną skargą decyzją parametrów nowej zabudowy, co strona skarżąca akcentuje ich rozbieżnością z parametrami określonymi we wniosku inwestorów, jak i z pominięciem przy sporządzanej analizie urbanistycznej, znajdujących się w granicach obszaru analizowanego nieruchomości zlokalizowanych przy ul. [...] oraz ul. [...]. W tym zakresie wskazać na wstępie należy, że wynikająca z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. zasada związania organu wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma charakter względny. Jakkolwiek to inwestor określa podstawowe cechy planowanej inwestycji, to w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora wyznacza przeznaczenie projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcja, jaką ma pełnić. Jeżeli chodzi o parametry techniczne obiektów budowlanych takie jak np. wysokość budynku, ilość kondygnacji, geometria dachu, czy też powierzchnia zabudowy to mogą być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy w sposób odmienny od wskazań inwestora. Przy czym nie oznacza to jednak, że organ może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie (por. wyroki NSA z 10 czerwca 2016 r., II OSK 2433/14; z 26 lutego 2020 r., II OSK 1028/18; wyrok WSA w Łodzi z 5 listopada 2019 r., II SA/Łd 487/19; wyrok WSA w Szczecinie z 30 września 2025 r., II SA/Sz 429/25; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Dalej, za trafne uznać również należy stanowisko procedujących w sprawie organów, iż odnośnikiem dla ustalenia parametrów nowej zabudowy, winna być jedynie występująca w obszarze analizowanym zabudowa o funkcji usługowej. Zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia z 2024 r. ustalenia, o których mowa w § 1 (dotyczące parametrów nowej zabudowy – uwaga Sądu), określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Dopiero jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym (§ 2 pkt 3 rozporządzenia z 2024 r.). Wskazać również należy, że w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje się analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Przedmiotowa ocena musi być dokonywana w każdym konkretnym przypadku z wykorzystaniem materiału dowodowego, jaki obrazuje sposób zagospodarowania terenu z oparciem się na rzeczywistych funkcjach i sposobie jego zagospodarowania. Jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz.U.2024 r. poz.1151) podstawę planowania przestrzennego (w tym także w drodze decyzji administracyjnej) stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. W rozpoznawanej sprawie przyjęte jako odniesienie do ustalenia parametrów dla nowej zabudowy (z uwzględnieniem korekty z dnia 23 maja 2025 r.) konkretnie określone działki ewidencyjne zostały ujęte tabelarycznie wraz ze wskazaniem parametrów posadowionej na nich zabudowy usługowej. Wykaz tych działek znajduje się w przedłożonych ze skargą aktach administracyjnych postępowania (k. 86-87). Z ww. zestawienia wynika, że budynek zlokalizowany w Ł. przy ul. [...] (działki ew. nr [...],[...]), pomimo wskazywanej przez stronę skarżącą okoliczności świadczenia usług medycznych w parterze budynku, zgodnie z ewidencją budynków i lokali prowadzoną przez Łódzki Ośrodek Geodezji w Łodzi, jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Dla podważenia ustaleń faktycznych zawartych w tej analizie, a dotyczących parametrów zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym, nie jest zatem wystarczające przedstawienie przez stronę twierdzeń o wadliwości wspomnianych ustaleń. Twierdzenia takie powinny być poparte odpowiednimi dowodami, w tym przede wszystkim dowodami z dokumentów urzędowych lub ekspertyz wykonanych przez osoby wskazane w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., które w sposób przekonujący wykażą wadliwość analizy wykonanej na zlecenie organu. W realiach niniejszej sprawy takich dowodów nie przedłożono. Stąd też w ocenie Sądu zarzuty skargi, co do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. związane z brakiem uwzględnienia w analizie urbanistycznej nieruchomości przy ul. [...] w Ł. nie znajdują uzasadnienia. Za nieuzasadnione zdaniem Sądu uznać również należało zarzucane przez stronę skarżącą zarzuty, co do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2024 r., których to naruszeń pełnomocnik skarżących upatruje w ustaleniu kwestionowaną decyzją parametrów dla nowej zabudowy z pominięciem średnich występujących w obszarze analizowanym, z pominięciem zabudowy zlokalizowanej na nieruchomości przy ul. [...]. Przypomnieć bowiem należy, że istota ustalenia warunków dla nowej zabudowy polega na dostosowania zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno - architektonicznych. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Określenie parametrów dla nowej zabudowy, zgodnie z powołanym już wcześniej rozporządzeniem z 2024 r., co do zasady winno odpowiadać średnim parametrom zastanej zabudowy w obszarze analizowanym, ale w przypadku każdego z parametrów możliwe jest wyznaczenie go w inny sposób, pod warunkiem jednakże, że znajduje to uzasadnienie w wynikach przeprowadzonej analizy urbanistycznej (por. § 3 ust. 3, § 4 ust. 3, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 2 rozporządzenia z 2024 r.). W ocenie Sądu, procedujące w sprawie organy administracji uwzględniając ustalenia wynikające z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, w sposób uprawniony i zasadny uznały, że przyjęcie nieruchomości przy ul. [...] do ustaleń warunków zabudowy dla planowanej przez skarżących inwestycji pozostawałoby w sprzeczności z ładem przestrzennym. Jak wynika bowiem z akt sprawy nieruchomość ta zabudowana jest budynkami 9 i 1-kondygnacyjnymi o łącznej powierzchni zabudowy 2.244 m2 i ma powierzchnię 8.161 m2, podczas gdy powierzchnia terenu inwestycji wynosi 741 m2, a planowana wielkość powierzchni istniejącej i nowej zabudowy na działce nr [...] to maksymalnie 370 m2. Nie ulega zatem wątpliwości, że znacznie odbiega parametrami od planowanej inwestycji, zarówno pod względem intensywności zabudowy, jak i wysokości zabudowy. Jednocześnie Sąd stwierdza, że ustalone kwestionowaną decyzją parametry dla nowej zabudowy znajdują podstawę prawną zarówno w obowiązujących przepisach prawnych (rozporządzenie z 2024 r.), jak i odzwierciedlenie w wynikach przeprowadzonej w sprawie, co istotne w sposób prawidłowy, analizy urbanistycznej. Chybionym zdaniem Sądu pozostaje także wywodzony zarzut braku odniesienia się przez procedujące w sprawie organy do pisma pełnomocnika skarżących z dnia 23 maja 2025 r. Wbrew powyższemu twierdzeniu zarówno Prezydent Miasta Łodzi, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi w uzasadnieniach wydanych decyzji wskazały przyczyny, dla których budynki przy ul. [...] i ul. [...] nie mogły stanowić wzorca dla ustalenia wymagań zabudowy dla planowanej inwestycji. Ponadto organy w sposób wyczerpujący uzasadniły wyznaczenie każdego z parametrów zabudowy planowanej inwestycji, odnosząc się do wielkości wnioskowanych przez inwestorów. Natomiast, co do powoływanej przez pełnomocnika skarżących na rozprawie w dniu 13 stycznia 2026 r. okoliczności wcześniejszego wydania, bliżej nieokreślonej decyzji o warunkach zabudowy przewidującej korzystniejsze parametry dla inwestycji, szczególnie w zakresie wskaźnika powierzchni i wysokości zabudowy, wskazać należy, że zgodnie z powołanym już wcześniej art. 134 § 1 p.p.s.a. wojewódzki sąd administracyjny orzeka w granicach danej sprawy. To zaś oznacza, że kontrolą sądowoadministracyjną objęty jest wyłącznie ten stosunek prawny, którego dotyczy zaskarżony do sądu konkretny akt lub czynność, w tym przypadku wskazana na wstępie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 2 września 2025 r. Sąd nie może natomiast wkraczać w sprawę nową, w stosunku do tej, która była albo powinna być przedmiotem postępowania administracyjnego i wydawanych w nim decyzji administracyjnych. Końcowo Sąd stwierdza, że procedujące w sprawie organy obu instancji działały na podstawie i w granicach obowiązującego prawa (art. 6 k.p.a.), w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się wyrażonymi w art. 8 k.p.a. zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania oraz wyrażoną w art. 9 k.p.a. zasadą informowania stron. Dokonane w sprawie ustalenia faktyczne (art. 7 k.p.a.), jak i przeprowadzoną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego (art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a.) uznać należy za wystarczające do załatwienia sprawy. Uzasadnienia wydanych rozstrzygnięć odpowiadają wymogom określonym w art. 107 § 3 i art. 11 k.p.a. Przedstawione motywy wydanych w sprawie rozstrzygnięć pozwala na prześledzenie toku rozumowania organów oraz poznanie przesłanek, które przemawiały za wydaniem takiego, a nie innego rozstrzygnięcia. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. dc