II SA/Łd 886/09

Dnia 10 lutego 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2010 roku sprawy ze skargi U. K. i W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. oddala skargę; 2. przyznaje i nakazuje wypłacić z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi radcy prawnemu D. C. prowadzącemu Kancelarię Radcy Prawnego w B. P. Nr [...] kwotę 292,80 (dwieście dziewięćdziesiąt dwa i 80 groszy) złotych obejmującą stawkę podatku od towarów i usług, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącym z urzędu. LS Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Dyrektor Pracowni Planowania Przestrzennego w P. działając w oparciu o przepisy art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), §2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz Uchwały Rady Miasta P. Nr XLI/710/05 z dnia 5 października 2005r. w sprawie upoważnienia Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w P. do załatwiania indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, po ponownym rozpatrzeniu wniosku z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla firmy [...] dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego wraz z zapleczem parkingowym oraz wewnętrznym układem komunikacyjnym i niezbędną infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości przy ul. A. 22A (Nr działek 168/1, 167/3 i części działek 167/1 obręb 23). Odwołanie od powyższej decyzji wniosły U. K. i W. P., współwłaścicielki nieruchomości sąsiedniej (działka nr 170 obręb 23), położonej przy ul. B. 54, graniczącej z terenem inwestycji. Podniosły one, iż zaskarżona decyzja nie wyjaśnia jak zostanie zagospodarowana działka, której inwestycja dotyczy; nie został też określony charakter usług w projektowanym budynku, a organ nie zwrócił uwagi na charakter zabudowy na działkach sąsiednich, gdzie znajduje się niska zabudowa. Odwołujące wyraziły jednocześnie obawy o stan ich budynku podczas prowadzenia prac budowlanych w tak bliskim sąsiedztwie oraz wskazały na uciążliwości związane z charakterem okolicznych obiektów. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., na podstawie przepisu art. 138 § 1 pkt 2 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego uchyliło zaskarżoną decyzję pierwszoinstancyjną w części dotyczącej wysokości projektowanego budynku i ustaliło w tym zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (z uwzględnieniem wysokości attyki frontowej) nie większą niż 15,75 m od poziomu terenu. W pozostałym zakresie "nie zmieniono decyzji organu pierwszej instancji". Uznano, iż kwestionowana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi i uzyskała wymagane uzgodnienia innych organów, a projekt decyzji sporządzony został przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów, co spełnia warunek zawarty w przepisie art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., powołując się na treść art. 59 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1 oraz art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, iż w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, o ile spełnione zostaną łącznie przesłanki określone w przepisie art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, w uzgodnieniu z innymi organami wskazanymi w tej ustawie i przepisach odrębnych. Zdaniem organu odwoławczego kwestią sporną w sprawie jest wpływ planowanej inwestycji na nieruchomość sąsiednią (spokojne zamieszkiwanie, stan budynku) co jest źródłem zastrzeżeń. Zważono, iż kwestie te nie są objęte przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą one do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i przepisy wykonawcze do tej ustawy, w szczególności rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także przepisy Kodeksu cywilnego. Organ wskazał, iż kwestie przedstawione w odwołaniu będą wyjaśnione na następnym etapie procesu inwestycyjnego przez właściwy organ wydający pozwolenie budowlane i zatwierdzający projekt techniczno – budowlany. Odnosząc się do wysokości obiektu organ odwoławczy wskazał, iż zweryfikowano ustalenia organu pierwszej instancji w powyższym zakresie w myśl przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W dniu [...] r. U. K. i W. P. wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.. Wyrokiem z dnia 26 września 2007r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. w sprawie sygn. akt II SA/Łd 456/07 uchylił decyzję organu II instancji. W uzasadnieniu do rozstrzygnięcia Sąd zawarł uwagi krytyczne odnoszące się do sposobu przeprowadzonej analizy architektonicznej. Sąd wskazał na wybiórcze stosowanie przez organy administracji tylko niektórych elementów kształtujących zabudowę i zagospodarowanie terenu. Analiza architektoniczna natomiast w odniesieniu do tegoż parametru, dokonana w postępowaniu przez organ pierwszej instancji w ogóle nie zawierała określenia wysokości budynków znajdujących się w obszarze objętym analizą. Dodatkowo Sąd wskazał, iż w zakresie tego kryterium istnieje zupełny brak materiału dowodowego, na podstawie którego wniosek organu można byłoby zweryfikować. Podobnie Sąd ocenił brak ustaleń wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w obszarze objętym analizą. W ocenie Sądu taki sposób ustalania przez organ administracji publicznej elementów wydanego rozstrzygnięcia urąga przepisom postępowania tyczącym gromadzenia i oceny materiału dowodowego, w szczególności art. 7, art. 77 par. 1 i art. 80 k.p.a.. Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 §1 pkt 2 K.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości projektowanego budynku oraz wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek i ustaliło w tym zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (uwzględniając wysokość attyki frontowej) jak w budynku sąsiednim na działkach nr 166/2, 167/4 i 4/16 wynoszącą 15,75 m od poziomu terenu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynoszący 44%, w pozostałym zakresie zaskarżona decyzja nie uległa zmianie. Uzasadniając organ podkreślił, iż związany jest oceną prawną wyrażoną w wyroku WSA w Ł. z dnia 26 września 2007r. w sprawie II SA/Łd 456/07. Wobec wskazań Sądu, organowi I instancji zostało zlecone uzupełnienie analizy architektoniczno-urbanistycznej w zakresie wielkości powierzchni zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Organ wyjaśnił, iż przy ustalaniu wysokości uwzględniane były tereny przeznaczone na funkcje usługowe a więc obiekty usługowe znajdujące się w obrębie terenu analizowanego. Wysokość obiektu z uwzględnieniem attyki ustalona została na 15,75m jako przedłużenie linii wysokości budynku usytuowanego na nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr 168/2, 167/4 i 4/16, takie ustalenie znajduje uzasadnienie w §7 ust. 1 w/w rozporządzenia. Organ ocenił, iż istniejącej zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej położonej po zachodniej stronie ul. A. nie można uwzględnić przy określaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do nieruchomości, na której ta zabudowa jest usytuowana, ponieważ zabudowa ta oraz działki, na których jest usytuowana w zagospodarowaniu przestrzennym stanowią wraz z sąsiednimi działkami jednolity zwarty obszar terenu osiedla mieszkalnego. Z uwagi na powyższe do analizy przyjęto jedynie zabudowę położoną po wschodniej stronie ul. A. tj. zabudowę stacji Statoil na działkach 151/19, 151/13, 151/11 (wskaźnik zabudowy 11,67%), budynku sąsiedniego usługowo-mieszkalnego na działkach 168/2, 167/4, 4/16 (wskaźnik zabudowy 55,35%), oraz będącego w budowie budynku hotelowego na działkach 167/5, 168/3, 169/1,4/12,4/17, 388 obr. 23 (wskaźnik zabudowy 62,83%). Średni wskaźnik zabudowy ustalono wobec powyższego na 43,28%. Organ przypomniał, iż w decyzji I instancji określono maksymalną powierzchnię zabudowy zbieżnie z wnioskiem, że nie może być większa niż 300m² co stanowi około 44% powierzchni w stosunku do powierzchni terenu. Organ odwoławczy uwzględniając powyższe oraz wszystkie ustalone wskaźniki stwierdził, iż wskaźnik zabudowy należało ustalić na 44%, a przepisy rozporządzenia dopuszczają wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno-urbanistycznej. Uzasadniając spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa (co było przedmiotem zarzutu Sądu) organ podał, iż budynki usługowe znajdujące się w analizowanym obszarze stanowią wraz z projektowaną zabudową czytelną kompozycję architektoniczną i przestrzenną zamykającą kwartał ograniczony ulicami A., B. i N., co uzasadnia ustalenie cech nowej zabudowy w sposób opisany decyzją. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. wniosła U. K. i W. P., podnosząc, iż organy nie uwzględniły wytycznych Sądu przy obliczaniu wysokości górnej krawędzi elewacji i w sposób nieobiektywny uwzględniono tylko niektóre elementy kształtujące zabudowę i zagospodarowanie terenu. Przyjęto wysokość górnej krawędzi tylko na podstawie wysokości elewacji istniejącego już na sąsiedniej działce nowo powstałego budynku usługowo-mieszkalnego (tego samego inwestora), nie uwzględniono zaś wysokości domu skarżących, który jest dużo niższy i wysokości stacji paliw [...]. Wyrokiem z dnia 27 listopada 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. w sprawie sygn. akt II SA/Łd 460/08 uchylił decyzję organu II instancji. W uzasadnieniu do rozstrzygnięcia Sąd wskazał, iż wykonana uzupełniająca analiza architektoniczna, dokonana w postępowaniu przez organ pierwszej instancji na zlecenie organu odwoławczego ponownie nie zawierała określenia wysokości budynków znajdujących się w obszarze objętym analizą. Zdaniem Sądu organ administracji pomylił obszar analizowany z budynkami sąsiednimi znajdującymi się na działkach nr nr 168/2, 167/4 i 4/16 jedynie z jednej północno zachodniej strony planowanej inwestycji, nadto będących własnością inwestora. Ponadto Sąd ocenił, iż analiza przyjmowała wybiórczo pewne rejony obszaru analizowanego, inne natomiast pomijała, a w kwestionowanej decyzji organ odwoławczy nie wykazał jakie to elementy analizy architektonicznej zdecydowały o potrzebie odejścia od wskazanego w par. 3 ust. 1 omawianego rozporządzenia, zasadniczego kryterium ustalającego wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. W uzasadnieniu wskazano również, iż pociągnięcie linii prostej z najwyższego punktu budynku znajdującego się na działkach nr nr 168/2, 167/4 i 4/16 jedynie z jednej północno zachodniej strony, bez połączenia tej linii z wysokością obiektów na działkach sąsiednich nie pozwala na ustalenie czy dla określenia tego parametru nie mamy do czynienia z uskokiem linii zabudowy. Decyzją z dnia [...] roku Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 §1 pkt 2 K.p.a. uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości projektowanego budynku oraz wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek i ustaliło w tym zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (uwzględniając wysokość attyki frontowej) jak w budynku sąsiednim na działkach nr 166/2, 167/4 i 4/16 wynoszącą 15,75 m od poziomu terenu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynoszący 44%, w pozostałym zakresie zaskarżona decyzja nie uległa zmianie. Dokonano kolejnej analizy architektoniczno-budowlanej, której zakres obejmował wskaźnik wielkości zabudowy istniejącej na działkach w obszarze analizowanym dostępnych od strony ulicy A. (średni wskaźnik wyniósł 23,05%) oraz wskaźnik wielkości zabudowy istniejącej na działkach w obszarze analizowanym położonych przy ulicach B. i N. (średni wskaźnik wyniósł 18,60%). Uznano za zasadne odstąpienie od zasady uśrednienia współczynników z obszaru analizy uznając, iż argumenty dotyczące zróżnicowanego charakteru istniejącej zabudowy po stronie wschodniej ulicy A. są wystarczające do określenia wskaźnika dla projektowanej zabudowy na poziomie analogicznym do zagospodarowania sąsiedniej działki o wskaźniku 43,58%. Wskazano jednocześnie, iż odmienny charakter zagospodarowania działek położonych przy ulicach B. i N. nie pozwolił na wzięcie ich pod uwagę przy wyznaczaniu wskaźnika dla nowej zabudowy i uznano za właściwe zachowanie dominującego sposobu zabudowy wzdłuż ulicy A. po jej stronie wschodniej, mając na uwadze celowość kontynuacji zabudowy o walorach estetycznych oraz świadome kształtowanie przestrzeni. Ponownej analizie poddano również wysokość zabudowy w analizowanym obszarze, dostępnej od strony ulicy A. (średnia wysokość wyniosła 21,01 m, po stronie wschodniej ulicy: 11,02 m a zachodniej: 27,66 m). Stwierdzono, iż przyjęcie wskazanych wyników tworzyłoby zbyt wyraźny kontrast wysokościowy z istniejącą zabudową. Przyjęto więc, że zamknięcie kwartału ograniczonego ulicami A., B., C. i N. winno być wizualnie ujednolicone poprzez harmonijne wkomponowanie nowej zabudowy. W analizie podkreślono, iż taka zabudowa przesłania zdegradowaną przestrzennie wewnętrzną przestrzeń kwartału i kierunkuje perspektywę na panoramę Starego Miasta a zamierzenie realizacji trzeciego obiektu na działkach nr ewid. 168/1 i 167/3 domyka całości zadania mającego na celu zrównoważenie przestrzeni o układ komunikacyjny poprzez nadanie tej zabudowie m.in. analogicznych cech wysokościowych i kubaturowych. W uzasadnieniu skarżonej decyzji SKO podniosło, że zabudowa po wschodniej i zachodniej stronie ulicy A. jest odmienna i stąd korzystnym dla wykluczenia chaosu przestrzennego będzie ujednolicenie górnej krawędzi elewacji frontowych istniejących obiektów po stronie wschodniej ulicy A., bowiem nowa zabudowa stanowi nawiązanie do tej właśnie zabudowy i dlatego w rozstrzygnięciu wysokość projektowanego budynku określono tak jak wysokość sąsiedniego obiektu. Określając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, organ odwoławczy również odniósł się do cech zabudowy po stronie wschodniej ulicy A. Organ podkreślił, iż budynki usługowe stanowią dominującą zabudowę po tej stronie ulicy i tworzą czytelną kompozycję architektoniczną i przestrzenną zamykającą kwartał ograniczony ulicami A., B., N. i C., co uzasadnia, zdaniem organu, ustalenie cech nowej zabudowy w oparciu właśnie o tę zabudowę. Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżyły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. U. K. i W. P., które zarzuciły organowi, iż po raz kolejny nie zastosował się do wytycznych Sądu, w szczególności poprzez odniesienie się do wysokości budynków na działkach nr 168/2, 167/4 i 4/16, bez uwzględnienia wysokości budynku skarżących (4,5m), który też bezpośrednio sąsiaduje z inwestycją, lecz od strony ulicy B. Skarżące oceniły, iż określenie wysokości górnej krawędzi elewacji na poziomie 15,75m stanowi naruszenie dobrego sąsiedztwa, bowiem okna najwyższego piętra tego budynku wychodzą bezpośrednio na ich posesję ograniczając ich prywatność. Ponadto skarżące wskazały, iż budowa spornej inwestycja została już ukończona i oceniły postępowanie przed organami administracji jako próbę usankcjonowania obecnej wysokości budynku. W odpowiedzi na skargę organ, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 10 lutego 2010 roku pełnomocnik skarżących poparł skargę oraz wniósł o zasądzenie kosztów pomocy prawnej udzielonej skarżącym z urzędu; oświadczył, że koszty te nie zostały uiszczone w części ani w całości. Pełnomocnicy organu wnieśli o oddalenie skargi. Wskazali również, że ulica B. w sąsiedztwie inwestycji nie ma wyjazdu na ulicę A.. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z przepisami art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Analogiczne unormowanie zawarte zostało w przepisie art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji a więc jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji. W ocenie sądu, przy wydaniu kwestionowanej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów, które w myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., skutkować winno jej uchyleniem. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., prowadząc ponownie postępowanie, zobligowane było w myśl art. 153 p.p.s.a. uwzględnić wskazówki zawarte w uzasadnieniu prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. z dnia 27 listopada 2008 roku, sygn. akt II SA/Łd 460/08. Z uwagi na treść wskazanego przepisu ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wiążą również sąd ponownie rozpoznający sprawę. Przedmiotem niniejszego postępowania jest legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] roku Nr [...], uchylającej na podstawie art. 138 §1 pkt 2 K.p.a. decyzję organu I instancji w części dotyczącej wysokości projektowanego budynku oraz wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek i ustalającej w tym zakresie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (uwzględniając wysokość attyki frontowej) jak w budynku sąsiednim na działkach nr 166/2, 167/4 i 4/16 wynoszącą 15,75 m od poziomu terenu, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynoszący 44% oraz utrzymującej w mocy decyzję w pozostałej części. Zdaniem sądu, wbrew zarzutom skargi, podzielić należy argumentację organu zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. Ferując rozstrzygnięcie organ zastosował się do wskazówek zawartych w motywach wyroku z dnia 27 listopada 2008 roku sygn. akt II SA/Łd 460/08 a w szczególności wnikliwie przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe, celem wszechstronnego wyjaśnienia istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności, a zakwestionowanych poprzednim wyrokiem. Stosownie do wytycznych organ sporządził ponowną, szczegółową analizę urbanistyczną w formie opisowej, graficznej i fotograficznej, której wyniki poddał należytej ocenie, umożliwiającej wydanie ostatecznego rozstrzygnięcia. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co już sąd w poprzednich orzeczeniach akcentował, musi być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) zwanej dalej ustawą o planowaniu, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Kwestiami spornymi w przedmiotowej sprawie okazały się być elementy wymieniane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu a dotyczące gabarytów i formy architektonicznej planowanych obiektów budowlanych, a także intensywności wykorzystania terenu, czyli elementy uszczegółowione odpowiednio w § 7 i § 5 przywołanego rozporządzenia. Zdaniem sądu, wbrew zarzutom skargi, organ prawidłowo zrealizował zalecenia zawarte w motywach poprzednich wyroków. Dokonana przez organ interpretacja wykonanej analizy urbanistycznej w kontekście przesłanek cytowanych przepisów nie uchybia prawu. W szczególności organ, wyznaczając dopuszczalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ( § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.) prawidłowo, mając na uwadze wyniki analizy, wziął pod uwagę jako punkt odniesienia aktualny stan działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem, z uwzględnieniem ich obecnego zainwestowania, bowiem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu). W sytuacji, gdy działka skarżących jest położona przy ulicy B., która nie jest na tym odcinku bezpośrednio skomunikowana z ulicą A. ( choć położona jest w bliskim jej sąsiedztwie), przy której usytuowana jest inwestycja, to nie można, w okolicznościach przedmiotowej sprawy, zakwestionować skutecznie wywodów organu, odnoszącego wymagania nowej zabudowy do tych, jakie istnieją na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Tym samym należało uznać, iż organ, ustalając wysokość planowanego obiektu na poziomie 15,75 m, nie przekroczył swych uprawnień zakreślonych wymogami § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W ocenie Sądu organ podał przekonujące uzasadnienie, wzmocnione wizualizacją alternatywnych rozwiązań, wskazujące na potrzebę ujednolicenia zabudowy i harmonijnego wkomponowania zamierzonej inwestycji w istniejący kwartał. Jako nieskuteczny ocenić należy również zarzut skargi, dotyczący wielkości powierzchni nowej zabudowy. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określenie wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji wymaga uprzedniego obliczenia średniego wskaźnika zabudowy dla otoczenia tego terenu – w granicach obszaru analizowanego. Dokonanie oceny dopuszczalnej powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki na obszarze objętym prowadzoną analizą nie wymaga wyodrębniania poszczególnych jej rodzajów. Może być zatem przeprowadzona łącznie dla różnych typów występującej na tym obszarze zabudowy. Jednocześnie § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie organ skorzystał z tego uprawnienia, rzetelnie przedstawiając szczegółowe dane liczbowe wynikające z analizy jednocześnie podnosząc, iż obiekty stanowiące wzorzec dla nowej inwestycji mają charakter zabudowy dominującej o czytelnej kompozycji, co uzasadnia ustalenie powierzchni nowej zabudowy w odniesieniu do działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. W ocenie Sądu takie rozstrzygnięcie nie pozostaje w sprzeczności z prawem. W tym miejscu trzeba podkreślić, iż przy wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, należy pamiętać o ratio legis ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz innym dobrom i wartościom wskazanym w jej art. 1, a nie - ograniczaniu inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Celem kształtowania zabudowy w oparciu o tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Wskazany przepis w sposób oczywisty stanowi również ingerencję w prawo własności nieruchomości i wolność zabudowy, precyzując każdorazowo zakres tejże ingerencji w stosunku do granic określonych w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy. Odnosząc się do pozostałych argumentów podnoszonych przez skarżące, zaznaczyć należy, że przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie są zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, np. kwestia ewentualnego, subiektywnie ocenianego naruszenia prywatności, spadek atrakcyjności działki czy jej wartości bądź też warunki techniczne obiektu budowlanego. Bez znaczenia dla oceny zgodności z prawem kwestionowanej decyzji jest w okolicznościach przedmiotowej sprawy stan zaawansowania inwestycji. Biorąc powyższe pod uwagę, nie stwierdziwszy podstaw prawnych do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę. O zwrocie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej Sąd orzekł, jak w punkcie drugim wyroku, w oparciu o art. 250 p.p.s.a. przy zastosowaniu § 14 ust. 2 pkt 1 lit. "c" w zw. z § 15 ust. 1, § 16 i § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). m.ch.