II SA/Łd 892/06

Dnia 06 marca 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Protokolant Asystent sędziego Marek Pilc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2007 roku sprawy ze skargi A.S. i D.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżona decyzję oraz poprzedzającą ją decyzje Burmistrza Miasta K. z dnia [...] roku [...] (znak:[...]); 2. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasadza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. solidarnie na rzecz A.S. i D.S. kwotę 152 (sto pięćdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją Nr [...], z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania A.S. od decyzji Burmistrza Miasta K. z dnia [...], Nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie przepisu art. 138 par. 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 maja 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 856 ze zm.) uchyliło zaskarżoną decyzję i ustaliło jednorazową opłatę w wysokości 3.795,00 zł do wspólnego uiszczenia przez A.S. i małoletniego D.S., w imieniu którego działa matka – B.S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 12/7, położonej w K. przy ul. A 70a, spowodowanej zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. ustaliło, że Rada Miejska w K. uchwałą Nr [...], z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Ł. Nr [...], poz. [...]) uchwaliła zmianę planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w części obejmującej ulicę A, która spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Z tych względów zaistniały podstawy do ustalenia renty planistycznej. Przed zmianą planu nieruchomości w tej okolicy przeznaczone były bowiem pod uprawy polowe i ogrodnicze, przy ulicy zaś pod mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. W nowym planie zagospodarowania dopuszczono z kolei zabudowę mieszkaniową, zagrodową i jednorodzinną. W ustaleniach szczegółowych przewidziano ponadto lokalizację obiektów usługowych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu, rzemiosła wytwórczego oraz budynków gospodarczych i garaży. W dniu 12 września 2001 r. A.S., działający w imieniu swoim i małoletniego syna – D.S. zbył nieruchomość rolną położoną w K. przy ul. A 70a, oznaczoną jako działka nr 12/7. Organy administracji kilkakrotnie wydawały w niniejszej sprawie decyzje ustalające wysokość obciążającej zbywców renty planistycznej. Żadna z tych decyzji nie ostała się jednak w obrocie prawnym. Ostatecznie Burmistrz Miasta K., jako organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...], Nr [...] ustalił zbywcom jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego na kwotę 4.980 zł. Decyzją z dnia [...], [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...]. Skargę na powyższą decyzję wniósł A.S. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2005 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Łd 666/04 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu stwierdził, iż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, która objęła swym zasięgiem jedynie 1.840 m² nieruchomości oznaczonej jako działka nr 12/7, położonej w K., przy ul. A 70a, o łącznej powierzchni ogólnej 2.504 m². nie dawała podstaw do naliczania opłaty za obszar gruntu pozostały poza granicami zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Naliczenie renty planistycznej od całego metrażu działki skarżących stanowiło wobec tego naruszenie przepisu art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto sąd zwrócił uwagę, że organy administracji nie zajęły się w ogóle podnoszoną przez skarżących kwestią nakładów dokonanych na nieruchomość. Organ odwoławczy dalej wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę Burmistrz Miasta K., jako organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu uzupełnienie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca przedłożył dwa jego warianty. Burmistrz Miasta K. przychylił się do wyboru korzystniejszego z nich z punktu widzenia interesów strony postępowania, wedle którego różnica wartości nieruchomości wynikająca ze zmiany jej przeznaczenia w planie zagospodarowania wynosiła: 30.600 zł. Na różnicę tę składała się wartość działki po zmianie planu wynosząca 42.000 zł., zaś przed zmianą planu 11.400 zł. Tym samym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 30.600 zł x 15%, co dało kwotę 4.590 zł opłaty planistycznej. Decyzją z dnia [...], Nr [...] Burmistrz Miasta K. ustalił więc opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w wysokości 4.590 zł. Na skutek odwołania A.S. od powyższej decyzji organu pierwszej instancji, decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło tę decyzję i ustaliło jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr 12/7, położonej w K. przy ul. A 70a, spowodowanej zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego na kwotę 3.795 zł. W uzasadnieniu wskazało, że skoro zmiana planu objęła swym zasięgiem część działki o łącznej powierzchni 2.504 m2, to różnica pomiędzy wartością nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwzględnieniem zmiany wartości części działki o powierzchni 1.840 m², a jej wartością przed zmianą stanowi kwotę 25.300 zł. Wysokość renty planistycznej wyniosła zatem 3.795 zł, co stanowiło wynik matematycznego wyliczenia procentowego wzrostu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu stawki 15% . Odnosząc się do przywołanej przez sąd w uzasadnieniu wyroku uchwały pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 1999 r. w sprawie OPK 17/98, ONSA 1999/4/21, zgodnie z którą jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowania przestrzennym pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ odwoławczy podkreślił, iż teza tej uchwały znana mu była w dacie wydawania decyzji z dnia [...], Nr [...]. Jednakże w ocenie organu, odnosi się ona do odmiennego niż w przedmiotowej sprawie stanu faktycznego. Dotyczy bowiem sytuacji, w której nastąpiło zbycie części nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrosła na skutek zmiany planu, w rozpatrywanej sprawie zaś przedmiotem sprzedaży była cała nieruchomość o powierzchni 2.504 m², której przeznaczenie w planie miejscowym uległo zmianie. W kwestii poczynionych przez strony w 2000 r i 2001 r. nakładów na nieruchomości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, iż twierdzenia co do budowy mostu wjazdowego oraz utwardzenia części działki nie znalazły żadnego potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. W dniu 18 września 2006 r. A.S. i małoletni D.S. wnieśli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi zarzucając naruszenie prawa materialnego, a w szczególności art. 36 ust. 5 i 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie pomniejszenie spornej opłaty o kwotę co najmniej 10.000 zł poniesioną przez skarżących w latach 2000 i 2001 na nakłady znacznie podnoszące atrakcyjność nieruchomości. Podnieśli, że organy obu instancji, mimo wniosku skarżących, nie przeprowadziły dowodu z zeznań A.S. oraz nabywcy nieruchomości – P.S., zignorowały oświadczenie pisemne złożone przez P.S. oraz zbagatelizowały zapewnienia, iż trudności w wykazaniu rzeczywistej wartości działki z okresu sprzed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikały z upływu czasu oraz rażącej zwłoki z jaką organ pierwszej instancji wszczął postępowanie w sprawie renty planistycznej. Ponadto skarżący wskazali na całkowicie dowolne ustalenie wartości szacowanej nieruchomości, z pominięciem faktu istnienia od kilku lat uciążliwego sąsiedztwa w postaci stacji auto – gaz, której położenie zmniejszyło w sposób istotny atrakcyjność rynkową działki i wymusiło jej sprzedaż na rzecz właściciela stacji. W konkluzji skarżący zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o oddalenie skargi postulując przyjęcie uzasadnienia ostatecznej decyzji z dnia [...] za integralną część odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie zaś z art. 145 par. 1 ust.1 .p.p.s.a. decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd administracyjny stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu oraz przyczyny wzruszenia decyzji, a także nie będąc ograniczony zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz w decyzji ją poprzedzającej tego rodzaju naruszenia prawa, która rodzi konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Na wstępie wskazać wypada, iż organy administracji prawidłowo oparły kwestionowane decyzje na przepisach derogowanej ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 roku, Nr 15, poz. 139 ze zm.). W tym zakresie postąpiły zgodnie z przepisem art. 85 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.) uznając, iż w niniejszej sprawie, jako wszczętej i nie zakończonej, rozstrzygnięcie winno być oparte na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym, a więc na przepisach dotychczasowych. Istota obowiązku uregulowanego w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 roku, Nr 15, poz. 139 ze zm.) sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości stosownej opłaty, w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź jego zmiany (vide: wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 1999 r. w sprawie sygn. akt IV SA 899/97, opublikowany w LEX Nr 47308) Analizując działanie organów administracji w niniejszym postępowaniu należy na wstępie wskazać, iż nie wzbudza uwag krytycznych prawidłowość zastosowania w niniejszej sprawie regulacji prawnej dotyczącej instytucji renty planistycznej z punktu widzenia drugiej z wymienionych powyżej przesłanek. Jest bowiem poza sporem, iż skarżący w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbył nieruchomość znajdującą się na terenie obowiązywania tego planu. Zachowanie to wypełnia depozycję przywołanej powyżej regulacji prawnej. Zresztą skarżący A.S. swego obowiązku w tym zakresie nie kwestionuje wskazując na możliwość zapłacenia na rzecz miasta K. stosownej kwoty. Okolicznością wzbudzającą natomiast uwagi krytyczne jest wysokość należnej opłaty planistycznej, a w szczególności sposób, w jaki organ odwoławczy dokonał wyceny nieruchomości, dochodząc tym samym do wniosku, iż w sprawie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 za zm.) w przepisach art. 149 i następnych reguluje kwestie związane ze sposobem określenia wartości nieruchomości. Mając na uwadze specyfikę niniejszego postępowania należy zwrócić baczną uwagę na treść przepisu art. 157 tejże ustawy stanowiącego, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny (ust. 1). Dalej ustawa ta stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W przypadku gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 2 i 3). Powyższe przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości. Analiza powyższych zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, iż operat szacunkowy sporządzony na okoliczność określenia wartości nieruchomości możliwy jest do oceny w toku postępowania administracyjnego ale wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Kompetencji tej natomiast pozbawiony jest organ administracji rozpoznający sprawę. Jeżeli zatem organ dojdzie do przekonania, iż sporządzony operat szacunkowy wzbudza wątpliwości co do jego poprawności, to winien zachować się w sposób opisany w przywołanym powyżej przepisie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko ocena w taki sposób przeprowadzona będzie odpowiadać wymaganiom ustawy i będzie możliwa do zaakceptowania z punktu widzenia legalności działań organów administracji. W realiach niniejszej sprawy wskazać wypada, iż organ odwoławczy w sposób sprzeczny z przywołaną powyżej regulacją prawną samodzielnie dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego. W następstwie tego działania doszedł do wniosku, iż dokonana wycena nieruchomości zawiera błędy, które zawyżają wartość nieruchomości. Nie budzi wątpliwości, iż takie działanie organu pozostaje w sprzeczności z prawem. Rolą organu odwoławczego, który dostrzega nieprawidłowości w sporządzonej wycenie wartości nieruchomości pozostaje zachowanie się w sposób zgodny z przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zlecenie wykonania oceny sporządzonego operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie wskazanym w tym przepisie. Wynik dokonanej oceny będzie wiążący dla organu i będzie wyznaczał zakres dalszych działań prowadzących do zakończenia sprawy. Niezależnie od powyższego błędu o metodologicznym charakterze należy jeszcze wskazać, iż nieprawidłowe są szczegółowe wyliczenia dokonane przez organ. Określając wartość nieruchomości przed zmianą planu organ przyjął cenę średnią w kwocie 4.07 zł, podczas, gdy ta cena w operacie szacunkowym rzeczoznawcy wynosi 4,57 zł. Wielkość ta nie jest oczywistą pomyłką rachunkową, jak zupełnie dowolnie wskazał to organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji lecz wynika z powiększenia ceny średniej rzeczywiście ustalonej w wysokości 4,07 zł o przywołane w operacie współczynniki korygujące. Okoliczności te zostały wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego w przedłożonym operacie, a ich nie dostrzeżenie przez organ odwoławczy świadczy raczej o niezapoznaniu się przez organ z całością materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania. Niezależnie jednak od tego co zostało powiedziane powyżej należy zgodzić się z organem odwoławczym, iż wycena nieruchomości sporządzona w toku postępowania przed organem pierwszej instancji dokonana została w sposób, który wzbudza wątpliwości co do jej prawidłowości i tym samym zasadnie mogła wywoływać sprzeciw skarżącego. Aby jednak w sposób legalny i kompetentny odpowiedzieć na pytanie o zasadność owych wątpliwości należy dokonać oceny owego operatu szacunkowego w sposób odpowiadający prawu. Z powyższego punktu widzenia działania prowadzone w niniejszej sprawie przez organ odwoławczy uznać wypada za naruszające przywołane powyżej regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie budzi wątpliwości, iż przedmiotowe postępowanie administracyjne jest po raz kolejny poddane ocenie sądu administracyjnego z punktu widzenia wskazanych powyżej kryteriów legalności działań organów administracji. Organy administracji rozpoznając sprawę – w następstwie uchylenia ich poprzednich decyzji przez sąd administracyjny – ponownie doszły do przekonania o konieczności obciążenia skarżących opłatą planistyczną. Niezależnie od oceny stanowiska organów w tym zakresie, które bez wątpienia jest prawidłowe i zresztą nie jest kwestionowane w tym postępowaniu, należy wskazać, iż same działania prowadzone przez organy administracji podczas ponownego rozpoznania sprawy pozostają w sprzeczności z wydanym w toku tegoż postępowania wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 kwietnia 2005 roku w sprawie sygn. akt II SA/Łd 666/04, a w szczególności nie uwzględniają motywów, które legły u podstaw tego wyroku i wskazań co do dalszego postępowania. Przepis art. 153 p.p.s.a. jednoznacznie wskazuje, iż ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. W wyrażonej ocenie prawnej sąd administracyjny wskazał, iż: "naliczenie renty planistycznej od całego metrażu działki skarżących stanowi naruszenie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym". Ponadto formując wskazania co do dalszego postępowania sąd podał, iż: "organy administracji winny wyjaśnić ponad wszelką wątpliwość istnienie nakładów i ich wpływ na wartość nieruchomości skarżących" (vide: str. 8 i 9 uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, z dnia 18 kwietnia 2005 roku w sprawie sygn. akt II SA/Łd 666/04) Wyrażona w tym zakresie ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania, jako wynikające z prawomocnego wyroku są wiążące w takim samym zakresie dla sądu w niniejszym postępowaniu, jak i były wiążące dla organów wydających kwestionowane rozstrzygnięcia. Organy natomiast w sposób dowolny podeszły zarówno do owej oceny, jak i do poczynionych wskazań. W szczególności należy w tym zakresie podać, iż organ pierwszej instancji w sposób zupełnie ignorujący wyrażoną przez sąd ocenę prawną ponownie dokonał ustalenia opłaty planistycznej od całej powierzchni nieruchomości i w takim zakresie prowadził postępowanie wyjaśniające, zlecając rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie operatu szacunkowego dla całej nieruchomości, a następnie akceptując przedłożony w takim zakresie operat szacunkowy. Próba naprawienia tej sytuacji podjęta przez organ odwoławczy nie mogła zakończyć się powodzeniem z przyczyn, które zostały omówione powyżej. Ponadto wskazać należy, iż pomięte zostały w toku postępowania administracyjnego wyrażone przez sąd wskazania zmierzające do wykazania okoliczności związanych z nakładami poczynionymi na przedmiotową nieruchomość. W tym zakresie organy wykazały się biernością nie tylko lekceważąc wskazania sądu sankcjonowane treścią przepisu art. 153 p.p.s.a. ale naruszyły regulacje prawne tyczące gromadzenia i oceny materiału dowodowego (art. 7 k.p.a., art. 77 par. 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Do organów bowiem należało ustalenie okoliczności związanych z dokonaniem nakładów. Z akt sprawy nie wynika jednak aby ustalenia w tym zakresie były przez organ czynione. Jedynie ustalenia poczynione w tym zakresie pochodzą od rzeczoznawcy majątkowego, którego rolą było co najwyżej dokonanie wyceny tych składników majątkowych, które organ w wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego uznał za rzeczywiście dokonane nakłady na nieruchomość. Stawiając w tym zakresie zarzut organom administracji należy wskazać, iż bezpodstawnie zaniechały przesłuchania na powyższe okoliczności w charakterze świadka nabywcy nieruchomości. Okoliczność, iż osoba ta nie stawiła się na wyznaczony przez organ termin rozprawy administracyjnej nie deprecjonuje jej jako źródła informacji. Natomiast fakt, iż wzywając tę osobę na rozprawę administracyjną organ pierwszej instancji nie wskazał nawet w jakim charakterze osoba ta miałaby się stawić, jednoznacznie wskazuje na to, iż sam organ nie traktował jej w tym czasie jako świadka. Niezależnie od tego w aktach sprawy znajduje się oświadczenie tej osoby na temat poczynionych przez skarżącego nakładów. Oświadczenie to nie było przedmiotem weryfikacji z punktu widzenia innych poczynionych przez organ ustaleń, w szczególności wynikających z oględzin nieruchomości. Nie sposób zatem uznać, iż organy w powyższym zakresie w sposób wyczerpujący zabrały i wszechstronnie oceniły materiał dowodowy. Natomiast za nieporozumienie uznać należy wskazane przez organy okoliczności, które miałyby przemawiać za brakiem nakładów na nieruchomość. To, że skarżący nie legitymują się stosownymi pozwoleniami administracyjnymi, o ile byłyby one rzeczywiście wymagane, nie przesądza o tym, czy nakłady na nieruchomość zostały rzeczywiście poczynione czy też nie. To dopiero rozstrzygnięcia organów niweczące działania dokonane niezgodnie z prawem, choćby poprzez nakazanie przywrócenia stanu poprzedniego, mogłyby być brane pod uwagę dla zakwestionowania poczynionych rzeczywiście nakładów. Z przytoczonych powyżej względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisu art. 145 par. 1 pkt 1 "a" i "c" p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję ją poprzedzającą. O zasądzeniu na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania orzeczono na podstawie przepisu art. 200 p.p.s.a.. Na koszty te składa się wpis od skargi. Wobec uchylenia zaskarżonej decyzji, należało stwierdzić, iż do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku decyzja te nie podlega wykonalności (art. 152 p.p.s.a.).