II SA/Łd 955/07

Dnia 14 grudnia 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Sekunda – Lenczewska Sędziowie Sędzia NSA Ewa Markiewicz Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Protokolant Referendarz sądowy Agnieszka Grosińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2007 roku przy udziale - sprawy ze skargi H. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. postanowieniem z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia H. S., utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy K. z dnia [...] roku, Nr [...]. Postanowieniem z dnia [...] roku organ I instancji pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...], gmina K. będącej własnością H. S. w taki sposób, że działka Nr [...] uległa podziałowi na dwie działki – Nr [...] i [...]. W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy K. część działki Nr [...] znajduje się w strefie SFOT "Strefa funkcjonalna obsługi technicznej" wynikającej z Założeń Techniczno – Ekonomicznych budowy Odkrywki S., pozostała część działki nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Linia podziału biegnie po granicy zasięgu strefy SFOT, w której zlokalizowana jest działka Nr [...]. Zgodnie z regulacją art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.), podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Celem publicznym jest poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową (art. 6 ust. 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Na tej podstawie organ ocenił, że podział ma na celu wydzielenie działki znajdującej się na terenie obszaru górniczego i przedstawiony projekt podziału jest zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego. W zażaleniu na powyższe postanowienie H. S. wskazał, że celem podziału jest pozbawienie go własności działki Nr [...]. Projekt podziału wyrządza mu krzywdę, ponieważ wydzielenie części działki skutkuje pozbawieniem go części nasadzeń znajdujących się na działce Nr [...], jak również ulegnie rozdzieleniu ogrodzenie. W tej sytuacji Kopalnia Węgla Brunatnego B. SA powinna wykupić działkę za odpowiednią cenę. Podniósł, iż około 2 – 3 lata wcześniej były prowadzone rokowania w sprawie wykupu, lecz cena proponowana przez kopalnię nie odpowiadała rzeczywistej wartości ziemi na terenie gminy. W ciągu tych 2 – 3 lat wartość ziemi na terenie całego kraju znacznie wzrosła i gdyby Kopalnia realnie oceniała wartość ziemi, z pewnością doszłoby do porozumienia bez potrzeby dzielenia działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. . postanowieniem z dnia [...] roku utrzymało w mocy kwestionowane w zażaleniu rozstrzygnięcie. W motywach postanowienia organ II instancji wyjaśnił, iż zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (właściciela, użytkownika wieczystego). Przepis art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Do akt administracyjnych dołączono pismo z dnia 22 maja 2007 roku, w którym "BOT" Kopalnia Węgla Brunatnego "B." SA zwróciła się do Wójta Gminy K. o wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie podziału działki Nr [...] w obrębie [...], będącej własnością H. S.. Pismem z dnia 28 maja 2007 roku Wójt Gminy K. zawiadomił H. S. o wszczęciu postępowania w sprawie. Następnie organ wyjaśnił, że zgodnie z regulacją art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z zastrzeżeniem art. 95, opiniuje wójt, burmistrz, prezydent miasta w formie postanowienia, na które służy zażalenie (art. 93 ust. 4 i 5 ustawy). Organ I instancji, postanowieniem kwestionowanym z zażaleniu, zaopiniował projekt podziału działki Nr [...] na dwie działki - Nr [...] i [...], jako zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy K. Zgodnie bowiem z uchwałą Nr XXIX/284/04 Rady Gminy K. z dnia 29 września 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy K. wynikającego z Założeń Techniczno – Ekonomicznych budowy Odkrywki S. ( Dz.Urz. Woj. [...] Nr 310, poz. 2552), południowa część działki Nr [...] położona jest w strefie SFOT – Strefie Funkcjonalnej Obsługi Technologicznej. Linia podziału przebiega wzdłuż granicy strefy. Uwzględniając przepisy prawne i stan faktyczny sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że postępowanie w sprawie podziału działki Nr [...] będącej własnością H. S. mogło być wszczęte z urzędu, a proponowany podział działki Nr [...] jest zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego. Ustosunkowując się do zarzutów zażalenia organ wyjaśnił, iż w sprawie niniejszej nie mogą być rozstrzygnięte kwestie będące przedmiotem oceny w odrębnych postępowaniach. Decyzja w sprawie podziału nieruchomości nie przesądza o prawie własności wydzielonych działek gruntu i jest tylko jednym z etapów przygotowania inwestycji. Dopiero kolejnym etapem będzie wykup, bądź wywłaszczenie gruntów. W tej sytuacji argumenty zażalenia dotyczące ceny wykupu działki nie mają wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy. W skardze do sądu administracyjnego H. S. zarzucił organowi II instancji niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, a w szczególności niekorzystnych skutków, jakie wywoła proponowany podział nieruchomości (nowopowstała działka Nr [...] stanie się praktycznie bezwartościowa). W motywach skargi H. S. wskazał, że postępowanie w sprawie podziału zmierza do wywłaszczenia go z działki Nr [...]. Cała działka Nr [...] znajduje się w strefie przemysłowego oddziaływania kopalni. Lej depresyjny powoduje osuszanie terenu, wysychanie drzew i krzewów. Od drugiej strony zlokalizowana jest droga utwardzona tłuczniem, co powoduje zapylanie działki. W takiej sytuacji skarżący uważa, że przedmiotem wywłaszczenia powinna być cała działka Nr [...], gdyż nowopowstająca działka Nr [...] jest rolniczo bezużyteczna. Wprawdzie w roku 2003 kopalnia podjęła działania w celu wykupienia działki, ale zaproponowana wówczas cena była zbyt niska. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej stanowił m.in. przepis art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z treścią przepisu art. 93 ust. 1 i 2 w/w ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wstępnym etapem postępowania zmierzającego do podziału nieruchomości jest zatem ocena zgodności projektu podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opiniowanie projektu podziału nieruchomości jest częścią postępowania podziałowego (por. np. wyrok NSA z dnia 6 kwietnia 2006 roku, I OSK 683/05, Lex Nr 209513; wyrok NSA z dnia 7 stycznia 2002 roku, I SA 1400/00, Lex Nr 81990; wyrok NSA z dnia 23 września 1998 roku, SA/Rz 899/98, OSP 1999/5/105). Zgodność z planem miejscowym jest zasadniczym kryterium dopuszczalności podziału nieruchomości. Podział nieruchomości musi być zgodny z planem zarówno pod względem przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania działek gruntu. Organ właściwy do wydania opinii, a później do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ma zatem obowiązek ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki podziału. W szczególności zobowiązany jest do zbadania celu podziału oraz zamierzonego przeznaczenia działek powstałych w wyniku podziału. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości. Rekapitulując, na wstępnym etapie postępowania zmierzającego do podziału nieruchomości, organ ocenia tylko zgodność projektu podziału z planem miejscowym. Pozytywne zaopiniowanie proponowanego podziału nie skutkuje jeszcze podziałem nieruchomości, aczkolwiek stanowi wstępny warunek podziału. Podział nieruchomości następuje na mocy odrębnej decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział nieruchomości (art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W stanie faktycznym sprawy H. S. zaskarżył do sądu administracyjnego postanowienie pozytywnie opiniujące proponowany podział nieruchomości, jako zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Podstawę prawną kwestionowanego postanowienia stanowił przepis art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ w toku tego postępowania dokonywał tylko oceny proponowanego projektu podziału działki gruntu z przepisami uchwały Nr XXIX/283/04 Rady Gminy w K. z dnia 29 września 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy K. wynikającego z Założeń Techniczno – Ekonomicznych budowy Odkrywki S. ( Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr 310, poz. 2552). Przepis § 10 ust. 1 pkt 2 i 3 w/w uchwały określa, iż część działki stanowiącej własność skarżącego, oznaczona dotychczas Nr ewid. [...], zaliczona została do Strefy Funkcjonalnej Obsługi Technologicznej ("SFOT"). Projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka gruntu Nr ewid. [...] został tak zaplanowany, że cała działka, która powstanie (w przyszłości) z podziału nieruchomości – działka Nr ewid. [...] będzie zlokalizowana w ramach strefy oznaczonej jako SFOT. Wobec tak zakreślonego zakresu postępowania i tym samym uprawnień organu, argumenty skargi pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie. Kwestie dotyczące wywłaszczenia i wysokości odszkodowania będą mogły być skutecznie podnoszone na dalszym etapie postępowania. Także argument ekonomicznej przydatności działki pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Po wydaniu ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości, uprawniony podmiot podejmie działania w celu odkupienia działki. Dopiero w razie braku porozumienia, uprawniony podmiot może wystąpić z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości na podstawie art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi bowiem, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ustawodawca w treści tego przepisu wyraził preferencję dla wywłaszczenia w drodze czynności cywilnoprawnej. Z argumentacji skarżącego wynika również jego niezadowolenie z przeznaczenia jego działki pod powiększenie terenów kopalni. Kwestie tego rodzaju mogły być skutecznie podnoszone w postępowaniu kwestionującym uchwałę Nr XXIX/283/04 Rady Gminy w K. z dnia 29 września 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu gminy K., wynikającego z Założeń Techniczno – Ekonomicznych budowy Odkrywki S. (Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr 310, poz. 2552). Konkludując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego Sąd, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.