II SA/Łd 964/14

Dnia 11 lutego 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 roku sprawy ze skargi A Spółka Jawna z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. a.bł. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozpatrzeniu odwołania A Spółka jawna z siedzibą w Ł., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] znak: [...]. Jak wynika z akt administracyjnych sprawy niniejszej decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozpatrzeniu odwołania Spółki A, uchyliło decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] znak: [...] w sprawie ustalenia renty planistycznej i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Przyczyną był brak rzetelnej oceny materiału dowodowego, w tym przede wszystkim operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2013 r., brak reakcji organu na zgłaszane przez stronę wnioski dotyczące przeprowadzenia kolejnego dowodu w sprawie, brak odniesienia się do wniosku o zawieszenie postępowania do czasu uzyskania opinii weryfikującej operat szacunkowy z dnia 3 czerwca 2013 r. W toku ponownie prowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji pismem z dnia 18 października 2013 r. wystąpił do Spółki A z zapytaniem, czy podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 19 czerwca 2013 r. o wydanie uwierzytelnionego odpisu operatu szacunkowego i zawieszenie postępowania do czasu dokonania oceny tego operatu. Pismem z dnia 25 października 2013 r. Spółka potwierdziła zamiar zlecenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 3 czerwca 2013 r., a przy piśmie z dnia 10 marca 2014 r. przekazała "Opinię Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych" z 20 lutego 2014 r. nr [...]. Strona oświadczyła ponadto, iż podtrzymuje stanowisko, że uchybienia operatu zgłoszone we wcześniejszych pismach, mają wpływ na poziom wzrostu wartości nieruchomości. Jej zdaniem operat, w którym stwierdzone zostały uchybienia, a których istnienie potwierdza opinia Komisji, nie powinien być brany pod uwagę jako dowód w sprawie i wniosła o ponowienie dowodu, zastrzegając sobie prawo do skorzystania z przysługujących stronie dalej idących uprawnień procesowych. Uwzględniając uwagi Komisji, rzeczoznawca majątkowy sporządziła w dniu 18 marca 2014 r. aneks do operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2013 r. zawierający obszerne i szczegółowe uzasadnienie przyjętej metody wyceny drzewostanu i uzyskanego wyniku wyceny. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta B. ustalił dla A Spółka Jawna w Ł. - byłego właściciela nieruchomości położonej obrębie [...] miasta B., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek: [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 1,4002 ha, jednorazową opłatę, tzw. "rentę planistyczną" w wysokości 443.910 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Nr XXVII/191/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa - południowej części osiedla Czaplinieckiego (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2008 r. Nr 321, poz. 2737), działki nr [...], [...] i [...] znajdowały się w jednostkach planistycznych: - 15 LZ(mn) o przeznaczeniu podstawowym - tereny zalesień, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 16UC(mn) o przeznaczeniu podstawowym - usługi, dopuszczalnym - tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 2KDD o przeznaczeniu pod projektowaną ulicę lokalną. Działki nr [...] i [...] znajdowały się w jednostkach planistycznych: - 15 LZ(mn) o przeznaczeniu podstawowym - tereny zalesień, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 16 UC(mn) o przeznaczeniu podstawowym - usługi, dopuszczalnym - tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zgodnie natomiast ze zmianą fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części osiedla Czaplinieckiego w Bełchatowie, zatwierdzonego uchwałą nr LVIII/448/10 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 9 listopada 2010 r. (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2010 r. Nr 345, poz. 3058): - działki nr [...] i [...] znajdują się w jednostce planistycznej 1 UC,KS(e)/mn/ o przeznaczeniu podstawowym — zabudowa usługowa, parkingi, dopuszczalnym — stacja transformatorowo-rozdzielcza, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - działki nr [...], [...], [...] znajdują się w jednostce urbanistycznej 1 UC,KS(e)/mn/ o przeznaczeniu podstawowym - zabudowa usługowa, parkingi, dopuszczalnej - stacja transformatorowo-rozdzielcza, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz w części przeznaczone są pod projektowaną drogę dojazdową 1 KDD. W ustaleniach szczegółowych dla omawianego terenu istnieje możliwość realizacji: obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, wielofunkcyjnych centrów usługowo-handlowych, zabudowy usług komercyjnych, zabudowy usług publicznych, zabudowy towarzyszącej zabudowie usługowej-magazynowej, socjalnej, biurowej, placów wystawienniczych, parkingów, z dopuszczeniem parkingów wielopoziomowych lub podziemnych wraz z drogami dojazdowymi, placów, ciągów pieszych, obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, letnich ogródków gastronomicznych, sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, w tym - stacji transformatorowej jako obiektu wbudowanego w bryłę budynku o funkcji podstawowej lub obiektu podziemnego, pylonów reklamowych związanych z prowadzoną na terenie jednostki urbanistycznej działalnością. W dniu 30 czerwca 2011 r. aktem notarialnym Rep. [...] Spółka A sprzedała przedmiotową nieruchomość, co uzasadniało wszczęcie postępowania celem ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia wysokości opłaty planistycznej wykorzystano operat szacunkowy z dnia 3 czerwca 2013 r. określający wartości omawianej nieruchomości, w myśl którego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości według przeznaczenia przed zmianą planu wynosiła 2.482.500 zł, natomiast po zmianie planu wynosi 3.962.200 zł. Dalej organ I instancji wskazał, że z opinii Komisji Arbitrażowej przy PFSRM wynika jednoznacznie, iż opiniowany operat z dnia 3 czerwca 2013 r. może stanowić podstawę do ustalenia renty planistycznej, a stwierdzone i omówione w opinii uchybienia nie mają wpływu na poziom określonej wartości. Uwzględniając uwagi Komisji rzeczoznawca majątkowy sporządziła aneks do operatu szacunkowego, zawierający obszerne i szczegółowe uzasadnienie przyjętej metody wyceny drzewostanu i uzyskanego wyniku wyceny. Zdaniem organu I instancji podtrzymywanie przez stronę stanowiska, że zgłoszone we wcześniejszych pismach uchybienia do operatu szacunkowego mają wpływ na określony w operacie wzrost wartości nieruchomości - w świetle wykonanej oceny operatu szacunkowego - jest bezzasadne. Stosując więc 30 % stawkę służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu oznaczonego symbolem 1 UC,KS(e)/mn/, określoną uchwałą Nr LVIII/448/10 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 9 listopada 2010 r., organ określił rzeczoną opłatę na kwotę 443.910 zł. W odwołaniu od tej decyzji A Spółka Jawna w Ł. wniosła o jej uchylenie. Zarzucono naruszenie: art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 151, 153, 156 i 157 ust. 1, 1a i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzasadniając odwołanie Spółka wskazała, że wydając decyzję organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym biegłej M. Ś.-G. z dnia 3 czerwca 2013 r., uzupełnionym w formie aneksu z dnia 18 marca 2014 r. Operat z dnia 3 czerwca 2013 r. jest kolejnym, trzecim już operatem sporządzanym na potrzeby niniejszego postępowania, a drugim sporządzonym przez tę biegłą. Z załączonej do akt sprawy Opinii Komisji Arbitrażowej przy PFSRM z dnia 20 lutego 2014 r. wynika, że operat biegłej Ś.-G. posiada uchybienia, które nie mają wpływu na poziom określonej wartości. Spółka nie podziela jednak tego poglądu i uważa, że organ prowadzący postępowanie w ramach swoich obowiązków procesowych ma obowiązek ocenić wartość dowodu (operatu) złożonego do akt sprawy, wykonanego na jego zlecenie. Z Opinii Komisji Arbitrażowej wynika, iż ocena operatu z dnia 3 czerwca 2013 r. jest negatywna, posiada on bowiem uchybienia. Stanowisko Komisji Arbitrażowej przywołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że stwierdzone i omówione w niniejszej opinii uchybienia nie mają wpływu na poziom określonej wartości, wykracza - według Spółki - poza zakres dyspozycji przepisu art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zadaniem Komisji była ocena prawidłowości sporządzonego operatu, a nie wyrażanie poglądu na temat wpływu stwierdzonych uchybień na poziom określonej w operacie wartości. Skoro zatem w Opinii Komisji stwierdzono bezsprzecznie istnienie uchybień, to należało przyjąć, iż operat został oceniony negatywnie, a w konsekwencji - w świetle art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, że z mocy samego prawa utracił on charakter opinii o wartości nieruchomości. Odwołująca Spółka podkreśliła, że Komisja Arbitrażowa nie miała podstaw do formułowania oceny, jaki wpływ mają uchybienia na wynik wyceny, ani tym bardziej nie było podstaw do usuwania tych uchybień poprzez anektowanie zakwestionowanego Operatu. Wątpliwości budzi zresztą sama możliwość korygowania/uzupełniania dowodu przez rzeczoznawcę w formie aneksu. Według Spółki organ I instancji ponownie uchylił się od oceny materiału dowodowego zebranego w toku postępowania, powołując się jedynie na stwierdzenia zamieszczone w Opinii Komisji Arbitrażowej. Nie sposób wobec tego przyjąć, że zacytowanie poglądu Komisji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jest tożsame z oceną mocy dowodowej wadliwego operatu biegłej Ś.-G.. Wątpliwości odwołującej Spółki budzi także sama metodologia wyceny w świetle brzmienia przepisów art. 151, 153, 156 i 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mających bez wątpienia zastosowanie w sprawie niniejszej. Wszystkie te przepisy stanowią o ustalaniu wartości nieruchomości, co oznacza, iż porównywaniu powinny podlegać nieruchomości w rozumieniu cywilistycznym (a więc w ujęciu uwzględniającym relację ich części lub wchodzących w ich skład działek z właścicielem). Brak jest - zdaniem strony - podstaw, aby w ujęciu porównawczym wyceny porównaniu podlegały części nieruchomości, w szczególności wchodzące w jej skład działki geodezyjne. Spółka wskazała, iż takiego właśnie uchybienia dopuściła się biegła. Nie można pomijać, iż inną wartość posiada nieruchomość o dużym obszarze (a taką nieruchomość składającą się z działek nr ewid. [...]-[...] sprzedała odwołująca się Spółka), a inną wartość stanowi suma wartości poszczególnych działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości sprzedanej. Z operatu wynika, iż przedmiotem wyceny biegła uczyniła poszczególne działki gruntu, a nawet ich części (w zależności od ich faktycznego wykorzystania). Spółka podniosła, iż nieruchomością gruntową, która stanowiła jej własność, była jedna nieruchomość składająca się jedynie z poszczególnych działek. Działki te nie były w dacie sprzedaży odrębnymi nieruchomościami. Okoliczność ta nie została uwzględniona przez biegłą, ani przez Komisję Arbitrażową (do czego zresztą nie została zobowiązana), czy też organ prowadzący postępowanie. Uwarunkowania dla całej nieruchomości będącej przedmiotem obrotu były inne, niż to przyjęto w operacie dla "nieruchomości" (a w istocie części nieruchomości odwołującego), dla których dokonano wyceny działek oraz ich części, a następnie zsumowano wartość tych różnic wartości. Zdaniem strony tak dokonana wycena mogła mieć wpływ na wysokość wzrostu wartości nieruchomości gruntowej sprzedanej przez odwołującego. Niezależnie od zarzutów o charakterze formalnym i procesowym Spółka wskazała, iż aktualne pozostają wszelkie szczegółowe zastrzeżenia i zarzuty pod adresem operatu zawarte w pismach procesowych zgromadzonych w aktach sprawy, a odnoszących się do tego operatu. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał brzmienie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie: "u.p.z.p."), wyjaśniając, że zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości normują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej w skrócie "u.g.n." i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ przypomniał, że w niniejszej sprawie na zlecenie Prezydenta Miasta B. opracowane zostały trzy operaty szacunkowe. Dwa z tych operatów, a mianowicie operat szacunkowy z 16 grudnia 2011 r. sporządzony przez B. F. oraz z dnia 9 stycznia 2013 r. sporządzony przez M. Ś.-G. utraciły ważność. Trzeci operat z dnia 3 czerwca 2013 r. opracowany przez M. Ś.-G., stanowiący podstawę ustalenia opłaty zaskarżoną decyzją organu I instancji, był na wniosek Spółki przedmiotem opinii Komisji Arbitrażowej przy PFSRM w trybie art. 157 u.g.n. Stwierdziła ona, że opiniowany operat szacunkowy może stanowić podstawę dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzone i omówione w niniejszej opinii uchybienia nie mają wpływu na poziom określonej wartości. Analizując treść "Opinii..." Kolegium dopatrzyło się następujących, wskazanych przez Komisję uchybień w operacie: - pkt 3.12, str. 9 opinii - brak wśród załączników protokołów z wizji na nieruchomości oraz dokumentu potwierdzającego dane z ewidencji gruntów (autorka operatu potwierdziła fakt odbycia wizji i sprawdzenia danych w ewidencji gruntów) - wniosek: "Braki wśród załączników nie podważają wiarygodności operatu"; - pkt 4.3 ppkt 4, str. 11 opinii - zespół zwrócił uwagę na fakt, że wartość drzewostanu określona została tylko przy określaniu wartości nieruchomości przed zmianą planu (autorka operatu wyjaśniła, że z uwagi na fakt, iż przed zmianą planu część nieruchomości była przeznaczona pod zalesienia, to dla tej sytuacji w swoich obliczeniach uwzględniła wartość drzewostanu - drzewostan podnosił wartość szacowanych nieruchomości. Po zmianie planu taka funkcja nie występuje, a część gruntu leśnego uwzględniła w cesze "warunki inwestycyjne" i istnienie drzewostanu działa "in minus", gdyż dla realizacji inwestycji konieczne by było usunięcie drzew) - wniosek: "Zespół Oceniający przyjął wyjaśnienia Autorki". W punkcie 5. zatytułowanym "Opinia i wnioski" Komisja stwierdziła: pkt 5.1 "W operacie nie stwierdzono odstępstw od przepisów prawa i błędów, posiadających zasadniczy wpływ na określoną wartość. Dla zwiększenia poziomu ufności do opiniowanego operatu stwierdza się, że operat należałoby uzupełnić o szersze uzasadnienie przyjętej metody wyceny drzewostanu oraz szerszego skomentowania uzyskanego wyniku, zwłaszcza w kontekście stawianego zarzutu niewykorzystania w operecie transakcji nieruchomością w B., przeznaczonej w nowo uchwalonym (ale przed wejściem w życie) miejscowym pianie zagospodarowania przestrzennego oraz przyjęcie do porównań transakcji z terenu P.". Poza tym Zespół Oceniający uznał za bezzasadne wszystkie postawione przez Spółkę zarzuty dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu (przyjęcie do obliczeń cen transakcyjnych nieruchomości z obszaru P., nieuwzględnienie jednej transakcji z B., przyjęcie przez rzeczoznawcę założenia, że zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości gruntów, niezakwalifikowanie części działki nr 195 po zmianie planu, jako terenu leśnego, przyjęcie wyceny drzewostanu, jako krzywdzącego dla właściciela). W świetle powyższego zupełnie niezrozumiałe - zdaniem Kolegium - jest prezentowane przez Spółkę stanowisko, że Komisja Arbitrażowa w omówionej "Opinii..." negatywnie oceniła operat z 3 czerwca 2013 r. Wręcz przeciwnie, Komisja uznała, że operat ten może stanowić podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Jedynym zaś stwierdzonym przez Zespół Opiniujący uchybieniem był brak niektórych załączników do operatu (protokołu z wizji na nieruchomości i wypisów z ewidencji gruntów), a według Kolegium trudno uznać, że ich brak miał jakikolwiek wpływ na określoną wartość nieruchomości. Komisja nie stwierdziła również braku uzasadnienia dla przyjętej metody wyceny drzewostanu, lecz wyłącznie "dla zwiększenia poziomu ufności do opiniowanego operatu" zaleciła sporządzenie szerszego uzasadnienie do wskazanych wyżej kwestii. Błędny - zdaniem organu II instancji - jest zarzut, że wyrażenie przez Komisję poglądu na temat wpływu stwierdzonych uchybień na poziom określonej w operacie wartości, wykracza poza dyspozycję art. 157 ust. 1 u.g.n., który to przepis nie zawiera żadnych wskazań co do sposobu i zakresu dokonywanej przez zespół oceniający oceny operatu. Wydaje się jednak, że do istoty "oceny" należy również sformułowanie wypływających z niej wniosków. Stawiany zaskarżonej decyzji zarzut naruszenia art. 151, 153, 156 i 157 u.g.n. jest o tyle chybiony, że żaden z tych przepisów nie stanowił podstawy jej wydania. Są to bowiem przepisy zawarte w dziale IV u.g.n. zatytułowanym "Wycena nieruchomości" i kierowane są do rzeczoznawców majątkowych dokonujących tej wyceny, a nie do organów administracji publicznej. Oceny, czy w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości doszło do naruszenia powołanych przepisów, dokonała Komisja Arbitrażowa PFSRM w "Opinii..." z dnia 20 lutego 2014 r. Niezasadny jest także zarzut, iż rzeczoznawca w procesie wyceny dokonywała porównania części nieruchomości, w szczególności wchodzących w jej skład działek geodezyjnych. Stawiając ten zarzut Spółka pomija istotny fakt, że dla każdej z działek będących przedmiotem wyceny w dacie sprzedaży prowadzona była odrębna księga wieczysta (w aktach sprawy kserokopia wypisu z aktu notarialnego), co właśnie w rozumieniu cywilistycznym (wieczystoksięgowym) przesądza, że były to odrębne nieruchomości. Tak więc przedmiotem wyceny nie były działki gruntu wchodzące w skład sprzedanej nieruchomości, lecz nieruchomości położone w terenach o różnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego. Co najwyżej można mówić, że w dniu sprzedaży działki nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] m. B. stanowiły całość gospodarczą. Uzasadniona więc była odrębna wycena tych działek i wyrażenie jedną kwotą ich łącznej wartości, przy tym nie miało to wpływu na zawyżenie wartości, jako całości, skoro rzeczoznawca majątkowy określiła ją na kwotę 3.962.200 zł, a została ona sprzedana przez A Sp. z o.o. za kwotę 4.500.000 zł. Według Kolegium operat szacunkowy z dnia 3 czerwca 2013 r. nie zawiera wad, które powodowałyby niezgodność z przepisami prawnymi dotyczącymi zasad i trybu wyceniania nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie szczegółowo przytoczyła dane i wyliczenia niezbędne do ustalenia wartości nieruchomości oraz logicznie uzasadniła przyjęte rozwiązania (po uzupełnieniu operatu aneksem z 18 marca 2014 r.). Jednocześnie Kolegium podkreśliło, iż nie widzi przeszkód, co do dopuszczenia uzupełnienia, czy korekty operatu szacunkowego. Skoro operat podlega ocenie organu, tak jak każdy inny dowód i zachodzi konieczność jego uzupełnienia lub uszczegółowienia, właściwą do tego formą jest sporządzenie aneksu do operatu. Kwestionowana zaś przez stronę metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny Kolegium, a wcześniej Prezydenta Miasta B., z uwagi na to, że wymaga wiadomości specjalistycznych. Zresztą metodyka szacowania nieruchomości została oceniona w opisanej wyżej "Opinii" Komisji Arbitrażowej przy PFSRM. Kończąc wywody organ II instancji wyjaśnił, że pobranie opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., uzależnione jest w szczególności od spełnienia dwu przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie wspomniane przesłanki zostały spełnione, wobec czego uzasadnione jest wymierzenie renty planistycznej w wysokości wynikającej ze sporządzonego dla tych celów operatu szacunkowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi "A" Spółka Jawna z siedzibą w Ł. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie kosztów postępowania oraz wstrzymanie wykonania decyzji organów obu instancji, zarzucając naruszenie: a) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. (poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji) i art. 138 § 2 k.p.a. (wobec jego niezastosowania), b) art. 6, art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. wobec dokonania nierzetelnej oceny materiału dowodowego, c) art. 36 i 37 u.p.z.p. w zw. z art. 156 § 3 u.g.n. poprzez przyjęcie za dowód będący podstawą orzekania operatu szacunkowego biegłej M. Ś.-G. z dnia 3 czerwca 2013 r., który utracił moc w dniu 2 czerwca 2014 r.; W motywach skargi Spółka powtórzyła argumenty z odwołania od decyzji organu I instancji. Dodatkowo zwrócono uwagę na okoliczność, iż nieruchomość została wprawdzie sprzedana za kwotę 4.500.000 zł w sytuacji, gdy wartość działek z wyceny określona została na kwotę 3.962.000 zł, ale spowodowane to było poniesionymi nakładami. Wyniosły one ponad 500.000 zł, a były podyktowane koniecznością przekształcenia przed dokonaniem transakcji, usunięciem odpadów, dzikiego wysypiska, niezbędnego wykarczowania. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 28 października 2014 r. sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W dniu 3 lutego 2015r. skarżąca Spółka złożyła pismo - "uzupełnienie skargi", w którym podtrzymała zgłoszone zarzuty i wnioski. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zgromadzone w aktach administracyjnych sąd w pełni podziela stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i stwierdza, że nie dopatrzył się uchybień, które winny skutkować uchyleniem kwestionowanej decyzji. Instytucja opłaty planistycznej została uregulowana w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j. Dz.U. z 2012r, poz. 647 ze zm.), powoływanej dalej jako p.i.z.p. Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Konstrukcja prawna opłaty planistycznej oparta jest na dwóch zasadniczych elementach: obligatoryjności pobrania jednorazowej opłaty oraz ustaleniu zasad określenia wysokości opłaty planistycznej. Z powołanego przepisu wynika, iż ustalenie opłaty planistycznej następuje po łącznym zaistnieniu następujących przesłanek: 1. uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2. zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego; 3. wzrost wartości nieruchomości wywołany zmianą bądź uchwaleniem planu; 4. ustalenie w planie zagospodarowania przestrzennego stawki opłaty planistycznej, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione. W myśl art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 p.i.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się decyzją wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na dzień jej sprzedaży, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którego przedmiotem jest zbycie nieruchomości, przy czym można to uczynić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 p.i.z.p. ). Tak więc wartość nieruchomości jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - art. 149 i nast. ( t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 518 ze zm. – dalej jako u.g.n. ) oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego jako "rozporządzenie"), a wydanego na podstawie delegacji ustawowej wynikającej z art. 159 u.g.n. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n., planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1 u.g.n.) Ustalenie wartości nieruchomości leży zatem w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji niezbędnych dla rozstrzygnięcia danej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości, jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego. Jednakże organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości (por. np. wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych: z dnia 10 lipca 2014r. sygn. II SA/Po 215/14 – Lex nr 1503873, z dnia 2 grudnia 2010r. sygn. II S/Łd 697/10 – Lex nr 755891, z dnia 17 listopada 2010r. sygn. IV SA/Wa 1385/10 – Lex nr 758770). Organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Zgodnie bowiem z powołanymi przepisami organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę oraz na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Przechodząc na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że skarżąca Spółka była właścicielką nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta B., oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek [...],[...],[...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,4002 ha. Zgodnie z uchwałą Nr XXVII/191/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta Bełchatowa - południowej części osiedla Czaplinieckiego (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2008 r. Nr 321, poz. 2737), działki nr [...], [...] i [...] znajdowały się w jednostkach planistycznych: - 15 LZ(mn) o przeznaczeniu podstawowym - tereny zalesień, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 16UC(mn) o przeznaczeniu podstawowym - usługi, dopuszczalnym - tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 2KDD o przeznaczeniu pod projektowaną ulicę lokalną. Działki nr 196 i 197 znajdowały się w jednostkach planistycznych: - 15 LZ(mn) o przeznaczeniu podstawowym - tereny zalesień, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - 16 UC(mn) o przeznaczeniu podstawowym - usługi, dopuszczalnym - tereny zalesione, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Zgodnie natomiast ze zmianą fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części osiedla Czaplinieckiego w Bełchatowie, zatwierdzonego uchwałą nr LVIII/448/10 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 9 listopada 2010 r. (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2010 r. Nr 345, poz. 3058): - działki nr [...] i [...] znajdują się w jednostce planistycznej 1 UC,KS(e)/mn/ o przeznaczeniu podstawowym - zabudowa usługowa, parkingi, dopuszczalnym - stacja transformatorowo-rozdzielcza, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; - działki nr [...], [...], [...] znajdują się w jednostce urbanistycznej 1 UC,KS(e)/mn/ o przeznaczeniu podstawowym - zabudowa usługowa, parkingi, dopuszczalnej - stacja transformatorowo-rozdzielcza, tymczasowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz w części przeznaczone są pod projektowaną drogę dojazdową 1 KDD. W ustaleniach szczegółowych dla omawianego terenu istnieje możliwość realizacji: obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, wielofunkcyjnych centrów usługowo-handlowych, zabudowy usług komercyjnych, zabudowy usług publicznych, zabudowy towarzyszącej zabudowie usługowej - magazynowej, socjalnej, biurowej, placów wystawienniczych, parkingów, z dopuszczeniem parkingów wielopoziomowych lub podziemnych wraz z drogami dojazdowymi, placów, ciągów pieszych, obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, letnich ogródków gastronomicznych, sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej, w tym - stacji transformatorowej jako obiektu wbudowanego w bryłę budynku o funkcji podstawowej lub obiektu podziemnego, pylonów reklamowych związanych z prowadzoną na terenie jednostki urbanistycznej działalnością. W uchwale tej ustalono stawkę procentową służącą do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 30%. W dniu 30 czerwca 2011r., a więc w okresie, o którym mowa w art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Spółka A - aktem notarialnym Rep. [...] - sprzedała przedmiotową nieruchomość. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został w niniejszej sprawie ustalony na podstawie operatu szacunkowego. Pierwotny, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. F., utracił ważność na skutek negatywnej opinii Komisji Arbitrażowej przy PFSRM z dnia 30 czerwca 2012r. Stworzyło to konieczność zlecenia sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego, który opracowany został przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ś.-G.. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego skarżąca Spółka zgłaszała uwagi i wnioski do operatu, które skutkowały sporządzeniem przez tegoż rzeczoznawcę kolejnego operatu z dnia 3 czerwca 2013r. Wynika z niego, że wartość rynkowa prawa własności przedmiotowych nieruchomości gruntowych według przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 2.482.500 zł, natomiast po zmianie planu - 3.962.200 zł. Na wniosek strony skarżącej operat ten został poddany w trybie art. 157 u.g.n. ocenie dokonanej przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wynika z niej, że opiniowany operat może stanowić podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Nie stwierdzono w nim odstępstw od przepisów prawa i błędów posiadających zasadniczy wpływ na określoną wartość. Dla zwiększenia poziomu ufności do opiniowanego operatu stwierdzono, że należałoby go uzupełnić o szersze uzasadnienie przyjętej metody wyceny drzewostanu oraz szerszego skomentowania uzyskanego wyniku, zwłaszcza w kontekście stawianego przez stronę skarżącą niewykorzystania w operacie transakcji nieruchomością w B. przeznaczonej w nowo uchwalonym ( ale przed wejściem w życie ) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz przyjęcie do porównania transakcji z terenu P.. Mimo, że zarzut ten nie deprecjonował prawidłowości operatu i pozwalał na jego wykorzystanie jako dowodu w sprawie, organ zobligował rzeczoznawcę do wykonania aneksu do operatu w celu uwzględnienia zarzutów przedstawionych w opinii Komisji Rzeczoznawców. Zostało to dokonane w aneksie, który został opracowany w dniu 18 marca 2014r. Ponadto w dniu 1 kwietnia 2014r. rzeczoznawca M. Ś.-G. potwierdziła aktualność operatu z dnia 3 czerwca 2013r. ( art. 156 ust. 4 u.g.n. ), co czyni bezpodstawnym zarzut stawiany przez skarżącą Spółkę. Należy podkreślić, że Zespół Oceniający operat szacunkowy, któremu Spółka A - jako podmiot zamawiający opinię, przedstawiła wszystkie zgłaszane zarzuty, powielone również w odwołaniu i skardze, nie podzieliła ich zasadności. Okoliczność, że przedstawiona opinia nie jest zgodna z oczekiwaniami Spółki i wbrew jej stanowisku potwierdza prawidłowość sporządzonego operatu stanowiącego podstawowy dowód w niniejszej sprawie, nie oznacza, że zarówno operat, jak i jego ocena dokonana w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. nie mogą stanowić podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. Wręcz przeciwnie - zdaniem sądu - istniały wszelkie podstawy ku temu, by w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrostem wartości nieruchomości tym spowodowanej, jej sprzedażą oraz ustaleniem stawki procentowej - ustalić opłatę planistyczną. Dowód, na którym organ się oparł przy wydaniu decyzji, nie zawiera wad, które powodowałyby niezgodność z przepisami prawnymi dotyczącymi zasad i trybu wyceniania nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przytoczyła dane i wyliczenia niezbędne do ustalenia wartości nieruchomości zarówno przed, jak i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd podziela ocenę dokonaną przez organ, uznając załączony do akt operat jako rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwalający prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność przez dołączenie do akt administracyjnych aneksu i stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak jest również jakichkolwiek podstaw, by - zgodnie z sugestią strony skarżącej - operat ten odrzucić jako dowód w sprawie, gdyż z oceny komisji arbitrażowej wynika, iż zawiera on uchybienia. Opinia ta, która została opracowana w dniu 20 lutego 2014r., zawiera bowiem jednoznaczne stwierdzenie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Ś.-G. może stanowić podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a stwierdzone uchybienia nie mają wpływu na poziom określonej wartości. Należy dodatkowo podnieść, że niezasadny jest także zarzut skarżącego, iż rzeczoznawca w procesie wyceny bezpodstawnie dokonywała porównywania wartości części nieruchomości, tj. wchodzących w jej skład działek geodezyjnych. Należy bowiem zwrócić uwagę, że dla każdej z działek będących przedmiotem wyceny w dacie sprzedaży prowadzona była księga wieczysta, co przesądza, że były to odrębne nieruchomości, choć dla nabywcy mogły stanowić całość gospodarczą. Podsumowując, w ocenie sądu organy administracji obu instancji, ustalając obowiązek i wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, prawidłowo przeprowadziły postępowanie oraz właściwie zastosowały przepisy prawa materialnego. Dlatego brak jest podstaw do wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. Zgłoszone w toku postępowania administracyjnego zarzuty zostały poddane właściwej ocenie i analizie, co znalazło odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu wydanym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które w pełni odpowiada regulacji zawartej w art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Zarzuty zgłoszone w toku postępowania sądowoadministracyjnego są powieleniem wcześniejszych, w związku z czym nie mają waloru skuteczności. Mając powyższe na względzie sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. a.tp.