II SA/Łd 982/18

Dnia 6 lutego 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska, Sędzia WSA Tomasz Adamczyk, , Protokolant Specjalista Aleksandra Błaszczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2019 roku sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. Lp/ Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł., po rozpatrzeniu wniosku R. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A b.n. na fragmentach działek nr 114/19 i 114/20 oraz fragmencie działki drogowej nr 114/24, obręb [...]. Odwołania od ww. decyzji wnieśli J. B. i P. K., współwłaściciele nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu inwestycji. Wskazali, że wniosek inwestora w przedmiotowej sprawie był uzupełniany i modyfikowany, ostatecznie w dniu 13 kwietnia 2018 r. Ponadto P. K. złożył pismo do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Ł., gdyż w jego ocenie inwestycja ujęta w projekcie decyzji o warunkach zabudowy nie odpowiada prawu. Do dnia dzisiejszego nie uzyskał informacji o postępowaniu tego organu. Oboje odwołujący się podnieśli, że w toku postępowania powzięli informację że inwestor jest konsultantem Gminy Ł. w sprawach przygotowywanych przez Pracownię Urbanistyczną w Ł., wobec czego uważają, że przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna nie jest obiektywna. Zwrócili też uwagę, że teren inwestycji znajduje się w sąsiedztwie ustanowionego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...] użytku ekologicznego "A". Jednak fragmenty działek nr 114/19 i 114/20 znajdują się poza obszarem objętym wnioskiem. Tymczasem ustalenie, czy użytek ekologiczny znajduje się poza obszarem objętym wnioskiem, należy do organów właściwych z zakresu ochrony środowiska, a nie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. Zdaniem odwołujących się zaskarżona decyzja nie uwzględnia walorów obszaru szczególnie chronionego. Odwołujący się podnieśli także, że ogólny plan miejscowy m. Ł., który utracił ważność, przewidywał na przedmiotowych obszarach zabudowę rezydencjonalną, takie samo przeznaczenie dla tego terenu przewiduje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta Ł. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie może nastąpić ani w oparciu o przepisy nieobowiązującego już planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., ani w oparciu o przepisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta Ł., które nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy rozstrzygnięć w sprawach warunków zabudowy. Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej rozporządzenie, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017r. poz. 1073 ze. zm.), dalej u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50metrów. Mapa, o której mowa w powołanym wyżej przepisie to mapa zasadnicza lub, w przypadku jej braku, mapa katastralna, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym przeprowadza się analizę pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Kolegium wskazało, że wyznaczony w sprawie obszar analizowany odpowiada tym wymaganiom. Wytyczony on został w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3x45m=135m). W aktach sprawy znajduje się, stanowiąca załącznik graficzny do decyzji, mapa w skali 1:1000, na której pokazano teren objęty analizą urbanistyczno-architektoniczną. Analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objęto całą zabudowę znajdującą się w granicach obszaru analizowanego. Cechy i parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizy (ujęte w tabeli zawartej w jej części opisowej), stanowiły podstawę do ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji. Ustaleń tych dokonano w oparciu o przepisy § 4 - § 8 rozporządzenia, które to określają sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Wskazując na poszczególne, ustalone w analizie, parametry planowanej inwestycji, organ odwoławczy stwierdził, że wymagania dla nowej zabudowy zostały ustalone zgodnie z przepisami rozporządzenia, a określone decyzją parametry znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy. Kolegium podniosło, że stosownie do art. 60 ust. 4 u.p.z.p., w sprawie zarówno analiza urbanistyczna jak i projekt decyzji sporządzone zostały przez osobę uprawnioną. Tym samym zbędne było ustalanie ewentualnego udziału inwestora "w doradczych organach Gminy Ł. odnośnie spraw dotyczących planów miejscowych". Brak jest bowiem podstaw do twierdzenia, że analiza nosi cechy dowolności czy arbitralności. W ocenie organu wyniki analizy dają też podstawy do uznania, że przedmiotowa inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącą jej zabudową gospodarczą. Taki stan zagospodarowania nie wyklucza zatem, że na tym terenie powstać może zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa, spełniając warunek tzw. dobrego sąsiedztwa. Spełnione zostały również pozostałe przesłanki określone w treści art. 61 ust 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów dotyczących uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., organ podkreślił, że projekt decyzji dla inwestycji został przesłany do uzgodnienia przez Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w W. oraz Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie Zarząd Zlewni w Ł., a także przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Ł.. Wynikało to z położenia terenu inwestycji w sąsiedztwie rzeki A, w otulinie Parku Krajobrazowego [...] oraz sąsiedztwie użytku ekologicznego "|A" ustanowionego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr [...] z dnia [...]. W ciągu 2 tygodni od wystąpienia o uzgodnienie żaden z ww. organów nie zajął stanowiska na piśmie. Doszło zatem do uzgodnienia w formie tzw. milczącej zgody, o której mowa w art. 53 ust. 5 zd. drugie u.p.z.p. Wbrew zarzutom odwołania nie budzą także wątpliwości ustalenia organu I instancji co do wzajemnego położenia użytku ekologicznego "A". Porównanie danych z mapy hydrograficznej i sozologicznej Ł. z mapą zasadniczą obrazującą linie rozgraniczające teren inwestycji, potwierdza, że ww. użytek ekologiczny zlokalizowany jest poza terenem inwestycji. Granica użytku została też zaznaczona na mapie zasadniczej (E). Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył P. K., wnosząc o jej uchylenie bądź o stwierdzenie jej nieważności, a także o stwierdzenie nieważności decyzji organu I instancji. W jego ocenie decyzja zawiera wadę wskazaną w art. 6, 7, 8, 9 k.p.a. oraz w art. 77 i 81 k.p.a. w związku z art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w sprawie oczywiste jest rażące naruszenie zasady ciągłości planowania przestrzennego, wskazanej w przepisach ustawy o planowaniu przestrzennym z 1985 r., a także ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. Zgodnie bowiem z zapisami przedmiotowych ustaw zabudowa na nieruchomościach musi być zgodna z warunkami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ostatni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miasta Ł. utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. Studium, które zostało opracowane dla ustalenia kierunków zagospodarowania miasta Ł., nie miało już mocy takiej jak plan miejscowy, jednak oczywistą przesłanką dla przyjęcia założeń nowego planu miejscowego jest jego zgodność ze Studium. W niniejszej sprawie, zarówno poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i obowiązujące Studium, teren, na którym ma być realizowana zabudowa szeregowa, przeznaczały i przeznaczają pod "zabudowę rezydencjalną". Natomiast planowana zabudowa szeregowa zmieni ów teren bezpowrotnie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia aktów organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, co uzasadnia oddalenie skargi w całości. Przede wszystkim, odnosząc się do zarzutów skargi, podkreślić należy, że nieobowiązujący plan nie może być brany pod uwagę przez organy rozpoznające wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Przecież to właśnie z uwagi na brak planu miejscowego konieczna jest taka decyzja – zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Także Studium, jako że nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.) nie może stanowić podstawy do określenia parametrów planowanej inwestycji. Przesłanki, które muszą być łącznie spełnione, by wydać decyzję o warunkach zabudowy, ujęte zostały w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. Spełnienie tych przesłanek obliguje organ do wydania decyzji zgodnie z wnioskiem. Organy wykazały, że planowana inwestycja nie jest sprzeczna z warunkami określonym w art. 61 ust. 1 – 5 u.p.z.p. W sporządzonej analizie wyczerpująco odniesiono się do poszczególnych parametrów inwestycji przewidzianych w rozporządzeniu – wyznaczono linię zabudowy, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu. W analizie uzasadniono wyznaczenie takich, a nie innych parametrów, przy czym prawidłowo (jest to dopuszczalne, co znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie) ustalono te parametry w formie widełek, z dopuszczalną przez przepisy tolerancją. Decyzja zawiera załączniki w postaci wyników analizy w formie graficznej i tekstowej. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest jedynie ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Organy, powołując się na sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną, ustaliły: 1/ linię zabudowy dla planowanej inwestycji wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr 114/18, co należy usnąć za zgodne z § 4 ust. 1 rozporządzenia, w myśl którego obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich; 2/ wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni całych działek: działki nr 114/19 i 114/20 ustalono w wielkościach od 0,12 do 0,15. Wyniki analizy wskazują, że wielkość wskaźnika zabudowy kształtuje się w obszarze analizowanym na poziomie od 0,02 do 0,29, średnio 0,12. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jednakże ust. 2 tego przepisu dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika powierzchni zabudowy, o ile wynika to z przeprowadzonej analizy. Minimalna ustalona wielkość odpowiada zatem średniej wielkości wskaźnika zabudowy z obszaru analizowanego, maksymalna natomiast wnioskowanej wielkości wskaźnika, niewiele jednak przekraczającej średnią jego wielkość z obszaru i znacznie niższej niż maksymalna wielkość wskaźnika występująca w wyznaczonym w przedmiotowej sprawie obszarze analizowanym. Organ wykazał przy tym, że maksymalna wielkość wskaźnika ustalona dla planowanej zabudowy odpowiada wskaźnikowi, zabudowy w najbliższym sąsiedztwie (ul. A 22, - 0,15, ul. A 22a - 0,16). Oznacza to zachowanie wymogów z § 5 ust. 2 rozporządzenia. 3/ szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustalono w następujący sposób: - dla zabudowy mieszkaniowej - od strony projektowanej na terenie inwestycji komunikacji wewnętrznej - dla pojedynczego budynku mieszkalnego od 5 m do 11 m, przy czym łączna szerokość elewacji frontowej jednego zespołu budynków w zwartej zabudowie szeregowej nie może być większa niż 35 m. Szerokość elewacji frontowej od strony drogi wewnętrznej ul. A (działka drogowa nr 114/24) od 11 m do 20 m. - dla zabudowy towarzyszącej (trafo, śmietniki) - od strony drogi wewnętrznej ul. A ( działka drogowa nr 114/24) od 2,5m do 4m. Zgodnie z analizą szerokość elewacji frontowej całej zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 4 m do 20 m, średnio 10 m, przy czym dla zabudowy o funkcji mieszkalnej szerokość ta wynosi od 5 m do 20 m, średnio 11m. Podstawę dla ustalenia minimalnej wielkości tego parametru dla planowanej zabudowy (pojedynczego budynku) od strony planowanej komunikacji wewnętrznej, stanowiła minimalna wielkość szerokości elewacji frontowej zabudowy mieszkaniowej istniejącej w obszarze analizowanym, maksymalnej natomiast - średnia wartość tego parametru dla zabudowy o tej funkcji. Jednocześnie, aby zapobiec wrażeniu dominacji planowanej zabudowy nad znajdującą się na działce sąsiedniej, ustalono, że łączna szerokość jednego zespołu budynków w zabudowie szeregowej od strony tej właśnie działki nie może przekraczać 35 m, co odpowiada długości budynku mieszkalnego na działce sąsiedniej nr 114/18. Minimalna ustalona szerokość elewacji frontowej od strony ul. A odpowiada natomiast średniej wielkości parametru szerokości elewacji frontowej zabudowy mieszkaniowej istniejącej w obszarze analizowanym, maksymalna zaś - maksymalnej z obszaru. Szerokość elewacji frontowej dla zabudowy towarzyszącej (trafo, śmietnik) nawiązuje natomiast do parametrów niewielkich obiektów gospodarczych znajdujących się w obszarze analizowanym. Zatem wyznaczenie tego parametru jest zgodne § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (jako wyjątek od określonej w ust. 1 zasady wyznaczania tego parametru na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%). 4/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu, attyki, okapu dla planowanej zabudowy wyznaczono w wielkościach: - dla zabudowy mieszkaniowej od 3m do 7m; - dla zabudowy towarzyszącej (trafo, śmietnik) - od 2,5 m do 4 m. Analiza wykazała, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej całej zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się w przedziale od 3 m do 7 m, średnio 4 m, przy czym dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi ona od 3m do 7m, średnio 5 m. Określone wartości mieszczą się w tym przedziale, odpowiadają minimalnej i maksymalnej wielkości wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy z obszaru. Wyznaczenie tego parametru nastąpiło na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, niż wynika to z ust. 1 tegoż paragrafu (zasada przedłużenia górnej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich), jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. 5/ geometrię dachu dla planowanej inwestycji ustalono: dach płaski, o kącie nachylenia połaci dachowych od 0° do 10°, wysokość głównej kalenicy dla budynków mieszkalnych od 4 m do 7 m, dla zabudowy towarzyszącej zaś od 2,5 m do 4 m, kierunek kalenic równoległy lub prostopadły do bocznej granicy działki nr 114/20 z działka nr 114/21. Stosownie do § 8 rozporządzenia, geometrię dachu dla nowej zabudowy ustala się odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma miejsce w sprawie. Wyniki analizy wskazują, w obszarze analizowanym występują dachy jedno, dwu i wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od 0 0 do 45°. Wysokość kalenic w obszarze analizowanym kształtuje się natomiast na poziomie od 3m do 9m i średnio wynosi 6m dla całej zabudowy i 7m dla zabudowy mieszkaniowej. Organ zasadnie także podniósł, że kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być zatem tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być przy tym zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź też ściśle odpowiadających parametrom zabudowań na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących. Teren inwestycji posiada także, za pośrednictwem drogi wewnętrznej (działka drogowa nr 114/24), dostęp do drogi publicznej (gminnej) ul. A. Inwestycja może być zasilana częściowo z sieci miejskich, o czym świadczą zgromadzone w aktach sprawy promesy gestorów sieci gazowej i elektrycznej. Zasilanie w wodę inwestor planuje natomiast z projektowanej studni, zaś odprowadzanie ścieków do projektowanych kanalizacji lokalnych. Planowana inwestycja spełnia również warunek określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy. W skład działek nr 114/19 i 114/20 wchodzą wprawdzie grunty rolne, ale klasy V i VI (które, nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolne) oraz grunty leśne, których łączna powierzchnia – 0,0087 ha - nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Planowane zamierzenie nie jest również sprzeczne z przepisami odrębnymi. Podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy nie mogą natomiast na pewno stanowić subiektywne przekonanie osób trzecich o uciążliwości planowanej inwestycji czy spadku atrakcyjności lub wartości ich nieruchomości. Warto przy tym dodać, iż żaden właściciel nieruchomości nie ma zagwarantowanej przepisami prawa niezmienności otoczenia. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja i wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji bezplanowej. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi pierwszy z etapów procesu inwestycyjnego, który zakreśla pewne ramy, wskazuje na parametry, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie. Dopiero wówczas właściwe organy podejmą kroki weryfikujące zgodność planowanych obiektów z odpowiednimi przepisami w tym technicznymi, a także zgodności z uzasadnionymi interesami osób trzecich (art. 5 Prawa budowlanego). Na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona, ale niewątpliwie jest ona węższa, gdyż wyznaczają ją wyłącznie ogólne zasady zapisane w u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie organ I instancji zapewnił ochronę interesów osób trzecich w stopniu wynikającym z ustawy, czemu dał wyraz w zapisach zaskarżonej decyzji. W ocenie Sądu organy przeprowadziły prawidłową analizę urbanistyczną, w wyniku której ustaliły cechy zabudowy, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Innymi słowy ustalone parametry i współczynniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Postępowanie wyjaśniające, poprzedzające wydanie kwestionowanej decyzji przeprowadzone zostało z poszanowaniem procedury administracyjnej, a wywiedzione stanowisko zostało obszernie i szczegółowo uzasadnione w sposób wynikający z przepisu art. 107 § 3 k.p.a. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302), orzekł jak w sentencji. M.K.