II SA/Łd 991/08

Dnia 20 lutego 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Protokolant asystent sędziego Tomasz Godlewski, po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2009 roku na rozprawie sprawy ze skargi R. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...] Nr [..] znak [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania R. T., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...] roku, Nr [...] o ustaleniu dla H. M. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną, w tym urządzenia do gospodarki ściekowej, do realizacji na działce o Nr ewid. [...], obręb [...], S., gmina M. Jak wynika z treści decyzji I instancji organ określił przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a linie rozgraniczające teren inwestycji i linie zabudowy wyznaczono na mapie stanowiącej załącznik graficzny. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ powołał przepis art. 59 ust. 1 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku Nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu organ wskazał, że inwestor wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą techniczną. Z racji tego, że na terenie objętym wnioskiem nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie warunków zabudowy dla budowy obiektu następuje na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania przeprowadzono analizę urbanistyczną zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wyniki analizy dołączono do projektu decyzji. Na tej podstawie organ ocenił, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku prowadzonego postępowania wpłynęły zastrzeżenia do inwestycji wniesione przez R. T. Uczestnik postępowania wskazał, że inwestycja projektowana jest na terenach rolniczych klasy III, które są terenami upraw rolnych według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy M. W odniesieniu to tego argumentu organ wskazał, że ustalenia Studium nie wiążą organu gminy przy ustalaniu warunków zabudowy, Studium nie jest bowiem aktem prawa miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jeżeli spełnia łącznie wszystkie warunki art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nadto, zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, nie można odmówić wydania decyzji, jeżeli inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem R. T. projektowana inwestycja uniemożliwi mu prawidłowe korzystanie z jego gospodarstwa rolniczego ze względu na duże gabaryty budynku mieszkalnego (wysokość 9,5 m i szerokości elewacji frontowej 24 m). Tym niemniej, jak wskazał organ planowana inwestycja będzie realizowana na działce inwestora, zatem nie może być mowy, by inwestycja uniemożliwiła sąsiadowi prawidłowe korzystanie z jego areału rolnego. Ustalone w decyzji gabaryty zabudowy podają wartości graniczne, maksymalne parametrów technicznych budynku. W odniesieniu do zarzutu tego, że wokół działki nie wyznaczono stosownego obszaru analizy, organ podał, że projekt decyzji zawierał "wyniki analizy" w formie tekstowej i graficznej, które zostały przygotowane zgodnie z przepisami. Z uwagi na zarzut, że wyniki analizy dołączone do projektu decyzji były nazbyt ogólne, ta część decyzji została odpowiednio skorygowana. Zdaniem R. T. działki dostępne z tej samej drogi publicznej są niezabudowane i nie ma możliwości określenia warunków dla nowej zabudowy. Tym niemniej, w ocenie organu, teren inwestycji obsługiwany jest przez drogę Nr ewid. [...]. Z tej drogi obsługiwana jest też działka po drugiej stronie inwestycji Nr ewid. [...], która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Występuje zatem kontynuacja funkcji, można więc ustalić wymogi dla nowej zabudowy. Podobnie zarzut, że działka musi mieć zjazd od strony drogi gminnej nie znalazł uzasadnienia, w ocenie organu. Na dzień wydawania decyzji droga Nr ewid. [...] jest własnością Gminy M., jednak nie ma kategorii gminnej. Nie podlega więc przepisom ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (tj. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086 ze zm.), ani przepisom wykonawczym do tej ustawy, czyli rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43, poz. 430 ze zm.). Oczywiście może się zdarzyć, że w momencie realizacji inwestycji (decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa) droga Nr ewid. [...] będzie zaliczona do kategorii dróg gminnych i wówczas realizacja zjazdu będzie podlegała przywołanym przepisom. Decyzja o warunkach zabudowy nie obejmuje budowy zjazdu, gdyż nie był on wskazany we wniosku przez inwestora. Inwestor ma prawo wystąpić o wydanie odrębnej decyzji dla budowy zjazdu z drogi. W odniesieniu do zarzutu, że w pobliżu inwestycji nie przebiegają żadne sieci, a zapisy w decyzji, że zapotrzebowanie na energię i wodę będzie zapewnione z projektowanego przyłącza, nie wyczerpuje zagadnienia, gdyż nie określa, w jaki sposób i z której sieci będzie ono realizowane. Tym niemniej organ podał, że odpowiednie zapisy decyzji są wystarczające. Warunki realizacji zostaną nałożone przez zarządców sieci poprzez wydanie dla inwestycji tzw. "warunków technicznych włączenia do sieci". Tego typu szczegółowości nie określa decyzja o warunkach zabudowy, w decyzji nie można narzucać, do której konkretnie sieci ma być zrealizowane podłączenie. Dla planowanej inwestycji jest możliwość realizacji podłączeń od sieci biegnących wzdłuż drogi krajowej. Natomiast za kilka lat, bo w takiej perspektywie może dojść do realizacji inwestycji, mogą się pojawić inne możliwości, a decyzja o warunkach zabudowy nie może tego ograniczać. Natomiast w odniesieniu do zarzutu, że nie przeanalizowano problemu inwestycji planowanej na zwartym kompleksie gruntu klasy III o powierzchni ponad 0,5 ha, organ wyjaśnił, że projekt decyzji został uzgodniony przez organ ochrony środowiska w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyznaczony w decyzji teren inwestycji jest mniejszy niż 0,5 ha przeznaczenia na cele nierolnicze. Zdaniem uczestnika postępowania, decyzja jest niezgodna z regulacjami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Jednakże, jak podał organ przy ustalaniu warunków zabudowy rozporządzenie to nie będzie miało zastosowania. Rozporządzenie to stosuje się na kolejnym etapie realizacji inwestycji – dla opracowywanego projektu budowlanego. Ponadto, w decyzji wyznaczono "nieprzekraczalną linię zabudowy", co oznacza, że budynek nie może stanąć bliżej granicy niż 3 m. Gdy projektant zaplanuje ściany z otworami będzie musiał odsunąć obiekt na minimum 4 m od granicy. Ustalając boczną linie zabudowy wykroczono poza wymogi określające zawartość decyzji o warunkach zabudowy. W analizie wykazano, że nowy budynek powinien być usytuowany w odsunięciu od granic bocznych. Wprowadzając boczną nieprzekraczalną linię zabudowy osiągnięto taki cel, że inwestor nie będzie mógł się ubiegać o odstępstwo od przepisów techniczno budowlanych i starać się np. o posadowienie w granicy z działką sąsiednią. W toku rozpatrywania sprawy uzyskano uzgodnienia organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uzgodnienie z Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. (postanowienie Nr [...] z dnia [...] roku), oraz w zakresie ochrony gruntów rolnych ze Starostwem Powiatowym w P. (postanowienie Nr [...] z dnia [...] roku). W odwołaniu od powyższej decyzji R. T. wskazał, że projektowana inwestycja zlokalizowana jest na terenach rolniczych klasy III, które zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy M. są terenami upraw rolnych. Projektowana inwestycja uniemożliwi odwołującemu się prawidłowe korzystanie z jego gospodarstwa rolnego ze względu na duże gabaryty projektowanego budynku mieszkalnego (wysokość 9,50 m npt i szerokość elewacji frontowej 24 m). Zdaniem odwołującego się, z przedstawionego materiału nie wynika, aby wokół działki, której dotyczy wniosek wyznaczono stosowny obszar analizy architektoniczno-urbanistycznej. Obszar ten oznaczono co prawda na załączniku graficznym do analizy, ale sposób jego wykonania budzi wątpliwości. Odwołujący się powtórzył, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, są niezabudowane i brak jest w związku z tym możliwości określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie warunków zabudowy, w decyzji, nie nawiązuje do istniejącej zabudowy sąsiedniej. Za wzorzec analizy wybrano znajdujące się po drugiej stronie drogi zabudowania zagrodowe (określając je jako zabudowę mieszkaniową "MN", co jest niezgodne ze stanem faktycznym, gdyż jest to zabudowa zagrodowa), w tym oficynę jednokondygnacyjną o szerokości elewacji frontowej 12 m. Przyjmując za wzorzec taką zabudowę należało ustalić warunki określające parametry nowej zabudowy na poziomie 8 m npt wysokości oraz 14,50 m szerokości elewacji frontowej (z uwzględnieniem 20% tolerancji przewidzianej w przywołanym rozporządzeniu). Wątpliwości strony budzi również określenie zasięgu terenu przeznaczonego pod budowę projektowanego budynku na 100 mb w głąb działki, co nie wynika to w sposób jednoznaczny z analizy urbanistyczno – architektonicznej. Zdaniem odwołującego się, od strony drogi należałoby zaprojektować zjazd, który będzie zgodny z rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43, poz. 430 ze zm.). Ponadto, w aktach sprawy nie ma uzgodnienia wynikającego z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy, tj. z właściwym zarządcą dróg. W pobliżu lokalizacji projektowanej inwestycji nie przebiegają żadne sieci infrastruktury technicznej. Określenie zatem, iż zapotrzebowanie na energię elektryczną i wodę zapewnione będzie z projektowanego przyłącza do sieci, nie wyczerpuje zagadnienia, gdyż nie określa w jaki sposób i z której sieci będzie ono realizowane. Teren projektowanej inwestycji znajduje się w kompleksie glebowym kl. III, którego zwarta powierzchnia przekracza 0,5 ha, co powoduje konieczność uzyskania zgody na wyłączenie z użytkowania rolniczego. Bez uzyskania zgody na wyłączenie z użytkowania rolniczego, nie ma podstaw prawnych do zmiany przeznaczenia i użytkowania tego terenu. Projekt decyzji jest niezgodny z regulacjami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W decyzji ustalono lokalizacje budynku, co wykracza poza kompetencje organu wydającego decyzje o ustaleniu warunków zabudowy. Określenie linii zabudowy w odległości 3 m od granicy działki odwołującego się oznacza, iż projektowany obiekt będzie posiadał ściany bez otworów okiennych, co na tym etapie postępowania nie może być przesądzane. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozpatrzeniu odwołania R. T., decyzją z dnia [...] roku utrzymało w mocy rozstrzygnięcie I instancji. W uzasadnieniu organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i wyjaśnił, że na terenie gminy M. brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W sytuacji podjęcie decyzji jest możliwe, jeżeli projektowana inwestycja jest zgodna z odrębnymi przepisami prawa, o ile zachodzą warunki określone w art. 61 tej ustawy. Przy czym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy (art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 56 ustawy), o ile zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z przepisami prawa. Jak podał organ, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, a jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości. Decyzja taka też nie przesądza o zgodności inwestycji z warunkami technicznymi określonymi przez przepisy prawa budowlanego, ani nie zezwala na budowę. Kwestią sporną w zaistniałej sprawie jest ustalenie warunków zabudowy w świetle art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także ustalenia samej analizy oraz wpływ planowanej budowy na prowadzenie gospodarstwa rolnego przez odwołującego się i na planowane przez niego zadanie budowy elektrowni wiatrowej. Zdaniem organu odwoławczego, w przedstawionych okolicznościach faktycznych i prawnych, przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zostają ograniczone bądź naruszone prawa odwołującego się, a inwestycja nie będzie wywierać negatywnego wpływu na planowane przez niego przedsięwzięcie. Zagadnienia te mogą być rozważane i oceniane na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, przez organ wydający pozwolenie budowlane i zatwierdzający projekt budowlany. Zdaniem organu analiza urbanistyczna, wbrew twierdzeniom strony, wyczerpywała materię planistyczną, a decyzję wydano po spełnieniu łącznie wszystkich warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W granicach terenu przyjętego do analizy występuje zabudowa jednorodzinna o cechach, które mogą stanowić wzorzec dla planowanej inwestycji. Uzbrojenie terenu jest wystarczające, przy czym podkreślenia wymaga, że nie musi to być uzbrojenie istniejące, a może być projektowane. Uzgodnienie z zarządcą drogi nie jest wymagane, gdyż obsługa komunikacyjna odbywać się ma z przyległej drogi - działka Nr ewid. [...], stanowiącej własność gminy, która wprawdzie nie ma póki co przypisanej kategorii gminnej, ale jest drogą ogólnodostępną. Ustalenia wewnętrzne organu uznają możliwości techniczne budowy nowego zjazdu z tej drogi. Ustalenie linii zabudowy w odległości 3m od działki skarżącego, nie przesądza jeszcze o lokalizacji obiektu. Nie jest to bowiem linia zabudowy, która warunkuje lokowanie w niej budynku, a linia nieprzekraczalna w stronę działki odwołującego się. W odniesieniu do kwestii ochrony gruntów rolnych, przed wydaniem decyzji organ gminy uzyskał stosowne w tej mierze uzgodnienie w drodze - postanowienia Starosty [...] z dnia [...] roku, co spełnia wymóg art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W skardze na powyższą decyzję R. T. wskazał, że jest ona niezgodna z prawem, gdyż organ pominął fakt, że dla przedmiotowej działki organ I instancji ustalił dwa razy warunki zabudowy dla tego samego wnioskodawcy i tego samego przedsięwzięcia. Jest to sprzeczne z art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Jak wskazał skarżący, z akt sprawy nie wynika, aby projekt decyzji I instancji uzyskał pozytywne uzgodnienie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Ł. na podstawie art. 60 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 53 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi bowiem, iż decyzję wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Ustosunkowując się do zarzutów skargi organ wyjaśnił, że owszem organ I instancji, wcześniejszą decyzją Nr [...] z dnia [...] roku, znak: [...], ustalił dla H. M. warunki zabudowy na działce Nr ewid. [...] dla budowy budynku mieszkalnego, jednakże w innych liniach rozgraniczających teren zadania - odmiennych niż to ustalono w decyzji z dnia [...] roku. Na tej podstawie organ ocenił, że nie ma w tych sprawach tożsamości zadania. W sprawie nie było konieczne uzyskanie uzgodnienia planowanej inwestycji z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad w Ł., bowiem teren nie przylega do terenu pasa drogowego będącego w zarządzie tego organu, a do drogi - działki o Nr ewid. [...], z której to ma się odbywać obsługa komunikacyjna. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Materialno – prawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 zd. I ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 ustawy): 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z treścią § 2 pkt 4 rozporządzenia, obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Pierwszym elementem, na który należy zwrócić uwagę w przedmiotowej sprawie jest kwestia określenia zakresu obszaru analizowanego. W stanie faktycznym sprawy, zdaniem składu orzekającego, doszło do naruszenia § 3 cytowanego rozporządzenia, gdyż na mapie stanowiącej załącznik do przygotowanej analizy urbanistycznej, jak mapy dołączonej do decyzji, nie określono w sposób precyzyjny obszaru analizowanego. Na rzeczonych mapach bowiem wyznaczono tylko obszar analizowany z jednej strony działki, nie precyzując jego zakończenia po drugiej stronie. Z takiego określenia nie da się ustalić, które sąsiednie działki zostały zaliczone do obszaru analizowanego. Nadto, nie wynika to z części opisowej analizy. Brak tych informacji nie pozwala na zweryfikowanie czy nowa zabudowa stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Następnie, zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe m. in. gdy teren ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Przy czym, pod pojęciem dostępu do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej, dlatego warunek dostępu do drogi spełniony jest zawsze gdy na działkę można dostać się z drogi publicznej. Ustawodawca tu nie stawia wymagań co do rodzaju tego dostępu (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 roku, II SA/Gd 514/07, Lex Nr 401705). Sąd w składzie orzekającym w przedmiotowej sprawie, w pełni podziela ten pogląd. W sprawie, organy powołały się na fakt, że działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym będzie miała zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę na działce Nr ewid. [...]. Nadto, organy wyraziły oczekiwanie, iż w przyszłości droga ta może być zaliczona do kategorii dróg publicznych w prawem przewidzianej formie. Zdaniem Sądu, owszem działka może mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, tym niemniej organy nie wykazały, że droga Nr ewid. [...] na dalszym etapie łączy się z drogą publiczną. Nadto, oczekiwanie, że dana droga może być kiedyś zaliczona do odpowiedniej kategorii dróg publicznych jest zdarzeniem przyszłym niepewnym, które nie może być uwzględniane przez organ przy orzekaniu. W końcu, przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem (art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W stanie faktycznym sprawy, bezspornie działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym, w chwili orzekania przez organ, nie miała uzbrojenia wystarczającego dla planowanej inwestycji. Jednocześnie inwestor nie złożył wraz z wnioskiem umów zawartych z gestorami odpowiednich sieci. Organy przy tym, nie wezwały inwestora do uzupełnienia w tym zakresie wniosku, uznając że dokumenty te nie są konieczne. Wobec jednoznacznego sformułowania cytowanych przepisów, zaniechanie w tym zakresie Sąd uznał jako naruszenie art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W treści skargi strona wskazała, że dla tego samego terenu została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla tej samej inwestycji i dla tego samego wnioskodawcy. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wyjaśniła, że owszem została wydana decyzja przez organ I instancji o warunkach zabudowy, ale z odmiennie określonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Sąd, po przeanalizowaniu treści decyzji I instancji wydanej w sprawie, jak i decyzji z dnia [...] roku, przychyla się do poglądu organu, iż w stanie faktycznym sprawy nie można mówić o tożsamości zamierzeń inwestycyjnych. Z tego powodu działanie takie nie stanowi naruszenia art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowi, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. W konkluzji rozważań wskazać należy, iż zgodnie z § 9 ust. 2 w/w rozporządzenia, wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Wynika z tego, że rzeczona analiza, jako element decyzji, powinna zawierać dokładne oznaczenie decyzji oraz podpisy. Zgodnie bowiem z przepisem art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja powinna zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Tym niemniej, w stanie faktycznym sprawy decyzja organu I instancji zawiera, jako integralne załączniki mapę sytuacyjno – wysokościową i analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu również z dołączoną mapą. Decyzja I instancji została wydana przez Wójta Gminy M. i podpisana przez upoważnionego pracownika. Jednakże podpis osoby uprawnionej do wydania decyzji umieszczony jest tylko na decyzji i mapie sytuacyjno – wysokościowej. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i załączona do niej mapa, nie są podpisane przez osobę wydającą decyzję. Dokumenty te zostały opatrzone jedynie podpisem osoby przygotowującej analizę i to w ten sposób, że odciśnięto na niej odcisk pieczątki zawierającej wzór podpisu. Inaczej mówiąc zastosowano facsimile podpisu. Przede wszystkim podpis osoby sporządzającej analizę, w obliczu tego, że decyzja jest wydawana przez organ I instancji, jakim jest Wójt Gminy M., jest niewystarczający. Jak już wskazywano, analiza wraz z załączoną mapą powinny być podpisane przez osobę upoważnioną do wydania decyzji. Brak podpisu w tym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Nadto, analiza nie powinna być opatrzona facsimile podpisu, ale własnoręcznym podpisem, co także stanowi naruszenie art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Reasumując, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" przy zastosowaniu art. 135 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Nadto, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku, na mocy art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. K.O.