I SA/Lu 50/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Achrymowicz (sprawozdawca) Sędziowie WSA Ewa Kowalczyk WSA Andrzej Niezgoda Protokolant referent stażysta Katarzyna Jacyniuk po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 30 października 2019 r. sprawy ze skargi M. R. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w L. z dnia [...] nr [...]; II. zasadza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej na rzecz M. R. kwotę [...]([...]) złotych z tytułu zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (organ) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w L. (organ egzekucyjny) z [...] r., w którym nie zostały uwzględnione zarzuty M. R. (zobowiązany) zgłoszone do opisu i oszacowania nieruchomości położonej w L. przy ul. [...]. Uzasadniając tej treści rozstrzygnięcie organ wyjaśnił, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec zobowiązanego doszło do zajęcia zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w L. przy ul. [...] o numerze ewidencyjnym [...] W wyniku opisu i oszacowania rzeczoznawca określił jej wartość na [...] zł. Wycena sporządzona została na zlecenie organu egzekucyjnego przez uprawnionego rzeczoznawcę - A. T.-S. (rzeczoznawca). Odnosząc się do stanowiska zobowiązanego - który zarzucał niewyjaśnienie w operacie kryteriów wyboru metody oszacowania i nieruchomości do porównania - organ tłumaczył, że operat jest autorską opinią na temat wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie jest związany żądaniami osób zainteresowanych wynikiem jego pracy. Operat szacunkowy obrazuje wartość rynkową, która jest "najbardziej prawdopodobnie możliwa" do osiągnięcia na wtórnym rynku, nie zaś wartość spełniającą indywidualne oczekiwania jednej ze stron. Zaznaczył przy tym, że organ egzekucyjny dodatkowo we własnym zakresie przeprowadził analizę cen transakcyjnych nieruchomości w oparciu o dane gromadzone na potrzeby podatków, obejmującą okres od stycznia 2016 r. do stycznia 2018 r. Na tej podstawie ustalił, że średnie ceny nieruchomości o zbliżonej lokalizacji w L. kształtowały się na poziomie od [...] zł do [...] zł. Organ przytoczył art. 110c § 1, art. 110m § 1, art. 110o § 1 - § 3, art. 110s § 1, § 2, art. 110r § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U.2019.1438 ze zm. - u.p.e.a.) oraz art. 150, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 ze zm. - u.g.n.). Powołując się na wymienione regulacje prawne przyjął, że nie ma podstaw do kwestionowania metodologii zastosowanej przez rzeczoznawcę przy oszacowaniu wartości nieruchomości zobowiązanego. W ocenie organu, rzeczoznawca wybrał nieruchomości podobne, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. W związku z ograniczoną dostępnością nieruchomości o cechach wycenianej dokonał oszacowania metodą porównywania parami. Wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryteria podobnych w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, biorąc pod uwagę ich położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Organ zaznaczył przy tym, że ceny ofertowe, do których nawiązuje zobowiązany, są zawsze wyższe od cen transakcyjnych, nawet o kilkanaście procent. Zdaniem organu, zarzut zobowiązanego zawarty w zażaleniu, dotyczący zaniżenia w operacie szacunkowym powierzchni budynku mieszkalnego jest spóźniony. Został przedstawiony organowi egzekucyjnemu po upływie ustawowego terminu 14 dni od ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zobowiązany złożył skargę na powyższe postanowienie organu. Domagał się uchylenia zaskarżonego postanowienia wraz z postanowieniem organu egzekucyjnego oraz zasądzenia na jego rzecz od organu kosztów postępowania sądowego. W ocenie skarżącego istotne błędy rzeczoznawcy polegały na tym, że: - przyjął do porównania działki o odmiennym usytuowaniu, przeznaczeniu, a budynki o zupełnie innym standardzie wykończenia; - nieprawidłowo określił procentową wagę poszczególnych cech nieruchomości wpływających na cenę rynkową; - nie zweryfikował rzetelnie powierzchni budynku. Uzasadniając swoje stanowisko, zobowiązany zwrócił uwagę na wycenę tej samej nieruchomości sporządzoną również przez rzeczoznawcę majątkowego (ale innego) na potrzeby zabezpieczenia kredytu bankowego. Jej wartość oszacowano na [...] zł. Następnie zobowiązany motywował, że na potrzeby opłacania podatku budynek ma powierzchnię o 20 m˛ większą. Według zobowiązanego, spośród przyjętych do porównania nieruchomości tylko jedna jest rzeczywiście podobna z punktu widzenia powierzchni działki oraz zabudowy. Poza tym rzeczoznawca bazował na transakcjach zawartych między lutym a majem [...] r., gdy z serwisu internetowego money.pl wynika, że ceny nieruchomości w L. były dużo wyższe. Zdaniem zobowiązanego, ani rzeczoznawca, ani organy nie wyjaśniły jakie konkretne okoliczności zadecydowały o wyborze nieruchomości do porównań, skoro różniły się w zakresie lokalizacji, otoczenia, uwarunkowań planistycznych, wielkości i kształtu działki, rodzaju zabudowy, wielkości zabudowy, stanu technicznego i standardu wykończenia budynku mieszkalnego. W efekcie rzeczoznawca stosował korekty na poziomie nawet 40 %. Zasadniczo, w przekonaniu zobowiązanego, zarówno rzeczoznawca, jak i organy stwierdzają, że oszacowanie nieruchomości było prawidłowe. Jednocześnie jednak nie odnoszą się konkretnie do jego zastrzeżeń. Organ, odpowiadając na skargę, wniósł o jej oddalenie. W całości podtrzymał stanowisko i argumenty przedstawione w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga zobowiązanego zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowane postanowienie organu, wcześniej organu egzekucyjnego, nie są zgodne z prawem. Spór zobowiązanego z organami skoncentrował się na prawidłowości opisu i oszacowania nieruchomości, do której skierowano egzekucję, a w konsekwencji na jej wartości, na potrzeby sprzedaży licytacyjnej. Zdaniem zobowiązanego, nie zostały wyjaśnione kluczowe kwestie, z punktu widzenia wartości nieruchomości objętej egzekucją, w szczególności dotyczące wyboru metody oszacowania, nieruchomości przyjętych do porównań oraz powierzchni budynku mieszkalnego. Z kolei według organu, zasadniczo rzeczoznawca decyduje o przyjętej metodologii. Operat należy postrzegać jako autorską opinię. Dodatkowo organ egzekucyjny przeprowadził analizę dostępnych dokumentów, z której wynika, że wartość nieruchomości kształtowała się w przedziale od [...] zł do [...] zł. W ocenie sądu, w okolicznościach analizowanej sprawy w pełni uzasadnione są wątpliwości zobowiązanego co do rzetelności opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzonego na potrzeby przeprowadzenia egzekucji. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. normatywnym wzorcem dla opisu i oszacowania nieruchomości w toku egzekucji są uregulowania ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego należy przypomnieć, że stosownie do art. 150 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej; 2) określenia wartości odtworzeniowej; 3) ustalenia wartości katastralnej; 4) (uchylony); 5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach (ust. 1). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (ust. 3). Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu (ust. 4). Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V (ust. 5). Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (ust. 1). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 2) Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości (ust. 3). Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (ust. 3). Następnie art. 153 u.g.n. stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (ust. 1). Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (ust. 2). Natomiast podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (ust. 3). Z art. 154 u.g.n. wynika zaś, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W art. 155 u.g.n. ustawodawca przyjął, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej (ust. 1). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1 (ust. 2). Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiać sporządzanie kopii dokumentów w dowolnej formie (ust. 3). Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości (ust. 4). W wykonaniu delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. - dotyczącej określenia w drodze rozporządzenia rodzajów, metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego - Rada Ministrów rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm. - rozporządzenie z 2004 r.) uściśliła rozwiązania ustawowe, przyjmując, że określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości (§ 3 ust. 1). Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5). Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (§ 5 ust. 1). Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne (§ 5 ust. 2). Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (§ 5 ust. 3). Kwestionowany przez zobowiązanego operat szacunkowy z 2 stycznia [...] r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który zawarł w nim stwierdzenie, że przeanalizował rynek nieruchomości zabudowanych o charakterze mieszkaniowym na terenie obrębów zachodnich L.. Analizą objął lata [...] -[...]. Ocenił, że rynek nieruchomości jest rozwinięty w dostatecznym stopniu. Motywował, że nieruchomości porównywalne z wycenianą są sprzedawane za ceny w przedziale około od [...] zł do [...] zł, za średnią cenę transakcyjną na poziomie [...] zł. Z tym uzasadnieniem rzeczoznawca przyjął metodę porównywania parami, która polegała na porównywaniu wycenianej nieruchomości zobowiązanego kolejno z trzema wybranymi nieruchomościami. Jednocześnie rzeczoznawca nie omówił w operacie: - jakie konkretne okoliczności faktyczne wynikają z tej analizy, opisujące rynek nieruchomości, panujące na nim tendencje; - jakie kryteria, w jaki sposób i w jakiej skali kształtują ceny rynkowe. Wobec tego zabrakło w omawianym operacie konkretnych założeń wywiedzionych z warunków rynkowych w odniesieniu do obrotu nieruchomościami i przyjętego przez rzeczoznawcę toku rozumowania. W następstwie rzeczoznawca nie przeanalizował z czego - zasadniczo - wynika tak znaczna rozpiętość cen, bo w skali od [...] zł do [...] zł, w przypadku porównywalnych nieruchomości, w jakim zakresie mamy do czynienia z cenami skrajnymi, wyznaczonymi przez szczególne okoliczności zawarcia poszczególnych transakcji. Wobec tego trafnie zobowiązany stwierdził, że po lekturze operatu w istocie nie wie czym kierował się rzeczoznawca przyjmując w rezultacie, że najwłaściwsze jest zastosowanie metody porównywania parami w ramach podejścia porównawczego (por. art. 152 ust. 1 u.g.n., § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 -4 rozporządzenia z 2004 r. oraz s. 9 i nast. analizowanego operatu). W odniesieniu do przeprowadzenia porównania parami rzeczoznawca opisał, że w okresie ostatnich 24 miesięcy odnotował 15 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wzniesionymi przed 1990 r., położonych w obrębach geodezyjnych L. nr: [...], [...] i [...]. Pominął sześć z tych transakcji z uwagi na brak danych o nieruchomościach oraz skrajne ceny, w znaczny sposób odbiegające od średnich. Spośród pozostałych transakcji wybrał trzy. W przypadku wszystkich trzech stan techniczny budynków opisał jako do częściowego remontu, z dostępnością do działek dobrą lub przeciętną. Rzeczoznawca określił poziom współczynników korygujących (wag) na potrzeby porównania nieruchomości: dla położenia i atrakcyjności nieruchomości - 30 %, dla powierzchni działki - 10 %, dla zabudowy towarzyszącej - 10%, dla rodzaju zabudowy - 10 % i dla stanu technicznego oraz standardu - 40 %. Porównanie poszczególnych nieruchomości z nieruchomością zobowiązanego przedstawił w tabelach. Wyjaśnił, że cechy rynkowe i ich wagi określił na podstawie analizy rynku lokalnego, podobnych rynków równoległych, ankietowych badań preferencji potencjalnych nabywców, analizy ofert sprzedaży, informacji pośredników oraz własnego doświadczenia. W rezultacie wyliczył wartość nieruchomości zobowiązanego na [...] zł (por. operat k. 266-281 akt egzekucyjnych). W świetle powyższego należy zgodzić się ze zobowiązanym co do tego, że rzeczoznawca nie uzasadnił wyboru trzech nieruchomości do porównań z nieruchomością objętą egzekucją. Jak wynika z zestawienia tabelarycznego (s. 11 operatu), rzeczoznawca bazował na nieruchomościach o stosunkowo najniższej cenie 1 m˛ powierzchni użytkowej budynków oraz gruntu. Wybrał nieruchomości o cenie 1 m˛ gruntu na poziomie [...] zł, [...] zł i odrzucił te o cenie jednostkowej rzędu [...] zł, [...] zł, przy których nie ma adnotacji o braku danych. Podobnie w przypadku ceny 1 m˛ gruntu rzeczoznawca wybrał działki o jednostkowej cenie na poziomie [...] zł, [...] zł, [...] zł, odrzucając te o cenie jednostkowej rzędu [...] zł czy [...] zł. Jednocześnie rzeczoznawca nie omówił dlaczego opowiedział się za niższymi wielkościami mieszczącymi się w przedziale cen uznanych za średnie (w odniesieniu do budynków i do gruntów). Podobnie nie wyjaśnił jakimi konkretnymi kryteriami kierował się przy określeniu wysokości współczynników korygujących. Poprzestał na ogólnym stwierdzeniu, że dokonał analizy rynku lokalnego, podobnych rynków równoległych, ankietowych badań preferencji potencjalnych nabywców, analizy ofert sprzedaży, informacji pośredników oraz własnego doświadczenia. Jednak nie przedstawił jakie konkretne okoliczności i wielkości były przedmiotem tej analizy oraz jak przebiegało jego rozumowanie. W następstwie nie sposób zasadnie ocenić czy wnioski rzeczoznawcy (a w istocie tylko je zawarł w operacie) były adekwatne do przyjętych założeń wyjściowych oraz czy przyjęte założenia wyjściowe rzeczywiście były adekwatne do realiów rynkowych dla tej części L. i dla tej nieruchomości zobowiązanego. W tym stanie sprawy należy podzielić zapatrywanie zobowiązanego i stwierdzić, że omawiany operat zawiera istotne luki. Rzeczoznawca arbitralnie prezentuje swoje wybory i wnioski, bez omówienia ich podstawy faktycznej, przeprowadzonego toku rozumowania i przyjętych kryteriów, pomijając nawiązanie do konkretnych realiów kształtujących rynek nieruchomości. Uzasadnione wątpliwości co do rzetelności operatu sporządzonego na potrzeby egzekucji z nieruchomości zobowiązanego pogłębia lektura operatu szacunkowego z 24 kwietnia [...] r., do którego nawiązał zobowiązany w swojej argumentacji. Został on sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby banku. W rezultacie analizy rynku obrotu nieruchomościami zabudowanymi domami jednorodzinnymi w L. w latach [...]-[...], nie zastosował metody porównywania parami, ale opowiedział się za adekwatnością metody korygowania ceny średniej i zastosował przy tym szerszy katalog współczynników korygujących oraz inną ich wysokość. Na tej podstawie wyliczył, że wartość nieruchomości zobowiązanego wynosi [...] zł. Wobec tego, wbrew stanowisku organu, wyższa wartość nieruchomości zobowiązanego nie wynika tylko z faktu bazowania przez innego rzeczoznawcę majątkowego na nieruchomościach z nowszą zabudową (por. k. 309-337 akt egzekucyjnych). Ponadto warto odnotować, że rzeczoznawca w analizowanym operacie z 2 stycznia [...] r. pominął (odrzucił) nieruchomość przy ul. [...] w L. z uwagi na brak danych dotyczących budynku, sprzedaną w [...] r. za [...] zł. Tymczasem mógł i powinien był podjąć próbę uzyskania potrzebnych danych choćby wykorzystując informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli były przeszkody uniemożliwiające podjęcie takich czynności, rzeczoznawca ich nie przedstawił. Ograniczył się do zaniechania w tej mierze. Tymczasem w operacie z 24 kwietnia 2018 r., do którego nawiązuje zobowiązany, inny rzeczoznawca ujął nieruchomość położoną przy ul. [...] w L. sprzedaną również w [...] r. za [...] zł, według opisu z zabudową mieszkalną bliźniaczą, na osiedlu z lat siedemdziesiątych XX wieku. Zdaniem sądu, nie można zgodzić się z organem, który tłumaczył, że unormowanie zawarte w art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. - co do zasady - nie pozwala na ocenę rzetelności operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę w toku egzekucji. W myśl art. 157 u.g.n. prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności (ust. 1). Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust. 2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4). Przytoczone unormowanie nie zwalnia organu od obowiązku respektowania i odpowiedniego stosowania art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2018.2096 ze zm. - K.p.a.) w związku z art. 18 u.p.e.a. Co więcej, gdyby przyjąć punkt widzenia organu, rozstrzyganie o zarzutach zobowiązanego do opisu i oszacowania nieruchomości w toku egzekucji byłoby przez ustawodawcę uzależnione od opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tymczasem ustawodawca nie nałożył na organy obowiązku uzyskania takiej opinii na potrzeby rozpatrzenia i rozstrzygnięcia omawianych zarzutów. Natomiast po to ustawodawca wprowadził do porządku prawnego środek zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości, aby organ egzekucyjny, a w wyniku zażalenia nadzorujący egzekucję, poddały analizie czynności i stwierdzenia rzeczoznawcy z punktu widzenia ich zupełności, rzetelności i logiczności. Przyjęcie stanowiska organu w istocie prowadziłoby do konieczności zaakceptowania każdego operatu, nawet budzącego poważne wątpliwości, tym samym do pozbawienia zarzutów do opisu i oszacowania jakiegokolwiek znaczenia i w efekcie do pozostawienia zobowiązanego bez realnej ochrony prawnej na tym etapie egzekucji z jego nieruchomości. Zatem obowiązkiem organów była uważna i wnikliwa analiza operatu rzeczoznawcy, a przede wszystkim: - czy nie zawiera on istotnych luk; - czy rzeczoznawca przedstawił spójny tok rozumowania, odpowiadający faktom i prawu; - czy wybory rzeczoznawcy mają uzasadnienie faktyczne i prawne; - czy rzeczoznawca posłużył się kryteriami adekwatnymi do stanu faktycznego i prawnego. Dotychczas organy tego obowiązku nie wykonały. Błędnie przyjęły, że są związane każdym operatem tylko dlatego, że został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie sądu, tej treści zapatrywanie organów może w następstwie prowadzić do istotnego naruszenia praw zobowiązanego w toku egzekucji. Co więcej, nie sposób nie zauważyć, że argument organów dotyczący samodzielnej analizy dokumentów gromadzonych na potrzeby podatków przemawia za niezgodnością z prawem kontrolowanych postanowień. Po pierwsze - ani organ egzekucyjny, ani nadzorujący egzekucję nie są uprawnione do zastępowania operatu rzeczoznawcy własnymi ustaleniami w zakresie wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję. Ich rolą jest bowiem przeanalizowanie założeń, toku rozumowania i wniosków rzeczoznawcy przedstawionych w operacie. Po drugie - bez analizy tych dokumentów przez rzeczoznawcę nie można zasadnie ocenić czy wnioski organów są trafne. Po trzecie zaś - organy stwierdzają, że nie są uprawnione do zakwestionowania operatu i powołują sią na art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., ale jednocześnie dokonują własnych ustaleń celem potwierdzenia słuszności operatu, a więc jednak oceniają go. W tej sytuacji argumentacja organów jest wewnętrznie sprzeczna, niespójna. Wymaga podkreślenia, że w myśl art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.1997.78.483 ze zm.) prawo własności podlega, co do zasady, konstytucyjnej ochronie. Zatem ingerencję w prawo własności zobowiązanego w trybie przymusu egzekucyjnego należy postrzegać jako instytucję wprowadzoną przez ustawodawcę na zasadach wyjątku, w celu zrealizowania uprawnień wierzyciela. Z tego względu czynności prowadzące do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, w tym jej opis i oszacowanie, nie mogą być oparte na uogólnieniach rzeczoznawcy czy na jego wyborach pozbawionych konkretnego uzasadnienia. Obowiązkiem organów jest natomiast troska o uzyskanie od rzeczoznawcy opisu i oszacowania nieruchomości, w którym zostaną wyczerpująco omówione i wnikliwie przeanalizowane wszystkie aspekty faktyczne i prawne konieczne dla określenia wartości nieruchomości objętej egzekucją. Tylko tak sporządzony operat da zobowiązanemu gwarancję, że przymusowa sprzedaż jego nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo. W ocenie sądu, błędnie również organ wywiódł, że jest uprawniony do rozpatrywania i rozstrzygania tylko tych zagadnień, które zobowiązany wymienił w ustawowym terminie przewidzianym dla złożenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Tej treści pogląd jest pozbawiony podstawy prawnej. W art. 110u § 1 u.p.e.a. ustawodawca przyznał zobowiązanemu prawo do złożenia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości oraz jednocześnie wyznaczył termin na skorzystanie z takiego środka zaskarżenia. Natomiast nie ograniczył kognicji organów wyłącznie do treści zarzutów. Tym samym nie pozbawił zobowiązanego prawa do poszerzania katalogu okoliczności mających świadczyć - w jego przekonaniu - o nieprawidłowości operatu w dalszym toku postępowania zainicjowanego zarzutami. Ponownie rozpatrując zarzuty zobowiązanego organy uwzględnią stanowisko prawne sądu. Podejmą wszelkie niezbędne, przewidziane przez prawo działania, aby opis i oszacowanie nieruchomości zobowiązanego odpowiadały prawu. Rozważą przy tym wszystkie okoliczności faktyczne i prawne istotne z punktu widzenia wartości nieruchomości, w tym również te, które zobowiązany zasygnalizuje w toku rozpatrywania zarzutów. Na tej podstawie rozstrzygną czy treść omawianego operatu rzeczoznawcy pozwala na stwierdzenie, że jest on w całości adekwatny do stanu faktycznego, rynku nieruchomości oraz zasad określania wartości nieruchomości. Uwzględnią również na ile pozostaje on aktualny ze względu na upływ czasu. Z powodów omówionych wyżej zaskarżone postanowienie organu wraz z postanowieniem organu egzekucyjnego podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2018.1302 ze zm. - P.p.s.a.). Orzeczenie o kosztach postępowania sądowego uzasadnia art. 200 i art. 205 § 2 tej ustawy w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800 ze zm.). Obejmują one wpis od skargi (100 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika (480 zł).