I SA/Lu 662/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Małysz (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Achrymowicz, Sędzia NSA Anna Kwiatek, Protokolant Specjalista Marta Ścibor, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 10 stycznia 2014r. sprawy ze skargi L. G. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] nr [...], Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego z [...] nr [...], w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - garażu o powierzchni 20,25 m2 położonego w L. przy ul. [...] Z uzasadnienia powyższego postanowienia wynika, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego wszczął wobec L. G. postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego nr SM [...] (zmieniony na [...]), obejmującego zaległość w podatku dochodowym od osób fizycznych za 1999r. i odsetki za zwłokę. W toku tego postępowania zajęto, zawiadomieniem z dnia 9.12.2011r., nieruchomość położona w L. przy ul. [...], stanowiącą garaż podziemny, dla której Sąd Rejonowy L. – Z. w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...], i wezwano zobowiązaną do zapłaty dochodzonych należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ponieważ pomimo doręczenia zobowiązanej odpisu zawiadomienia w dniu 9.12.2011r. zakreślony termin upłynął bezskutecznie, organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie wyznaczył termin dokonania tej czynności na dzień 20.02.2013r. Zawiadomienie o tym terminie doręczone zostało zobowiązanej w dniu 4.02.2013r. wraz z pouczeniem o prawie do złożenia zarzutów. W tym samym dniu, przez obwieszczenie publiczne wywieszone na tablicy ogłoszeń organu oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta L., organ wezwał uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały w dniu 20.02.2013r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona została na kwotę 21346,00 zł. Odpis protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz ze wskazanymi załącznikami w formie uwierzytelnionych kserokopii, w tym operatem szacunkowym z dnia 3.11.2012r., został zobowiązanej doręczony w dniu 20.02.2013r., w związku z jej nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem. W dniu 4.03.2013r. zobowiązana wniosła pismo nazwane "odwołanie", a zawierające zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Stwierdziła w nim, że określona dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej wartość nieruchomości jest znacznie zaniżona oraz że z ogłoszeń dotyczących sprzedaży garaży podziemnych wywieszanych na słupach i nieruchomościach przy ul. [...] w L. wielokrotnie uzyskiwała informacje o cenach, które "kształtowały się w granicach 35000 zł za taki sam garaż, którego dotyczy wycena". Postanowieniem z dnia [...], wydanym na podstawie art.110u § 1 w związku z art.17 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012r. poz.1015 ze zm.), zwanej dalej "u.p.e.a.", organ egzekucyjny uznał zarzuty za nieuzasadnione. Na postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązania wniosła zażalenie. Podtrzymała w nim argumentację przedstawioną w zarzutach i podkreśliła, że garaż położony jest w ekskluzywnej dzielnicy L., w zwartej zabudowie nowego budownictwa, która jest ogrodzona i chroniona, a ponadto takie garaże posiadają tylko nieliczni mieszkańcy tej zabudowy. Stwierdziła, że obecnie ceny mieszkań, w tym garaży, w odniesieniu do cen ich pierwotnego zakupu sprzed kilku lat są wyższe nawet o 200 %, a dokonane oszacowanie jest nieuzasadnione, gdyż nie odzwierciedla ceny rynkowej nieruchomości. Wyraziła pogląd, że egzekucyjna sprzedaż majątku nie może oznaczać jego sprzedaży za półdarmo. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie Dyrektor Izby Skarbowej przytoczył treść art.110u § 1 u.p.e.a., a także treść art.110c § 1 i 2, art.110m § 1 oraz art.110o § 1, 2 i 3 u.p.e.a., zgodnie z którymi organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości, co następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężna wraz z odsetkami w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie, po upływie wskazanego terminu dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zawiadamiając o terminie tych czynności znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego oraz wzywając, poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa, przy czym zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż 14 dnia przed rozpoczęciem opisu. Następnie organ II instancji wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia - organ egzekucyjny wyznacza najpierw rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art.110s § 1 u.p.e.a. oraz § 27 ust.1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. Nr 137, poz.1541 ze zm., zwanego dalej "rozporządzenie"), po czym dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art.110r u.p.e.a.). Działając w oparciu o przytoczone przepisy organ egzekucyjny wyznaczył do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości G. K., wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (nr uprawnień: 2262). Powołany rzeczoznawca, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu 3.11.2012r. operat szacunkowy wartości nieruchomości lokalowej - garażu o powierzchni 20,25 m2 zlokalizowanego w podziemiu budynku wielorodzinnego przy ul. [...] w L., obręb geodezyjny 18 – L., dla której Sąd Rejonowy L. – Z. w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...], określając wartość nieruchomości na kwotę 21346 zł; wyceną objęta została wiązka praw do nieruchomości obejmująca prawo własności lokalu G.10 o powierzchni 20,25 m2 jako przedmiot prawa własności, prawo współwłasności do części budynku niesłużących wyłącznie najemcom poszczególnych lokali, określone udziałami: lokal nr G.10 - udział [...], prawo współużytkowania wieczystego działki gruntu nr [...] o powierzchni 0,6850 ha, zabudowanej budynkiem wielorodzinnym, określone udziałami: lokal G.10 - udział [...]. Stwierdzając, że nie są uzasadnione zarzuty strony dotyczące wyceny nieruchomości przyjętej przez organ egzekucyjny, Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że rzeczoznawca powołany został zgodnie z art.110s § 1 u.p.e.a., a zastosowana przez niego procedura wyceny zgodna jest z art.149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz.651 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109). Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami (§ 4 rozporządzenia w sprawie wyceny ...) z uwzględnieniem warunków określonych w art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ zauważył, że zgodnie z art.151 powołanej ustawy wartość rynkowa jest to wartość stanowiąca najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to zatem obiektywna wartość nieruchomości, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. Odnosząc się do określonej przez rzeczoznawcę wartości zajętej nieruchomości Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że poprawność zastosowanej metody wyceny porównania parami została przez organ egzekucyjny przeanalizowana i poddana ocenie stosownie do zasad postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy został również zbadany pod względem formalnym, tj. zamieszczenia w nim wszystkich elementów prawem wymaganych. Przystępując do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny dokonał analizy, na podstawie informacji posiadanych z urzędu, w zakresie odnotowanych transakcji z lat 2010 - 2012 na rynku lokalnym w obszarze właściwości tego organu, ze szczególnym uwzględnieniem rynku obrotu nieruchomościami w północnej dzielnicy miasta L., tj. C., w jej środkowej części - za nieruchomości garażowe podobnego typu, o podobnej funkcji i cechach do przedmiotowej nieruchomości. W ocenie organu II instancji trafne są wnioski organu egzekucyjnego, wynikające z porównania cen i cech garaży zawartych w tabeli przedstawionej przez organ egzekucyjny z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę, a przyjęta przez organ egzekucyjny średnia wartość przedmiotowej nieruchomości na rynku wtórnym - 1054,10 zł za 1 m2 nie wykracza poza przedział odnotowanych transakcji osiąganych na rynku lokalnym za nieruchomości garażowe. Za wymagające podkreślenia organ II instancji uznał przy tym, że dla obliczenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne trzech garaży położonych pod tym samym adresem, co garaż zajęty (L., ul. [...]). Nie może być zatem uznana za uzasadnioną argumentacja strony o zaniżeniu wartości zajętego garażu ze względu na jego położenie w luksusowej dzielnicy L.. W związku z argumentem strony, że wartość nieruchomości garażowych w ostatnich latach znacząco wzrosła, organ II instancji stwierdził, że z analizy transakcji z lat 2010 - 2012 dokonanej w sprawie przez organ I instancji wynika, iż ceny transakcyjne garaży w okolicy ul. [...] w L. nie uległy istotnej korekcie, jak również nie nastąpił ich wzrost. Z tego powodu przy oszacowaniu przedmiotowej nieruchomości nie można było założyć wzrostu jej wartości na skutek upływu czasu. Na zakończenie Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że zawiadomień i obwieszczeń o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (w dniu 20.02.2013r. godz.1000) dokonano zgodnie z art.110o § 1 i 2 u.p.e.a., czynności te dokonane zostały w dniu 20.02.2013r. w godzinach od godz.1000 do godz.1045 przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, protokół ten zawiera wszystkie składniki wymagane przepisami prawa, w tym art.110r u.p.e.a., a jego odpis został zobowiązanej niezwłocznie doręczony. Na powyższe postanowienie L. G. wniosła skargę, w której stwierdziła, że podtrzymuje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 4.03.2013r., nazwanym "odwołanie", oraz w zażaleniu, przy czym stwierdziła, że kwota określona za nieruchomość jest nieadekwatna do cen rynkowych. Wyjaśniła ponadto, że na czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogła się stawić ze względu na stan zdrowia, znany organowi egzekucyjnemu oraz że sprawa egzekwowanej należności jest po raz kolejny przedmiotem postępowania w trybie wznowieniowym. Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona, a zaskarżone postanowienie znajduje oparcie w przepisach prawa, których znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy w sposób jasny i pełny wyjaśnione zostało w uzasadnieniach postanowień organów obu instancji. Odnosząc się w pierwszej kolejności, ze względu na zarzuty podnoszone przez skarżącą, do kwestii związanych z wyceną nieruchomości, podnieść należy, że - jak prawidłowo wyjaśniono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia: • po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art.110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art.110m § 1 u.p.e.a.); • do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art.110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art.193 ust.1 w związku z art.191 ust.1, art.177 ust.1 i art.174 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; rejestr rzeczoznawców majątkowych prowadzony jest obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju; por. też: art.150 ust.5 powołanej ustawy); • rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go (§ 27 ust.1 rozporządzenia), przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust.1 rozporządzenia; por. też: art.149 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art.110r § 1 ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30 rozporządzenia); • w wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art.150 ust.1 pkt 1 i ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art.151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami); • wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art.152 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art.153 ust.1 tej ustawy oraz § 4 ust.1 - 3 rozporządzenia w sprawie wyceny ...), z tym że ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154 ust.1 powołanej ustawy); • na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej (§ 32 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny; por. też: art.3 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali - Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.); • rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (...) (art.156 ust.1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); • operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust.2 rozporządzenia w sprawie wyceny ...); • operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 (art.156 ust.3 powołanej ustawy). Wskazane wymagania i zasady zrealizowane zostały w postępowaniu w sprawie niniejszej, gdyż: ➢ pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art.110c § 2 u.p.e.a., doręczonym skarżącej w dniu 9.12.2011r., dochodzone należności nie zostały uiszczone, ➢ wyznaczony w dniu 22.10.2012r. rzeczoznawca majątkowy – G. K. jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, ➢ wycena dokonana została przez określenie wartości rynkowej nieruchomości - lokalu (garaż G.10) wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości przy przyjęciu metody porównania parami, tj. porównania wartości przedmiotowej nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości - garaży położonych w budynku pod tym samym adresem, co przedmiotowa nieruchomość, ➢ w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań planistycznych, urbanistycznych, podstawy prawne wyceny, analiza lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy, ➢ od sporządzenia operatu (nosi on datę 3.11.2012r.) do dokonania czynności egzekucyjnych opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy. Przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości - garażu o powierzchni 20,25 m2 położonego w L. przy ul. [...] cen transakcyjnych nieruchomości podobnych położonych w tym samym miejscu (pod tym samym adresem) powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Stąd za prawidłowe uznać należy wyjaśnienie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że nie są uzasadnione twierdzenia skarżącej, iż przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie uwzględnia położenia zajętej nieruchomości w "ekskluzywnej dzielnicy L." oraz faktu, iż "takie garaże posiadają tylko nieliczni mieszkańcy". Problem wzrostu cen w czasie wyjaśniony został przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Przy tym zastój na rynku nieruchomości jest sytuacją powszechnie wiadomą, zaś strona nie zaoferowała żadnych dowodów na potwierdzenie swojego twierdzenia, że ceny nieruchomości podobnych do zajętej osiągają (osiągały w lutym 2013r.) poziom 35000 zł. W tej sytuacji twierdzenie strony, o którym mowa, ocenić należy jako gołosłowne. W świetle powyższego określenie wartości zajętej nieruchomości należy ocenić jako dokonane bez naruszenia przepisów prawa, zarówno przytoczonych wyżej, jak też zawartych w art.7, art.77 § 1 i art.80 k.p.a. Także inne przepisy regulujące dokonanie przez organ egzekucyjny czynności opisu i oszacowania nieruchomości nie zostały w niniejszej sprawie naruszone. Do czynności tych przystąpiono po bezskutecznym upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, o którym mowa w art.110c ust.2 u.p.e.a., a zatem zgodnie z art.110m ust.1 u.p.e.a., zawiadomienia zarówno skarżącej, jak i innych osób - potencjalnych uczestników postępowania egzekucyjnego dokonano zgodnie z art.110o § 1 - 3 u.p.e.a. (skarżącej zawiadomienie doręczono w dniu 4.02.2013r., obwieszczenia pozostawały wywieszone w dniach 4 – 20.02.2013r., zaś termin czynności wyznaczony był na dzień 20.02.2013r.). Treść protokołu sporządzonego na okoliczność dokonania opisu i oszacowania nieruchomości odpowiada wymogom określonym w art.110r § 1 u.p.e.a., a protokół ten wraz z operatem szacunkowym (w uwierzytelnionych odpisach) został w dniu sporządzenia tego protokołu doręczony skarżącej. Podkreślić ponadto należy, że uzasadnienia postanowień wydanych przez organy obu instancji w związku z wniesionymi przez skarżącą zarzutami do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (oraz zażaleniem) w pełni odpowiadają wymogom określonym w art.107 § 3 w związku z art.126 k.p.a. oraz art.17 § 1 i art.18 u.p.e.a. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że brak jest podstaw do oceny, iż zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem prawa. Zatem skargę należało oddalić na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r. poz.270 ze zm.).