I SA/Lu 89/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Halina Chitrosz-Roicka (sprawozdawca), Sędziowie WSA Krystyna Czajecka-Szpringer,, WSA Małgorzata Fita, Protokolant Sekretarz sądowy Kamil Rutkowski, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 19 listopada 2014 r. sprawy ze skargi L. G. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości - oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...]., Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego z dnia [...] października 2013 r., w przedmiocie złożonych przez L. G. zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości – działki gruntu nr 1/42 o powierzchni 0,1869 ha. Z uzasadnienia powyższego postanowienia wynika, że w toku postępowania egzekucyjnego wszczętego wobec L. G. na podstawie tytułów wykonawczych nr SM [...] i SM [...] Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego zajął, zawiadomieniem z dnia 20 kwietnia 2010 r., nieruchomość położoną w Ś. przy ul. Ż. i wezwał zobowiązaną do zapłaty dochodzonych należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2011 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego działając na podstawie art. 59 § 3 w związku z art. 59 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012 r. poz.1015 ze zm.), zwanej dalej "u.p.e.a." – umorzył postępowanie egzekucyjne prowadzone na podstawie tytułu wykonawczego nr SM [...]. W egzekucyjnej realizacji pozostał, natomiast tytuł wykonawczy nr [...]. W związku z bezskutecznym upływem terminu zakreślonego w wezwaniu z 20 kwietnia 2010 r., organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie wyznaczył termin dokonania tej czynności na dzień 14 marca 2013 r. Zawiadomienie zobowiązanej o tym terminie nastąpiło w dniu 20 lutego 2013 r. wraz z pouczeniem o prawie do złożenia zarzutów. Organ egzekucyjny przez obwieszczenie publiczne wywieszone na tablicy ogłoszeń organu oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta, wezwał uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały w dniu 14 marca 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona została na łączną kwotę 402.000 zł., w tym wartość gruntu 201.300 zł. Odpis protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został zobowiązanej doręczony w dniu 14 marca 2013 r., w związku z jej nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem. W dniu 27 marca 2013 r. zobowiązana wniosła pismo nazwane "odwołaniem", a zawierające zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2013 r., wydanym na podstawie art.110u § 1 w związku z art. 17 u.p.e.a., organ egzekucyjny uznał zarzuty za uzasadnione. Na postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązana wniosła zażalenie. Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z dnia [...] czerwca 2013 r. utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. Wobec powyższego organ egzekucyjny wyznaczył na dzień 28 sierpnia 2013 r. nowy termin dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym w dniu 1 sierpnia 2013 r. zawiadomił stronę pouczając o możliwości i terminie wniesienia zarzutów. Organ egzekucyjny dokonał wezwania w dniu 15 lipca 2013 r. przez obwieszczenie publiczne wywieszone na tablicy ogłoszeń organu oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały w dniu 28 sierpnia 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez organ egzekucyjny w tej samej wysokości jak podczas wcześniejszego oszacowania. Odpis protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został zobowiązanej doręczony w dniu 28 sierpnia 2013 r., w związku z jej nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem. W dniu 10 września 2013 r. zobowiązana wniosła pismo nazwane "odwołaniem", zawierające zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W ocenie strony cena ustalona za ww. nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym jest znacznie zaniżona w stosunku do ceny rynkowej. W szczególności strona wskazała, że budynek magazynowo-garażowy o powierzchni 496 m2 usytuowany na szacowanej nieruchomości zbudowany jest z potężnych konstrukcji stalowych i w związku z tym posiada wyższą wartość. Podkreśliła jednocześnie, że na wyższą, w stosunku do oszacowanej, wartość nieruchomości wpływa również jej położenie, w sąsiedztwie Regionalnego Parku Przemysłowego oraz w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska w Ś. Postanowieniem z dnia [...] października 2013 r., Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego uznał zarzuty za nieuzasadnione. Na postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązana wniosła zażalenie, w którym podtrzymała zarzuty zgłoszone w piśmie z dnia 10 września 2013 r. Dyrektor Izby Skarbowej nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów zażalenia. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ przytoczył treść art. 110u § 1 u.p.e.a., a także treść art. 110c § 1 i 2, art. 110m § 1 oraz art. 110o § 1, 2 i 3 u.p.e.a., zgodnie z którymi organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości, co następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie, po upływie wskazanego terminu dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zawiadamiając o terminie tych czynności znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego oraz wzywając, poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa, przy czym zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż 14 dnia przed rozpoczęciem opisu. Następnie organ II instancji wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia - organ egzekucyjny wyznacza najpierw rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz § 27 ust.1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. Nr 137, poz.1541 ze zm., zwanego dalej "rozporządzenie"), po czym dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Działając w oparciu o przytoczone przepisy organ egzekucyjny wyznaczył do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości G. K., wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (nr uprawnień: [..]). Powołany rzeczoznawca, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu [...] listopada 2012 r. operat szacunkowy wartości nieruchomości zabudowanej, położonej w Ś. przy ul. Ż., obręb geodezyjny 1 - Miasto Ś., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...], określając wartość nieruchomości na łączną kwotę 402.000 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 201.300 zł. Wyceną objęta została wiązka praw do nieruchomości stanowiących działki gruntu nr 1/42 o powierzchni 0,1869 ha jako przedmiot prawa własności oraz budynki i budowle usytuowane na wymienionych działkach. Stwierdzając, że nie są uzasadnione zarzuty strony dotyczące wyceny nieruchomości przyjętej przez organ egzekucyjny, Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że rzeczoznawca powołany został zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., a zastosowana przez niego procedura wyceny zgodna jest z art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami (§ 4 rozporządzenia w sprawie wyceny ...) z uwzględnieniem warunków określonych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ zauważył, że zgodnie z art. 151 powołanej ustawy wartość rynkowa jest to wartość stanowiąca najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to zatem obiektywna wartość nieruchomości, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. Odnosząc się do określonej przez rzeczoznawcę wartości zajętej nieruchomości Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że poprawność zastosowanej metody wyceny została przez organ egzekucyjny przeanalizowana i poddana ocenie stosownie do zasad postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy został również zbadany pod względem formalnym, tj. zamieszczenia w nim wszystkich elementów prawem wymaganych. Organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie szacunkowym przyjął do porównania ceny czterech zabudowanych nieruchomości, podobnych w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich dwóch lat, mających choć kilka charakterystycznych i zbliżonych cech do nieruchomości podlegających oszacowaniu. Po skorygowaniu cen rynkowych tych nieruchomości za pomocą współczynników kwotowych wynikających z porównania cech rynkowych, z których największy wpływ na cenę ma położenie nieruchomości i udział procentowy danej cechy za najbardziej prawdopodobny poziom wartości przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych, tj. wartość rynkowa 1m2 wynosi 811.30 zł, zatem wartość końcowa nieruchomości wynosi 402.000 zł Analogiczne ustalono cenę gruntu, przyjmując do porównania cztery niezabudowane nieruchomości o cechach podobnych lub zbliżonych do nieruchomości podlegającej oszacowaniu, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich czterech lat. Na tej podstawie ustalono, że cena maksymalna za 1 m2 wynosiła 107,30 zł, a minimalna 87 zł. Następnie ustalone wartości skorygowano za pomocą współczynników kwotowych wynikających z różnicy między ceną maksymalną a minimalną oraz współczynnika udziału procentowego cechy położenia ogólnego, przy czym wagę tej cechy określono na 100%. Ogólnie położenie szacowanej nieruchomości ustalono jako dobre, a jej ostateczną wartość ustalono łącznie na 201.300 zł. Operat został również poddany ocenie pod względem formalnym. W związku z argumentem strony, że pomimo dokonania opisu i oszacowania nieruchomości po raz drugi, wartość rynkowa nieruchomości nie została zmieniona, organ podkreślił, że nie ma podstaw do uznania operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 3 listopada 2012 r. za nieaktualny. Powtórne sporządzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w sytuacji gdy pierwszy był wadliwy z przyczyn formalnych, nie uzasadnia sporządzenia dodatkowego operatu szacunkowego wartości nieruchomości. Organ dodał również, że w dniu 2 listopada 2013 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził klauzulę o aktualności operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2012 r. Na zakończenie Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że zawiadomień i obwieszczeń o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonano zgodnie z art. 110o § 1 i 2 u.p.e.a. Czynności opisu i oszacowania zostały przeprowadzone w dniu 28 sierpnia 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, protokół ten zawiera wszystkie składniki wymagane przepisami prawa, w tym art. 110 r. u.p.e.a., a jego odpis został zobowiązanej niezwłocznie doręczony. Na powyższe postanowienie strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, w której stwierdziła, że podtrzymuje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia [...] września 2013 r. oraz w zażaleniu, przy czym stwierdziła, że kwota określona za nieruchomości jest nieadekwatna do ich rzeczywistej wartości, na którą wpływa ich położenie w pobliżu lotniska i Regionalnego Parku Przemysłowego. Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona, a zaskarżone postanowienie znajduje oparcie w przepisach prawa. Odnosząc się do kwestii związanych z wyceną nieruchomości, podnieść należy, że - jak prawidłowo wyjaśniono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; rejestr rzeczoznawców majątkowych prowadzony jest obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju; por. też: art. 150 ust. 5 powołanej ustawy). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go (§ 27 ust. 1 rozporządzenia), przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust. 1 rozporządzenia), w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30 rozporządzenia). W wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 tej ustawy oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia w sprawie wyceny ...), z tym że ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 powołanej ustawy). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (...) (art. 156 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny...). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 powołanej ustawy). Wskazane wymagania i zasady zrealizowane zostały w postępowaniu w sprawie niniejszej, gdyż: - pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., dochodzone należności nie zostały uiszczone, - wyznaczony rzeczoznawca majątkowy – G. K. jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, - wycena dokonana została przez określenie wartości rynkowej nieruchomości działki gruntu nr 1/42 o powierzchni 0,1869 ha wraz z budynkiem magazynowo garażowym posadowionym na tej działce przy przyjęciu metody porównania parami, tj. porównania wartości nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości, - w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań planistycznych, urbanistycznych, podstawy prawne wyceny, analiza lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy, - od sporządzenia operatu ([...] listopada 2012 r.) do dokonania czynności egzekucyjnych opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy, ponadto w dniu 2 listopada 2013 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził dodatkowo klauzulę o aktualności operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2013 r. Przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości – działki gruntu nr 1/42 o powierzchni 0,1869 ha wraz z budynkiem magazynowo-garażowym, cen transakcyjnych czterech nieruchomości podobnych powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Stąd za prawidłowe uznać należy wyjaśnienie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że nie są uzasadnione twierdzenia skarżącej, iż przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie uwzględnia położenia zajętej nieruchomości. Z treści operatu szacunkowego wynika także, że rzeczoznawca majątkowy analizował stan zagospodarowania nieruchomości. W tych okolicznościach określenie wartości zajętej nieruchomości należy ocenić jako dokonane bez naruszenia przepisów prawa, zarówno przytoczonych wyżej, jak też zawartych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Także inne przepisy regulujące dokonanie przez organ egzekucyjny czynności opisu i oszacowania nieruchomości nie zostały w niniejszej sprawie naruszone. Do czynności tych przystąpiono po bezskutecznym upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, o którym mowa w art. 110c ust. 2 u.p.e.a., a zatem zgodnie z art. 110m ust. 1 u.p.e.a., zawiadomienia zarówno skarżącej, jak i innych osób - potencjalnych uczestników postępowania egzekucyjnego dokonano zgodnie z art. 110o § 1 - 3 u.p.e.a. Treść protokołu sporządzonego na okoliczność dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości odpowiada wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., a protokół ten wraz z operatem szacunkowym (w uwierzytelnionych odpisach) został w dniu sporządzenia tego protokołu doręczony skarżącej. Uwzględniając powyższe skargę należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).