I SA/Lu 93/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Halina Chitrosz, Sędziowie WSA Wiesława Achrymowicz, NSA Anna Kwiatek (sprawozdawca), Protokolant Sekretarz sądowy Julita Kula, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 17 czerwca 2014r. sprawy ze skargi L.G. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości - oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] Dyrektor Izby Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] w przedmiocie złożonych przez L. G. zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości – działki gruntu nr [...] o powierzchni 0,1821 ha w udziale 1787/14568. Z uzasadnienia powyższego postanowienia wynika, że w toku postępowania egzekucyjnego na podstawie wystawionego tytułu wykonawczego Naczelnik Urzędu Skarbowego zajął, nieruchomość położoną w Ś. przy ul. [...] i wezwał zobowiązaną do zapłaty dochodzonych należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zakreślony termin upłynął bezskutecznie. Organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wyznaczył je na dzień 14 marca 2013 r., zawiadamiając o jego terminie zobowiązaną w dniu 20 lutego 2013 r. wraz z pouczeniem o prawie do złożenia zarzutów. Przez obwieszczenie publiczne wywieszone na tablicy ogłoszeń organu oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta, organ egzekucyjny wezwał uczestników, o których nie miał wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały w dniu 14 marca 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona została na łączną kwotę 32.674 zł. Odpis protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został zobowiązanej doręczony w dniu 14 marca 2013 r., w związku z jej nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem. W dniu 27 marca 2013 r. zobowiązana wniosła pismo nazwane "odwołaniem", a zawierające zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 26 kwietnia 2013 r., wydanym na podstawie art.110u § 1 w związku z art. 17 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012 r. poz.1015 ze zm. dalej "u.p.e.a."), organ egzekucyjny uznał zarzuty za uzasadnione. Na postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązana wniosła zażalenie. Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w dniu 12 lutego 2014r. sygn. akt I SA/Lu 943/13 oddalił skargę zobowiązanej na powyższe postanowienie. Wobec powyższego organ egzekucyjny wyznaczył na dzień 28 sierpnia 2013 r. termin dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym w dniu 1 sierpnia 2013 r. i zawiadomił stronę pouczając o możliwości i terminie wniesienia zarzutów. Organ egzekucyjny wezwał w dniu 15 lipca 2013 r. przez obwieszczenie publiczne wywieszone na tablicy ogłoszeń organu oraz na tablicy ogłoszeń Urzędu Miasta uczestników, o których nie miał wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przeprowadzone zostały w dniu 28 sierpnia 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa nieruchomości określona została przez organ egzekucyjny w tej samej wysokości jak podczas wcześniejszego oszacowania. Odpis protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został zobowiązanej doręczony w dniu 28 sierpnia 2013 r., w związku z jej nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem. W dniu 10 września 2013 r. zobowiązana wniosła pismo nazwane "odwołaniem", zawierające zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Podkreśliła, że nie mogła uczestniczyć w opisie i oszacowaniu z powodu złego stanu zdrowia. Nie zgadza się z oszacowaną wartością nieruchomości, ponieważ cena zawarta w operacie szacunkowym z 3 listopada 2012r. oraz w protokole opisu i oszacowania z 28 sierpnia 2013r. jest znacznie zaniżona w odniesieniu do ceny rynkowej. Postanowieniem z dnia 9 października 2013 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał zarzuty za nieuzasadnione. Na postanowienie organu egzekucyjnego zobowiązana wniosła zażalenie, w którym podtrzymała zarzuty zgłoszone w piśmie z dnia 10 września 2013 r. Dyrektor Izby Skarbowej nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów zażalenia. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ przytoczył treść art. 110u § 1 u.p.e.a., a także treść art. 110c § 1 i 2, art. 110m § 1 oraz art. 110o § 1, 2 i 3 u.p.e.a. Wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia - organ egzekucyjny wyznacza najpierw rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110s § 1 u.p.e.a. oraz § 27 ust.1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. Nr 137, poz.1541 ze zm., zwanego dalej "rozporządzenie"), po czym dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Działając w oparciu o przytoczone przepisy organ egzekucyjny wyznaczył do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości G.K., wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (nr uprawnień: [...]). Powołany rzeczoznawca, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu 3 listopada 2012 r. operat szacunkowy wartości nieruchomości zabudowanej, położonej w Ś. przy ul. Ż. [...], obręb geodezyjny 1 - Miasto, dla której Sąd Rejonowy - Wschód w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...], określając wartość nieruchomości na łączną kwotę 266.367,70 zł, w tym wartość udziału zobowiązanej na 32.674 zł. Wyceną objęto współwłasność drogi dojazdowej – działka gruntu [...] o powierzchni 0,1821 ha (1787/14568 udziału). Uznając za nieuzasadnione zarzuty strony dotyczące wyceny nieruchomości przyjętej przez organ egzekucyjny, Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że rzeczoznawca powołany został zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., a zastosowana przez niego procedura wyceny zgodna była z art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównania parami i podejście kosztowe (§ 4 rozporządzenia w sprawie wyceny) z uwzględnieniem warunków określonych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z celem postępowania egzekucyjnego. Organ zauważył, że zgodnie z art. 151 powołanej ustawy wartość rynkowa jest to wartość stanowiąca najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to obiektywna wartość nieruchomości, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od popytu i podaży. Odnosząc się do określonej przez rzeczoznawcę wartości zajętej nieruchomości Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że poprawność zastosowanej metody wyceny została przez organ egzekucyjny przeanalizowana i poddana ocenie stosownie do zasad postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy został również zbadany pod względem formalnym, tj. zamieszczenia w nim wszystkich elementów prawem wymaganych. W operacie szacunkowym przyjęto do porównania cechy czterech podobnych nieruchomości gruntowych, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich 4 lat (z uwagi na brak transakcji rozszerzono ramy czasowe do 2-4 lat), mających kilka zbliżonych i charakterystycznych cech do nieruchomości podlegającej oszacowaniu. Ich cena wyniosła od 87 zł/m2 – 107,30 zł/m2. Ze względu na dobre położenie nieruchomości, za najbardziej prawdopodobny poziom warności przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych tj. 107,70 zł/m2. Wartość rynkowa gruntu wyniosła 196.121,70 zł (1821 m2 x 107, 70 zł) plus wartość obiektów budowlanych (70.246 zł). Razem 266.367,70 zł, przy czym udział zobowiązanej określona na kwotę 32.674 zł. Strona nie wskazała żadnych kryteriów według których uznaje wycenę za zaniżoną. W związku z argumentem strony, że pomimo dokonania opisu i oszacowania nieruchomości po raz drugi, wartość rynkowa nieruchomości nie została zmieniona organ podkreślił, że nie ma podstaw do uznania operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 3 listopada 2012 r. za nieaktualny. Na zakończenie Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że zawiadomień i obwieszczeń o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonano zgodnie z art. 110o § 1 i 2 u.p.e.a., czynności te dokonane zostały w dniu 28 sierpnia 2013 r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, protokół ten zawiera wszystkie składniki wymagane przepisami prawa, a jego odpis został zobowiązanej niezwłocznie doręczony. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie L.G., stwierdziła, że podtrzymuje stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 10 września 2013 r. oraz w zażaleniu, przy czym stwierdziła, że kwota określona za nieruchomości jest nieadekwatna do ich rzeczywistej wartości, na którą wpływa ich położenie w pobliżu w dzielnicy przemysłowej. Działki stanowią drogi dojazdowe do budynków przeznaczonych na działalność gospodarczą. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona, gdyż zaskarżone postanowienie odpowiada prawu. Odnosząc się do kwestii związanych z wyceną nieruchomości, podnieść należy, że po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; rejestr rzeczoznawców majątkowych prowadzony jest obecnie w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju; por. też: art. 150 ust. 5 powołanej ustawy). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go (§ 27 ust. 1 rozporządzenia), przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust. 1 rozporządzenia), w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30 rozporządzenia). W w wyniku wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 tej ustawy oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia w sprawie wyceny), z tym że ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 powołanej ustawy). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (...) (art. 156 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny...). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 powołanej ustawy). Wskazane wymagania i zasady zrealizowane zostały w postępowaniu w sprawie niniejszej, gdyż: - pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., dochodzone należności nie zostały uiszczone, - wyznaczony rzeczoznawca majątkowy – G.K. jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, - wycena dokonana została przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy przyjęciu metody porównawczej i kwotowej tj. porównania wartości nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości, - w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości, podstawy prawne wyceny, analiza lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono tok obliczeń oraz wynik końcowy, - od sporządzenia operatu (3 listopada 2012 r.) do dokonania czynności egzekucyjnych opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy. W dniu 14 listopada 2013r. rzeczoznawca złożył "klauzulę o aktualności operatu szacunkowego z dnia 3 listopada 2012r." sporządzoną w dniu 2 listopada 2013r. Przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Stąd za prawidłowe uznać należy wyjaśnienie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że nie są uzasadnione twierdzenia skarżącej, iż przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie uwzględnia położenia zajętej nieruchomości. W tych okolicznościach określenie wartości zajętej nieruchomości należy ocenić jako dokonane bez naruszenia przepisów prawa, zarówno przytoczonych wyżej, jak też zawartych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.