II SA/Lu 1112/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Starszy asystent sędziego Łucja Krasińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 lutego 2017 r. sprawy ze skargi H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy N. D. ustalił dla H. P. opłatę adiacencką z tytułu podziału działki nr [...] położonej w miejscowości N. D. w kwocie [...]zł. W uzasadnieniu wyjaśnił, że na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2015r. poz. 1774 ze zmianami dalej zwaną "u.g.n.") ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, gdy spełnione łącznie zostaną 3 warunki; podział nieruchomości zostanie dokonany na wniosek właściciela, nastąpi wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału (art. 98 a ust. 1 u.g.n.) oraz w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 98 ust. 1 a w związku z ust. 1 u.g.n.). Podział działki nr [...] położonej w miejscowości N. D. dokonany został na wniosek jej właściciela w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony Uchwałą Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego Gminy N. D. uchwalonego przez Radę Gminy uchwałą nr [...] z dnia [...] r. W wyniku podziału powstało 8 działek, w tym 4 działki przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na utworzenie gminnych dróg publicznych (oznaczenie w mpzp symbolem [...], [...], [...]), 2 działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych (symbol [...]), 1 działka przeznaczona pod lokalizację usług nieuciążliwych (symbol U22) oraz 1 działka przeznaczona pod usługi nieuciążliwe i zieleń naturalną (symbole U22 i ZN24). W dniu [...] r. - dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział geodezyjny działki nr [...] stała się ostateczna obowiązywała Uchwała Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. §1 przywoływanej wyżej uchwały ustala wysokość stawki procentowej opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała opublikowana została w dniu [...] r. w Dzienniku Urzędowym Województwa L. Nr [...] pod pozycją [...] i obowiązuje od dnia [...] r. W ramach prowadzonego postępowania wykazano, że w wyniku podziału działki [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości, co wypełnia ostatnią przesłankę wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W trakcie postępowania uprawniony rzeczoznawca majątkowy dokonał w obecności strony oględzin nieruchomości i sporządził operat szacunkowy. Operat jest zgodny z przepisami, zawiera wymagane prawem elementy treści, jest zupełny, spójny i w sposób logiczny opisuje postępowanie w wyniku, którego określono wartość nieruchomości, w tym także toku obliczeń. W wyniku wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Szacunku dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego wskazanego dla powyższego rodzaju wartości w art. 152 ust. 3 u.g.n, metodą porównywania parami przewidzianą §4 pkt. 2 Rozporządzania Rady Ministrów z [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207 poz. 2109 z późn. zm.). Operat określa wartość działki nr [...] według stanu przed podziałem oraz jej wartość według stanu po podziale, przy czym powierzchnia działki do wyceny w obu przypadkach została pomniejszona o powierzchnię wydzieloną pod drogi publiczne stosownie do art. 98a ust. 3 u.g.n. W toku wyceny, którą dokumentuje opisywany operat szacunkowy, działka nr [...] przed podziałem jak i działki [...], [...], [...] i [...] powstałe z jej podziału porównane zostały za każdym razem z trzema nieruchomościami im podobnymi z uwzględnieniem korekty wynikającej z różnic pomiędzy wycenianymi nieruchomościami a nieruchomościami podobnymi. Powyższe nie budzi zastrzeżeń organu w zakresie doboru nieruchomości podobnych, które uznano za porównywalne z przedmiotem wyceny pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia i innych cech mających wpływ na wartość. Jako wiarygodne przyjęto ustalenie cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych i uzasadnienie ich wag dla wartości rynkowej nieruchomości. Za właściwe uznano określenie różnic pomiędzy przedmiotem wyceny a nieruchomościami podobnymi. Operat spełnia też wymogi formalne. W wobec powyższego organ uznał operat szacunkowy za dowód w sprawie a wyniki wyceny za wiążące. Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł zaś wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...]zł. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału stanowi kwota [...]zł i jest podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej. [...] zł - [...] zł = [...] zł. Stawka opłaty adicenckiej z tytułu podziału nieruchomości określona w §1 Uchwały Nr [...] Rady Gminy N. D. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenkiej wynosi 20% [...] zł x 20% = [...] zł. Opłata adiacencka wynosi zatem [...] zł. Z operatem strona zapoznała się w dniu [...] r. i nie wniosła uwag co do jego treści. Złożyła natomiast uwagi dotyczące prowadzonego postępowania wnosząc, że w przypadku jej sprawy nie zachodzą przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ to ona pokryła w całości koszty podziału działki oraz wydzielenia gruntów pod drogi publiczne, a ustalona uchwałą rady gminy stawka procentowa opłaty adiacenckiej jest na najwyższym poziomie. Po analizie złożonego pisma organ nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów strony i umorzenia wszczętego postępowania. Strona dokonała na swój wniosek podziału działki nr [...]. Spełniona zostaje zatem jedna z przesłanek wydania decyzji o ustaleniu opłaty adicenckiej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie warunkuje w żaden sposób ustalenia opłaty adiacenkiej od faktu, czy właściciel dzielonej nieruchomości pokrył koszty tego podziału, w tym podziału z uwzględnieniem wydzielenia powierzchni przeznaczonych pod drogi publiczne. Podjęta przez Radę Gminy N. D. w roku 2007 uchwała w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenkiej, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości ustala nie na poziomie maksymalnie określonym ustawą, lecz na poziomie 20% od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem. Zobowiązaną pouczono ponadto, że opłata adiacencka płatna jest w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stanie się ostateczna na wskazane konto bankowe. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła H. P. nie zgadzając się z rozstrzygnięciem organu I instancji. W jej ocenie, w wyniku podziału działka nr [...] nie zyskała na wartości, a wręcz przeciwnie – zmalała, bowiem z trzech stron graniczyć będzie z szerokimi drogami gminnymi. Jednocześnie wskazała, że wiosną 2015 r. miejscowy przedsiębiorca otrzymał pozwolenie na budowę olbrzymiego lokalu handlowo-usługowego (działka nr [...]) naprzeciwko jej działki przy ul. [...] bez właściwego parkingu (stan aktualny budowli to stan surowy służący już jako składowisko materiałów budowlanych z ich rozładunkiem na ulicy [...] - hałas 15 godzin na dobę). Wobec powyższego, zdaniem skarżącej, nie można w przypadku jej działki mówić o wzroście wartości na skutek podziału. Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w punkcie pierwszym (1) uchyliło zaskarżoną decyzję, w punkcie drugim (2) ustaliło opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w N. D. , na skutek jej podziału zaś w punkcie trzecim (3) zobowiązało H. P. do wniesienia opłaty na rachunek bankowy Urzędu Gminy N. D. po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanie się ostateczna. Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium podniosło, że za prawidłowy uznaje sposób i metodykę wyceny przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie. W konsekwencji za prawidłowy uznaje dobór nieruchomości i transakcji, które są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. (klauzula aktualności z dnia [...] r.) Kolegium uznało za sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat sporządzony jest starannie. Znajdują się w nim wszystkie elementy wymagane przez prawo, co świadczy o kompletności dokumentu. Wnioski przedstawione w operacie są spójne i logiczne. Poprawnie określono przedmiot, zakres i cel wyceny. Biegły w sposób obszerny i dokładny dokonał analizy rynku nieruchomości, określił stan nieruchomości (w tym nieruchomości porównawczych) i otoczenia oraz przeznaczenie w planach miejscowych, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowego operatu. Wszelkie zaś podjęte przez niego czynności zawierają wyczerpujące uzasadnienie. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale, sposób jej ustalenia, przyjęta metoda wyceny, metodyka oraz zakres współczynników korygujących uznano za prawidłowe. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do nałożenia na zobowiązaną opłaty adiacenckiej. Ustalenie opłaty nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W toku postępowania organ I instancji zapewnił stronie postępowania możliwość czynnego w nim udziału. Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdzono, że nie zasługują one na uwzględnienie, bowiem w większości nie dotyczą postępowania. Odnośnie zarzutu braku wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału wskazano, że jedynym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy. Zobowiązana nie podniosła jakichkolwiek zarzutów do sporządzonej wyceny, nie kwestionując tym samym poprawności wykonania operatu. Odnosząc się natomiast do okoliczności powstania nowych dróg publicznych sąsiadujących z nieruchomością zobowiązanej, czy też uzyskania przez właściciela sąsiedniej nieruchomości pozwolenia na budowę lokalu handlowo — usługowego (niezależnie od jego wielkości i przeznaczenia) wyjaśniono, że nie mają one wpływu na określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Za wadliwe uznano zaś brak określenia przez organ I instancji w rozstrzygnięciu terminu w jakim przedmiotowa opłata miałaby zostać uiszczona. Zgodnie z art. 148 ust. 1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Z tych powodów orzeczono jak w decyzji. Skargę na decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniosła H. P. żądając jej uchylenia. Podała, że Kolegium błędnie uchyliło decyzję organu i instancji, skoro decyzja Wójta [...] powoływała art. 148 ustawy gospodarce nieruchomościami w podstawie prawnej, jak również jego treść została umieszczona w pouczeniu na str.5 w wersach 11,12,13,14. Ponadto, wbrew twierdzeniu Kolegium przesłanki, które w jego ocenie przesądziły o konieczności uchylenia decyzji z dnia [...] r. nie występowały. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Nadanie mu klauzuli aktualności po tym okresie (jak zostało uczynione w moim przypadku) może nastąpić, jeżeli od tego okresu nie wystąpiły istotne zmiany polegające m.in. na celu wyceny nieruchomości, rodzaju, położenia oraz przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania jej czy najbliższego sąsiedztwa. Takie zmiany miały miejsce w niniejszej sprawie. Na str.12 wers 5-8 przyjęta została do analizy działka nr [...] o pow.[...] m2 położona naprzeciwko jej działki, granicząca od strony wschodniej z ul. [...], która na dzień sporządzenia operatu stanowiła teren zabudowy jednorodzinnej i częściowo użytków zielonych stanowiących przedłużenie tzw. zielonej doliny, a przeznaczonej na teren zalewowy (naturalna niecka terenu). Jesienią 2015 r. miejscowy przedsiębiorca rozpoczął na niej budowę piętrowego budynku handlowo - usługowego o pow. około 800 m2 (zał. nr [...]) zasypując obszar zielonej doliny (obecnie skład materiałów budowlanych). Zmieniło się zatem przeznaczenie tej działki w planie zagospodarowania przestrzennego gminy N. powodując dezaktualizację operatu. Największy wpływ na wartość nieruchomości ma zaś lokalizacja i atrakcyjność położenia. Im atrakcyjniejsze położenie, tym cena nieruchomości jest wyższa. W moim przypadku wybudowanie "molocha" handlowego z materiałami budowlanymi naprzeciw mojej działki drastycznie obniżyło jej wartość . Ponadto błędna jest treść opisu działki [...] (str.8 pkt.3 operatu). Rzeczoznawca nie wspomniał o tym, że na działce znajdują się dwa budynki mieszkalne, parterowy murowany frontem posadowiony do ulicy [...] oraz ten opisany od ulicy [...]. Budynek od ulicy [...] znajduje się w chwili obecnej w odległości około 5 m od jej krawędzi, po jej poszerzeniu o 3m dom będzie oknami "wchodził" w ulicę, a zatem jej wartość znacznie się obniża. Strona 20 operatu zawiera wycenę działki nr [...] o pow. [...] m2 wydzieloną z działki [...] Część tej działki w wyniku ustalenia częściowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. D. przeznaczona jest pod tereny budowlane i usługi nieuciążliwe. Jest to powierzchnia [...] m2, a zatem stanowi 36% powierzchni działki, w operacie 50%. Pozostała część o powierzchni [...] m2 to teren naturalnej zieleni, wyłączony z planu jako zielona dolina, niecka terenu przeznaczona na naturalny zbiornik wód opadowych rzeczoznawca określił jej wartość na [...] zł /m2, chociaż na stronie 14 operatu wskazuje tabelę z wyceną 1 m2 terenów przeznaczonych pod zieleń na kwotę średnio [...] zł/m2. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie jako bezzasadnej, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 138 §1 pkt 2 k.p.a. organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy albo uchylając tę decyzję - umarza postępowanie pierwszej instancji w całości albo w części. Organ odwoławczy wydaje decyzję o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości lub w części i orzeka w tym zakresie co do istoty sprawy, jeżeli uznaje zaskarżoną decyzję za nieprawidłową i jednocześnie nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego w myśl art. 136 k.p.a. Decyzja jest nieprawidłowa, gdy postępowanie wyjaśniające lub tylko sama ocena zaskarżonej decyzji wykazały, że narusza ona przepisy prawa materialnego, albo jest niezasadna. Materialnoprawną podstawą zaskarżonego rozstrzygnięcia jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., zwana dalej "u.g.n."). Zgodnie z nim jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej, niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z kolei w myśl ust. 1a cyt. przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Ustęp trzeci art. 98a u.g.n. stanowi zaś, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że decyzja wymierzająca skarżącej opłatę adiacencką spełnia wszystkie wymogi wskazane w przytoczonych powyżej przepisach. Sąd podziela nadto stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. B., w oparciu o który, stosownie do dyspozycji art. 156 ust 1 u.g.n. ustalono wartość nieruchomości przed i po podziale, odpowiada zasadom określania wartości nieruchomości unormowanym w rozdziale 1 działu IV u.g.n. (art. 149 i nast.), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca ustalając wartości nieruchomości zastosował w sposób prawidłowy podejście porównawcze i metodę porównywania parami, porównując wycenianą nieruchomość z nieruchomościami o podobnym położeniu, wyposażeniu w urządzenia infrastruktury technicznej, przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i zagospodarowaniu. Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 154 u.g.n. dokonywanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości wynikających z przepisów omawianej ustawy i wskazanego rozporządzenia wykonawczego z uwzględnieniem celu wyceny rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach dochodach i cechach nieruchomości podobnych, jest wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego. Z uwagi na brzmienie art. 98a ust. 1 u.g.n. bezpodstawne są oczekiwania skarżącej, że Wójt Gminy N. D. mógł odstąpić od ustalenia opłaty adiacenckiej. Mimo użycia w tym przepisie zwrotu "może ustalić" obowiązkiem Wójta było ustalenie opłaty adiacenckiej, gdy tylko zaszły ku temu podstawy to jest, gdy podział nieruchomości został dokonany na wniosek właściciela, nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału oraz jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 98 ust. 1a w zw. z ust. 1 u.s.g.). Bezsporne w sprawie jest to, że podział działki nr [...] nastąpił na wniosek skarżącej jak i to, że w dniu [...] r., czyli dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział geodezyjny działki nr [...] stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy N. D. z dnia [...] r., Nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz.Urz.Woj. L. z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]), której §1 ustalał wysokość stawki procentowej opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela na 20% wzrostu wartości nieruchomości. Jak stwierdzono już wyżej, brak jest podstaw do kwestionowania zgodności z prawem operatu szacunkowego. Zatem jego konkluzja jest wiążąca dla organu. Tym samym w sprawie kumulatywnie (łącznie) wystąpiły przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. W odniesieniu do zarzutu dotyczącego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, art. 156 ust. 3 u.g.n wymaga co do zasady, aby po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność. Zgodnie z zawartym w tym przepisie zastrzeżeniem aktualność operatu może być zakwestionowana również przed upływem tego okresu, jeżeli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy (cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych). Zatem nie będzie można potwierdzić aktualności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, jeśli zmieniły się uwarunkowania prawne lub w sposób istotny zmieniły się czynniki, o których stanowi art. 154 u.g.n. Taka sytuacja nie ma jednak w sprawie miejsca. Stosownie do załącznika nr [...] do uchwały Rady Gminy N. D. z dnia [...] r., Nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. D. uchwalonego przez Radę Gminy U. N. [...] z dnia [...] r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. L. . Nr [...] z dnia [...] r. poz. [...] z późn. zm.) w części obrębu geodezyjnego N. D. (Dz.Urz.Woj. L. z dnia [...] r. poz. [...]) działka nr [...] położona jest w obszarze oznaczonym MN/U. Zgodnie zaś z §4 ust. 1 pkt 3 powyższej uchwały tereny oznaczone symbolem MN/U przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe. Paragraf drugi punkt trzynasty tej uchwały definiuje usługi nieuciążliwe jako usługi służące zaspokajaniu potrzeb ludności, niezaliczone do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco i potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, nie powodujące przekraczania standardów jakości środowiska oraz uciążliwości poza terenem, do którego prowadzący usługi posiada tytuł prawny. Zatem już w dacie sporządzenia operatu działka nr [...] przeznaczona była pod zabudowę usługową. Wybudowanie wiec na niej budynku usługowego, bez względu na jego wielkość, nie prowadzi do zmiany jej cechy. Nie mamy więc do czynienia ze zmianą cechy nieruchomości podobnej, uwzględnianej w operacie. Zabudowanie i zagospodarowanie działki nr [...] nie stanowiło więc przeszkody w potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego. Bezpodstawny jest też zarzut dotyczący błędnego opisu stanu techniczna – użytkowego działki nr [...]. Wbrew twierdzeniu skarżącej operat opisując stan techniczno – użytkowy działki zawiera stwierdzenie, że południowo – zachodnia część nieruchomości przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, zabudowana jest parterowym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z poddaszem użytkowym i parterowym budynkiem gospodarczym (strona 8 punkt 3 zdanie 2 operatu). W operacie stwierdzono ponadto, że w południowo – środkowej części działki, o takim samym przeznaczeniu, kontynuowana jest budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego ( budowę rozpoczęto już po podziale nieruchomości i dokonaniu umowy darowizny nowo powstałej działki na rzecz córki właścicielki ). W północno – zachodniej części nieruchomości przeznaczonej w planie pod usługi nieuciążliwe, znajduje się natomiast parterowy budynek handlowo – usługowy. Nie można więc przyjąć, aby rzeczoznawca popełnił błąd w ustaleniu istotnych dla oceny wzrostu wartości okoliczności faktycznych i co za tym idzie, że operat nie może stanowić podstawy oceny wzrostu wartości działki. Niezasadny jest też zarzut dotyczący wyceny działki nr [...]. Jak przyznała skarżąca, w planie miejscowym część tej działki przeznaczona jest pod tereny budowalne i usługi nieuciążliwe, część zaś stanowi naturalną zieleń. Tabela porównawcza dla działki nr [...] (str. 20 operatu) wskazuje, że takie cechy uwzględniono przy określaniu nieruchomości przyjętych do porównania, opisanych w zbiorze nieruchomości podobnych nr [...] i 10. Warto zaznaczyć, że przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie miejscowym przedmiotową działkę uznano za najmniej korzystną, przyjmując położenie około 50 % jej obszaru w terenie zieleni naturalnej. Wydaje się oczywiste, że oceny tej nie zmieniłaby weryfikacja powierzchni przeznaczonej pod tereny budowalne i usługi nieuciążliwe do 36 %, jak chce skarżąca. W efekcie bowiem wzrosłaby również powierzchnia pokryta zielenią, co tylko wzmocniłoby przekonanie o najmniej korzystnym jej położeniu. Podane ceny za 1m2 nie mają natomiast odniesienia do cen tranasakcyjnych wskazanych na stronie 14 operatu w punkcie c) , które dotyczą terenów przeznaczonych wyłącznie pod zieleń. Wywody powyższe wskazują więc, że Kolegium zasadnie rozstrzygnęło w punkcie drugim zaskarżonej decyzji ustalając skarżącej opłatę adiacencką. Zgodnie z art. 148 ust. 1 zd. 1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W myśl natomiast art. 98a ust. 1 zd. 6 u.g.n. w przypadku ustalania decyzją opłaty adiacenckiej odpowiednio stosowany musi być art. 148 ust. 1. Zatem ustalając wysokość opłaty adiacenckiej wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi w rozstrzygnięciu decyzji wskazać, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna. Nie zamieszczenie zatem zobowiązania do uiszczenia opłaty po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna w rozstrzygnięciu stanowi naruszenie art. 148 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n., co uzasadnia uchylenie dotkniętej taką wadliwością decyzji na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Przy czym wadliwości takiej nie sanuje (usuwa) zamieszczenie zobowiązania do uiszczenia opłaty po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna w uzasadnieniu decyzji ustalającej opłatę, czy też w zawartym w niej pouczeniu. Trafnie zatem orzekło Kolegium w punkcie pierwszym rozstrzygnięcia uchylając decyzję organu I instancji ze względu na nie zamieszczenie w jej rozstrzygnięciu zobowiązania do uiszczenia opłaty adiacenckiej po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) oddalił skargę.