II SA/Lu 1681/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (spr.), Sędziowie NSA Krystyna Sidor, Asesor WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant st.insp. Elżbieta Czarnecka, po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2004 r. sprawy ze skargi E. L. na decyzję Wojewody z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę Decyzją z dnia [...], Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa działający z upoważnienia Wojewody Zastępca Dyrektora Wydziału Rozwoju Regionalnego po rozpoznaniu odwołania E. L. utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...]., Nr [...] ustalającą odszkodowanie z tytułu przejścia z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta P. prawa własności działki gruntu położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej nr [...] o pow. 265 m2. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją organu I instancji przyznano E. L. odszkodowanie w łącznej wysokości 12.422 zł, w tym wartość gruntu – 11.681zł oraz wartość nasadzeń – 741 zł. Działka gruntu, za którą przyznano odszkodowanie oznaczona nr [...] o pow. [...] m2 powstała w wyniku zgodnego z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego podziału nieruchomości stanowiącej własność E. L. położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] (decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego z dnia [...], znak: [...]). Przedmiotowa działka została wydzielona pod drogę gminną, która z mocy art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przeszła na własność Gminy Miasto P.. Decyzją z dnia [...] Starosta na podstawie art. 98 ust. 3 powołanej ustawy ustalił odszkodowanie za przejętą nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. Z uwagi na to, że operat nie uwzględniał wartości składników roślinnych istniejących na działce [...] w dacie jej przejścia na własność Gminy Miasto P., decyzję uchylono i sprawę rozpoznano ponownie, powołując kolejnego biegłego J. T. Na podstawie jego wyliczeń, obejmujących wartość gruntu oraz składników roślinnych organ I instancji wydał decyzję z dnia [...], znak: [...], którą ustalono na rzecz E. L. odszkodowanie w wysokości 11.681 zł za grunt oraz 741 zł za nasadzenia. Biegły stwierdził, że wyszacowania wartości nasadzeń dokonał na podstawie oględzin oraz oświadczeń E. L. z uwzględnieniem cennika Instytutu Sadownictwa i Kwiaciarstwa w S. W dacie zatwierdzenia podziału działka [...] nie posiadała bezpośredniego uzbrojenia- istniejący obecnie kabel energetyczny został doprowadzony po wywłaszczeniu, natomiast przyłącze wodociągowe, wprawdzie istniało już wcześniej, ale usytuowane było w znacznej odległości od działki [...]. Organ odwoławczy uznał, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa: wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została ustalona według jej stanu na dzień przejścia na rzecz gminy i według wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, z uwzględnieniem jej rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości nastąpiło przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównań parami i było poprzedzone analizą rynku lokalnego, a także analizą zawartych na tym rynku transakcji sprzedaży nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w stosunku do nieruchomości wycenianej. Wartość nasadzeń drzew i krzewów wyliczono podejściem dochodowym, z uwzględnieniem powszechnie stosowanego cennika Instytutu Sadownictwa i Kwiaciarstwa w S., przy czym ustalenie faktycznej ilości nasadzeń nastąpiło na przy udziale E. L. Organ stwierdził ponadto, że z załączonego do akt sprawy rejestru cen transakcyjnych wynika, że wyszacowana wartość przedmiotowego gruntu nie odbiega od cen transakcyjnych sprzedaży gruntów budowlanych na lokalnym rynku nieruchomości, zaś w obrębie geodezyjnym [...] ceny sprzedaży działek budowlanych nie odbiegają zasadniczo od cen, za jakie nabywane są grunty pod drogi publiczne. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego J. T. spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych. Skargę do sądu administracyjnego wniósł E. L. domagając się uchylenia powyższej decyzji. W skardze podniósł, że wysokość odszkodowania jest zaniżona, gdyż cena 1m2 nieruchomości położonych w tym terenie wynosi od 55 zł do 100 zł. Powołał się przy tym na przykładową umowę sprzedaży działki przy ul. [...] z dnia 28 marca 2002 r. w cenie po 53, 48zł za 1 m2. W ocenie skarżącego biegły błędnie wyliczył wartość nasadzeń drzew i krzewów, gdyż za porzeczki za okres 7 lat, tj. do chwili obecnej otrzymałby kwotę 5.985 zł, zaś za malinę 10.000 zł. Skarżący wyjaśnił jednocześnie, że malina posadzona była w rzędzie długości 75 m w odstępach 20 cm. Skarżący domagał się również odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki, podnosząc, że przedmiotowa działka jest w posiadaniu Gminy P. od 1996 r. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem. Zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98 ust. 1 i 3 w zw. z art. 129 i 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn. zm.),w świetle którego za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły na własność gminy, przysługuje ich właścicielom odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między stronami lub ustalonej według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. Strony niniejszego postępowania nie kwestionują zasadności przyznania E. L. odszkodowania za nabytą przez Gminę Miasta P. G. działkę, a istota sporu sprowadza się wyłącznie do ustalenia jego wysokości. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który – zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określi wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach tejże ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 1998 r., Nr 98, poz. 612), obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Przepisy te pozostawiają rzeczoznawcy majątkowemu prawo wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania nieruchomości oraz wszelkich dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych. (art. 154 i 155 ustawy). Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy, przy czym ocena jego wiarygodności należy do organu orzekającego. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J. T., będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Operat ten – zgodnie z § 36 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego - przedstawia czynności, jakie zostały przeprowadzone w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości, a w szczególności: określa nieruchomość i zakres wyceny, wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne wyceny nieruchomości, a także źródła danych merytorycznych, datę sporządzenia wyceny, określa stan nieruchomości, w tym stan prawny, techniczno-użytkowy oraz przeznaczenie w planie miejscowym, określa sposób wyceny, w tym podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, a także wartość nieruchomości z przedstawieniem sposobu jej obliczeń. Operat ten zatem - wbrew stanowisku skarżącego-został sporządzony prawidłowo i mógł stanowić podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Podniesione w skardze zarzuty podważające wyliczenia biegłego są ogólnikowe i nie zasługują na uwzględnienie. Podkreślić należy, że biegły wycenił wartość tzw. "nasadzeń" w ilości ustalonej wspólnie ze skarżącym (k. 52 akt administracyjnych), których wielkości skarżący nie kwestionował. Z akt sprawy nie wynika ponadto, by E. L. przedłożył inny operat szacunkowy bądź przedłożył orzeczenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dyskwalifikujących operat J.T. Nie przedstawił on również żadnych innych dowodów, które uzasadniałyby przyznanie mu wyższego odszkodowania. Przyjęcie przez organy orzekające, że przedmiotowy operat należycie określa wartość przejętego gruntu wraz z istniejącymi na gruncie nasadzeniami należy uznać zatem za prawidłowe. Z powyższych względów Sąd uznając, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza, oddalił skargę, jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270).