II SA/Lu 190/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Sidor (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 czerwca 2011r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę. Decyzją z dnia 25 stycznia 2011r. Wojewoda Lubelski po rozpoznaniu odwołania M. Z. utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z dnia 21 października 2010r., orzekającą o przyznaniu mu odszkodowania w kwocie 3 775 zł za przejętą pod drogę powiatową nieruchomość złożoną z działek położonych w obrębie S., gmina B. nr .... oraz za udział ½ we współwłasności nieruchomości złożonej z działek nr .. – wraz z dodatkiem w wysokości 188, 75 zł, stanowiącym 5% odszkodowania. Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z ostateczną decyzją Starosty B. z dnia 24 września 2009r. o zezwoleniu na realizację drogi powiatowej nr ... Odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawczyni majątkowej mgr inż. K., który - w ocenie organów - został sporządzony prawidłowo. M. Z. kwestionował natomiast wysokość ustalonego odszkodowania i wskazywał na wady operatu: zarzucał, że rzeczoznawczyni bezzasadnie analizą objęła wyłącznie działki położone na obszarze gminy, pomijając działki z osiedla leżącego już w granicach miasta B. (przy ul. A. i W. oraz S.), pomimo tego, iż wyceniane działki skarżącego znajdują się w pobliżu tego osiedla i zaledwie 25 m od granicy administracyjnej miasta, natomiast działki objęte analizą są znacznie oddalone zarówno od centrum, jaki i od działek skarżącego - niektóre nawet o kilkanaście kilometrów. M. Z. domagał się również wypłaty dodatku w wysokości 10.000 zł, o którym mowa w art. 18 ust. 1 f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Organy nie uwzględniły tych zarzutów, gdyż uznały, że opinia i wyjaśnienia rzeczoznawczyni zawarte w piśmie dnia 10 sierpnia 2010r. są logiczne i przekonywujące. Rzeczoznawczyni wskazała, że wartość rynkową gruntu wydzielonego pod drogę określiła w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując jako obszar rynku - rynek lokalny obejmujący miejscowości położone wokół miasta B. Do porównań przyjęła nieruchomości gruntowe niezabudowane położone w terenach zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej będące przedmiotem obrotu w okresie dwóch lat - od lutego 2008 do lutego 2010r. Wyceny nie dokonała jednak w oparciu o transakcje gruntów nabywanych pod drogi z uwagi na zbyt małą ilość tego typu transakcji w analizowanym okresie. Wyjaśniła, że również z braku w tym okresie transakcji na obszarze miasta, ograniczyła badania do obszaru gminy. Do analizy nie przyjęła mianowicie działek z terenu miasta B. położonych w bezpośrednim sąsiedztwie działek wycenianych tj. od ulicy Warszawskiej w kierunku rzeki K., gdyż w analizowanym okresie odnotowano tam jedynie dwie transakcje przejęcia nieruchomości pod budowę ulicy Ż. o cenach jednostkowych 50 i 70 zł/m2. Wskazała, że analizą nie objęła również nieruchomości położonych w obszarze od ulicy W. w kierunku ulicy A. tj. na osiedlu, na które wskazywał M. Z., "ponieważ w terenie tym występują jedne z najdroższych gruntów na terenie miasta przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (ceny jednostkowe w tym obszarze i przeznaczeniu ukształtowały się w wysokości od 87, 24 do 179, 60 zł/m2) i jest to teren nieporównywalny z terenem nieruchomości wycenianej". W zbiorze nieruchomości porównawczych liczącym 45 transakcji – 9 transakcji dotyczyło sprzedaży nieruchomości z terenu S., a ich ceny jednostkowe wynosiły od 35, 04 zł do 87, 24 zł/m2, w tym aż 6 na 9 wyniosły poniżej 50 zł/m2. Jednocześnie rzeczoznawczyni wyjaśniła, że uwzględniła korzystną lokalizację wycenianych działek w sąsiedztwie miasta B. przy ocenie ich cechy rynkowej - "szczegółowa lokalizacja, położenie nieruchomości w terenie", przyznając jej wagę 30%, co ostatecznie wpłynęło na wartość jednostkową wycenianych działek wynoszącą 94,35 zł – wartość ta wynikała również z pełnego uzbrojenia terenu. Mając powyższe na uwadze, zarówno organ I instancji, jak i Wojewoda Lubelski oceniły, że operat szacunkowy jest prawidłowy, a więc może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Wojewoda odnosząc się natomiast do zarzutu nieprzyznania M. Z. przez organ I instancji dodatku w wysokości 10. 000 zł, stwierdził, że dodatek taki może być przedmiotem odrębnego postępowania – i utrzymał decyzję tego organu w mocy. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł M. Z., domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji. Skarżący ponownie zarzucił wadliwe sporządzenie przez rzeczoznawczynię operatu – podniósł, że grunty w okolicy ulicy A. i W. są bardzo podobne do wycenianych działek skarżącego, zarówno pod względem rodzaju i przeznaczenia (pod zabudowę mieszkalną), położenia (są położone w takiej samej odległości od centrum miasta B.), stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (działki w S. są nawet lepiej wyposażone – posiadają pełne uzbrojenie w przyłącza energetyczne, gazowe, wodne, sanitarne i telefoniczne)- z tego względu to te działki powinny być przede wszystkim brane pod uwagę przez rzeczoznawczynię, jako działki podobne. Ograniczenie się przez nią do działek z terenu gminy, ale znacznie oddalonych od centrum (nawet o kilkanaście km) nie jest prawidłowe. Skarżący podkreślił, że jego nieruchomości znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie miasta B. (ok.25 m od granicy obszaru administracyjnego) i w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowań osiedla po drugiej stronie ulicy W. w kierunku ulicy A. Wskazał, że wsie położone w bezpośrednim sąsiedztwie miasta – R., S., C., G. i S. to tzw. sypialnie B., a więc tereny bardzo atrakcyjne, i są to wsie mające w rzeczywistości charakter miejski - z osiedlami domków jednorodzinnych i utwardzonymi ulicami. Skarżący podniósł, że zgłaszał konkretne zarzuty do operatu, których rzeczoznawczyni nie uwzględniła, dlatego – jego zdaniem – organ powinien był dopuścić dowód z biegłego. Ponadto ponownie wskazał, że zaskarżona decyzja powinna odnosić się do jego wniosku o przyznanie mu dodatku w kwocie 10.000 zł. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów. Materialnoprawną podstawą jej wydania był art. 12 ust. 4a. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), który stanowi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości objęte decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) wydaje organ, który wydał tę decyzję, przy czym do ustalenia wysokości i wypłacenia tego odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (...) (ust. 5) Natomiast zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi – wycena ta jest najistotniejszym dowodem w sprawie. Wprawdzie podlega ona ocenie przez organ prowadzący postępowanie (na zasadzie art. 107 § 3 kpa), to jednak z uwagi na wiadomości specjalistyczne, jakie posiada rzeczoznawca, kontrola tej wyceny ogranicza się w zasadzie do zbadania jej poprawności logicznej, a także jasności i zupełności. Zarzuty niniejszej skargi sprowadzają się do - sporządzonych w oparciu o wskazane przepisy - dwóch operatów szacunkowych z dnia 23 lutego 2010r. rzeczoznawczyni mgr inż. K., dotyczących działek nr ... oraz działek nr ..., należących poprzednio do skarżącego M. Z. Skarżący zarzuca nieprawidłowe przyjęcie do analizy działek nieporównywalnych z działkami wycenianymi i pominięcie działek porównywalnych, położonych w granicach administracyjnych miasta B. Zarzuty skargi nie są zasadne. Operat został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W świetle § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2002r., Nr 230, poz.1924) - przy określaniu takich gruntów stosuje się podejście porównawcze, w którym uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przy czym wybór metody wyceny należy do uznania biegłego (§ 5 cyt. rozporządzenia). O ile zatem przepisy te zobowiązywały rzeczoznawczynię w niniejszej sprawie do dokonania wyceny w oparciu o podejście porównawcze, o tyle pozostawiały jej swobodę co do wyboru metody oraz co do ustalenia nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanych, przejętych od skarżącego na realizację drogi powiatowej. Rzeczoznawczyni mgr inż. K. działając w ramach przysługującego jej prawa, zastosowała metodę korygowania ceny średniej – przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (...) (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jak wynika z operatu oraz pisemnych wyjaśnień rzeczoznawczyni (k. 33 akt amin.), jako kryterium pozwalające jej na ustalenie podobnego do nieruchomości wycenianych - charakteru nieruchomości, przyjęła ona – z jednej strony wiejskie położenie działek wycenianych (w granicach wsi, a nie miasta), a z drugiej - ich zagrodowo - mieszkaniowe przeznaczenie. Rzeczoznawczyni wyjaśniła, że analizą nie objęła transakcji dotyczących gruntów nabywanych pod drogi z uwagi na zbyt małą ilość takich transakcji w badanym obszarze i okresie, niemożliwe więc było ustalenie cen takich nieruchomości, dlatego biegła dokonywała wyceny w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 1 cyt. rozporządzenia – przepis ten stanowi, że w takim przypadku wartość gruntów określa się w ten sposób, że wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni (...). Rzeczoznawczyni stwierdziła, że skoro wyceniane nieruchomości położone są poza granicami miasta B., są niezabudowane i mają charakter zagrodowo – mieszkaniowy, to należało uwzględnić w analizie transakcje dotyczące nieruchomości o takich samych cechach, tj. niezabudowanych, położonych w terenach zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej poza miastem, tym bardziej, że w badanym okresie na obszarze sąsiedniego osiedla (od ulicy W. w kierunku rzeki K.) brak było transakcji, nie było więc możliwe ustalenie cen tych nieruchomości. Z uwagi więc na to, że rzeczoznawczyni ustosunkowała się na piśmie do uwag skarżącego, a wyjaśnienia te są przekonywujące, nie można podzielić zarzutów skargi. Wprawdzie w wyjaśnieniach tych znalazło się również sformułowanie kwestionowane przez skarżącego, że rzeczoznawczyni pominęła w analizie nieruchomości położone na osiedlu pomiędzy ulicami W. i A., argumentując to tym, że działki w tym terenie są działkami najdroższymi w mieście, a więc "nieporównywalne", ale z uwagi na to, że – jak wyjaśniła rzeczoznawczyni – nieruchomości w tym terenie są przeznaczone wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową (a nie mieszkaniowo - zagrodową), nie można jej wyboru podważyć. Należy jednocześnie podkreślić, że rzeczoznawczyni przy wycenianiu działek skarżącego uwzględniła ich korzystną lokalizację, a także pełne uzbrojenie, co pozytywnie wpłynęło na ich ostateczną wartość. W sytuacji występującej w sprawie organy miały zatem podstawy do oparcia się na sporządzonym przez mgr inż. K. operacie, który nie został zakwestionowany w trybie przewidzianym w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się natomiast do zarzutu nieprzyznania skarżącemu dodatku w wysokości 10. 000 zł, o którym mowa w art. 18 ust. 1 f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, to również należy uznać go za nieuzasadniony – brak było bowiem do tego podstaw. Przepis ten stanowi mianowicie, że w przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania (...), przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Analiza tego przepisu prowadzi do wniosku, że dotyczy on jedynie takich sytuacji, gdy ze względu na lokalizację inwestycji drogowej na działkach zabudowanych budynkiem mieszkalnym, zamieszkanym, powstaje konieczność opuszczenia tego budynku przez "dotychczasowych właścicieli" – dodatek w kwocie 10.000 zł ma charakter rekompensaty z tym związanej. W sprawie niniejszej sytuacja taka natomiast nie zachodzi, gdyż działki nr ..., objęte decyzją Starosty B. z dnia 24 września 2009r. o zezwoleniu na realizację drogi powiatowej nr ..., nie są zabudowane i skarżący nie musiał w związku z inwestycją przeprowadzać się w inne miejsce. Z powyższych względów, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów, zatem skarga jako pozbawiona uzasadnionych podstaw prawnych podlega oddaleniu z mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz.1270 ze zm.)