II SA/Lu 239/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja,, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Sekretarz sądowy Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 31 maja 2016 r. sprawy ze skargi Rady Gminy reprezentowanej przez Wójta Gminy na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie sprzedaży działki w trybie bezprzetargowym oddala skargę. Rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia [...].znak: [...] Wojewoda stwierdził nieważność uchwały Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...]. Uchwała ta została doręczona organowi nadzoru dnia [...]. Została ona podjęta na podstawie art. 18 ust.2 pkt 9 lit a ustawy o samorządzie gminnym, oraz art. 37 ust.2 pkt 6 ustawy z dnia [...]. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2015r. poz. 1774 z późn. Zm.). Rada Gminy W. wyraziła zgodę na zbycie w trybie bezprzetargowym nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości G. ( obręb ewidencyjny 925 o powierzchni 0,0300 ha. Zdaniem Wojewody uchwała Nr [...] istotnie narusza art. 37 ust.1 i ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 28 ust.1 sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Natomiast przepis art. 37 ust.1 stanowi, że nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Przepis ten wprowadza generalną zasadę zgodnie z którą sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady zostały wyczerpująco uregulowane w art. 37 ust.2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ nadzoru powołując się na ugruntowane orzecznictwo sądowo – administracyjne podkreślił, że wszelkie wyjątki od przetargowego trybu zbywania nieruchomości mają wynikać wprost z przepisów ustawy i nie można ich interpretować rozszerzająco. Stosownie do treści art. 37 ust.2 pkt 6 cyt. wyżej ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Ze złożonych organowi nadzoru wyjaśnień przez Wójta Gminy W. ( pismo z dnia [...].) wynika, że działka nr [...] nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość ze względu na zbyt małą powierzchnię. Ponadto stwierdzono, że W. R. właścicielka działki nr [...] położonej w Gozdowie złożyła wniosek w przedmiocie zakupu przyległej działki nr [...] o pow. 0,0300 ha stanowiącej własność Gminy W. w celu poprawy warunków użytkowania i zagospodarowania swojej nieruchomości, bowiem jej budynek usytuowany na działce nr [...] jest oddalony od granicy działki [...] o ok. 1 m. Natomiast drugą osobą zainteresowaną zakupem działki [...] jest właściciel działki 1179/1 i o nr [...] a sprzedaż tej osobie działki Gminy W. nie poprawi warunków zagospodarowania , gdyż są one bardzo dobre. Analizując stan faktyczny sprawy na gruncie obowiązujących przepisów powołanych wyżej t.j. art. 37 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz orzecznictwem sądowym w tym zakresie Wojewoda uznał, że zaskarżona uchwała narusza wskazane wyżej przepisy. Zgodnie z poglądem wyrażonym w wyrokach z dnia [...]. sygn. akt IV CSK 96/06 i z dnia [...]. II CSK 586/08 bezprzetargowa sprzedaż na podstawie art. 37 ust.2 pkt 6 cyt. Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest możliwa wówczas, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej a sprzedawana nieruchomość może mieć związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny. W konkluzji Wojewoda uznał iż podjęta przez Radę Gminy w W. uchwała nr [...] z dnia [...]. w sposób istotny narusza przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wobec braku przesłanek w nim określonych. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na powyższe rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody wniosła Gmina W. reprezentowana przez Wójta [...] zarzucając naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art.37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia [...]. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2015 poz. 1774 z późn.zm.) poprzez jego błędną wykładnie polegającą na uznaniu, że nieruchomość położona w miejscowości G. stanowiąca niezabudowaną działkę oznaczoną nr [...] o pow. 0,0300 ha może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że przedmiotowa nieruchomość nie może być w ten sposób zagospodarowana. W uzasadnieniu skargi wskazano, że w/w nieruchomość stanowiła drogę. Dopiero na mocy Starosty [...] z dnia [...]. znak: [...] została przekwalifikowana z drogi na rolę K II w konturze klasyfikacyjnym 67/RL. Stanowi ona nieużytek, a jej doprowadzenie do użyteczności rolniczej wymaga nakładów finansowych i pracy. Ponadto kształt nieruchomości nie sprzyja jej samodzielnemu zagospodarowaniu. W konkluzji Wójt Gminy W. wniósł o uchylenie na zasadzie art. 5 § 1 pkt 1 lit.a Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi rozstrzygnięcia w całości, oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia [...]. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U.z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Są zatem właściwe także do kontroli aktów wydanych przez wojewodów w toku postępowania nadzorczego przyjmujących postać rozstrzygnięć nadzorczych, o których mowa w art. 91 ust.1 ustawy z dnia [...]. o samorządzie gminnym ( t.j. Dz.U. z 2014r. poz. 594 z późn. zm.) – dalej u.s.g jeżeli kontrola ta zainicjonowana zostanie skutecznie wniesioną skargą. Generalną zasadą przy zbywaniu nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego jest stosowanie trybu przetargowego. Wyjątki od tej zasady – jak trafnie podkreślił w swoim rozstrzygnięciu organ nadzoru zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ust. 2 i 3 art. 37 ustawy z dnia [...]. o gospodarce nieruchomo ściami ( t.j. Dz.U. z 2014r. poz. 518 ze zm) , dalej powołanej jako u.g.n. Przepis ten stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie , która zamierza te nieruchomość nabyć lub jej część nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Z cytowanego przepisu wynika, że zwolnienie od trybu przetargowego uwarunkowane jest łącznym spełnieniem warunków: niezbędności nieruchomości ( jej części) do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz brak możliwości jej samodzielnego zagospodarowania. Spełnienie przesłanek określonych w w/w przepisie ustawy winno być wyczerpujące, jasno wykazane w uzasadnieniu do uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zastosowanie bezprzetargowego trybu zbycia nieruchomości. W analizowanej sprawie bezspornym jest, że zainteresowanym kupnem wymienionej w uchwale Nr [...] działki o nr ewid.[...] oprócz W. R. właścicielki działki był także właściciel działek o nr [...] ( sąsiadującej bezpośrednio z działką zbywaną przez Gminę) i nr [...]. Potwierdzają to zarówno wyjaśnienia Wójta Gminy W. ( pismo z dnia [...]. oraz pismo M. H. właściciela w/w działek. Skoro zainteresowane kupnem działek wymienionych w uchwale poza W. R. były jeszcze inne osoby to obowiązkiem organów Gminy w celu zbycia tych nieruchomości było przeprowadzenie przetargu. Jak trafnie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia nadzorczego z powołanie się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia [...]. sygn.. akt IV CSK 98/2006 Lex nr 459229 i z dnia [...] sygn. Akt II CSK 589/08 Lex 530697, że bezprzetargowa sprzedaż nieruchomości możliwa jest jedynie wówczas, gdy tylko jedna osoba może być zainteresowana kupnem nieruchomości. W takiej sytuacji organizowanie przetargu byłoby bezcelowe. Jeśli jednak zainteresowanych może być więcej lub sprzedawana nieruchomość może mieć związek funkcjonalny z więcej niż jedną nieruchomością przyległą taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny. Należy się zgodzić z organem nadzoru , że za okoliczności uzasadniające zastosowanie trybu bezprzetargowego zbycia nieruchomości nie można uznać argumentów stanowiących o tym, że działka nr [...] jest za mała by prowadzić na niej dochodową produkcję rolniczą jak również kształt nieruchomości nie sprzyja jej samodzielnemu zagospodarowaniu. Podobnie bez znaczenia dla oceny zgodności z prawem uchwały w sprawie bezprzetargowego zbycia nieruchomości jest podnoszony fakt zabudowania działki W. R. budynkiem mieszkalnym oddalonym od granicy działki nr [...] o ok. 1 m. , a także akcentowany przez skarżącego konflikt między osobami zainteresowanymi nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Z przytoczonych wyżej względów Sąd podziela stanowisko Wojewody, że uchwała Rady Gminy W. z dnia [...]. nr [...] w sposób istotny narusza przepis art. 37 ust.2 pkt 6 u.g.n, a przez to organ nadzoru zasadnie na podstawie art. 91 ust. 1 u.s.g orzekł o jej nieważności. Z powyższych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia [...]. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U. z 2012r. poz. 270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.