II SA/Lu 414/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński,, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy asystent sędziego Marcin Małek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 listopada 2011 r. sprawy ze skargi L. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Wnioskiem z dnia 12 stycznia 2011 r. L. S. zwróciła się do Burmistrza N. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie budynku gospodarczego na budynek mieszkalny, istniejącego na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym 243, położonej w N. przy ul. H. Jako inwestora L. S. wskazała córkę M., dla której postanowiła wydzielić 1000 m2 w zachodniej części działki nr 243 z istniejącym budynkiem dawnej zagrody, obecnie niewykorzystywanym. Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. Burmistrz N. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji opisanej we wniosku. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że nie zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim podkreślił brak zgodności zamierzenia z przepisami odrębnymi (pkt 5). Organ wskazał, że: 1/ nie są zachowane wymagania wynikające z ustawy Prawo budowlane, bowiem na przedmiotowej działce znajduje się budynek mieszkalny zrealizowany w warunkach samowoli budowlanej. Niezbędne jest zatem doprowadzenie stanu faktycznego działki do zgodności z wymogami prawa budowlanego, zaś postępowanie w tej sprawie toczy się nadal przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego; 2/ ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, ustawodawca wykluczył możliwość podziału nieruchomości położonej w terenie, dla którego brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozytywne załatwienie wniosku, stanowiłoby akceptację proponowanego podziału działki nr 243, polegającego na wydzieleniu z niej działki o powierzchni 1000 m2 . W konsekwencji decyzja taka byłaby sprzeczna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami; 3/ uwzględnienie wniosku byłoby sprzeczne z przepisami ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach oraz gminach uzdrowiskowych (Dz. U. Nr 167, poz. 1399 z późn. zm.), która w art. 38 stanowi o wydzieleniu trzech rodzajów stref ochronnych : "A", "B" i "C". Teren przedmiotowej inwestycji położony jest w strefie "A" Uzdrowiska N., zaś dla tej strefy obowiązuje zakaz lokalizacji budownictwa wielorodzinnego i jednorodzinnego, z wyjątkiem modernizacji obiektów istniejących, bez możliwości zwiększania powierzchni ich zabudowy. Organ jednocześnie przyznaje, iż art. 61 ust. 1 wymienionej ustawy stanowi, że przepis art. 38 ust. 1 pkt 1 lit. b odnoszący się do zakazu lokalizacji budownictwa jednorodzinnego w strefie ochronnej "A" nie dotyczy osób, które uzyskały prawo do nieruchomości przed wejściem w życie ustawy, tj. przed 2 października 2005 r. Wskazuje jednak na opracowany na podstawie tej ustawy Statut Uzdrowiska N. przyjęty uchwałą Nr XXV/169/2009 Rady Miejskiej w N. z dnia 27 marca 2009 r., który w § 3 ust. 1, tired dwa pkt b/ zakazuje lokalizacji nowej zabudowy jednorodzinnej z dopuszczeniem modernizacji obiektów istniejących, bez możliwości zwiększenia powierzchni zabudowy (nie dotyczy nadbudowy istniejących obiektów); 4/ przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie pozwalają na pozytywne rozpatrzenie wniosku, gdyż przedmiotowa działka ma powierzchnię 0,59997 ha i stanowią ją użytki rolne klasy III b. Z uwagi na to przekształcenie sposobu użytkowania tej działki jest możliwe jedynie w trybie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego; 5/ z uwagi na położenie działki w otulinie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego mają do niej zastosowanie przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, gdyż teren usytuowania działki korzysta ze szczególnej formy ochrony wynikającej z celu ustanowienia tej formy. Ponadto, organ I instancji wskazał, że ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy N. zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVI/296/2001 Rady Miejskiej w N. z dnia 10 października 2002 r., zgodnie z którym teren obejmujący działkę nr 243 w strefie 28 – Dolina Bystrej stanowi regionalny korytarz ekologiczny i nie przewidują na tym terenie lokalizacji zabudowy mieszkaniowej. Burmistrz N. podkreślił także, odwołując się do wyników analizy terenu sporządzonej w trybie przepisów § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego, a więc w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że wnioskowana inwestycja nie jest możliwa do zaakceptowania ze względu na obowiązujące przepisy prawa materialnego i przytoczone okoliczności. W odwołaniu od decyzji Burmistrza N. L. S. wyjaśnia, że inwestycja dotyczy "przebudowy budynku z lat 1942 w konstrukcji murowanej, odtworzony w latach 1995-97 w oparciu o Prawo budowlane z 1994 r. art. 291 pkt 2". Zarzuca wydanie decyzji z naruszeniem art. 156 § 1 pkt 2 i 7, art. 132 § 1, art. 105 § 1 i art. 157 kpa. Uzasadniając motywy odwołania podnosi, że nie jest jej intencją podział działki nr 243, tylko wydzielenie z niej części nieruchomości o powierzchni 1000 m2, na której znajduje się przedmiotowy budynek gospodarczy. Zaznacza przy tym, że pozostała część działki o całkowitej powierzchni tej działki, tzn. 5997 m2 zabudowana starym domem i pozostałościami zabudowy zagrodowej spełnia warunki właściwe dla turystyki wiejskiej. Tymczasem obiekt mieszkalny jest przeznaczony do rozbiórki, za co, jak podkreśla, winę ponosi były Burmistrz N. Odwołująca zwraca też uwagę na bardzo trudne warunki lokalowe, które mogłyby ulec poprawie w wyniku realizacji wnioskowanej inwestycji. Ponadto, L. S. uznaje za nieprawdziwe stwierdzenie zawarte w pkt 1 decyzji, że inwestycja ma dotyczyć budynku, który prawnie nie istnieje, bo powstał bez stosownych dokumentów. Twierdzi, że przedmiotem sprawy jest istniejący od 1942 r. poniemiecki budynek magazynowo-składowy, nie zaś działka. Odwołująca się uznaje za bezzasadne uzasadnienie odmowy ustalenia warunków zabudowy z powołaniem się na przepisy prawa wymienione w pkt 3, 4 i 5 decyzji. Odnosząc się do załącznika nr 1 do decyzji, twierdzi, iż jej działka nie jest położona na terenach zalewowych, co wynika z ustaleń organu. Równocześnie informuje o obsunięciach gruntu działki w wyniku erozji skarp rzecznych, w następstwie czego nastąpiły pęknięcia podmurówki w budynku gospodarczym. Za powstałą szkodę wini Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w L. oraz poprzedniego i obecnego Burmistrza N., którzy zamiast zainwestować w uregulowanie spływu wód powodziowych zlewni przy ul. H. do rzeki Bystrej, zabezpieczyli działkę nr 244/1 przed zalewaniem, kierując wody pod jej siedlisko, w pobliżu budynku mieszkalnego. L. S. podnosi także zarzut sporządzenia analizy terenu na mapie z 1985 r., gdy istniały zręby budynku z 1942 r., a ponadto twierdzi, że mapy dla działek nr 243 i 244/1 były fałszowane, a przywrócenie w dokumentacji geodezyjnej stanu faktycznego na gruncie spowodowało poniesienie przez nią znacznych kosztów. Zdaniem odwołującej, za pozytywnym rozpatrzeniem wniosku przemawia też pełne uzbrojenie techniczne działki, dla której nie występuje potrzeba uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolnicze. W końcowej części odwołania L. S. zwraca uwagę, iż w sprawie niniejszej nie występuje o wskazanie lokalizacji nowego budynku ani o podział działki. Po rozpatrzeniu odwołania L. S. od decyzji Burmistrza N. odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na przebudowie istniejącego budynku gospodarczego na budynek mieszkalny jednorodzinny, usytuowanego na działce nr 243 położonej przy ul. H. 10 w N. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, iż zgodnie z brzmieniem art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (...) , wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Natomiast wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 ustawy. W ocenie Kolegium, w sprawie niniejszej nie zostały spełnione przesłanki wymienione w pkt 4 i 5 tego przepisu, ponieważ wniosek dotyczy terenu, który nie został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu planu miejscowego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i dla którego nie został opracowany i uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a mają do niego odniesienie przepisy odrębne. W świetle materiału dowodowego oraz wyjaśnień strony, bezsporne jest, że rozpatrzenie wniosku powinno obejmować całą powierzchnię działki nr 243 posiadającą powierzchnię 0,5997 m2 . Kolegium przytoczyło definicję "działki budowlanej" zawartą w art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wykazało, że o wydzielonej części działki, tak jak przedstawia to odwołująca się, można mówić, że jest to określenie faktycznego korzystania z części macierzystej działki, a więc nie spełniającej cech jakimi powinna charakteryzować się działka budowlana. Dla takiej działki wydanie decyzji o warunkach zabudowy oznaczałoby naruszenie prawa materialnego. Ponadto, w wyniku nowelizacji tej ustawy od dnia 24 września 2004 r. , w odniesieniu do terenu, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie można w decyzji o warunkach zabudowy dokonać podziału działki. Na ten aspekt zwrócił uwagę organ I instancji, podnosząc, że przepisy o gospodarce nieruchomościami należy traktować jako przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisami odrębnymi w rozumieniu wymienionego przepisu są również przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która w art. 7 ust. 2 pkt 1 stanowi, iż przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I – III , jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ponieważ przedmiotem postępowania objęta jest cała działka nr 243 o powierzchni 0,5997 ha klasy III, nie zaś tylko proponowana do umownego wydzielenia część działki o powierzchni 1000 m2, pozytywna decyzja o warunkach zabudowy naruszałaby zarówno art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i pkt 4 tego przepisu, bowiem teren inwestycji nie jest zaliczony do obszarów, dla których nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, nadto teren ten nie był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planu miejscowego, który utracił moc. Ponadto Kolegium podkreśliło, że w stosunku do działki nr 243 toczy się postępowanie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w oparciu o przepisy prawa budowlanego w zakresie samowoli budowlanej, jakiej dopuściła się L. S. Sytuacja faktyczna i prawna przedmiotowej nieruchomości w świetle prawa budowlanego nie pozwalają na pozytywne załatwienie wniosku, bowiem teren objęty postępowaniem w zakresie samowoli budowlanej nie może być jednocześnie terenem dla innej inwestycji, dopóki wymienione postępowanie nie ulegnie ostatecznemu załatwieniu. Co do kwestii zakresu stosowania przepisów o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz gminach uzdrowiskowych Kolegium skłoniło się do podzielenia wątpliwości odwołującej się, bowiem uzyskała ona prawo do nieruchomości przed dniem 2 października 2005 r. Jednakże Statut uzdrowiska Nałęczów zatwierdzony uchwałą Nr XXV/167/2009 Rady Miejskiej w N. z dnia 27 marca 2009 r. (który w ocenie organu odwoławczego nie w pełni koresponduje z ustawą o lecznictwie uzdrowiskowym), dopuszcza modernizację obiektów mieszkalnictwa jednorodzinnego bez możliwości zwiększania powierzchni zabudowy, lecz zapis ten odnosi się wyłącznie do wymienionego rodzaju budownictwa, przez co nie może on być zastosowany w rozpatrywanej sprawie. Kwestia położenia przedmiotowej działki w otulinie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego i szczególnej ochrony w świetle przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nałęczów, zatwierdzonego Uchwałą Nr XXVI/296/202 Rady Miejskiej w N. z dnia 10 października 2002 r. , właściwych dla terenu położenia omawianej działki jakkolwiek same przez się istotne dla działki, stanowią jedynie dodatkowe okoliczności wykluczające pozytywne załatwienie wniosku. Kolegium nie podzieliło zarzutu strony dotyczącego sporządzenia analizy terenu na mapie pochodzącej z 1985 r. Strona składając wniosek w dniu 12 stycznia 2011 r. w niniejszej sprawie nie przedstawiła żadnej innej mapy, w odmienny sposób ewidencjonującej stan zabudowy i zagospodarowania niż mapa zamieszczona w aktach sprawy. Podnoszony w odwołaniu brak czynności organu, a dotyczących problematyki stosunków wodnych nie należy do tego postępowania i nie podlega ocenie Kolegium. Również kwestia działań inwestycyjnych na innych działkach nie może być oceniona. Jednocześnie Kolegium dostrzegło wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego przy sporządzaniu analizy terenu, jednakże uznało, że uchybienie to nie miało wpływu na wynik rozstrzygnięcia, gdyż to wskazane wyżej przepisy materialne nie pozwalają na wydanie decyzji satysfakcjonującej stronę. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła L. S.a wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi, skarżąca zarzuca naruszenie art. 7 i art. 77 kpa poprzez błędne ustalenie, iż działka nr 243 przy ul. H. 10 wymaga w całości wyłączenia z produkcji rolnej, podczas gdy działka ta może być zabudowywana jako siedliskowa, związana z produkcją rolną. Ponadto przyjęcie, że działka nie jest budowlana, gdy jest ona w całości zabudowana, a to z kolei powinno przesądzać o możliwości jej zabudowy. Błędnie przyjęto także, że działka nie może być podzielona, a podział taki były wymagany dla jej ewentualnej zabudowy. W efekcie, zdaniem skarżącej, doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo skarżąca podniosła, iż Kolegium nie wskazało przyczyn uznania za nieistotne stwierdzonych wad analizy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności publicznej pod względem zgodności z prawem. Zadaniem Sądu jest zatem badanie legalności zaskarżonych aktów. Wnioskiem złożonym dnia 12 stycznia 2011 r. L. S. zwróciła się (ponownie) do Burmistrza N. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przebudowy istniejącego budynku gospodarczego na mieszkalny jednorodzinny na działce nr 243 położonej przy ul. H. 10 w N.. We wniosku tym poinformowała również, iż inwestorem planowanego przedsięwzięcia będzie córka M. S., dla której wydziela 1000 m2 w części zachodniej działki nr 243 z istniejącym budynkiem dawnej zagrody, dziś niewykorzystanym. Bezsporny jest fakt, że w chwili złożenia tego wniosku dla terenu, na którym zaplanowano inwestycję nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zatem, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego ("przebudowa budynku gospodarczego na mieszkalny") wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Wydanie takiej decyzji jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust 1 ustawy tj.: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów , cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ; 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej; 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (...) , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zadaniem organów orzekających w niniejszej sprawie była ocena czy planowana inwestycja spełnia wszystkie wyżej wymienione wymogi, w tym m.in. wymóg zgodności z przepisami odrębnymi. Jak już wyżej podkreślono, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach 1-5 art. 61 ust. 1 ustawy. Jeżeli więc inwestycja nie spełnia któregokolwiek z wymogów określonych w powołanym przepisie, należy odmówić ustalenia warunków zabudowy. Zdaniem sądu, organy orzekające w przedmiotowej sprawie słusznie przyjęły, że ze względu na charakter planowanej inwestycji (zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego) zastosowanie mają unormowania w szczególności ujęte w punkcie 4 i 5, ponieważ wniosek dotyczy terenu, który nie został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu planu miejscowego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. i dla którego nie został opracowany i uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a do terenu tego mają odniesienie przepisy odrębne. W związku z oświadczeniem skarżącej zawartym we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a dotyczącym "wydzielenia" z działki nr 243 działki o pow. 1000 m2 dla planowanej inwestycji, Kolegium przywołało treść art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 – tekst jednolity) zawierający definicję "działki budowlanej". Jest to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Działka taka ma niepodzielną powierzchnię, granice z wyznaczonymi znakami oraz oznaczenie ewidencyjne, a także wykazanego właściciela. Taka działka jest nieruchomością w sensie prawnym i tylko w odniesieniu do takiej działki może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Wydzielona do faktycznego korzystania część działki nie spełnia cech działki budowlanej, a zatem w stosunku do takiej działki niedopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Prawidłowo również organ odwoławczy podkreślił, iż w wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami od dnia 22 września 2004 r. w odniesieniu do terenu, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie można w decyzji o warunkach zabudowy dokonać podziału działki. W konsekwencji organy zasadnie przyjęły, że przepisy o gospodarce nieruchomościami należy traktować jako przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Takimi przepisami są również przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity – Dz.U. Nr 121, poz. 1266 z 2004 r. z późn. zm.). Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do ust. 2 pkt 1 tego artykułu przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III , jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymaga uzyskania zgody ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Przepis ten ma zastosowanie w przypadku przedmiotowej działki z uwagi na jej powierzchnię (5597 m2) oraz klasę użytków rolnych (III b). Tak więc pozytywna decyzja o warunkach zabudowy naruszałaby zarówno pkt 5 ust. 1 art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i pkt 4 tych przepisów, ponieważ teren inwestycji nie jest zaliczany do obszarów, dla których nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze. Ponadto, teren ten nie był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planu miejscowego, który utracił moc. Organy orzekające w sprawie prawidłowo przyjęły, że już tylko powyższe okoliczności stanowiły przesłanki do wydania decyzji odmownej. Natomiast dodatkowym argumentem uzasadniającym stanowisko organów administracji był zapis Statutu Uzdrowiska N. zatwierdzony uchwałą Nr XXV/167/2009 Rady Miejskiej w N. z dnia 27 marca 2009 r., który dopuszcza modernizację obiektów mieszkalnictwa jednorodzinnego bez możliwości zwiększania powierzchni zabudowy. Nie ma zatem zastosowania w sprawie niniejszej, bowiem skarżąca zamierza zmienić przeznaczenie budynku gospodarczego. Również kwestie położenia przedmiotowej działki w otulinie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego i szczególną ochroną w świetle przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jednolity – Dz.U. Nr 151, poz. 1220 z 2009 r., z późn.zm.), a także ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy N., zatwierdzonego uchwałą Nr XXXVI/296/2002 Rady Miejskiej w N. z dnia 10 października 2002 r. właściwe dla terenu położenia przedmiotowej działki, zasadnie organ odwoławczy uznał za dodatkowe okoliczności wykluczające pozytywne załatwienie wniosku. Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez L. S. w skardze, a dotyczących błędnych ustaleń faktycznych uznać należy, iż są one bezzasadne. Organy orzekające w tej sprawie prawidłowo ustaliły powierzchnię i klasę gruntu stanowiącego działkę nr 243. Szczegółowo wyjaśniły w uzasadnieniach decyzji z jakich powodów nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla "wydzielonej" przez skarżącą działki o powierzchni 1000 m2, a także z jakich względów do działki nr 243 mają zastosowanie przepisy ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kolegium w uzasadnieniu decyzji podniosło kwestię związaną ze sporządzeniem przez organ I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie precyzując na czym miałaby polegać częściowa wadliwość tej analizy. Dopiero w odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wyjaśnił, że w jego ocenie analizą objęty był zbyt mały obszar. Podkreślił jednak ponownie, że to uchybienie nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia, wobec faktu, iż w sprawie mają zastosowanie przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 wyżej cytowanej ustawy. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podzielił to stanowisko organu. W piśmie z dnia 18 października 2011 r. (k. 53 akt) zawierającym ustosunkowanie się skarżącej do odpowiedzi na skargę zawarła ona dodatkowe zarzuty. Między innymi dotyczą one faktu, iż przedmiotowa działka nie jest położona na terenach zalewowych, natomiast to, iż działka jest zalewana spowodowane zostało przez zabezpieczenie sąsiedniej działki nr 244/1 przed zalewaniem. Skarżąca podniosła także zarzut sporządzenia analizy terenu na mapie z 1985 r. , a także inwestycji na sąsiednich działkach. Zarzuty powyższe w ocenie Sądu są bezzasadne, bowiem problematyka stosunków wodnych ani też inwestycje prowadzone przez sąsiadów nie należą do niniejszego postępowania. Kolegium wyjaśniło natomiast szczegółowo kwestię związaną z zarzutem dotyczącym mapy, na której sporządzono analizę terenu. W kolejnym piśmie złożonym na rozprawie w dniu 3 listopada 2011 r. (k.73) skarżąca podkreśla, iż jej "chodzi o budynek, nie o działkę". Odnosząc się do tego zarzutu wyjaśnić należy, że zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, organ przed wydaniem decyzji zobowiązany jest do zbadania przesłanek wymienionych w tym przepisie, a dotyczących warunków jakie ma spełniać działka, na której planowane jest zamierzenie inwestycyjne. Reasumując, wobec ustalenia, iż planowana inwestycja jest sprzeczna z przepisami odrębnymi, a także z pkt 4 ust. 1 art. 61, bez znaczenia jest, czy spełnia ona pozostałe wymogi określone w punktach 1-3 tego przepisu. W tych okolicznościach organy zobowiązane były odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez skarżącą inwestycji, zaś Sąd do uznania skargi za bezzasadną. Mając na względzie powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) oddalił skargę.