II SA/Lu 484/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Hałabis, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 marca 2015 r. sprawy ze skargi D. O. i B. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia ...Samorządowe Kolegium Odwoławcze ... po rozpatrzeniu odwołania B. O. i D. O. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy ...z dnia ...w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 3.800 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Ł. gm. W. o pow. 0,8100 ha stanowiącej działki nr nr .... obrębu Ł. wskutek podziału działki nr ...zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy ... z dnia .... W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie zostało wszczęte z urzędu w dniu 3 listopada 2011r. Decyzją z dnia .... organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości 5.695 zł, jednak decyzją z dnia .... organ odwoławczy stwierdził nieważność tej decyzji. Następnie decyzją z dnia .... organ I instancji ponownie ustalił opłatę adiacencką, a organ odwoławczy uchylił ją z powodu utraty ważności operatu szacunkowego sporządzonego przez T. D. w dniu 28 listopada 2011r. Kolejna decyzja organu I instancji z dnia ... ustalająca opłatę również została uchylona przez organ odwoławczy decyzją z dnia .... z powodu naruszenia przepisów procesowych. Rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji wezwał D. O. i B. O. do wyjaśnienia czy podtrzymują swój wniosek z dnia 20 stycznia 2012r. o rozłożenie opłaty na raty, co umożliwia art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami i poinformował ich o treści art. 10 kpa. W piśmie z dnia 5 stycznia 2014r. strony poinformowały, że nie podtrzymują tego żądania. Następnie organ ustalił, że na wniosek B. i D. O. decyzją z dnia .Wójt Gminy .. zatwierdził podział działki nr ... położonej w miejscowości Ł. . o pow. 0,81 ha na pięć działek: nr ... o pow. 0,1100ha, nr .. o pow. 0,1100 ha, nr .. o pow. 0,1100 ha, nr ... o pow. 0,071 ha, nr ... o pow. 0,4089 ha. Z powodu utraty ważności operatu rzeczoznawcy majątkowego T. D. z dnia 28 listopada 2011r., organ zlecił sporządzenie nowego operatu biegłemu J. Z. Ze sporządzonego przez niego operatu z dnia 25 marca 2013r. wynika, że w związku z podziałem nieruchomości jej wartość wzrosła o 38. 000zł. Wobec powyższego organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości mając na uwadze uchwałę Rady Gminy ...z dnia .... (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr ... Organ stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Organ wskazał na art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wyjaśnił, że dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej gruntu przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym za jednostki porównawcze przyjęto 1 m2 powierzchni gruntu. Do ustalenia wartości jednostki porównawczej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartości jednostek porównawczych ustalono w oparciu o ceny podobnych nieruchomości kształtujące się aktualnie od daty wyceny na rynku lokalnym, przy uwzględnieniu położenia nieruchomości, funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia ich wyposażenia technicznego oraz zagospodarowania. Ustalone różnice cech poszczególnych nieruchomości skorygowano poprawkami wyrażonymi kwotowo. Za najbardziej prawdopodobny poziom wartości jednostek porównawczych przyjęto wielkości określone średnią arytmetyczną skorygowanych wartości obiektów porównawczych. Na tle nieruchomości sprzedanych wyceniana nieruchomość oceniona została jako przystająca do rynku lokalnego. Dla potrzeb analizy rynku zbadano 55 transakcji obejmujących nieruchomości wsi ... z okresu styczeń 2011r. - marzec 2013r. Ustalono, że na analizowanym rynku w badanym okresie zrealizowano 7 wiarygodnych transakcji (nieobarczonych szczególnymi warunkami ich dokonania) dotyczących dużych nieruchomości niezabudowanych oraz 17 transakcji dotyczących nieruchomości niezabudowanych o pow. 1000 -1500m2. W wyniku analizy transakcji z rynku lokalnego stwierdzono, że nominalne ceny jednostkowe działek przeznaczonych pod zabudowę (rolniczą lub jednorodzinną) mieszczą się w przedziale od 30 zł/m2 do 120 zł/m2. Ceny działek dużych (powyżej 3000 m) cenione są na poziomie 12 - 45 zł/m2. W odwołaniu D. i B. O. zarzucali, że organ I instancji wadliwie zastosował przepisy uchwały Rady Gminy ..., bowiem została ona uchylona kolejną uchwałą z dnia 30 listopada 2012r. oraz, że wadliwie określił termin uiszczenia opłaty. Organ odwoławczy nie uwzględnił zarzutów odwołania i podzielając ustalenia i rozstrzygnięcie organu I instancji utrzymał w mocy decyzję tego organu. Podkreślił, że operat został sporządzony przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę, który dokładnie uzasadnił w operacie wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości i w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania, a w dniu 14 marca 2013r. dokonał oględzin nieruchomości. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz cechy działek mające najwęższy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości: lokalizację, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie, wielkość i kształt. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, a następnie określił wagi procentowe dla nich i uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśnił, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. Dokonując zestawienia par porównawczych wyczerpująco wyliczył cechy badanych nieruchomości, biorąc pod uwagę m.in. ich lokalizację, warunki przyrodniczo – geotechniczne oraz otoczenie. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności, poparty został charakterystyką ich cech podobieństwa. Rzeczoznawca prawidłowo dobrał transakcje służące jako materiał porównawczy, a w operacie omówił charakterystykę lokalnego rynku sprzedaży nieruchomości. Wskazał sposób obliczenia wartości nieruchomości stanowiącej przed podziałem działkę nr ... i ustalił ją na kwotę 298.144 zł oraz nieruchomości po podziale tj. działek nr nr ....w łącznej kwocie 336.135 zł. Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji prawidłowo zastosował stawkę procentową wynikającą z uchwały Rady Gminy ... z dnia 5 marca 2011r., tj. obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Organ wyjaśnił również, że obowiązek wniesienia opłaty powstaje z mocy prawa, po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna, przy czym pouczenie o tym terminie w treści decyzji ma charakter wyłącznie informacyjny. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie D. i B. O. wnieśli o uchylenie decyzji organu odwoławczego. Zarzucili zastosowanie w sprawie nieobowiązującej w dacie orzekania uchwały Rady Gminy ... z dnia 5 marca 2011r., uchylonej uchwałą z dnia ...2012r. Zarzucili również naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa poprzez wadliwe pouczenie o terminie uiszczenia opłaty, a także nieodniesienie się do wysokości opłaty wynikającej z poprzedniego operatu sporządzonego przez inż. T. D. tj. 5695 zł i różnicy w stosunku do obecnego operatu, z którego wynika opłata w wysokości 3800 zł. Zarzucili także niepoinformowanie ich o zamiarze sporządzenia nowego operatu i długi okres załatwiania sprawy. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem. Zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem na wniosek skarżących. Stosownie do przepisu art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2014r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej "ugn" - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust.1) Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust.1a). W sprawie niniejszej zachodziły przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie powołanego przepisu. Decyzją z dnia ... Wójt Gminy ... - na wniosek B. i D. O. - zatwierdził podział działki nr ... położonej w miejscowości Ł. ... o pow. 0,81 ha na pięć działek: nr ... o pow. 0,1100ha, nr .. o pow. 0,1100 ha, nr ...o pow. 0,1100 ha, nr ... o pow. 0,071 ha, nr ... o pow. 0,4089 ha. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła, co wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, a w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy ....z dnia ....) w sprawie w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. W świetle powołanego przepisu - wbrew zarzutom skargi – okoliczność, że następnie uchwała ta została uchylona, nie ma znaczenia – warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest bowiem obowiązywanie uchwały rady gminy w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Jak wynika z akt sprawy, od decyzji Wójta Gminy ... z dnia ... zatwierdzającej podział działki nr ... nie wniesiono odwołania, a zatem – w świetle art. 16 § 1 kpa - stała się ona ostateczna z upływem 14 - dniowego terminu do jego wniesienia. W okresie tym obowiązywała uchwała Rady Gminy ... z dnia ...w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. Ubocznie należy wskazać, że uchwała ta przewidywała stawkę procentową w wysokości 10% wzrostu wartości nieruchomości, a więc mniejszą niż następna uchwała z dnia 30 listopada 2012r., przewidująca stawkę 20%. Wbrew zarzutom skargi organom nie można także zarzucić naruszenia przepisów postępowania. Organy obu instancji bardzo obszernie odniosły się do sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dr inż. J. Z. operatu szacunkowego z dnia 25 marca 2013r., a dokonana ocena operatu nie nosi znamion dowolności i nie pozwala na zakwestionowanie prawidłowości tego operatu. Wbrew zarzutom, organy nie miały obowiązku odnoszenia się do wcześniejszego operatu rzeczoznawcy majątkowego T. D. Operat ten został sporządzony w dniu 28 listopada 2011r., a więc w świetle art. 156 ust. 3 ugn stracił ważność z upływem 12 miesięcy. Przepis ten stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (...). Wyniki operatu nie mogły więc być uwzględniane przez organ na żadnym etapie postępowania prowadzonego po upływie wskazanego w powołanym przepisie terminu, bowiem operat, który stracił ważność należy traktować, jak operat nieistniejący. Z tego względu zarzut naruszenia zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej, o której mowa w art. 8 kpa, nie jest usprawiedliwiony. Dotyczy to również zarzutu niezawiadomienia skarżących o zamiarze sporządzenia nowego operatu. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 10 § 1 kpa – organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W odniesieniu do dowodów ze świadków, biegłych lub oględzin organ ma obowiązek zawiadomić stronę o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu przynajmniej na siedem dni przed terminem (art. 79 § 1 kpa). Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia (art. 79 § 2 kpa). Operat szacunkowy jest szczególnym rodzajem dowodu wymaganym m.in. w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Ma on postać dokumentu, który musi być sporządzony przez biegłego. W odniesieniu do tego dowodu należy zatem uznać, że prawo strony, o którym mowa w powołanym przepisie art. 79 § 2 kpa realizuje się poprzez umożliwienie jej zapoznania się ze sporządzonym już dokumentem, a także składania do niego uwag i żądania od biegłego wyjaśnień. Możliwość taką skarżący mieli zapewnioną. Jak bowiem wynika z akt sprawy (k. 15 akt admin. I instancji) pismem z dnia 31 lipca 2013r. skarżący zostali zawiadomieni o nowym operacie szacunkowym i o uprawnieniach wynikających z art. 10 kpa, w szczególności o prawie wniesienia uwag i zastrzeżeń do tego operatu. Organ poinformował ich również o możliwości poddania operatu ocenie Regionalnej Organizacji Rzeczoznawców Majątkowych ..., z czego jednak skarżący nie skorzystali. Nie narusza również zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej pouczenie skarżących zawarte w decyzji organu I instancji, że opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W świetle art. 148 ust. 1 i 2 ugn – obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty (ust. 1). Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (ust.2). Z powołanego przepisu wynika, że obowiązek uiszczenia opłaty powstaje dokładnie z upływem wskazanego terminu, a zatem zobowiązani powinni go wykonać niezwłocznie, co uchroni ich przed ustawowymi odsetkami. Organ wprawdzie wadliwie pouczył skarżących, że opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ją ustalająca stała się ostateczna, to jednak skoro skarżący opłaty tej dotychczas nie uiścili, to nie ponieśli oni negatywnych skutków tego pouczenia poprzez obowiązek uiszczenia odsetek za zakreślony przez organ termin. Z tego względu zawarte w decyzji organu I instancji pouczenie nie może być potraktowane jako istotne naruszenie przepisów postępowania. Natomiast organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji odniósł się do tego zarzutu skarżących zawartego w odwołaniu i wskazał, że pouczenie zawarte w decyzji organu I instancji stanowiło wyłącznie informację i nie miało wpływu na treść rozstrzygnięcia. W sytuacji występującej w sprawie nie ma więc podstaw do uwzględnienia skargi, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów. Z powyższych względów, Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz.270 ze zm.).