II SA/Lu 509/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędziowie WSA Jerzy Drwal (sprawozdawca), WSA Grzegorz Grymuza, Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Barański, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., nr [...], w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2018 r., nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] i nakazał firma A usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, położonym przy ul. [...] w [...], poprzez usunięcie i uzupełnienie odspojonych tynków płyt balkonowych przynależnych do lokali mieszkalnych nr [...], znajdujących się w tym budynku, w terminie do dnia [...] czerwca 2018 r. W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia organ wskazał, że: - Prokuratura Rejonowa w [...] poinformowała, że prowadzi postępowanie dotyczące narażenia na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia lub zdrowa mieszkańców bloku przy ul. [...] w [...], sugerując przeprowadzenie pilnej kontroli, celem ustalenia, czy opadający tynk z płyt balkonowych stwarza zagrożenie: - w dniu [...] sierpnia 2017 r. upoważnieni pracownicy organu przeprowadzili kontrolę stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego i ustalili, że część tynku na balkonach mieszkań nr [...] odpadła od podłoża, zaś pozostała cześć tynku znajdująca się na płytach balkonowych nie trzyma się podłoża i grozi odpadnięciem na osoby przebywające bezpośrednio pod płytami balkonowymi; - w tej sytuacji organ I instancji decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nakazał firma A wykonanie w terminie do dnia [...] września 2017 r. usunięcia odspojonych tynków płyt balkonowych; - odwołanie skarżącej Wspólnoty okazało się zasadne i organ odwoławczy decyzją z dnia [...] października 2017 r. uchylił decyzję organu I instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia; - ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji przeprowadził oględziny w dniu [...] listopada 2017 r. i stwierdził, że stan balkonów nie uległ zmianie; - poczynione ustalenia legły u podstaw decyzji organu I instancji z dnia [...] stycznia 2018 r. - działającego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego – i nakazującego firma A wykonanie w terminie do dnia [...] marca 2018 r. usunięcia odspojonych tynków płyt balkonowych w celu doprowadzenia budynku do należytego stanu zapewniającego bezpieczeństwo, jego użytkowania; - od powyższej decyzji wniesiono odwołanie; - w niniejszej sprawie strona nie kwestionuje, że przedmiotowy budynek mieszkalny wielorodzinny może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (wynika to zresztą z przeprowadzonych oględzin przez upoważnionych pracowników PINB Miasta [...] w dniach: [...] sierpnia 2017 r. i [...] listopada 2017 r.); - kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi prawidłowość ustalenia przez organ I instancji podmiotu zobowiązanego do wykonania nałożonych obowiązków; - przepis art. 66 ust. 1 jest powiązany z art. 61 Prawa budowlanego i jednoznacznie określa, kto jest adresatem decyzji wydawanej w sytuacjach wskazanych w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, adresatami decyzji są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego; - w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (zasadnicze znaczenie ma więc to, kto jest właścicielem obiektu budowlanego albo kto sprawuje nad nim zarząd); - ze zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, a w szczególności: z wypisu z rejestru gruntów dla działki o nr ewidencyjnym [...] i [...] położonej przy ul. [...] w [...], z księgi wieczystej NR [...] [...] oraz uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (znajdujących się w aktach sprawy) wynika, że właścicielem przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest ogół właścicieli tej nieruchomości działających w formie Wspólnoty Mieszkaniowej, którą reprezentuje wybrany przez nich zarząd; - zgodnie z art. 6 ustawą o własności lokali (dalej - u.w.l.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, (wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana); - stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej; -zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; - wobec powyższego zgodnie z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, jedynym właściwym adresatem zaskarżonej decyzji jest wspólnota mieszkaniowa; - elementy architektonicznej konstrukcji balkonu są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu (tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie); - takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną; - w konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową; - balkony składające się w zasadzie z płyty podłogowej (balkonowej) i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji; - wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku i wpływa również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali, zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, w tym płyty podłogowe (balkonowe) przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej (płyta podłogowa stanowi element architektoniczny trwale połączony z bryłą budynku i nie jest od niej oddylatowany); - nie można przyjąć, aby nałożone decyzją organu I instancji obowiązki odnośnie poprawienia stanu balkonów dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach do których te balkony przynależą; - są to bowiem elementy konstrukcji architektonicznej budynku, które winny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną; - organ I instancji w lakonicznie sformułowanej osnowie decyzji nie skonkretyzował i nie sprecyzował w sposób właściwy nakazu, co mogło prowadzić w konsekwencji również do niewykonalności decyzji; - z uwagi na zbyt krótki termin wykonania obowiązku określony w skarżonej decyzji ustalony został nowy termin wykonania obowiązku na dzień [...] czerwca 2018 r. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie strona zarzuciła naruszenia przepisów: - art. 66 ust 1 ustawy Prawo budowlane w zw. w zw. z art. 61 tej ustawy, poprzez błędne uznanie, że przynależne do określonych lokali płyty balkonowe stanowią nieruchomość wspólną, a w konsekwencji powyższego błędne skierowanie decyzji do skarżącej Wspólnoty wobec wskazania, w samej treści, decyzji, na przynależność płyt balkonowych do poszczególnych lokali mieszkalnych, co prowadzi do wniosku, że adresatem decyzji powinni być właściciele poszczególnych lokali zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a.; - art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego, materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym braku ustalaniu podmiotu będącego właścicielem nieruchomości; - art. 8 i art 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w tym niewyjaśnienie na jakiej podstawie organ uznał za stronę postępowania skarżącą wobec braku próby podjęcia ustaleń właścicieli nieruchomości, w tym wskazanych w decyzji właścicieli lokali mieszkalnych; - art. 109 § 1 k.p.a. poprzez błędne doręczenie decyzji skarżącej Wspólnocie z pominięciem właścicieli przedmiotowej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Sąd zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że Rozdział 6. ustawy Prawo budowlane dotyczy utrzymania obiektów budowlanych. W art. 61 ustawodawca określa, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Nie jest sporny stan faktyczny niniejszej sprawy i ustalenie, że w trakcie kontroli stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego stwierdzono, że część tynku na balkonach mieszkań nr [...] odpadła od podłoża, zaś pozostała cześć tynku znajdująca się na płytach balkonowych nie trzyma się podłoża i grozi odpadnięciem. Spór w sprawie w istocie dotyczy kwestii osoby zobowiązanej do usunięcia występujących wad obiektu budowlanego, którego niewłaściwy stan techniczny zagraża życiu lub zdrowiu ludzi. Skarżąca Wspólnota wywodzi, że to nie ona ma obowiązek poprawienia stanu technicznego płyt balkonowych, ale właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych nr [...] i [...]. Należy podzielić argumentację organu odwoławczego, że w niniejszej sprawie płyty balkonowe stanowią element konstrukcyjny budynku mieszkalnego i jednocześnie jego część wspólną. Części wspólne budynku obejmują między innymi ściany i stropy budynku (jego główne elementy konstrukcyjne). Do dodatkowych elementów konstrukcyjnych zaliczyć trzeba wystające poza obręb ścian zewnętrznych płyty balkonowe (trwale połączone z bryłą budynku). Służące nie tylko właścicielom lokali nr [...] i [...], wychodzące poza obręb budynku, płyty balkonowe są w złym stanie technicznym (czego dowodzi zgromadzony w sprawie materiał dowodowy – protokoły z oględzin, dokumentacja fotograficzna – k. 57 akt adm.). Każda z płyt balkonowych stanowi rodzaj zadaszenia nad lokalami mieszkalnymi usytuowanym bezpośrednio pod taką płytą, która bezpośrednio zabezpiecza przed warunkami atmosferycznymi lokal znajdujący się poniżej, a pośrednio lokale usytuowane na niższych kondygnacjach budynku. Jak wyjaśnia Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2018 r. sygn. II OSK 1193/16, konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku i jego ochrona, należy do całej wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko do właścicieli poszczególnych lokali. Sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o i innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną uregulowano w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 cyt. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (publ. Biuletyn SN 2008/3/6) stwierdza, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Bezspornym jest w sprawie, że płyty balkonowe są elementem architektonicznym konstrukcji budynku i nie są od bryły budynku oddylatowane (oddzielone). Nie można przyjąć, aby obowiązki dotyczące utrzymania płyt balkonowych w należytym stanie technicznym dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach, do których te balkony przynależą. Są to elementy konstrukcji architektonicznej mieszkalnego budynku wielorodzinnego, które powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W tych okolicznościach skarżąca Wspólnota nie może skutecznie zarzucać, że nie powinna być stroną postępowania administracyjnego i adresatem decyzji nakazującej utrzymanie balkonów w należytym stanie technicznym. Stwierdzony niewłaściwy stan obiektu budowlanego (odpadający tynk od podłoża płyt balkonowych) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. Wydanie – na podstawie art. 66 ust.1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane – nakazu usunięcia i uzupełnienia odspojonych tynków było więc czynnością prawidłową. Uchwała właścicieli nieruchomości przy ul. [...] w [...] z dnia [...] marca 2000 r. ustalająca granice nieruchomości wspólnej (według punktu 4. do załącznika do tejże uchwały, balkony nie należą do nieruchomości wspólnej, należą tylko w zakresie jednolitości elewacji – kolorystyki i zabudowania) nie oznacza, że zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane i wyrażoną w tym przepisie regułą, że właściciel lub zarządca obiektu budowalnego mają obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, stroną postępowania i adresatami spornego nakazu powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych (nr [...] i [...]). Jak wyżej wykazano, balkony przylegające do poszczególnych lokali mieszkalnych nie służą do wyłącznego użytku ich właścicieli. Zatem ich czynny udział w postępowaniu nie był konieczny. Status prawny balkonów uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku. Okoliczności niniejszej sprawy wskazywały, że kierując się dyspozycją art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, za nieruchomość wspólną należało potraktować płyty balkonowe jako części budynku. Nie służyły one wyłącznie do użytku właścicieli lokali, co wyżej udowodniono. W tym stanie rzeczy skarga podlegała oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.