II SA/Lu 549/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L. i Z. Sz. oraz skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości I. oddala skargę Gminy; II. uchyla zaskarżoną decyzję w części utrzymującej w mocy decyzję Starosty z dnia [...] r. nr [...], w zakresie pkt. [...] tejże decyzji, co do kwoty 78 600 (siedemdziesiąt osiem tysięcy sześćset) złotych; III. orzeka, że zaskarżona decyzja w części uchylonej niniejszym wyrokiem nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; IV. zasądza od Wojewody na rzecz K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L.i Z. Sz. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 31 marca 2010 r., nr [...], Starosta L., po rozpoznaniu wniosku K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L. i Z. S., orzekł o zwrocie na ich rzecz projektowanej działki nr 4/1, o powierzchni 0,4027 ha, położonej przy ulicy K. w L. oraz odmówił zwrotu działki nr 14/11, o powierzchni 0,2021 ha, stanowiącej część ulicy K. w L. Jednocześnie zobowiązał wnioskodawców do zwrotu kwoty pobranego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zwaloryzowanej na dzień orzeczenia o zwrocie nieruchomości, powiększonej o kwotę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości po wywłaszczeniu w łącznej wysokości 87 489,72 zł. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, iż aktem notarialnym z dnia 21 listopada 1969 r. (Rep. A. Nr [...]) J. C., K. C., S. C. i M. H. sprzedali Skarbowi Państwa, w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, działki nr 14/1 i nr 363/2, o łącznej powierzchni 1,9430 ha. Nabycie działki nr 363/2, o powierzchni 0,6482 ha, nastąpiło pod budowę przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego "Osiedle P.", a nabycie działki nr 14/1, o powierzchni 1,2948 ha, nastąpiło pod budowę przez tą Spółdzielnię "Osiedla S. część II". Z wnioskiem o zwrot wskazanej wyżej nieruchomości wystąpił były właściciel K. C. oraz spadkobiercy pozostałych byłych właścicieli. Organ pierwszej instancji wskazał, iż zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia 22 września 2000 r., [...], spadek po J. C. nabyli: S. C., M. H. oraz K. C. po 1/3 części, spadek po S. C. nabyli: J. Z. C., H. W. C., T. S. C. i W. R. C. po 1/4 części, zaś spadek po M. H. nabyli: H. K. L., W. M. D. (zmieniła następnie nazwisko na "H."), R. J. H. i Z. S. po 1/4 części. Ponadto na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w L. z dnia 3 lutego 2005 r., [...], spadek po W. R. C., nabyli: J. Z. C., H. W. C. i T. S. C. po 1/3 części. Postępowanie w niniejszej sprawie dotyczyło części żądania wnioskodawców, to jest zwrotu działki nr 14/1 o powierzchni 1,2948 ha, nabytej pod budowę "Osiedla S. część II", po uprzednim wyłączeniu postanowieniem Wojewody L. z dnia 4 listopada 2005 r. Prezydenta Miasta L. od prowadzenia tej sprawy i wyznaczenia Starosty L. do jej prowadzenia. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, w tym oględzin terenu, organ pierwszej instancji ustalił, że wnioskowana do zwrotu nieruchomość oznaczona w dacie nabycia przez Skarb Państwa nr 14/1, została podzielona na działki o numerach: 14/3, 14/11, 14/5 i 2/2. Na działce nr 14/11 (części działki nr 2/7) wybudowano ulicę [...] K., która stanowi jedną z ważniejszych ulic dzielnicy [...]. Droga ta posiada status drogi gminnej, która stanowi własność Gminy L. (KW Nr [...]). Dawna działka nr 14/3, która weszła w skład działki nr 4, również stanowi własność Gminy L. (KW Nr [...]) i została zagospodarowana pod budowę stadionu Klubu Sportowego "[...]". Stadion jest ogrodzony, a teren wokół niego zadrzewiony Płyta stadionu jest pielęgnowana i użytkowana na cele sportowe, ustawione są bramki, obiekt jest czynny. Na działce tej znajduje się również budynek Klubu Sportowego "[...]", a także trybuny. Działka nr 2/2, o powierzchni 0,0052 ha, stanowi własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Zakładu Energetycznego [...]. Natomiast działka nr 14/5, o powierzchni 0,6848 ha, która w dokumentacji geodezyjnej sporządzonej do zwrotu wchodziła w skład większej działki nr 3/8, obecnie stanowi część działek: nr 3/10 i nr 3/11. Teren ten został zagospodarowany przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową. Na działce znajdują się części dwóch budynków mieszkalnych, skwer osiedlowy z oświetleniem oraz niewielka ilość drzew rosnących wokół śmietnika (protokół z oględzin z dnia 5 września 2006 r.). Z załączonych do akt sprawy odpisów z ksiąg wieczystych KW Nr [...] i KW Nr [...] wynika, ze działki nr 3/10 i nr 3/11 znajdują się w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych – właścicieli lokali w budynkach usytuowanych na tych działkach oraz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej. W toku postępowania wnioskodawcy pismem z dnia 15 października 2008 r. ograniczyli pierwotny wniosek jedynie do projektowanej działki nr 4/1 oraz działki nr 14/11, a odstąpili od żądania zwrotu działek o numerach: 2/2, o powierzchni 0,0052 ha, będącej w użytkowaniu wieczystym Zakładu Energetycznego [...], 3/10 i 3/11, będących w użytkowaniu osób fizycznych – właścicieli lokali w budynkach usytuowanych na tych działkach oraz [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w L. W związku z tym, że w akcie notarialnym cel nabycia przedmiotowej nieruchomości określono ogólnie, to jest pod budowę przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego "Osiedle S. część II", co uniemożliwiało dokładne ustalenie, pod jakie konkretnie obiekty przeznaczony został wówczas wnioskowany do zwrotu grunt, organ pierwszej instancji wystąpił pismem z dnia 4 grudnia 2007 r. do Wydziału Architektury, Budownictwa i Urbanistyki Urzędu Miasta L. o przekazanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dacie nabycia. Z przekazanych przez Urząd Miasta L. dokumentów oraz informacji dotyczących miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta L., zatwierdzonego uchwałą Nr 111/1406/69 Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w L., wynika, iż teren ten został przeznaczony pod zawodowe szkoły średnie i Liceum Ogólnokształcące z możliwą wymianą terenów ze szkołą ćwiczeń. W oparciu o te ustalenia Starosta stwierdził, że projektowana działka nr 4/1, na której znajduje się stadion K.S. "[...]", stała się zbędna na cel nabycia, a więc zachodzą przesłanki do jej zwrotu na rzecz wnioskodawców. Natomiast działka nr 14/11 zajęta jest obecnie pod ulicę [...] K., stanowiącą drogę gminną, to jest drogę publiczną, która – w myśl art. 2a ust. 2 ustawy o drogach publicznych – może stanowić wyłącznie własność gminy, co wyłącza możliwość zwrotu tej działki. Wojewoda L., po rozpatrzeniu odwołań wnioskodawców oraz Prezydenta Miasta L., decyzją z dnia 6 lipca 2010 r. (zaskarżoną w niniejszej sprawie) utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż pomimo upływu 40 lat od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości (1969 r.), cel nabycia (budowa szkół średnich, licealnych w ramach osiedla mieszkaniowego) na części nieruchomości, to jest na projektowanej działce nr 4/1 (zajętej pod stadion K.S. "[...]"), nie został zrealizowany, a więc zaistniały przesłanki do jej zwrotu w myśl art. 137 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stadion ten nie stanowi również niezbędnej infrastruktury wybudowanego na tym terenie osiedla mieszkaniowego – "Osiedla K.", gdyż jest obiektem o znaczeniu ponadregionalnym, służącym do rozgrywania zawodów ogólnopolskich pierwszej ligi rugby, co jest powszechnie znanym faktem. Wskazany obiekt, jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, nie służy mieszkańcom pobliskiego osiedla i nigdy nie został przekazany w administrację [...] Spółdzielni Mieszkaniowej – inwestora "Osiedla K.". Natomiast pozostała część objętej wnioskiem nieruchomości, oznaczona jako działka nr 14/11, zajęta jest pod ul. [...] K. (działka nr 2/7), która stanowi drogę gminną nr 106385, to jest drogę publiczną w rozumieniu art. 2a ust. 2 ustawy o drogach publicznych. Orzeczenie o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej, która w czasie orzekania o zwrocie jest droga publiczną lub jej częścią (leży w pasie drogowym) w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, jest niedopuszczalne w świetle przepisów tej ustawy. Wojewoda podkreślił, iż decyzja organu pierwszej instancji rozstrzyga częściowo sprawę, gdyż w stosunku do części pierwotnie wnioskowanej do zwrotu nieruchomości, od której roszczenia odstąpili wnioskodawcy (to jest części działek nr 3/10 i 3/11, będących w użytkowaniu wieczystym [...] Spółdzielni Mieszkaniowej i osób fizycznych - właścicieli lokali w usytuowanych na tym gruncie budynkach oraz działki nr 2/2, będącej w użytkowaniu Zakładu Energetycznego L.) winno zapaść rozstrzygnięcie umarzające postępowanie. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wnioskodawców, dotyczących zobowiązania do zwrotu kwoty zwaloryzowanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, powiększonej o kwotę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości po wywłaszczeniu w łącznej wysokości 87 489,72 zł, Wojewoda stwierdził, że są one niezasadne. Organ odwoławczy podniósł, iż w celu ustalenia wartości nieruchomości z daty wywłaszczenia oraz stanu nieruchomości z daty zwrotu organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu T. J. sporządzenie wyceny zwracanej działki nr 4/1. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości na dzień wywłaszczenia wynosiła 567 800 zł, natomiast na dzień zwrotu 646 400 zł, a zatem nastąpił wzrost wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu i różnicę tę – w kwocie 78 600 zł – należało orzec do zwrotu wraz z kwotą 8 889,72 zł pobranego zwaloryzowanego odszkodowania, przypadającego proporcjonalnie do zwracanej powierzchni gruntu. Z powyższej wyceny wynika, że kwota orzeczonego do zwrotu odszkodowania nie przekracza 50 % aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, co oznacza, że spełnione zostały wymogi wynikające z art. 140 i art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał również, że w pierwszym operacie szacunkowym z dnia 27 listopada 2009 r. rzeczoznawca majątkowy jako przeznaczenie nieruchomości w dacie wywłaszczenia przyjął budownictwo wielorodzinne, co spowodowane było ogólnym zapisem celu nabycia przedmiotowej nieruchomości, zawartym w akcie jej nabycia (budowa Osiedla S. część II), a zatem do porównania z nieruchomością wycenianą przyjął nieruchomości również przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne. Natomiast w drugim operacie z dnia 21 stycznia 2010 r. rzeczoznawca przyjął przeznaczenie nieruchomości w dacie wywłaszczenia (skonkretyzowany cel wywłaszczenia) pod usługi oświaty z zielenią towarzyszącą, co spowodowało przyjęcie do porównania z nieruchomością wycenianą także nieruchomości przeznaczonych pod usługi użyteczności publicznej. W związku z tym zaistniała rozbieżność w wartości wycenianej nieruchomości, spowodowana różnym przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego w dacie nabycia. Niemniej jednak, jak podkreślił organ, wysokość zwracanego pobranego odszkodowania z tytułu zwrotu nieruchomości w obu operatach jest taka sama i obejmuje kwotę waloryzowanego odszkodowania za grunt - 8 889,72 zł oraz kwotę wzrostu wartości nieruchomości po wywłaszczeniu - 78 600 zł. Skargi na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie złożyli: K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L. i Z. S. oraz Gmina L.. Skarżący K. C. oraz spadkobiercy pozostałych właścicieli wywłaszczonej nieruchomości zaskarżyli wskazaną decyzję Wojewody L. w części zobowiązującej ich do zwrotu na rzecz Gminy L. kwoty 78 600,00 zł z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: przepisów prawa procesowego, to jest: art. 76 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego, to jest: art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1 i 2 i art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 39 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podkreślili, że Wojewoda, z naruszeniem powołanych przepisów, za podstawę ustalenia wartości nieruchomości z daty wywłaszczenia przyjął operat szacunkowy z dnia 21 stycznia 2010 r., zamiast operatu z dnia 27 listopada 2009 r. Gmina L. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Starosty L. z dnia 15 lutego 2010 r. w części orzekającej o zwrocie nieruchomości oznaczonej jako projektowana działka nr 4/1, zarzucając naruszenie art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 ustawy gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej Gminy orzeczona do zwrotu działka, na której zrealizowano stadion K.S. "[...]" wraz z otaczającą go roślinnością, została zagospodarowana zgodnie z celem nabycia i stanowi część infrastruktury osiedla mieszkaniowego, służącej także mieszkańcom osiedla. W odpowiedzi na skargi Wojewoda L. wniósł o ich oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 9 grudnia 2010 r. Sąd zarządził, na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "p.p.s.a", połączenie spraw dotyczących powyższych skarg do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, gdyż odnoszą się one do tej samej sprawy administracyjnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga Gminy L. podlega oddaleniu, gdyż jest bezzasadna. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako: "ustawa", z żądaniem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do przepisu art. 137 stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, może wystąpić poprzedni właściciel lub jego spadkobierca. W myśl art. 137 ust. 1 ustawy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. W myśl ustępu 2 tego artykułu ustawy jeżeli w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część. Przepisy rozdziału 6 działu III ustawy, dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (art. 216 ust. 1). Prawidłowe jest stanowisko organów administracji, iż projektowana działka nr ewid. 4/1, o powierzchni 0,4027 ha, położona przy ul. K. w L., stała się zbędna na cel wywłaszczenia, wobec czego zachodzą przesłanki do jej zwrotu na rzecz wnioskodawców. W rozpoznawanej sprawie jest bezspornym, iż nieruchomość, oznaczona jako dawna działka nr 14/1, o powierzchni 1,2948 ha, została sprzedana Skarbowi Państwa – w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94) – przez J. C., K. C., S. C. i M. H. Nabycie tej działki, jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 21 listopada 1969 r. (Rep. A. Nr [...]), nastąpiło pod budowę przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową "Osiedla S. część II". Poza sporem pozostaje również, że wywłaszczona nieruchomość (dawna działka nr 14/1) została podzielona na działki o numerach: 14/3, 14/11, 14/5 i 2/2. Działka nr 14/3 weszła w skład działki nr 4, stanowiącej obecnie własność Gminy L. (KW Nr [...]). Na części działki nr 4 (oznaczonej przez organ pierwszej instancji jako projektowana działka nr 4/1) znajduje się stadion sportowy, którego użytkownikiem jest Klub Sportowy "[...]". Stadion ten jest ogrodzony, a teren wokół niego zadrzewiony. Płyta stadionu jest pielęgnowana i użytkowana na cele sportowe, ustawione są bramki, obiekt jest czynny. Na działce tej znajduje się również budynek Klubu Sportowego "[...]", a także trybuny. Ustalenie celu wywłaszczenia, a następnie ocena zbędności nieruchomości na ten cel, jako przesłanki orzeczenia o zwrocie nieruchomości jest zasadniczym celem postępowania w przedmiocie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Cel ten winien być ustalony precyzyjnie, przy czym gdyby okazało się, że treść decyzji wywłaszczeniowej (lub umowy – jak w rozpoznawanej sprawie) nie określa tego celu w sposób jasny i precyzyjny, cel ten należy ustalić na podstawie wszelkich innych środków dowodowych (E. Mzyk [w:] G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2007, s. 473). W związku z ogólnie tylko określonym celem wywłaszczenia w powołanej umowie z dnia 21 listopada 1969 r. (budowa "Osiedla S. część II"), organ pierwszej instancji dokonał analizy obowiązujących w dacie wywłaszczenia dokumentów planistycznych. Opierając się na zapisach miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta L., zatwierdzonego uchwałą Nr 111/1406/69 Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w L., organ ten ustalił, iż wnioskowana do zwrotu nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zawodowe szkoły średnie i Liceum Ogólnokształcące z możliwą wymianą terenów ze szkołą ćwiczeń. W ocenie Sądu bezzasadne są zarzuty skarżącej Gminy, iż fakt wybudowania na terenie projektowanej działki nr ewid. 4/1 stadionu Klubu Sportowego "[...]" świadczy o zrealizowaniu celu wywłaszczenia tej nieruchomości. Obiekt ten, czego skarżąca Gmina w żaden sposób nie była w stanie zakwestionować, służy do rozgrywania zawodów ogólnopolskich pierwszej ligi rugby. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika przy tym, by opisany stadion sportowy służył mieszkańcom pobliskiego osiedla, a bezspornym jest, że nigdy nie został przekazany w administrację [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w L., która była inwestorem zrealizowanego na tym terenie "Osiedla K.". Zasadnie podkreśla zatem Wojewoda L., iż pomimo upływu 40 lat od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości (1969 r.), cel nabycia (budowa szkół średnich, licealnych w ramach osiedla mieszkaniowego) na części nieruchomości, to jest na projektowanej działce nr 4/1, nie został zrealizowany, a więc zaistniały przesłanki do jej zwrotu w myśl powołanego art. 136 ust. 3 ustawy. Wbrew zarzutom Gminy L. nie można uznać, iż stadion ten stanowi element niezbędnej infrastruktury osiedla mieszkaniowego "Osiedla K.". Z tych względów skarga Gminy L. podlega oddaleniu jako bezzasadna na podstawie art. 151 p.p.s.a. Zasadna jest natomiast skarga K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L. i Z. S., albowiem zaskarżona decyzja – w części objętej ich skargą – została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uwzględnił skargę z przyczyn w niej nie podniesionych, które miał obowiązek wziąć pod rozwagę z urzędu na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. Przepis ten stanowi bowiem, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z art. 140 ust. 1 i ust. 2 ustawy w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie. Odszkodowanie to podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. W myśl ust. 4 tego artykułu ustawy w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy na piśmie – w formie operatu szacunkowego. Podstawą zobowiązania skarżących – w decyzjach organów administracji obu instancji – do zwrotu na rzecz Gminy L. kwoty 78 600,00 zł z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości były ustalenia wynikające z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. w dniu 21 stycznia 2010 r. Operat ten wykonany został na zlecenie Starosty L. w toku postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie, a więc stanowi on dowód z opinii biegłego, o jakim mowa w art. 84 § 1 k.p.a. Zgodnie bowiem z tym przepisem, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. W orzecznictwie i w doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że "organ ocenia swobodnie opinię biegłego na podstawie zasad wiedzy, nie jest więc skrępowany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną, opartą na nauce lub doświadczeniu. (...) Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego" (E. Iserzon, J. Starościak, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, teksty, wzory i formularze, Warszawa 1970, s. 178 i 179). Dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., I OSK 1444/08, niepubl.). Treść omawianego wyżej operatu szacunkowego z dnia 21 stycznia 2010 r. uniemożliwia sprawdzenie, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję, a w konsekwencji uniemożliwia skontrolowanie prawidłowości rozumowania biegłego. Operat ten, jak wynika z jego treści, "należy traktować jako zamienny w stosunku do operatu sporządzonego w dniu 27 listopada 2009 r., który [...] zostaje wycofany (wyłączony) z obiegu prawnego i zastąpiony niniejszym operatem szacunkowym" (s. 7 operatu szacunkowego z dnia 21 stycznia 2010 r.). Nie ulega zatem wątpliwości, iż wszystkie zapisy zawarte w operacie szacunkowym z dnia 27 listopada 2009 r. – wolą jego autora – zostały uchylone, a sam operat należy uznać za nieistniejący. W operacie szacunkowym z dnia 21 stycznia 2010 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość wnioskowanej do zwrotu nieruchomości w dacie wywłaszczenia wynosiła 567 800,00 zł, a w dacie jej zwrotu wynosi 646 400,00 zł. Biegły wyjaśnił, iż wartość nieruchomości w dacie jej zwrotu stanowi sumę wartości gruntu, wynoszącej 567 800,00 zł i wartości jego części składowych, wynoszącej łącznie 78 600,00 zł (cz. III pkt 4.3, k. 24 operatu szacunkowego z dnia 21 stycznia 2010 r.). Wskazując – na stronie 23 operatu – sposób obliczenia wartości odtworzeniowej składników budowlanych, wynoszącej 78 600,00 zł, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż wartość tę "określono w tabeli zamieszczonej na kolejnej stronie". Należy jednak zauważyć, iż na kolejnej stronie operatu, oznaczonej numerem "24", brak jest jakiejkolwiek tabeli ilustrującej sposób dokonania obliczeń, które doprowadziły autora operatu do przyjęcia wskazanej wyżej wartości odtworzeniowej składników budowlanych, a tym samym do ustalenia wartości części składowych wnioskowanej do zwrotu projektowanej działki nr 4/1. Wskazana tabela nie została również uwzględniona w pozostałej części operatu. W tej sytuacji nie można zatem w żaden sposób prześledzić toku rozumowania rzeczoznawcy majątkowego w części dotyczącej ustalenia wartości wnioskowanej do zwrotu nieruchomości w dacie jej zwrotu, a w konsekwencji niemożliwe jest również dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w tym zakresie. Z akt administracyjnych wynika wprawdzie, iż poprzednio sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 27 listopada 2009 r. zawierał tabelę, wskazującą sposób obliczenia wartości odtworzeniowej składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, jednakże – jak wskazano wyżej – operat ten nie mógł być brany pod uwagę przez organy administracji rozpoznające niniejszą sprawę. Organ pierwszej instancji przyjmując, że operat szacunkowy z dnia 21 stycznia 2010 r. został sporządzony prawidłowo i w związku z tym może stanowić podstawę do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości w dacie jej zwrotu przekroczył granice swobodnej oceny dowodów, naruszając art. 80 k.p.a. Tym samym organ administracji naruszył również przepisy art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujące go do podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w tym do zebrania w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Organ odwoławczy, pomimo naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów postępowania, utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia 28 września 2009 r. naruszając tym samym również powołane przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80, a także art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Nie było w tej sytuacji podstaw do utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Naruszenie wskazanych wyżej przepisów uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję Starosty L. z dnia 31 marca 2010 r., nr [...], w zakresie punktu VI tejże decyzji, co do kwoty 78 600,00 zł, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a., nie ulega bowiem wątpliwości, że uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z uchyleniem zaskarżonej decyzji, nie było konieczne szczegółowe odniesienie się do wszystkich zarzutów podniesionych w skardze K. C., H. C., J. C., T. C., R. H., W. H., H. L. i Z. S. Sprawa niniejsza zostanie bowiem ponownie rozpoznana w zakresie objętym powyższą skargą przez organ drugiej instancji, który zobowiązany będzie ustosunkować się do wszystkich zarzutów skarżących podniesionych w toku postępowania. W szczególności organ ponownie oceni operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego po jego uzupełnieniu, stosownie do przedstawionych wyżej uwag. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja w części uchylonej niniejszym wyrokiem nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.