II SA/Lu 566/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maciej Kierek (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec,, Asesor WSA Wojciech Kręcisz, Protokolant Asystent sędziego Marcin Małek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2006 r. sprawy ze skargi R. W. na decyzję Wojewody z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...]., Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt. 2 kpa Wojewoda po rozpoznaniu odwołania R. W. uchylił pkt. 2 decyzji wydanej z upoważnienia Starosty z dnia [...]., Nr [...] w sprawie wywłaszczenia na rzecz Gminy nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym Miasto , oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ustalającej odszkodowanie w kwocie [...] zł i ustalił na rzecz R. W. odszkodowanie od Gminy w kwocie [...] zł , zaś w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Starosta decyzją z dnia [...] r., znak: [...] wywłaszczył na rzecz Gminy nieruchomość położoną w Ł., oznaczoną nr ewid. jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącą własność R. W. oraz ustalił odszkodowanie na rzecz w kwocie [...] Wywłaszczenie nastąpiło pod budowę drogi publicznej - drogi gminnej łączącej ul. L. z ul. K., zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] . (etap I), opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr 3, poz. 47 z dnia 16 lutego 1998 r.), w którym to przedmiotowa działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 07 KZ - ulice zbiorcze. Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł R. W., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżący twierdzi, że postępowanie organu I instancji prowadzone było z naruszeniem art. 7,77, 80 i 81 Kpa. W szczególności naruszenie to polegało na przyjęciu za ostateczny i prawomocny podział nieruchomości, który jego zdaniem zatwierdzony został bez udziału właściciela w postępowaniu, co czyni podział nieważnym. Ponadto twierdzi, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny gruntu bez uwzględnienia aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami przy czym zdaniem skarżącego wysokość odszkodowania winna być nie mniejsza niż po [...] zł/m2. Nadto stwierdza, że dla jego nieruchomości sporządzony został operat szacunkowy, będący podstawą decyzji Starosty , orzekającej o wyłączeniu części gruntu z produkcji rolnej i w operacie tym cena 1 m2 gruntu ustalona została na kwotę [...] zł. Zdaniem skarżącego wskazuje to na wadliwość operatu rzeczoznawcy, przyjętego za podstawę wydania zaskarżonej decyzji wywłaszczeniowej. Skarżący zarzucił również, że w toku postępowania nie miał możliwości zgłaszania wniosków dowodowych dotyczących ustalenia odszkodowania i nie został wezwany do końcowego zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...]. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Na skutek skargi na decyzję organu II instancji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 30 września 2005r., sygn. akt II SA/Lu [...], uchylił zaskarżoną decyzję. W toku ponownego rozpatrywania sprawy organ I instancji w celu określenia aktualnej wartości przedmiotowej nieruchomości zlecił wykonanie uzupełniającego operatu szacunkowego do operatu wykonanego uprzednio przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. w dniu 2 grudnia 2004r., wg którego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień wywłaszczenia wynosiła [...] zł. W dniu 21 marca 2006 r. rzeczoznawca wykonał nową wycenę, określając wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Organ II instancji przeprowadził postępowanie uzupełniające, w tym rozprawę administracyjną z udziałem stron w dniu 9 maja 2006 r., podczas której biegły J. C. wyjaśnił zasady wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz dlaczego wartość 1m2 nieruchomości z 2000r. w operacie sporządzonym dla celów wyłączenia części nieruchomości z produkcji rolnej różni się od wartości 1m2 określonej w operacie wykonanym dla celów wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną. Podczas rozprawy R. W. uzależnił wywłaszczenie przedmiotowej działki od pozwolenia mu dokończenia budowy na sąsiedniej działce oraz zakwestionował ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość 1m2 żądając [...] zł/1m2. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został wykonany prawidłowo zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz.2109) i uwzględnia rodzaj przedmiotowej nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z wykazanej w operacie z dnia 21 marca 2006r. analizy cen nieruchomości położonych w rejonie ulic Al. J. i L. , wynika, że ceny nieruchomości w tym obszarze kształtują się w granicach [...] zł/m2, a zatem przedstawiona wartość 1m2 w wysokości [...] zł mieści się w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości wziął pod uwagę fakt, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym zgodnie z celem wywłaszczenia (droga publiczna), powoduje zwiększenie jej wartości, gdyż ceny gruntów nabywanych pod drogi na terenie Ł. osiągają wyższe ceny niż grunty rolnicze użytkowane lub nie użytkowane. Tak więc wartość rynkową nieruchomości określił według alternatywnego sposobu jej użytkowania. Zgodnie z przepisem § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowego gruntu, przeznaczonego pod drogę, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wyjaśniając, że na terenie Ł. odnotowano dostateczną ilość transakcji obrotu gruntami nabywanymi pod drogi publiczne. Metoda korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym polega na porównaniu przyjętych z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości, podobnymi współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa, w oparciu o kształtujące się ceny transakcyjne na rynku lokalnym, z uwzględnieniem wszystkich atrybutów rynkowych, w przeliczeniu na jednostkę porównawczą na poziomie [...] zł/m2 mieści się w przedziale odnotowanych na rynku lokalnym cen transakcyjnych, a nawet jest nieco wyższa od cen uzyskanych za działki gruntu sąsiadującego z gruntem wycenianym (działka gruntu o pow. [...] m2 - cena transakcyjna [...] zł/m2 oraz działka o pow. [...] m2 - cena transakcyjna [...] zł/m2). W związku z powyższym zarzut R. W. dotyczący braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego cen aktualnie kształtujących się na rynku jest niezasadny. Organ wyjaśnił również, iż wycena nieruchomości z 2000r., na którą powołuje się skarżący, została sporządzona w celu ustalenia należności za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, natomiast wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. w 2004r., a następnie w 2006r. w celu ustalenia wysokości odszkodowania w postępowaniu wywłaszczeniowym. W obu wycenach (z 2000, 2004 i 2006r.) zastosowano podejście porównawcze i metodę porównywania parami. W wycenie z 2006 r. rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dobór nieruchomości do procesu porównywania był różny, bowiem w operacie szacunkowym z 2000 r. do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym pod budownictwo, natomiast w operatach z 2004r. i 2006r. nieruchomości przeznaczone pod drogi. Wyceniona w 2000r. nieruchomość posiadała uzbrojenie (energia elektryczna, linia telefoniczna) oraz przeznaczona była w planie pod usługi administracyjne o funkcjach: ośrodek biznesu, biura, administracja, banki, natomiast wywłaszczana nieruchomość wyceniona w 2004 i 2006r., przeznaczona jest planie pod ulicę zbiorczą i nie posiada uzbrojenia. Na jej wartość ma również wpływ jej położenie oraz sposób jej użytkowania. Poza tym nieruchomość wyceniona w 2000 r. była nieruchomością zabudowaną, wykorzystywaną na działalność usługową, z bezpośrednim dojazdem od ul. Al. J. (droga krajowa), natomiast nieruchomość wyceniona w 2004 i 2006 r. uprawiana była rolniczo, bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W wyniku analizy wycen należy zauważyć, że wpływ na wartość rynkową różnych części tej nieruchomości tj. działki nr [...], z której powstała wywłaszczona działka nr [...] ma różne ich przeznaczenie w planie, różny sposób użytkowania i stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, a przede wszystkim kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami przyjętymi do porównań w danym okresie czasu, co wynika z odmiennych celów wyceny. Odnosząc się do zarzutu, iż strona nie była wzywana do zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym oraz że została pozbawiona możliwości wypowiedzenia się i zgłaszania wniosków dowodowych, organ stwierdził, iż nie jest on zasadny. W aktach sprawy znajduje się bowiem zawiadomienie strony z dnia 8 grudnia 2004r. o możliwości zapoznania się z całością akt sprawy, a przede wszystkim z operatem szacunkowym. Zawiadomienie zostało doręczone stronie [...] r. (zwrotne poświadczenie odbioru w aktach). W wyznaczonym w zawiadomieniu terminie R. W. stawił się w siedzibie Starostwa Powiatowego , jednakże odmówił zapoznania się z aktami (notatka służbowa z 13 grudnia 2004r.). Ponadto skarżący brał udział w rozprawie wywłaszczeniowo - odszkodowawczej przeprowadzonej w dniu 11 stycznia 2005r. oraz w dniu 9 maja 2006 r., a zatem miał możliwość zapoznania się z aktami sprawy oraz zgłaszania żądań i wniosków. Również zarzuty dotyczące podziału nieruchomości oraz umożliwienia budowy na działce sąsiedniej są niezasadne, gdyż nie są związane z postępowaniem wywłaszczeniowym. Skargę do sądu administracyjnego wniósł R. W. domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji. Skarżący zakwestionował wysokość ustalonego przez organy administracyjne odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Przyjętemu za podstawę rozstrzygnięcia operatowi szacunkowemu zarzucił, że przy wycenie gruntów biegły uwzględnił wyłącznie aktualne ceny w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, które znacznie odbiegają od cen gruntów budowlanych, jakim jest grunt skarżącego. Poza tym niezrozumiałym jest dla skarżącego, dlaczego w zaskarżonej decyzji wydanej w [...]r. przyjęto stawkę niższą niż w decyzji Starosty Powiatowego Nr [...] ([...]zł/m2), skoro na przestrzeni tych kilku lat wartość nieruchomości powinna jego zdaniem wzrosnąć. W ocenie skarżącego wyjaśnienia biegłego B.W. złożone na rozprawie, dlaczego w operacie dla celów wyłączenia z produkcji rolnej występuje inna wartość rynkowa niż wartość rynkowa dla celów wywłaszczenia powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Rozpatrując skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Sprawa jest powtórnie rozpatrywana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Poprzednim wyrokiem z dnia 11 października 2005r. Sąd uchylił decyzję Wojewody zlecając przeprowadzenie powtórnego postępowania. Zdaniem Sądu wykonano jego zalecenia, które zostały zawarte w uzasadnieniu wyroku. Prowadząc powtórne postępowanie organ I instancji zlecił wykonanie kolejnego operatu szacunkowego. Biegły wykonał taki operat i ustalił wartość 1m2 gruntu. Zdaniem Sądu wysokość odszkodowania jest ustalona zgodnie z art. 130ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tj. Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz.2603), a metody szacunku i ustalenia wartości rynkowej gruntu przez biegłego są zgodne z art. 134 cyt. ustawy i przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz.2109). Rzeczoznawca ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając wartość rynkową cen gruntu przeznaczonych pod drogi określając tę wartość na [...] zł za 1m2 . Ta cena mieści się w przedziale wykazanych cen transakcyjnych, które wynoszą od [...] do [...]zł za 1m2 . Odnośnie zarzutów skargi i odwołania należy powiedzieć, że sprawa obecna nie dotyczy podziału nieruchomości, jak również samego wywłaszczenia, ale odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. W związku z zarzutem skargi należy powiedzieć, że z natury rzeczy inna jest wartość gruntu na cele budowlane, a inna pod drogi (niższa). Jeżeli skarżący kwestionował ustalenia biegłego to mógł żądać powołania drugiego biegłego, a wówczas organ miałby ewentualnie opinie porównawcze. Skarżący tego nie uczynił, a zdaniem organu i Sądu operat sporządzony przez biegłego odpowiada warunkom wskazanym przez ustawę. W sprawie nie potwierdzają się zarzuty dotyczące naruszenia Kodeksu postępowania administracyjnego. Skarżący brał udział w postępowaniu w rozprawie wywłaszczeniowo-odszkodowawczej i w związku z tym miał możliwość zapoznania się z całością materiału dowodowego. W związku z powyższym Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa i skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.