II SA/Lu 585/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Protokolant Referent stażysta Natalia Kopiś po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Miasta Ł. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną do sądu decyzją z [...] sierpnia 2019 r., po rozpatrzeniu odwołania Miasta Ł., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] maja 2018 r. w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy: Decyzją Naczelnika Miasta Ł. z [...] grudnia 1976 r. wywłaszczono na rzecz Skarbu Państwa miedzy innymi nieruchomość położoną w Ł. nad rzeką [...], oznaczoną w dacie wydania decyzji jako działki nr [...] i nr [...], stanowiącą własność I. S.. Równocześnie ustalono odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,7396 ha (wywłaszczeniu podlegały także inne działki) w wysokości [...] zł. Wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło pod budowę Wielofunkcyjnego Ośrodka Wypoczynkowo - Sportowego [...] w Ł. na podstawie realizacyjnego planu zagospodarowania zatwierdzonego decyzją Naczelnika Miasta Ł. z [...] listopada 1976 r. Plan realizacyjny ustalono w oparciu o plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzony uchwałą nr [...] Prezydium Wojewódzkiej Rady N. w L. z dnia [...] września 1973 r. Wywłaszczane działki znajdowały się w obszarze przeznaczonym pod parki i zieleńce. Wnioskiem z [...] listopada 2017 r. A. S., J. S. i M. T. wystąpili o zwrot wywłaszczonej nieruchomości położonej w Ł. oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0274 ha i nr [...] o pow. 0,0476 ha. Objęta wnioskiem nieruchomość stanowi własność Gminy Miejskiej Ł.. Legitymacja wnioskodawców do żądania zwrotu wynika z postanowień Sądu Rejonowego w Ł. z [...] maja 1986 r. i z [...] lipca 2008 r. dotyczących stwierdzenia nabycia spadku odpowiednio po I. S. oraz po M. S.. Wnioskodawcy są dziećmi wywłaszczonego właściciela nieruchomości. W toku postępowania przeprowadzono (w dniu [...] lutego 2018 r.) rozprawę administracyjną, połączoną z oględzinami nieruchomości na gruncie. Podczas oględzin ustalono, że nieruchomość wskazana we wniosku o zwrot jest niezabudowana, porośnięta nieskoszoną trawą i malinami oraz drzewami samosiejkami. Od strony ogrodów działkowych działki ogrodzone są płotem metalowym ze słupkami metalowymi na podmurówce. W rogu działki od strony ogródków działkowych rośnie pojedyncze drzewo liściaste. Na zlecenie Starosty rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy (z [...] marca 2018 r.), zgodnie z którym wartość rynkowa prawa własności nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot wynosi według stanu na dzień wywłaszczenia i zwrotu [...] zł. Biegły stwierdził w operacie, że działki są niezabudowane, nieutwardzone, nieużytkowane, z pozostałościami po plantacji malin, położone w pośredniej części miasta. Sąsiedztwo stanowią grunty orne, a od południa teren ogródków działkowych. Działki nie mają dostępu do drogi publicznej i są nieuzbrojone, sieć energetyczna i wodociągowa znajduje się na sąsiednim terenie ogródków działkowych. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia [...] marca 2011 r., nieruchomość znajduje się w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe, w tym hotele, jednakże działki objęte wnioskiem znajdują się w strefie zagrożonej powodzią i położone są poza dopuszczalną linią zabudowy. Biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy, biegły nie uwzględnił skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości, dlatego przyjął, że stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu nie różni się. Przeznaczenie terenu określone w planie zagospodarowania terenu jest inne niż faktyczny sposób użytkowania w dacie wywłaszczenia, gdyż wywłaszczona nieruchomość użytkowana była jako grunty rolne. W związku z powyższym rzeczoznawca w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości jak w przypadku gruntu o przeznaczeniu pod uprawy polowe. Decyzją z [...] maja 2018 r. Starosta Ł. orzekł o zwrocie na rzecz A. S., J. S. i M. T. wywłaszczonej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. [...] oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0274 ha i nr [...] o pow. 0,0476 ha, w udziale po [...] części dla każdego z nich. Ponadto Starosta zobowiązał wyżej wymienionych do zwrotu kwoty ustalonej tytułem odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zwaloryzowanej i ustalonej na dzień wydania decyzji na kwotę [...]zł, stosownie do udziałów w zwracanej nieruchomości tj. po [...] zł przez każdego z nich. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, ustalona suma zwaloryzowanego odszkodowania została obniżona do kwoty [...]% aktualnej wartości tej nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie złożył B. Ł., podnosząc że cel wywłaszczeniowy został zrealizowany, ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi część ogólnie dostępnej przestrzeni, wykorzystywanej przez mieszkańców Ł.. Ponadto zarzucił błędy w operacie, wyrażające się w przyjęciu do ustalenia wartości nieruchomości niewłaściwych transakcji rynkowych, co skutkowało zaniżeniem wartości działek, a w konsekwencji zwrotem na rzecz Miasta zaniżonej wysokości kwoty zwaloryzowanego odszkodowania. W związku z tym, że ważność operatu szacunkowego upłynęła [...] marca 2019 r. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o jego aktualizację oraz o ustosunkowanie się do zarzutów i twierdzeń strony składającej odwołanie. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoje ustalenia co do wartości działek Wskazał, że w okresie analizy zanotowano na lokalnym rynku kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych do produkcji rolnej, położonych na terenie miasta Ł.. Ceny tych nieruchomości zawierały się w przedziale [...]. za 1 hektar powierzchni gruntu i mieszczą się w przedziale cen zanotowanych podczas sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie rzeczoznawcy nieprawdą jest, że operacie wykorzystał tylko i wyłącznie działki położone w peryferyjnej części miasta. Działki wzięte pod uwagę do porównań leżą na terenie tzw. strefy pośredniej miasta, gdzie w sąsiedztwie terenów inwestycyjnych występują tereny rolne. Do porównań przyjęto nieruchomości zlokalizowane możliwie najbliżej wycenianej działki. Wbrew argumentom podniesionym w odwołaniu lokalizacja spornych działek nie jest zbyt atrakcyjna i nie odbiega istotnie od położenia nieruchomości przykładowych. Rzeczoznawca dołączył klauzulę aktualności operatu szacunkowego . Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z [...] sierpnia 2019 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzje organu I instancji. Uzasadniając rozstrzygnięcie Wojewoda podzielił stanowisko Starosty, że została spełniona podstawowa przesłanka zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (zbędność na cel publiczny), gdyż nie zrealizowano celu wywłaszczenia. Na nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot brak jest jakichkolwiek śladów świadczących o zorganizowanych działaniach zmierzających do realizacji celu wywłaszczenia określonych w decyzji z [...] grudnia 1976 r. Potwierdza to protokół z oględzin z [...] lutego 2018 r., jak również dokumentacja fotograficzna działki wykonana w dniu [...] marca 2018 r., będąca załącznikiem do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Zgodnie z decyzją wywłaszczeniową były właściciel za wywłaszczoną nieruchomość o łącznej powierzchni 0,7396 ha otrzymał odszkodowanie w wysokości [...] zł. Zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości o powierzchni 0,0750 ha, dlatego odszkodowanie zostało ustalone proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. Kwota odszkodowania została zwaloryzowana według wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego i po uwzględnieniu denominacji wynosiła [...] zł. Wartość rynkowa zwracanej nieruchomości została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...]zł. Kierując się treścią art. 217 ust. 2 w zw. z art. 140 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, ze zm.; dalej jako: u.g.n.), ustalona suma odszkodowania została obniżona do kwoty [...]zł. W ocenie Wojewody biegły prawidłowo zastosował do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, skoro analiza rynku wykazała, że odnotowano wystarczającą ilość wiarygodnych transakcji rynkowych nieruchomości przeznaczonych pod uprawy rolne. Rzeczoznawca uwzględnił cechy przedmiotu wyceny wpływające na jego wartość rynkową. Określona przez biegłego wartość gruntu mieści się w przedziale cen uzyskanych za nieruchomości podobne, a nawet jest wyższa od średniej z transakcji przyjętych do analizy. W skardze do sądu administracyjnego na decyzję Wojewody, B. Ł. zarzucił błędną wykładnię art. 154 w zw. z art. 153 u.g.n., poprzez przyjęcie, że rzeczoznawca jest uprawniony do dowolnego wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, z pominięciem badania okoliczności takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, co w konsekwencji poskutkowało przyjęciem wyceny dokonanej metodą nieprawidłową - wobec braku nieruchomości o podobnych właściwościach, które mogłyby być wykorzystane przy wycenie metodą porównawczą. W konsekwencji doszło również do naruszenia art. 140 ust. 1, 2 i 4 u.g.n., poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej rzeczywistej wartości nieruchomości na dzień zwrotu. W skardze zarzucono również naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez dokonanie nieprawidłowej oceny w zakresie uznania, że cel wywłaszczeniowy nie został zrealizowany, w sytuacji gdy nieruchomość stanowi część ogólnie dostępnej przestrzeni, wykorzystywanej przez mieszkańców miasta. Uzasadniając zarzuty Burmistrz Miasta podniósł, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę zaskarżonej decyzji jest wadliwy a priori, ze względu na to, iż rzeczoznawca posłużył się niewłaściwą metodą. Rzeczoznawca wskazał na nader skromną ilość transakcji dotyczących tego rodzaju nieruchomości na rynku. Wobec braku materiału porównawczego do dokonania wyceny, rzeczoznawca wykorzystał działki znajdujące się w znacznym oddaleniu od miejsca położenia wycenianej nieruchomości, która ma bardzo dobrą lokalizację w centrum miasta. Z tych względów nie było możliwe wykonanie operatu szacunkowego metodą porównawczą, a sporządzony tą metodą operat dyskwalifikuje jako niewiarygodny. Nieruchomości, których dotyczą transakcje wykorzystane w operacie nie sposób uznać za podobne do działek, których dotyczyło postępowanie. W zasadzie jedynymi kryteriami, które wskazują na jakiekolwiek podobieństwo jest położenie w granicach administracyjnych miasta Ł. i ich rolne przeznaczenie. Rzeczoznawca uwzględnił do porównania tylko i wyłącznie działki położone w peryferyjnej części miasta Ł., których cechy rynkowe odbiegają znacząco od cech działek objętych wnioskiem, położonych w centralnej części Ł., w pobliżu centrum miasta, a także atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, rekreacyjnych i budowlanych. W konsekwencji operat wskazuje znacznie zaniżoną wartość zwracanej nieruchomości. W ocenie Burmistrza zdecydowanie należało zastosować metodę dochodową. Biorąc pod uwagę, że nieruchomości, po ich zwrocie wnioskodawcom, powiększą obszar posiadanych przez nich nieruchomości położonych przy tej samej ulicy, możliwe będzie uzyskiwanie z nich dochodu, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada w tym miejscu realizację i utrzymanie zabudowy jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, w tym hoteli. Faktem jest, że przedmiotowe działki znajdują się poza dopuszczalną linią zabudowy. Nie ulega jednak wątpliwości, że włączenie do aktualnego stanu posiadania wnioskodawców pozwoli na ich wykorzystanie z uzyskaniem dochodu. Mogące przynosić dochód usługi nieuciążliwe mogą być bowiem realizowane na terenie znajdującym się w pobliżu ul. [...], zaś działki objęte postępowaniem będą mogły być wykorzystane jako miejsca lokalizacji infrastruktury pomocniczej. Ponadto w ocenie Burmistrza cel wywłaszczenia został zrealizowany, gdyż zgodnie z założeniami przyjętymi w koncepcji budowy parku miejskiego, nieruchomości te nie miały być zabudowane, lecz stanowić miały tereny zielone ogólnodostępne, a takie przeznaczenie nieruchomości mają na dzień dzisiejszy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Skarga podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W rozpatrywanej sprawie istnieją dwie podstawowe kwestie determinujące zakres sporu prawnego – po pierwsze, czy organy prawidłowo uznały, że cel publiczny, na jaki dokonano wywłaszczenia nieruchomości, nie został zrealizowany. Drugim elementem sporu jest kwestia ustalenia wysokości zwaloryzowanego odszkodowania, do którego zwrotu zostali zobowiązani wnioskodawcy. Choć przeważający ciężar argumentacji podnoszonej w skardze skupia się na kwestii odszkodowania przypadającego do zwrotu, to zagadnieniem o charakterze pierwotnym jest oczywiście kwestia spełnienia podstawowej przesłanki zwrotu nieruchomości, tj. zbędności nieruchomości na cel publiczny, na jaki dokonano wywłaszczenia (art. 136 ust. 1 i art. 137 ust. 1 u.g.n.). Sąd nie znajduje podstaw do zakwestionowania prawidłowości oceny i stanowiska organów co do tego, że nie doszło do realizacji celu publicznego, na który wywłaszczono nieruchomość objętą wnioskiem o zwrot. Ustalenia faktyczne co do sposobu zagospodarowania nieruchomości są niesporne, sporna jest tylko ocena tych ustaleń. Zdaniem Sądu organy obydwu instancji prawidłowo uznały w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, że cel publiczny wywłaszczenia nieruchomości nie został zrealizowany. Zarzuty Burmistrza Miasta nie są zasadne z tej prostej przyczyny, że na nieruchomości objętej wnioskiem o zwrot nie zrealizowano w istocie żadnego celu publicznego, pozostawiono ją niezagospodarowaną Stan spornej nieruchomości jednoznacznie wskazuje na brak jakiejkolwiek idei zagospodarowania, działki pozostawiono w istocie kompletnie niezagospodarowane. Z ustaleń poczynionych w trakcie oględzin wynika, że nieruchomość objęta wnioskiem o zwrot jest niezabudowana, porośnięta jest nieskoszoną trawą i malinami oraz drzewami samosiejkami. Z jednej strony działki ogrodzone są płotem metalowym ze słupkami metalowymi na podmurówce. W rogu działki od strony ogródków działkowych rośnie pojedyncze drzewo liściaste. Nie sposób w tej sytuacji racjonalnie twierdzić, że zrealizowano cel publiczny wywłaszczenia, jakim była budowa ośrodka wypoczynkowo-sportowego. Dziko rosnące rośliny i drzewa i niekoszona trawa żadną miarą nie mogą być uznane za element parku czy zieleńca, stanowiącego element tego rodzaju ośrodka. W świetle powyższych wywodów chybiony jest zarzut naruszenia przepisów postępowania (art. 77 § 1 k.p.a.), gdyż ustalenia faktyczne organów oraz ich ocena były w pełni prawidłowe. Organy prawidłowo uznały, że cel publiczny nabycia nieruchomości nie został zrealizowany. Zasadnicza przesłanka zwrotu wywłaszczonej nieruchomości została zatem spełniona. W ocenie Sądu niezasadne są również zarzuty dotyczące wadliwego ustalenia kwoty odszkodowania podlegającej zwrotowi. Zdaniem skarżącej Gminy organy naruszyły art. 153 i art. 154 u.g.n. poprzez zaakceptowanie wadliwego operatu szacunkowego bazującego na nieprawidłowej metodzie szacowania wartości nieruchomości oraz art. 140 u.g.n. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej rzeczywistej wartości nieruchomości na dzień zwrotu. Należy przypomnieć w tym miejscu, że zgodnie z art. 140 ust. 1 u.g.n., w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (ust. 2). Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości (ust. 3). W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepisy ust. 3 i 3a stosuje się odpowiednio (ust. 4). Artykuł 217 ust. 2 u.g.n. wprowadza dodatkowe ograniczenie wysokości odszkodowania zwracanego przez byłych właścicieli lub ich spadkobierców – zgodnie z tym przepisem, osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed dniem 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu tych nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50% aktualnej wartości tych nieruchomości. Należy w tym miejscu zauważyć, że kwota jaką mają zwrócić byli właściciele wywłaszczonej nieruchomości lub ich spadkobiercy musi mieścić się w przedziale wyznaczonym przez dwa czynniki: z jednej strony – wysokość zwaloryzowanego odszkodowania wypłaconego byłym właścicielom (w rozpoznawanej sprawie – [...] zł), z drugiej – aktualną wartość nieruchomości, obniżoną do 50% (w rozpoznawanej sprawie – [...] zł). Spór dotyczy zatem w istocie kwoty nieco ponad [...] zł, gdyż w sytuacji, gdyby wartość rynkowa zwracanej nieruchomości była większa, wówczas górną granicę obowiązku spadkobierców byłych właścicieli wyznaczałaby kwota zwaloryzowanego odszkodowania. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu odpowiedniego podejścia, stanowiącego sposób określania wartości nieruchomości. Ustawodawca wymienia trzy podstawowe podejścia: porównawcze, dochodowe lub kosztowe, dopuszcza również stosowanie podejścia mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 u.g.n.). Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 u.g.n.). W ocenie Sądu niezasadne są zarzuty skarżącej Gminy dotyczące rzekomej wadliwości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia kwoty odszkodowania przypadającej do zwrotu. Należy przypomnieć, że operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Biorąc pod uwagę treść art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponują. Rolą organów obydwu instancji było dokonanie z urzędu wszechstronnej oceny operatu szacunkowego, jako podstawowego elementu materiału dowodowego w sprawie. Rolą sądu administracyjnego jest z kolei kontrola, czy obowiązku tego organy dopełniły. W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony w rozpoznawanej sprawie jest w pełni prawidłowy. W szczególności niezasadne są zarzuty skarżącej Gminy dotyczące wyboru niewłaściwego podejścia do szacowania spornej nieruchomości. Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 zd. 2 u.g.n.). Wymaga to prawidłowego ustalenia zakresu właściwego rynku oraz doboru odpowiednich transakcji zawartych na tym rynku. Ustalenia te wymagają wiadomości specjalnych, którymi nie dysponują ani organy, ani sąd administracyjny orzekający w sprawie. Jest to zatem sfera, w której zakres oceny organów, a następnie sądu administracyjnego, jest z istoty swojej ograniczony. Skoro sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonej decyzji może zakwestionować ocenę organów, a pośrednio przedmiot tej oceny, czyli operat szacunkowy, tylko wtedy, gdy dostrzeże naruszenia prawnie określonych zasad sporządzania operatu. Do tych zasad należy m.in. obowiązek przeprowadzenia właściwej analizy rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego; Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109, ze zm.). Zastosowane w spornym operacie podejście porównawcze wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Kluczowe jest również pojęcie nieruchomości podobnej – ma to być nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca określając właściwy rynek transakcji przyjął następujące założenia: rynek gruntów rolnych; obszar – miasto Ł., pośrednia i peryferyjna część miasta; okres badania cen – 2015-2018 r. (s. 9 operatu). W świetle postanowień aktualnie obowiązującego planu miejscowego (uchwała nr [...] Rady Miasta Ł. z [...] maja 2011 r.), sporna nieruchomość znajduje się w terenie przeznaczonym pod realizację i utrzymanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, w tym hoteli. Jak jednak zauważył biegły, działki objęte wnioskiem o zwrot znajdują się w strefie zagrożonej powodzią, są położone poza dopuszczalną linią zabudowy. Ponadto biegły wskazał, że przeznaczenie określone w obowiązującym planie miejscowym jest inne niż faktyczny sposób użytkowania w dacie wywłaszczenia (niezabudowane grunty rolne). Biorąc pod uwagę podstawową zasadę, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania przypadającego do zwrotu, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu oraz nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości (art. 140 ust. 4 zd. 2 u.g.n.), a także fakt, że sporne działki znajdują się poza dopuszczalną linią zabudowy, trzeba uznać, iż biegły prawidłowo przyjął założenie, że należy dokonać szacowania wartości gruntu o przeznaczeniu do upraw rolnych. To założenie zdeterminowało określenie rynku właściwego i dobór właściwych transakcji do zasobu porównawczego. Na prawidłowo określonym rynku biegły odnalazł kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Skoro tak, to spełniona została podstawowa przesłanka zastosowania podejścia porównawczego, gdyż znane były ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 zd. 2 u.g.n.). Sąd nie podziela przy tym zarzutów skarżącej Gminy dotyczących niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania. Z uwagi na szeroko określony rynek, trzeba mieć na uwadze fakt, że transakcje, jakie są uwzględniane przez biegłego w procesie wyceny, będą dotyczyć nieruchomości o zróżnicowanym charakterze. Z oczywistych względów nie sposób praktycznie nigdy odnaleźć na rynku dwóch nieruchomości charakteryzujących się cechami podobnymi w tym samym stopniu. Urealnieniu wartości szacowanej nieruchomości służą korekty cen transakcyjnych, w oparciu o cechy determinujące wartość nieruchomości na danym rynku. Nie sposób uznać, że nieruchomości, które biegły przyjął do zasobu porównawczego nie spełniały kryteriów uznania za nieruchomości podobne (art. 4 pkt 16 u.g.n.), biorąc pod uwagę tożsamy stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość (zob. opis cech i kryteriów korekty wartości, s. 13-15 operatu). Kluczową kwestią sporną jest lokalizacja nieruchomości przyjętych do porównań. W ocenie skarżącej nieruchomość wyceniana położona jest w atrakcyjnej lokalizacji w centrum miasta, zaś nieruchomości przyjęte do porównań w peryferyjnych częściach miasta. Odnosząc się do tych argumentów należy zauważyć po pierwsze, że biegły musiał uwzględnić rynek transakcji nieruchomości o przeznaczeniu do upraw rolnych, co oznaczało konieczność uwzględnienia szerszego zakresu terytorialnego rynku transakcji. Z konieczności, im szerszy terytorialnie rynek, tym większe zróżnicowanie nieruchomości pod względem położenia. Po drugie, zmienne położenie nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi. Zmienność cechy położenia powinna być skorygowana poprzez zastosowanie współczynnika korygującego o odpowiedniej wadze. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca uznał, że cecha lokalizacji ma najistotniejszy wpływ na zróżnicowanie cen na analizowanym rynku, dlatego przypisał jej wartość 30%. Jedna z nieruchomości przyjętych do zasobu porównawczego (nieruchomość D) odpowiadała pod względem położenia nieruchomości szacowanej, w stosunku do pozostałych biegły zastosował prawidłowo współczynniki korygujące (s. 15-16 operatu). Rzeczoznawca wskazał również inne cechy determinujące wartość nieruchomości na szacowanym rynku i zastosował odpowiednie współczynniki korygujące (dostępność komunikacyjna, powierzchnia i kształt, kultura uprawy roli, infrastruktura). W tej sytuacji nie sposób zarzucić biegłemu naruszenia prawnie określonych zasad sporządzania operatu. Podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 140, art. 153 i art. 154 u.g.n. należy zatem uznać za nieuzasadnione. Mając powyższe na uwadze, nie znajdując podstaw do zakwestionowania legalności zaskarżonej decyzji, sąd oddalił skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).